土地基準(zhǔn)地價(jià)法剖析

1、1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)， 可通過對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 而得出土地價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)的是某一級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地 使用權(quán)平均價(jià)格，該級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià) 上下波動(dòng)?；鶞?zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件是土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)同類用地一 般條件。因此，通過對(duì)待評(píng)估宗地條件與級(jí)別或區(qū)域內(nèi)同類用地一般條件的 比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、 個(gè)別條件、使用年限和估價(jià)基準(zhǔn)日等方面的 差異大小，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正即可得到待評(píng)估宗地的價(jià)格。 （1）計(jì)算公式 根據(jù)國(guó)家土地管理關(guān)于評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本 公式為： Pi=P （1+K ）Y

2、TFKij 式中：Pi待估宗地地價(jià)； P待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)； K待估宗地宗地區(qū)域、個(gè)別因素總修正值； Y待估宗地使用年期修正系數(shù)； T待估宗地期日修正系數(shù)； F待估宗地開發(fā)程度修正系數(shù)； Kij容積率修正系數(shù)。 （2）測(cè)算過程 1 1）基準(zhǔn)地價(jià)的確定 根據(jù)江門市人民政府辦公室 2014 年 1 月 3 日公布實(shí)施的（江府2013 27 號(hào)）江門市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，本次基準(zhǔn)地價(jià)采用的是土地在正常市場(chǎng)條件、 “五通一平”（宗地紅線外通路、通電、給水、排水、通訊和宗地紅線內(nèi)土 地平整）的土地開發(fā)程度和合理容積率下于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012 年3 月1日的國(guó) 有建設(shè)土地使用權(quán)的熟地價(jià)格。土地使用年限工業(yè)用地

3、為 40 年、住宅用地 為 70 年、工業(yè)用地為 50 年。價(jià)格單位為元 / 平方米，幣種為人民幣。此次 的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵如下表 -1 ，。 表 1 ： 江門市各用途土地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 商業(yè)用地 土地開發(fā)程度 五通一平 價(jià)格類型 首層樓面地價(jià) 住宅用地 土地開發(fā)程度 五通一平 平均容積率 2.0 價(jià)格類型 平均樓面地價(jià) 工業(yè)用地 土地開發(fā)程度 五通一平 平均容積率 1.0 價(jià)格類型 地面地價(jià) 備注：五通一平：宗地紅線外 “通路、通電、給水、排水、通訊 ”，宗地紅線內(nèi) “土地平整 江門市區(qū)各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)如下表 2 ： 表 2 ： 江門市區(qū) 2013 年各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 土

4、地用途 土地級(jí)別 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 含路線價(jià) 不含路線價(jià) 一級(jí) 6065 4699 1671 600 二級(jí) 4367 3636 1169 485 2 土地用途 土地級(jí)別 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 含路線價(jià) 不含路線價(jià) 三級(jí) 2689 2534 901 409 四級(jí) 1839 1812 611 336 五級(jí) 1154 1149 409 274 六級(jí) 605 605 備注 1.工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為首層樓面地價(jià)； 2.住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為平均容積率 2.0 下的平均樓面地價(jià)； 3.工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為平均容積率 1.0 的地面地價(jià)。 表 3 ：江門市區(qū)土地各類用途地價(jià)水平確定參

5、考表 用地類型 參照 基準(zhǔn) 修正 系數(shù) 備注 對(duì)應(yīng)的土地利用現(xiàn) 狀地類（一級(jí)類） 批發(fā)零售 用地 商業(yè)基 準(zhǔn)地價(jià) 1.0 批發(fā)零售用地指主要用于商品批發(fā)、零 售的用地。包括商場(chǎng)、商店、餐廳、酒 吧、超市、各類批發(fā)（零售）市場(chǎng)、加 油（氣）站用地等及其附屬設(shè)施和金融 證券營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等用地。 商服用地 住宿餐飲 用地 1.0 住宿餐飲用地指主要用于提供住宿、餐 飲服務(wù)的用地。包括賓館、酒店（含公 寓式酒店）、飯店、旅館、招待所、度 假村等。 商服用地 大型商貿(mào) 綜合體、一 般商務(wù) 金融用地 0.85 大型商貿(mào)綜合體是獨(dú)立的、用地面積不 低于 20000 ，容積率不低于 3.5 的集 零售、銷售、餐飲

6、、連鎖商場(chǎng)、百貨商 場(chǎng)、酒店、商務(wù)、金融、辦公等于一體 的大型商業(yè)專業(yè)整體項(xiàng)目場(chǎng)所用地； 商務(wù)金融用地是指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公 用地，以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。包 括寫字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū) 外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地。 商服用地 其它商 服用地 1.0 上述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)、用 地。包括洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回 收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、 洗浴場(chǎng)所等用地。 商服用地 城鎮(zhèn)住宅 用地 住宅基 準(zhǔn)地價(jià) 1.0 城鎮(zhèn)住宅用地指城鎮(zhèn)用于生活居住 的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地。 包括普通住宅等用地。 住宅用地 3 用地類型 參照 基準(zhǔn) 修正 系數(shù) 備注 對(duì)應(yīng)的土地利用現(xiàn) 狀地

7、類（一級(jí)類） 別墅、低密度 住宅用地 3.0 別墅、低密度住宅用地特指容積率小 于 1.0 的別墅、低密度住宅用地。 住宅用地 工業(yè)用地 工業(yè)基 準(zhǔn)地價(jià) 1.0 工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè) 生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。 工業(yè)用地 采礦用地 1.0 采礦用地指采礦、采石、采砂（沙） 場(chǎng)，鹽田，磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及 尾礦堆放地。 工業(yè)用地 倉儲(chǔ)、物流用 地 工業(yè)基 準(zhǔn)地價(jià) 1.0 倉儲(chǔ)用地指物資儲(chǔ)備、 中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所用 地；物流用地指物流產(chǎn)業(yè)用于物資儲(chǔ) 備、中轉(zhuǎn)、配送、分銷作業(yè)、運(yùn)輸裝 卸、交易場(chǎng)所用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施 用地（含大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)所用 地）。物流用地須經(jīng)市政府或市政府 授權(quán)的部門認(rèn)定

8、。 工業(yè)用地 公共設(shè)施 用地 工業(yè)基 準(zhǔn)地價(jià) 0.7 公共設(shè)施用地指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施 的生產(chǎn)用地。包括給排水、消防、環(huán) 衛(wèi)、公用設(shè)施維修等生產(chǎn)用地。不含 負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)上述項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)辦公用 地。 公共管理與公共服 務(wù)用地 公園與綠地 0.5 公園與綠地指城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部的公 園、動(dòng)物園、植物園、街心花園和用 于休憩及美化環(huán)境的綠化用地。 公共管理與公共服 務(wù)用地 風(fēng)景名勝設(shè)施 用地 1.0 風(fēng)景名勝設(shè)施用地指風(fēng)景名勝 （包括 名勝古跡、旅游景點(diǎn)、革命遺址等） 景點(diǎn)及管理機(jī)構(gòu)的建筑用地。 景區(qū)內(nèi) 的其它用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類。 公共管理與公共服 務(wù)用地 機(jī)關(guān)團(tuán)體 用地 1.0 機(jī)關(guān)團(tuán)體用地指用于黨政機(jī)

9、關(guān)、 社會(huì) 團(tuán)體、群眾自治組織等的用地。 公共管理與公共服 務(wù)用地 新聞出版用地 1.0 新聞出版用地指用于廣播電臺(tái)、 電視 臺(tái)、電影廠、報(bào)社、雜志社、通訊社、 出版社等的用地。 公共管理與公共服 務(wù)用地 科教用地 1.0 科教用地指用于各類教育， 獨(dú)立的科 研、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、技術(shù)推廣、科普等 的用地。 公共管理與公共服務(wù) 用地 文體娛樂用地 1.0 文體娛樂用地指用于各類非商業(yè)性 的文化、體育、娛樂及公共廣場(chǎng)等的 用地。 公共管理與公共服務(wù) 用地 用地類型 參照 基準(zhǔn) 修正 系數(shù) 備注 對(duì)應(yīng)的土地利用現(xiàn) 狀地類（一級(jí)類） 醫(yī)衛(wèi)慈善用地 1.0 醫(yī)衛(wèi)慈善用地指用于醫(yī)療保健、 衛(wèi)生 防疫、急救康復(fù)

10、、醫(yī)檢藥檢、福利救 助等的用地。 公共管理與公共服務(wù) 用地 電信、郵政、 供電、供熱、 供氣設(shè)施用地 1.0 電信、郵政、供電、供熱、供氣設(shè)施 用地指用于電信、通訊、通訊塔、郵 政、供電、供熱、供氣的生產(chǎn)性用地。 不含負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)上述項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)辦 公用地。 公共管理與公共服務(wù) 用地 停車樓、庫 用地 工業(yè)基 準(zhǔn)地價(jià) 1.0 指用于地面停放和保管車輛及其附 屬設(shè)施的項(xiàng)目用地， 不包括公共汽車 站場(chǎng)及交通運(yùn)輸站的停車場(chǎng)所用地。 交通運(yùn)輸用地 鐵路用地 1.0 鐵路用地指用于鐵道線路、輕軌、場(chǎng) 站的用地。包括設(shè)計(jì)內(nèi)的路堤、 路塹、 道溝、橋梁、林木等用地。 交通運(yùn)輸用地 公路用地 1.0 公路用地指用

11、于國(guó)道、省道、縣道、 鄉(xiāng)道及高速公路的用地。 包括設(shè)計(jì)內(nèi) 的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木及 直接為其服務(wù)的附屬用地。 交通運(yùn)輸用地 汽車站及其他 附屬用地 1.0 汽車站、停車場(chǎng)及其他附屬用地指經(jīng) 營(yíng)性停車場(chǎng)、 汽車客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及其 停車場(chǎng)等用地。 交通運(yùn)輸用地 港口碼頭用地 1.0 港口碼頭用地指用于人工修建的客 運(yùn)、貨運(yùn)、捕撈及工作船舶?？康膱?chǎng) 所及其附屬建筑物的用地， 不包括常 水位以下部分。 交通運(yùn)輸用地 管道運(yùn)輸用地 1.0 管道運(yùn)輸用地指用于運(yùn)輸煤炭、石 油、天然氣等管道及其相應(yīng)附屬設(shè)施 的地上部分用地。 交通運(yùn)輸用地 街巷用地 1.0 街巷用地指用于城鎮(zhèn)、 村莊內(nèi)部公用 道路（含

12、立交橋 ）及行道樹的用地。 交通運(yùn)輸用地 待估宗地位于江門市新會(huì)區(qū)沙堆鎮(zhèn)梅閣村斗圍（土名） ，用途為工業(yè)用 地，參照江門市區(qū)土地各類用途地價(jià)水平確定參考表 ，適用基準(zhǔn)地價(jià)類 型為工業(yè)，評(píng)估時(shí)根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的級(jí)別范圍，待估宗地為四級(jí)用地； 根據(jù)江門市區(qū) 2013 年各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表， 四級(jí)工業(yè)用地對(duì)應(yīng)的基 準(zhǔn)地價(jià)為 336 元/ 平方米，即： P =336 元/ 根據(jù)委托方提供的 用地紅線圖，待估宗地面積為 30696 平方米，規(guī) 劃控制指標(biāo)為：建筑密度 30% ，容積率1.0，綠地率20% ，建筑限高 24 米，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例 7% ；規(guī)劃要求：設(shè)置機(jī)動(dòng)車 出入口方位

13、需在西面或北面道路； 室外排水需為雨污分流制； 按用電要 求設(shè)置電房；建筑外墻飾面需貼外墻磚或涂外墻漆； 建筑間距必須滿足 國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求； 圍墻位置不得超出用地紅線和道路紅線， 在路口處須 按要求倒角設(shè)置； 道路及市政配套設(shè)施要與廠區(qū)同步規(guī)劃建設(shè)、 同步竣工 驗(yàn)收；用地規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)必須符合國(guó)家現(xiàn)行頒布的有關(guān)規(guī)范和管理規(guī) 定，見表 4。 表 4 ：待估宗地各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用途 土地級(jí)別 對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)（元 / ） 土地剩余使用年限（年） 工業(yè) 四級(jí) 336 50 建設(shè)用地面積 30696 ；主體建筑物性質(zhì)： 廠房；建筑密度30% ，容積率1.0，綠地 率20% ，建筑限高 24 米，行政辦

14、公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例 7% 2）待評(píng)估宗地土地使用年期修正系數(shù) Y 的確定 待估宗地為工業(yè)用地，使用權(quán)類型擬定為掛牌出讓，根據(jù)工業(yè)用地最高 使用年限為 50 年的原則，待估宗地剩余使用年期為 50 年，根據(jù)工業(yè)用 地使用年期修正系數(shù)表，年期修正系數(shù)為 1 ，詳見表 5： 表 5 ：工業(yè)用地使用年期修正系數(shù)表 剩余使 用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系 數(shù) 0.0595 0.1157 0.1688 0.2188 0.2660 0.3106 0.3527 0.3924 0.4299 0.4652 剩余使 用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

15、修正系 數(shù) 0.4986 0.5301 0.5598 0.5879 0.6144 0.6393 0.6629 0.6852 0.7062 0.7260 剩余使 用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系 數(shù) 0.7447 0.7624 0.7790 0.7947 0.8096 0.8236 0.8368 0.8493 0.8610 0.8722 剩余使 用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系 數(shù) 0.8826 0.8925 0.9019 0.9107 0.9190 0.9269 0.9343 0.9413 0.9479 0.4

16、941 剩余使 用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系 數(shù) 0.9600 0.9655 0.9707 0.9757 0.9803 0.9847 0.9889 0.9928 0.9965 1.0000 3）待評(píng)估宗地區(qū)域、個(gè)別因素修正 根據(jù)宗地的具體情況,區(qū)域因素及個(gè)別因素修正值 K=+10 ，具體修正 情況如下： 修正系數(shù)（因素）說明評(píng)等定級(jí) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 影響 區(qū) 域 因 素 因素 城市內(nèi)部交通 便捷度 與主、次干道通 達(dá)性高 能與主、次干道 通達(dá) 僅與次干道通 達(dá) 與次干道通達(dá)有一 定難度 與次干道通達(dá)有 嚴(yán)重困難 53 31 0 -1-3

17、-3 -5 工業(yè)聚集狀況 高 較高 一般 較低 低 53 31 0 -1 -3 -3 -5 距港口、碼頭距 離 3 公里以內(nèi) 3-4.5 公里 4.5-6 公里 6-7.5 公里 7.5 公里以上 53 31 0 -1-3 -3 -5 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 狀況 周圍環(huán)境質(zhì)量 優(yōu) 周圍環(huán)境質(zhì)量 較優(yōu) 周圍環(huán)境質(zhì)量 一般 周圍環(huán)境質(zhì)量較劣 周圍環(huán)境質(zhì)量劣 32 21 0 -1-2 -2 -3 7 基礎(chǔ)設(shè)施 供水、供電保證 率 達(dá) 98% 以 上，排水通暢， 電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 全面覆蓋 供水、供電保證 率 達(dá) 98% 以 上，排水通暢， 電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 基本覆蓋 供水、供電保證 率 達(dá) 98% 以 上，排水一般

18、， 電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 局部覆蓋 供水、供電保證率 在 98% 以下，排水 不暢，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè) 施較差 供水、供電保證 率在 98% 以下， 排水堵賽，無電 訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 41 0 -1 -2 -2-3 -3 -4 地質(zhì)狀況與地 基承載力 地質(zhì)狀況與地 地質(zhì)狀況與地 地質(zhì)狀況與地 地質(zhì)狀況與地基承 地質(zhì)狀況與地基 基承載力高 基承載力較高 基承載力較差 載力較低 承載力低 106 51 0 -1 -5 -6 -10 個(gè) 宗地臨路條件 兩面以上臨主 要道路 一面臨主要道 路，一面臨次要 道路 一面臨主要道 路 一面臨次要道路 不臨任何道路 別 53 31 0 -1-3 -3 -5 因 素 宗地面積 對(duì)企業(yè)

19、布置無 影響 面積過大，閑置大 于 5% ；面積小對(duì)企 業(yè)布置有影響 0 -1-3 宗地形狀 長(zhǎng)（正）方型 梯型 多邊型 三角型 不規(guī)則 32 21 0 -1-2 -2 -3 規(guī)劃土地用途 無限制 個(gè)別條件限制 部分條件限制 工業(yè)布置受到限制 不允許存在 21 0 -1 -4 -4-7 -7 -10 表 6 ：城鎮(zhèn)工業(yè)用地地價(jià)影響因素說明、系數(shù)表 表 7 ：待估宗地地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 影響因素 條件描述 評(píng)定等級(jí) 修正系數(shù)（ %） 區(qū) 域 城市內(nèi)部交通 便捷度 與主、次干道通達(dá)性一般 一般 0 因 素 工業(yè)聚集狀況 位于金門長(zhǎng)河工業(yè)區(qū)內(nèi)， 區(qū)內(nèi)工業(yè)集聚度較高 較優(yōu) +1 距

20、港口、碼頭 距離 距港口、碼頭距離有段距 離 一般 0 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 狀況 周圍環(huán)境質(zhì)量一般 一般 0 供水、供電保證率達(dá) 98% 基礎(chǔ)設(shè)施 以上， 排水一般， 電訊網(wǎng) 一般 -2 絡(luò)設(shè)施基本覆蓋 個(gè) 地質(zhì)狀況與地 基承載力 地質(zhì)狀況與地基承載力 較差 較劣 -5 宗地臨路條件 雙面臨區(qū)內(nèi)道路 優(yōu) +3 別 宗地面積 面積較大， 對(duì)企業(yè)布置無 影響 一般 0 因 宗地形狀 形狀規(guī)則，為長(zhǎng)方形 優(yōu) +2 素 規(guī)劃部分條件限制， 對(duì)地 規(guī)劃土地用途 塊開發(fā)利用有一定的影 一般 -2 響 宗地區(qū)域、個(gè)別因素總修正值（ K) -3 4）期日修正系數(shù) T 的確定 鶴山市區(qū)調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2014 年 1 月 3 日，本次估價(jià)基 準(zhǔn)日為 2014 年2月25 日，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)江門市工業(yè)地價(jià)的調(diào)查，自2014 年 1 月 3 日以來，江門市同類工業(yè)用地地價(jià)一直在上升，根據(jù)江門市市 區(qū)地價(jià)指數(shù)