天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)項目可行性研究報告(規(guī)劃)

1、目 錄第一篇 宏觀背景61 東麗區(qū)概況61.1 人口及行政區(qū)劃61.2 經(jīng)濟發(fā)展指標61.3區(qū)域規(guī)劃62.空港概況82.1 空港整體概況82.2 空港物流加工區(qū)規(guī)劃82.3 空港交通92.4 目前現(xiàn)狀92.5 空港加工區(qū)配套設(shè)施112.6 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析113、華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢分析123.1華明鎮(zhèn)規(guī)劃123.2 *發(fā)展狀況133.3華明鎮(zhèn)發(fā)展概況總結(jié)143.4 市場空白點15第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究151 天津商業(yè)發(fā)展分析161.1 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃162天津商業(yè)供求關(guān)系分析162.1 天津商業(yè)發(fā)展總體水平較高162.2供求分析整體供大于求，趨勢有所放緩，需求量有所提升

2、，市場競爭激烈173 商業(yè)租售價格分析193.1商業(yè)銷售價格商業(yè)用房售價居高不下，持續(xù)走高193.2 商業(yè)租賃價格重新活躍、前景看好193.3 商業(yè)用房入住率空置面積增加，市場競爭將更加激烈204天津商業(yè)房產(chǎn)特點及趨勢214.1 政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局214.2 市場作用推動商業(yè)調(diào)整214.3 新建小區(qū)形成次級商圈214.4 商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴軍214.5 外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn)224.6 旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端倪224.7 06年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售進一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加224.8商業(yè)房產(chǎn)的操作更符合利潤后置的屬性225 各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢235.1 目前天津

3、商業(yè)發(fā)展分布235.2 商圈發(fā)展趨勢分析235.3 商圈發(fā)展進程的總結(jié)246 天津零售業(yè)發(fā)展狀況257 天津零售市場分析268 天津?qū)I(yè)市場發(fā)展狀況279 天津市商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢279.1未來商業(yè)用房租賃市場需求量增長趨勢明顯279.2商業(yè)用房的租售價格走勢較為平穩(wěn)，略有增長289.3 營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢2810 商業(yè)房產(chǎn)市場結(jié)論2910.1 流動人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸2910.2 城市經(jīng)濟地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟29第三篇 區(qū)域房產(chǎn)市場研究291*商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢301.1 東麗區(qū)商業(yè)市場分布301.2 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀30

4、1.3 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢311.4 區(qū)域市場總結(jié)分析322 *專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢332.1 *專業(yè)市場分布333、空港區(qū)域內(nèi)樓盤分析353.1空港物流加工區(qū)內(nèi)在售項目分析353.2 園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量393.3空港加工區(qū)內(nèi)營業(yè)酒店信息414華明鎮(zhèn)區(qū)域概況424.1 華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀424.2華明鎮(zhèn)未來規(guī)劃434.3 華明鎮(zhèn)年內(nèi)施工情況44第四篇 項目定位451地塊區(qū)位分析451.1項目四至范圍451.2 周邊公共設(shè)施配套461.3交通狀況461.4污染狀況461.5 社會治安狀況472 項目swot分析472.1項目優(yōu)勢472.2項目劣勢482.3 項目機會482.4潛在威脅點49

5、3 項目定位503.1 項目整體定位503.2 項目產(chǎn)品形態(tài)定位推算503.3項目操作思路思考513.4項目目標客戶群體53第五篇 項目開發(fā)模式531 項目開發(fā)模式541.1 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運營）規(guī)劃開發(fā)原則541.2 項目發(fā)展策略綜合開發(fā)，社區(qū)運營541.3項目啟動點56第六篇 項目營銷操作561項目營銷策略561.1項目營銷思路一561.2項目營銷思路二58東麗區(qū)華明鎮(zhèn)項目可行性研究報告第一篇 宏觀背景1 東麗區(qū)概況1.1 人口及行政區(qū)劃東麗區(qū)位于天津中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。全區(qū)轄3鎮(zhèn)、5街、1鄉(xiāng)、114個行政村。全區(qū)總?cè)丝?7萬左右，農(nóng)業(yè)人口20萬左右，轄區(qū)國土總面積477.34平

6、方公里，人口密度為985人平方公里。規(guī)劃到2010年東麗區(qū)人口為90萬人左右，人口密度約為2000人平方公里。外環(huán)線之內(nèi)43.7平方公里，濱海新區(qū)84平方公里。1.2 經(jīng)濟發(fā)展指標06年1-10月份，東麗區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值108.3億元，同比增長15.8%；三級財政收入22.1億元，同比增長24.4%，其中區(qū)級收入7.1億元，同比增長36%；農(nóng)民人均純收入6493元，同比增長9.4%。未來幾年是東麗區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化津濱新城區(qū)的沖刺階段，每年gdp的增長速度將在15%以上，財政收入的增長速度將在20%以上，農(nóng)民人均純收入的增長速度將在10%以上，固定資產(chǎn)投入將占當年gdp的40%。到2010年，全區(qū)人均

7、gdp將達10500美元，達到高收入國家水平。1.3區(qū)域規(guī)劃東麗區(qū)是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，是濱海新區(qū)圈層化體系的一個重要節(jié)點區(qū)域和組成部分。隨著天津工業(yè)東移、濱海新區(qū)西擴等戰(zhàn)略的實施，東麗區(qū)將著力加強生態(tài)居住功能區(qū)、經(jīng)濟功能區(qū)的建設(shè)，力爭到2010年，全區(qū)城市化率達到100%。用五年時間，東麗區(qū)將建成軍糧城(無瑕)、新立、*、大畢莊四個新市鎮(zhèn)，并使其成為天津示范城鎮(zhèn)。1.3.1 產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃即將興建的“現(xiàn)代化津濱新城區(qū)”的總體規(guī)劃，圍繞全面優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，使現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為全區(qū)經(jīng)濟的重要支撐點，同時形成“兩個依托一帶動”的經(jīng)濟發(fā)展格局，即：要依托*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、*湖旅游度假

8、區(qū)、空港物流加工區(qū)；依托鎮(zhèn)街鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，帶動*經(jīng)濟的全面發(fā)展。規(guī)劃三個現(xiàn)代物流區(qū)：大畢莊商貿(mào)、空港和軍糧城碼頭物流區(qū)。五個產(chǎn)業(yè)園區(qū)：空港物流加工區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。一個旅游區(qū)：建設(shè)58.6平方公里的*湖溫泉旅游度假區(qū)。八個沿海都市型農(nóng)業(yè)示范區(qū)等1.4*房產(chǎn)發(fā)展契機 天津經(jīng)濟發(fā)展良好，特別是環(huán)渤海戰(zhàn)略、十一五規(guī)劃等大政方針給區(qū)域帶來商機 政府對*發(fā)展的政策支持和傾斜，商業(yè)投資增加 *是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，濱海新區(qū)的快速發(fā)展，推動*發(fā)展 依托自身空港和靠近天津港的的地理優(yōu)勢，大力發(fā)展物流業(yè) 東麗區(qū)域價值的進一步提升，呈現(xiàn)良好的市場前景2.空港概況2.1 空港整體概況天津空港物流加工區(qū)整體位

9、于天津市東麗區(qū)，北起津漢公路，西面和南面是京津塘高速公路，東臨津汕高速公路。該區(qū)域地處天津濱海國際機場東北則，距市區(qū)10公里，距保稅區(qū)和天津港30公里，距北京110公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。天津鐵路北環(huán)線，京津塘、津濱、唐津、津漢、津汕高速公路與空港物流加工區(qū)直通，海陸空聯(lián)運便捷天津空港物流加工區(qū)，具有加工制造，保稅倉儲，物流配送，科技研發(fā)，國際貿(mào)易等功能，是高度開放的外向型經(jīng)濟區(qū)域，是促進天津經(jīng)濟發(fā)展的增長點，也是環(huán)渤海地區(qū)最具競爭力的投資熱點。一期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成，有400多家中外企業(yè)注冊?？崭垡?guī)劃成建設(shè)用地面積102平方公里，規(guī)劃人口15萬人。按產(chǎn)業(yè)特點和區(qū)域交通特點共劃分為六

10、個功能分區(qū)，空港國際物流區(qū)、民航科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、加工制造區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、機場運營區(qū)和生態(tài)休閑區(qū)。2.2 空港物流加工區(qū)規(guī)劃空港物流加工區(qū)為天津保稅區(qū)的擴展區(qū)，位于津漢公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地規(guī)模42平方公里，分兩期實施，一期位于規(guī)劃津汕高速公路以西至京津塘高速公路，規(guī)劃占地23.5平方公里。實際征地21.69平方公里。二期規(guī)劃范圍為東到茶金路、西到規(guī)劃的津汕高速、南到京津塘高速、北到津漢高速。規(guī)劃占地18.5平方公里。按照空港物流保稅加工區(qū)控制性規(guī)劃，分為倉儲物流區(qū)、高新技術(shù)工業(yè)加工區(qū)、商務(wù)中介管理服務(wù)區(qū)和商住生活配套等功能區(qū)。2.3 空港交通空港作為由天津向東的張力和濱海向西的

11、輻射，距濱海國際機場1公里，距市中心10公里， 689、677、663三條公交路線，規(guī)劃中6條公交路線，3條通往市區(qū)，1條通往塘沽區(qū)，2條區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng)運行，沿津漢城際快速路的5條公交路線也在加工區(qū)設(shè)站，天津地鐵2號線延伸至加工區(qū)，地鐵4號線規(guī)劃至空港運營區(qū)和空港學院交界處。2.4 目前現(xiàn)狀空港內(nèi)將有大型綜合醫(yī)院，星級酒店及康體娛樂中心，將興建大型百貨中心、進出口產(chǎn)品銷售中心、國際大型倉儲式購物中心、免稅商店、大型電影娛樂中心和國際風情街等。 空港物流區(qū)空港物流區(qū)、倉儲物流加工區(qū)已進入成熟階段。 濱海國際機場濱海國際機場擴建工程完成征地，正在施工，計劃08年上半年可投入使用。 空客a320目前空客項

12、目工程進展迅速，占地60萬平方米的空客總裝廠區(qū)用地全部整平完成，總裝廠房樁基已完成。噴漆廠房、服務(wù)樓、大部件庫、物流中心等均已開工，預(yù)計07年底前全部完工進入設(shè)備安裝調(diào)試階段，08年必須保證第一架飛機上線。 空港加工區(qū)空港加工區(qū)目前一期土地整理工作已全部完成，對工業(yè)企業(yè)的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在進行。天津空港加工區(qū)自2002年5月開發(fā)建設(shè)至今，累計吸引中外資企業(yè)450余家，實際利用外資62.5億美元。累計完成固定資產(chǎn)投資307.2億元，其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資76.1億元，企業(yè)項目投資231.1億元。截至今年5月份，空港加工區(qū)進駐項目共計242個，其中，111個項目已竣工投產(chǎn)，

13、累計實現(xiàn)產(chǎn)值超過100億元；57個項目在建。以高新技術(shù)為主導(dǎo)的加工制造業(yè)項目是空港加工區(qū)投資的主體，占全區(qū)項目投資額的85。目前較為成熟的為空港加工區(qū)的發(fā)展。國際商貿(mào)中心心假日快捷酒店高爾夫俱樂部俱樂部皇冠酒店 2.5 空港加工區(qū)配套設(shè)施為區(qū)域做文化產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)配套工作已經(jīng)初見成效，18洞天津國際溫泉高爾夫俱樂部、國際商貿(mào)中心、假日快捷酒店、白云酒店、海關(guān)大樓、司法大樓、投資服務(wù)中心、銀行街、國際汽車園等設(shè)施已經(jīng)相繼建成，皇冠國際酒店、空港國際中心等項目也已經(jīng)開工建設(shè)，商務(wù)商貿(mào)設(shè)施已初具規(guī)模。2.6 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析2.6.1優(yōu)勢 政府政策支持，發(fā)展助跑； 未來15人口區(qū)域的吸引力； 形

14、成高速、鐵路、?？章?lián)運等交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，交通便捷，可通往市區(qū)及各地； 依托自身空港和靠近天津海港的地理優(yōu)勢，成為華北物流中心； 隨著空港經(jīng)濟發(fā)展，將帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及周邊配套設(shè)施的完善； 空客a320以及總部經(jīng)濟的聚集，推動區(qū)域高速發(fā)展 是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的一個功能區(qū)，距濱海機場較近； 整個區(qū)域內(nèi)綠化比較好，空氣質(zhì)量高； 適宜的氣候和自然地理條件（*湖、碧波湖），環(huán)境優(yōu)美。2.6.2缺點 地理位置稍偏遠，區(qū)域內(nèi)公交路線缺乏，影響出行； 規(guī)劃建設(shè)短時間內(nèi)不成效，開工周期長； 目前無成熟生活配套，教育、醫(yī)療等設(shè)施缺乏，無法滿足自身需求； 新建區(qū)域，人氣聚集不足； 目前發(fā)展不完善，地域較空曠，還有

15、待進一步規(guī)劃； 由于施工工地較多，人員較雜，流動性大，安全無法保障； 津漢公路兩側(cè)污水河，環(huán)境較差。3、華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢分析3.1華明鎮(zhèn)規(guī)劃華明鎮(zhèn)位于天津市東麗區(qū)中部，緊鄰濱海新區(qū)，空港物流區(qū)就坐落在*境內(nèi)。我鎮(zhèn)距天津市中心10km，距天津國際機場5km。2001年由原華明鎮(zhèn)和赤土鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)總面積156km2,總?cè)丝?.3萬人，轄14個行政村。近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，2005年天津市選擇了三村兩鎮(zhèn)作為天津宅基地換房的試點，華明鎮(zhèn)就是其中之一。 *軟件園：天津市軟件公司*園區(qū)坐落于華明鎮(zhèn)，位于*家園的西面，用地1106畝，處于外環(huán)線以內(nèi)。設(shè)計指標為三級稅收每畝地要達到50萬元，總稅收達到5

16、.5億元，這是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，用以吸引國際高科技軟件開發(fā)、孵化器等，技術(shù)含量比較高。 經(jīng)濟功能區(qū)：占地3300畝（2.2平方公里），每畝地投資130萬元，設(shè)定指標為三級稅收達到每畝1520萬元，包括綜合服務(wù)業(yè)、cbd、eod 等商務(wù)、商辦企業(yè)，06年9月開工，是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會發(fā)展的重頭戲。 商務(wù)區(qū)：占地1984畝（1.32平方公里），位于*家園內(nèi)部，對*家園內(nèi)是商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施；對外輻射周邊地區(qū)大型商務(wù)市場，是提高華明鎮(zhèn)經(jīng)濟總量的重要因素。 物流綜合服務(wù)區(qū)：全鎮(zhèn)目前有幾千臺大型運輸車輛、設(shè)備，但綜合效益并沒有完全體現(xiàn)出來，因為掛靠，外流的很多，稅收、營業(yè)收入等社會效益體現(xiàn)出來了

17、，但是經(jīng)濟效益在*沒有完全體現(xiàn)出來。目前將重新整合運輸業(yè)、建筑施工設(shè)施、機械設(shè)備行業(yè)、對外配貨行業(yè)等，使之成為*的產(chǎn)業(yè)之一。另外更重要的是一定要做到延伸和擴面，延伸：包括停放、維修、管理、加油、配貨等綜合開發(fā)；擴面：是橫向涉及相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)業(yè)，形成優(yōu)勢互補，帶動區(qū)域經(jīng)濟的強勁發(fā)展。 兩個村級工業(yè)區(qū)：通過土地整合流轉(zhuǎn)，一些村的不成規(guī)模的工業(yè)小區(qū)要整合成兩個，主要的一個是北于堡工業(yè)小區(qū)，另一個是南坨工業(yè)區(qū)。北于堡工業(yè)小區(qū)是自然形成的，其規(guī)劃整理，設(shè)施都不到位，需要加大投入，進行規(guī)劃調(diào)整和土地整理。南坨工業(yè)小區(qū)，目前受土地指標限制，發(fā)展受阻，但其有一定的發(fā)展后勁。3.2 *發(fā)展狀況3.2.1地處天津

18、城市發(fā)展主軸帶，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢明顯位于天津市東部的東麗區(qū)，地處“武清-中心城區(qū)-塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，南側(cè)緊鄰包括空港物流、濱海國際機場在內(nèi)的濱海新區(qū)航空城，東北部緊鄰*湖風景區(qū)，西側(cè)為已建成的*示范鎮(zhèn)及規(guī)劃*科技園，區(qū)域優(yōu)勢明顯。3.2.2 區(qū)域高等級路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機場，交通十分便利區(qū)域南側(cè)緊鄰連接市區(qū)與濱海新區(qū)的津漢快速路，地鐵2號線延長線在此設(shè)站，東側(cè)緊鄰規(guī)劃環(huán)外環(huán)快速路，北側(cè)緊鄰北環(huán)鐵路，西側(cè)緊鄰赤海路和楊北公路，路網(wǎng)發(fā)達，同時項目距濱海國際機場僅約3公里，對外交通十分便利。3.3華明鎮(zhèn)發(fā)展概況總結(jié)優(yōu)點： 政府政策的支持與傾斜； 新建區(qū)域，

19、小區(qū)環(huán)境優(yōu)越； 空氣質(zhì)量好，綠化高 ； 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，離快速路和機場近，出行便捷； 示范區(qū)內(nèi)道路狀況良好，便于出行； 該區(qū)域的發(fā)展空間大，升值潛力高。缺點： 區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不完善，商業(yè)、購物還在規(guī)劃中，醫(yī)療、教育資源匱乏； 沿街污水河污染嚴重，環(huán)境差； 板塊內(nèi)無公交配套，離市區(qū)遠； 多是還遷戶，人文素質(zhì)不高； 區(qū)域內(nèi)正在施工，人員流動大 ，安全保障受影響； 通往空港快速路無人行天橋，出行安全無保障。3.4 市場空白點 *示范區(qū)自身無成熟生活配套，商業(yè)不發(fā)達，上市量小，無法滿足區(qū)域內(nèi)自身需要 *新建商品房區(qū)域需2-5年的開發(fā)周期 空港內(nèi)商業(yè)需2-4年的開發(fā)周期，帶來先機 空港現(xiàn)有商業(yè)檔

20、次過高，多是星級酒店，客戶群體有限 空港入住企業(yè)的加大增加商業(yè)需求 整個*和空港約15萬人口的商業(yè)需求 新成交商業(yè)項目，樓面地價高，加劇項目開發(fā)成本 國家和政府對濱海新區(qū)、*居住區(qū)、空港的政策支持和傾斜第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究1 天津商業(yè)發(fā)展分析 1.1 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃1.1.1 天津市“十一五”期間商業(yè)市場規(guī)劃天津市商務(wù)委，今后五年本市將大力發(fā)展重點商業(yè)設(shè)施，推進海河商業(yè)綜合開發(fā)、建設(shè)濱海新區(qū)商業(yè)中心、完善城市中心商業(yè)區(qū)、提升特色專業(yè)商業(yè)街功能和檔次、發(fā)展交通樞紐型商業(yè)，通過優(yōu)化布局、完善功能和提升水平，加快建設(shè)內(nèi)外貿(mào)融合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，充分體現(xiàn)大都市繁榮、繁華的現(xiàn)代商貿(mào)中心特色。“

21、十一五”期間，商業(yè)設(shè)施投資總額將達900億元，年均增長20%，人均商業(yè)面積由0.9平方米提高到1.2平方米以上，商鋪總存量將從目前的約900萬平方米增加到約1200萬平方米。1.1.2城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃政策到2010年，本市人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點面積將達到1.2平方米，和平路、濱江道、東馬路將成為三大市級商業(yè)中心。同時，本市還將擴建發(fā)展10大特色商業(yè)街。本市商業(yè)布局將形成市級商業(yè)中心、市級商業(yè)次中心、區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)級商業(yè)中心多個層次的布局。區(qū)級商業(yè)中心24處，重點服務(wù)區(qū)域人口的中高檔大宗商品購買，依據(jù)便利交通，設(shè)置大中型綜合商場、專賣商店、超級市場。居住區(qū)級商業(yè)中心50處，提供便民利民保證居

22、民基本生活的商業(yè)設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定以700900平方米/千人配置網(wǎng)點。2天津商業(yè)供求關(guān)系分析2.1 天津商業(yè)發(fā)展總體水平較高目前，全市有商業(yè)法人單位及產(chǎn)業(yè)活動單位177142個，從業(yè)人員總數(shù)突破 100萬，商業(yè)經(jīng)營總面積達900萬平方米，天津人均商業(yè)面積0.8平方米。近十年間，商業(yè)gdp占全市總量和第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為8.92%和19.62%。2.2供求分析整體供大于求，趨勢有所放緩，需求量有所提升，市場競爭激烈近年來天津市商業(yè)房產(chǎn)總體發(fā)展狀況良好，這與近年來天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，人民 生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加，其整體供求關(guān)系呈現(xiàn)出 以下幾個特點： 商業(yè)用房新增供應(yīng)

23、量有所下降 20032007年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)上升趨勢比較明顯，到2006 年底商業(yè)用房總供應(yīng)量達到411.3萬平方米。2007年新增供應(yīng)量有放緩的趨勢，2007 年第一季度新增供應(yīng)量為13.9萬平方米。 商業(yè)用房需求量有所提升 從2006年開始，新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比2005年小有增幅，從 2006年到2007年一季度天津市新面市及開工的商業(yè)房產(chǎn)項目中，大型商業(yè)項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式。所以，天津市新項目的零售比例比2006年上半年減少一成左右。 商業(yè)用房

24、供大于求的趨勢有所放緩 隨著商業(yè)市場的逐漸成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)項目現(xiàn)象逐漸減少，07年商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩，但是供大于求的態(tài)勢仍然存在。 天津市商業(yè)市場整體供大于求，供給量在2005年得到大量釋放，05年一年的供給量就達到355萬平方米，創(chuàng)歷史最高紀錄，06-07年因為政策宏觀調(diào)整，整體供應(yīng)量依舊不小。這與近年來天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加?？梢灶A(yù)見天津商業(yè)發(fā)展空間將是巨大的，通過對近幾年土地成交的宏觀調(diào)控，從2007年2009年，天津商業(yè)房產(chǎn)供應(yīng)量將達到330余萬平方米。未來市場中商業(yè)的供應(yīng)量的隨之加大，市場競爭將會更加激烈。3

25、 商業(yè)租售價格分析3.1商業(yè)銷售價格商業(yè)用房售價居高不下，持續(xù)走高近幾年天津商業(yè)用房的平均售價起伏不大，主要是不同區(qū)域和不同時間投放量大小的影響，但隨著商業(yè)市場的理性開發(fā)和土地價格的持續(xù)增長，商品房的價格仍然持續(xù)走高的態(tài)勢，2007年第一季度的商品用房價格達到7878元/平米。天津市商業(yè)設(shè)施售價從2002年穩(wěn)步升高,商業(yè)設(shè)施的日益完善和升級,商業(yè)市場的不斷發(fā)展,商業(yè)設(shè)施的價值也在不斷增加。特別是受近幾年房產(chǎn)市場形式大好的影響，商業(yè)用房的價格持續(xù)走高。3.2 商業(yè)租賃價格重新活躍、前景看好受整體市場供應(yīng)增加的影響，天津市商用房的租金在2004年以前呈下降趨勢，在2005年才止跌為升。05年底天津

26、市商用房的平均租金為149元人民幣每平方米，06年仍在持續(xù)增長，市場形式有所轉(zhuǎn)變，濱江道和和平路商鋪租金仍是全市最高，有的甚至達到每月每平方米100到150美金。隨著商業(yè)租賃市場的重新活躍，以租賃為住的運營模式逐漸增多，從而也說明短期獲利行為并不可取，獲得合理租金收益和長期增值效益將使商業(yè)市場發(fā)展更為有序、穩(wěn)健。因此預(yù)計2007年全年天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。由此預(yù)計，2007年下半年的商業(yè)市場租賃類商業(yè)用房比重將繼續(xù)上升，保守預(yù)計2007年租金上漲幅度在2%4%之間；銷售價格上漲幅度在3%5%之間。3.3 商業(yè)用房入住率空置面積增加，市場競爭將更加激烈隨著天津商用房新增供給入市，商用房呈現(xiàn)

27、空置面積增加的現(xiàn)象。到2005年底，商用房平均入住率達到65%，為近幾年較低水平。由于2007年商業(yè)項目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此2007年供大于求的結(jié)構(gòu)特征將進一步顯露，市場競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局面凸現(xiàn)，預(yù)計07年下半年商業(yè)用房的空置率將有所上漲。4天津商業(yè)房產(chǎn)特點及趨勢4.1 政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局海河開發(fā)帶動海河沿線商業(yè)高速發(fā)展，地鐵生活圈隨之逐步形成，同時濱海新區(qū)商業(yè)快速發(fā)展。4.2 市場作用推動商業(yè)調(diào)整商場商廈競爭非常激烈，同時大賣場放緩擴張步伐；商業(yè)房產(chǎn)投資受到外地房產(chǎn)商關(guān)注，大量境外投資商看好天津的經(jīng)濟發(fā)展，紛紛投資；隨著居民生活水平的提高及消費意識的轉(zhuǎn)變，

28、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)成為市場主流。4.3 新建小區(qū)形成次級商圈除了濱江道、和平路、南京路、小白樓、大沽南路等傳統(tǒng)商圈之外，隨各新興小區(qū)而建設(shè)的公建配套設(shè)施正在形成一個個新的次商圈，大梅江板塊、奧運板塊、地鐵板塊等都是商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的新興熱點。特別是大型住宅組團的城市郊區(qū)化、外圍化， 令這些地區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)項目具有巨大發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)商業(yè)是這些地區(qū)商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的主力。4.4 商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴軍隨著天津市市內(nèi)各類商業(yè)房產(chǎn)項目建設(shè)越來越多，競爭日趨激烈，一些開發(fā)商另辟蹊徑，將商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的目標轉(zhuǎn)向郊縣。天一mall、珠江新城等項目的開發(fā)及濱海新區(qū)項目的開發(fā)勢頭較為強勁。目前天津市大量的商業(yè)房產(chǎn)

29、項目集中在濱江道、東馬路等幾個局部小范圍內(nèi)，分布不盡合理。向郊縣擴張，無疑是商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商避開激烈競爭，走差異化道路的一種選擇。4.5 外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn)05年9月份，國內(nèi)房產(chǎn)巨頭復(fù)地集團日前以5.11億元收購天津最大爛尾樓項目，顯示出商業(yè)房產(chǎn)市場最新趨向。同時開發(fā)商長期持有商業(yè)物業(yè)的比例也在逐步提高，進一步說明開發(fā)商對商業(yè)房產(chǎn)的認識更加深刻，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)風潮已經(jīng)形成。4.6 旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端倪目前，在天津市，以旅游為主題的商業(yè)房產(chǎn)項目也出現(xiàn)了緩步增長的趨勢，先是以海河旅游為主題的若干海河沿岸房產(chǎn)項目的開發(fā)，再是以周邊區(qū)縣旅游景點為主題的房產(chǎn)項目開發(fā)，在北塘出現(xiàn)的以休閑旅

30、游餐飲美食為主題的旅游房產(chǎn)項目北塘漁人碼頭項目又成為商業(yè)房產(chǎn)市場的一道風景。以旅游為主題帶動房產(chǎn)開發(fā)的項目在環(huán)渤海地區(qū)房房產(chǎn)事業(yè)中的迅速崛起。4.7 06年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售進一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加未來集中型商業(yè)繼續(xù)增加，但百貨類的業(yè)態(tài)受到挑戰(zhàn)，呈現(xiàn)以大型購物中心為主的態(tài)勢，市場趨于飽和。未來社區(qū)級商戶和底商放量明顯。由于整體供應(yīng)量的巨大導(dǎo)致部分商業(yè)開始經(jīng)營換血，出現(xiàn)市場整合，商業(yè)房產(chǎn)由銷售逐漸轉(zhuǎn)入經(jīng)營管理。4.8商業(yè)房產(chǎn)的操作更符合利潤后置的屬性近一段時期，越來越多的開發(fā)商更關(guān)注商業(yè)房產(chǎn)的利潤后置作用，更多的商業(yè)房產(chǎn)商采取了只租不售或先租后售的操作模式，使天津的商業(yè)房產(chǎn)市場提升到了一個新

31、的層次。各實力開發(fā)商都從項目的整體運營方面入手，對配套及后期經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)進行了重點完善。5 各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢5.1 目前天津商業(yè)發(fā)展分布5.2 商圈發(fā)展趨勢分析5.2.1成熟商圈的發(fā)展趨勢 成熟商圈的核心地位仍將持續(xù)成熟商圈主要分布在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，未來商業(yè)中心區(qū)的地位還將進一步鞏固。 業(yè)態(tài)向多元化的趨勢發(fā)展成熟商圈內(nèi)的代表性商業(yè)設(shè)施多為百貨業(yè)、超市和商業(yè)步行街，業(yè)態(tài)較為單一。未來成熟商圈業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展，多元化發(fā)展趨勢明顯。 商業(yè)市場將呈現(xiàn)“白熱化”競爭態(tài)勢成熟商圈的新建商業(yè)項目及潛在商業(yè)地塊較多，未來供應(yīng)規(guī)

32、?？捎^，未來天津核心商圈的競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局勢更加明顯。5.2.2新興商圈的發(fā)展趨勢 新興商圈的發(fā)展呈現(xiàn)南移趨勢商圈南移是近兩年本市商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的重要特點之一。新老商業(yè)區(qū)和不同商業(yè)模式的交替發(fā)展開始逐步打破天津傳統(tǒng)的商圈概念。新興商圈主要分布在海河以西、中環(huán)線以南的城市南部，其中尤以河西區(qū)和南開區(qū)發(fā)展最快。河西區(qū)、南開區(qū)等地作為近兩年住宅開發(fā)比較集中的區(qū)域，住宅開發(fā)的快速發(fā)展給商業(yè)配套提供了更大的發(fā)展空間。如正在完善和建設(shè)中的奧運商圈及大梅江區(qū)域商圈等。 海河沿線商圈凸現(xiàn)隨著天津市城市改造步伐的加快，海河服務(wù)型經(jīng)濟帶綜合開發(fā)已經(jīng)進入實施階段。它的啟動建設(shè)對第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，

33、必將起到巨大的推動作用。海河兩岸開發(fā)改造帶動了大量公建項目建設(shè)，對天津大型商貿(mào)公建建設(shè)起了較大的推動作用，并有效地提高了中心城區(qū)的經(jīng)濟功能和環(huán)境品位。如：泰達城、海河水上運動大世界等項目都在建設(shè)當中。 地鐵一號線新商圈初見雛型地鐵通車后與沿途的商業(yè)氛圍形成的巨大人流，將為商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。翔宇公園的新一佳超市，地鐵熱點小白樓和營口地道鐵站的規(guī)劃也已經(jīng)出臺。地鐵商業(yè)將在目前本市商圈以平面為主的商業(yè)模式上拓展一個縱向的延伸。在一號線沿途的20多個站點中，商業(yè)設(shè)施總建筑面積達100多萬平方米，預(yù)計到2007年底，這些商業(yè)設(shè)施將全線竣工。5.3 商圈發(fā)展進程的總結(jié)5.3.1 差異化-業(yè)態(tài)的多

34、元化是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素濱江道眾多百貨商場生存狀況良好，主要是因為其同業(yè)集中與異業(yè)集中度高，減少顧客的交通成本和信息成本，同時增加“比較購物”機會，加上商業(yè)成行成市，所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業(yè)都能夠生存。在新區(qū)域做集中商業(yè)存在較大風險，集中不同于街鋪，其對人流量的要求較高，否則就難以生存。因此新興的集中式大體量商業(yè)要做差異化定位，同時業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展并適度引導(dǎo)市場及消費者。5.3.2 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達是商業(yè)發(fā)展的基本條件南京路商圈主要是因為處于交通主干道和地鐵而發(fā)展起來的，目前的新商圈的形成很大程度上依賴交通的便利程度，對于交通極為便利的

35、新興集中式商業(yè)，具備發(fā)展區(qū)域級商圈的基本條件。5.3.3 經(jīng)營特色是商業(yè)發(fā)展的立足之本商業(yè)經(jīng)營沒有特色及主題是小白樓目前的最大困境，在目前商業(yè)大格局基本框定的情況下，新型商業(yè)區(qū)如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經(jīng)營的問題。5.3.4 人流量和消費能力的積聚是商業(yè)發(fā)展的根本無論是濱江道、南京路等傳統(tǒng)商圈受功能、交通、土地各方面的限制影響力減弱，還是老城廂、奧體板塊等區(qū)域的新商圈將成為成為投資重點，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費能力的積聚反應(yīng)。6 天津零售業(yè)發(fā)展狀況天津的零售商業(yè)以著名的商業(yè)街或大型的百貨店、購物中心為主要支撐，目前天津市人均商業(yè)面積為0.8-

36、0.9平方米，到2006年基本形成了以和平路商業(yè)區(qū)、濱江道商業(yè)區(qū)、南京路商業(yè)區(qū)、東馬路商業(yè)區(qū)及大胡同商業(yè)區(qū)為主的市級商圈，形成了以小白樓商業(yè)區(qū)、友誼路商圈、中山路商業(yè)區(qū)及南樓商業(yè)區(qū)為主的區(qū)域級商圈，又有如華苑商圈、麗苑商圈、大梅江商圈及瑞景商業(yè)區(qū)等一批社區(qū)級商業(yè)中心區(qū)也初見端倪，同時還出現(xiàn)了十大商業(yè)特色街和專業(yè)街、700多個各級各類商品市場、110多個5000-10000平米以上的大型賣場和眾多城鎮(zhèn)社區(qū)連鎖店等，整體形成了多層級、多交叉、覆蓋范圍廣泛的立體網(wǎng)狀商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整體商業(yè)環(huán)境較為成熟。目前商業(yè)市場環(huán)境中，各大賣場已經(jīng)逐漸放慢了擴張的步伐，眾多商業(yè)房產(chǎn)項目也在以分期小體量試探市場，各商場間

37、的競爭也更趨激烈。天津的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)房產(chǎn)也在逐步的向市外延展，同時新建社區(qū)的社區(qū)型商業(yè)顯得穩(wěn)固和興旺。近年來天津旅游業(yè)力度加大、發(fā)展迅猛，旅游業(yè)為天津商業(yè)的繁榮帶來了更多的外來消費群體。7 天津零售市場分析天津零售市場主要由數(shù)個分布于不同區(qū)域的購物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場的零售業(yè)態(tài)形成經(jīng)營，基本上已達至一定的發(fā)展水平。各種不同類型和形成機制的商業(yè)街區(qū)各有其特色。但縱觀現(xiàn)時大部份的零售商業(yè)項目，無論在經(jīng)營模式、設(shè)計布局及銷售商品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式模式為主，雖現(xiàn)有商業(yè)項目都有成功的因素，但相對于很多國外的購物中心，現(xiàn)有商業(yè)項目在動線設(shè)計、購物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。它們的零

38、售概念及商品組合均十分相似，但是由于天津的商業(yè)區(qū)相對集中，除一、兩個項目依靠附近客源的消費，大部份的現(xiàn)有商業(yè)項目的生意均覆蓋較廣的商圈范圍。天津商業(yè)區(qū)的特點有以下幾個方面：一是多集中在交通便利的是中心區(qū)域，輻射力強，且疏散較快，因而商圈大；二是一般以某個或幾個大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動人口；三是多由各自獨立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且格局特色。雖然現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)能基本滿足消費者日常所需，但是隨著社會得進步，消費者需求水平的提高、城市空心化現(xiàn)型等變化情況，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐步讓位于新興商業(yè)業(yè)態(tài)，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部業(yè)在進行著局部的更新

39、，商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯。8 天津?qū)I(yè)市場發(fā)展狀況天津的各專業(yè)市場，多數(shù)是由于歷史原因逐漸積累而成，有些更是早期個體無續(xù)經(jīng)營的自發(fā)行業(yè)性集中，在政府“退路進廳”、各商業(yè)業(yè)態(tài)連鎖巨頭進入及商業(yè)房產(chǎn)逐漸發(fā)力后，各專業(yè)市場也實現(xiàn)了上規(guī)模、上檔次、正規(guī)化、集約化等，市場的專業(yè)度更進一步得到了提高。各專業(yè)市場由于消費的目的性相當明確，對位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對更為穩(wěn)定，客流量維持基本沒有更大的變化，因此經(jīng)營相對穩(wěn)定。天津的專業(yè)類市場主要以餐飲、娛樂為主，五金主要集中在凌西路上，建材家裝主要集中在黑牛城道和津濱大道上，汽修主要集中在黑牛城道上，電器較為集中的區(qū)域是大沽南路。9 天津

40、市商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢近兩年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量均呈現(xiàn)上升趨勢，隨著商業(yè)供應(yīng)量的大幅增加，增幅遠遠大于同期需求的增幅，供大于求的態(tài)勢日益明朗，存量商業(yè)用房進一步增加。后市運行不容樂觀。9.1未來商業(yè)用房租賃市場需求量增長趨勢明顯從2005年的商業(yè)銷售市場來看，天津商業(yè)物業(yè)以銷售為主，占到整個新增供應(yīng)量的55%60%之間，但銷售類商業(yè)用房的需求比重有逐年遞減的趨勢。從租賃市場來看，近兩年的租賃市場異?；钴S，租賃類商業(yè)用房比重逐年上升，尤其是家電、家居、超市類賣場，在本市租賃類商業(yè)市場表現(xiàn)活躍。隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年12月11日徹底對外開放，天津商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家

41、及基金組織的關(guān)注，社區(qū)商業(yè)運營模式的理性回歸，以租賃為主的運營模式將越來越多。預(yù)計2007年下半年外資商業(yè)對商業(yè)用房的需求量將會有更大幅增加。因此預(yù)計未來天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。9.2商業(yè)用房的租售價格走勢較為平穩(wěn)，略有增長未來商業(yè)中心區(qū)商圈的租售價格基本持平，上漲幅度不大，而隨著次中心區(qū)新興商圈的逐漸成熟，市場的認可度也將提升，商圈內(nèi)的價格也將會有所提升。本市幾大成熟商圈多數(shù)是隨著城市的變遷自然形成，真正通過大規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，明確的定位，具有鮮明特色的商圈幾乎沒有。目前本市較為成熟的四大商圈分別是濱江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、東北角商圈和小白樓商圈。這些商圈都集中在中環(huán)線以里

42、，積聚效應(yīng)很明顯。除了友誼商廈、伊士丹等幾個商業(yè)項目經(jīng)營不錯外，大多數(shù)商業(yè)設(shè)施并不樂觀。隨著城市改造步伐的加快，天津市又涌現(xiàn)出一些新興商圈，分別是海河沿線商圈、地鐵沿線商圈、奧運商圈和大梅江區(qū)域商圈，這幾大商圈的發(fā)展?jié)摿薮蟆?.3 營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢天津商業(yè)房產(chǎn)屬于供大于求的水平。未來天津商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展前景不錯，但是不能否認目前天津市的商業(yè)房產(chǎn)存在房產(chǎn)泡沫，再加上市民收入低，外來人口不多，在此基礎(chǔ)上投資，時機并不理想。再加上，新政后貸款環(huán)境更加苛刻，貸款企業(yè)必須持有35%的自有率資金，資金門檻更高，加大了投資風險?！睆?006年到2007年一季度本市新面市

43、及開工的商業(yè)房產(chǎn)項目中，大型商業(yè)項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例，經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢。從2006年底至2007年一季度，新上市和將推出的社區(qū)商鋪采取大比例招租加小型底商銷售的方式進行商鋪氛圍的培養(yǎng)，以提高商鋪的價值和社區(qū)商業(yè)的協(xié)調(diào)性。10 商業(yè)房產(chǎn)市場結(jié)論 10.1 流動人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 天津市商業(yè)房房產(chǎn)領(lǐng)域存在一些諸如人氣、客源不足等問題，作為大型城市，流動 人口的數(shù)量是帶動商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，目前北京市的流動人口大概是450萬人， 上海將近700萬人，而天津的流動人口僅在100萬左

44、右，流動人口較少，是天津的商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的瓶頸之一。 10.2 城市經(jīng)濟地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟 隨著天津作為北方經(jīng)濟中心地位的確立、環(huán)渤海經(jīng)濟圈納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略布 局、2008年奧運會臨近，天津正面臨著前所未有的發(fā)展機遇，長期來看商業(yè)房產(chǎn)投資的瓶頸突破可期。天津商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展競爭將趨于激烈，未來市場將逐漸走向成熟第三篇 區(qū)域房產(chǎn)市場研究1*商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢1.1 東麗區(qū)商業(yè)市場分布東麗湖商圈華明鎮(zhèn)商業(yè)東麗開發(fā)區(qū)商圈圈躍進路商圈1.2 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀東麗區(qū)商業(yè)多以社區(qū)型零散商業(yè)為主，商業(yè)設(shè)施相對來說較為匱乏，主要的商業(yè)聚集地有三個：一個是躍進路與津塘路交口一帶的躍進路商

45、業(yè)圈；另一個是家世界超市和*開發(fā)區(qū)附近的*開發(fā)區(qū)商圈（超大型shoppingmall天一mall就坐落在此區(qū)域）；隨萬科*湖、夏洋溪韻風景及朗鉅天域等住宅項目的建設(shè)，*湖區(qū)域也形成了商業(yè)區(qū)域。就目前商業(yè)發(fā)展來看，躍進路商業(yè)圈由于*政府等行政部門的進駐從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，是*目前商業(yè)發(fā)展最為成熟和完善的商圈，業(yè)態(tài)多集中在餐飲、娛樂等便民性質(zhì)的商業(yè)。*開發(fā)區(qū)由于交通、市場等眾多利好因素逐步發(fā)展起來，但是相來說由于受消費能力、購物習慣等因素影響整體處于培育整合期。*湖商業(yè)隨著*湖整體的開發(fā)改造隨之崛起，未來發(fā)展空間比較大，但是目前仍處于商業(yè)發(fā)展的初級階段。1.3 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢天一摩爾項目，

46、位于外環(huán)線以外的津塘公路上，建筑面積81萬平米，計劃用55萬平米投資公建項目，以“shopping mall”為主，包括大型賣場、室內(nèi)主題公園、餐飲娛樂、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓和企業(yè)會所等商業(yè)配套設(shè)施，其余為住宅。一期總建筑面積為5.4萬的商業(yè)，主要是會所、spa、餐飲。預(yù)計08年10交工。其余開發(fā)時間待定。目前已經(jīng)建成并開業(yè)的空港國際汽車園位于保稅區(qū)空港加工區(qū)內(nèi)，總投資10億元人民幣，占地1平方公里。汽車園內(nèi)的商業(yè)街總建筑面積為5000，68個獨體建筑，招商業(yè)態(tài)以餐飲為主，預(yù)計07年上半年營業(yè)。配套商業(yè)會展區(qū)占地面積 1 平方公里，規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和以辦公和商務(wù)活動為主，涉及投資

47、服務(wù)中心、研發(fā)中心、金融街等商務(wù)服務(wù)在內(nèi)的中心商務(wù)區(qū)，并為大企業(yè)自建包括生活和商住設(shè)施在內(nèi)的辦公設(shè)施預(yù)留空間。預(yù)計商業(yè)總建筑面積在25萬左右，包括現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣區(qū)、國際風情區(qū)和餐飲文化區(qū)等。華明鎮(zhèn)的整體改造工作已經(jīng)籌備啟動，規(guī)劃中的華明鎮(zhèn)商貿(mào)區(qū)內(nèi)將包含大規(guī)模的商業(yè)公建及商務(wù)辦公，未來的華明鎮(zhèn)也將是購物、餐飲、娛樂、會議及渡假的商業(yè)核心。次級商圈物業(yè)組合代表物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容躍進路商業(yè)圈百貨商場、餐飲、娛樂、沿街商鋪*商場、清荷茶樓、上島咖啡食品、餐飲、服裝、休閑娛樂*開發(fā)區(qū)商圈超市賣場、專業(yè)賣場、餐飲、娛樂、酒店、專賣店、天一mall（待建）家樂超市、家居裝飾建材中心、聚龍宮海鮮酒樓、天一會所

48、便利服務(wù)、家具、餐飲、娛樂、汽車、商務(wù)休閑*湖商圈休閑、娛樂項目會所、社區(qū)商業(yè)保齡球、游泳、桑拿、歌廳、紅外線射擊、乒乓球、臺球、羽毛球、沙狐球、飛鏢等。1.4 區(qū)域市場總結(jié)分析東麗區(qū)目前商業(yè)集中區(qū)相對較少，地區(qū)消費能力較低，商業(yè)氣氛尚不成熟，目前僅能滿足居民的日常生活需求，對本案商業(yè)的帶動作用暫時還不能發(fā)揮。但隨天津航空城、空港物流加工區(qū)、華明鎮(zhèn)商務(wù)商貿(mào)區(qū)及天一mall等重點項目的建設(shè)實施、招商引資，相信東麗區(qū)的商業(yè)氛圍會逐漸成熟，尤其是華明鎮(zhèn)商務(wù)商貿(mào)區(qū)對商業(yè)、商務(wù)等聚集效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，都將對區(qū)域商業(yè)帶來巨大的映襯作用，提升區(qū)域商業(yè)的成熟度和商業(yè)價值。在區(qū)域商業(yè)裙帶效應(yīng)極大顯現(xiàn)的同時，區(qū)域商

49、業(yè)的潛在競爭也初見端倪，并與日俱增。因此要對本案商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)進行精心的規(guī)劃，與競爭商業(yè)實現(xiàn)錯位經(jīng)營，互補共生，這樣才可在穩(wěn)固商業(yè)裙帶作用的良好環(huán)境下，享受商業(yè)互補經(jīng)營帶來的超值商業(yè)回報。2 *專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢2.1 *專業(yè)市場分布東麗區(qū)專業(yè)市場發(fā)展相對比較集中，項目規(guī)模比較大，建筑形態(tài)多以棚式和3、4層的多層建筑為主，以便民批發(fā)性質(zhì)的中低檔次為主，經(jīng)營模式多以集中式銷售，隨著經(jīng)營模式多樣化和新政貸款政策的實施，為更大程度上提高商業(yè)價值，目前也融入了租售各半的經(jīng)營方式。目前*各專業(yè)市場由于消費的目的性相當明確，對位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對比較穩(wěn)定。華明鎮(zhèn)金種批發(fā)市場國際 商貿(mào)城濱

50、海國際建材物流中心溫州城專業(yè)市場位 置規(guī) 模主要經(jīng)營范圍金鐘批發(fā)市場外環(huán)線東半環(huán)與金鐘河大街的交匯處占地面積400畝（約26.6萬）水果、蔬菜、水產(chǎn)品、糧油、副食品溫州城東麗區(qū)大畢莊徐莊子經(jīng)營面積13萬服裝、電動自行車天津國際商貿(mào)城東麗區(qū)金鐘河大街延長線占地1000畝，建筑面積66萬（1期24萬；2期16萬；3期26萬）1 、2期主要為五金城；3期預(yù)計為集批發(fā)、零售、生活配套服務(wù)為一體的商城濱海國際建材物流中心東麗區(qū)軍糧城散貨物流園區(qū)占地2500畝，1期480畝，建筑面積35萬1期主要是展覽、建材、酒店、寫字樓金種批發(fā)市場：金鐘農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場坐落在天津市外環(huán)線東半環(huán)與金鐘河大街的交匯處，西鄰金

51、鐘河大街，北靠外環(huán)線，趙沽里村東，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，海陸空交通便利，地理位置十分優(yōu)越，是建設(shè)我國北方農(nóng)產(chǎn)品物流中心的最佳區(qū)位。天津市金鐘農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場包括（金鐘蔬菜市場、金鐘糧油批發(fā)市場、民權(quán)門綜合批發(fā)交易市場三個批發(fā)市場、和天津市金鐘農(nóng)副產(chǎn)品有限公司）占地面積為 400 畝，其中包括蔬菜交易區(qū) 8 萬平方米 、水果交易區(qū) 2 萬平方米 、水產(chǎn)品交易區(qū) 1 萬平方米 、糧油交易區(qū) 3. 5 萬平方米 、副食品交易區(qū) 5 萬平方米 。 內(nèi)設(shè)商用店鋪，綜合辦公樓，倉儲庫，招待所等。溫州城：新溫州城落戶天津市東麗區(qū)徐莊附近，總投資1億元，經(jīng)營面積13萬平方米，新溫州城擴展了服裝以外的新業(yè)務(wù)，下屬兩個商

52、貿(mào)城，包括天津溫州服裝城和天津金溫電動自行車商城。目前服裝城商戶進駐已達1000多家。天津國際輕工商貿(mào)城：國際輕工商貿(mào)城項目總投資8.7億元，占地1000畝，建筑面積66萬，是一個集批發(fā)、期貨交易、零售、生活配套服務(wù)為一體的新概念市場，內(nèi)設(shè)五金電器、服飾鞋革兩大專業(yè)市場及輕紡產(chǎn)品、文具禮品、印刷包裝產(chǎn)品三大交易中心。南貨北批，北鋪南營”的新商貿(mào)格局。建成后可入駐4800多家廠商，年交易能力達60億元，可為當?shù)亟鉀Q13500個就業(yè)崗位。據(jù)悉，該項目將于2006年全部建設(shè)完成。一、二期：即中國北方五金城，中國正泰集團、德嘉西集團、中國人民電器集團等700多家國內(nèi)外知名企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)入駐，輕工商貿(mào)城將

53、成為目前中國北方建筑面積和經(jīng)營規(guī)模最大的五金銷售批發(fā)市場。建筑面積40萬。三期：集批發(fā)、零售、生活配套服務(wù)為一體的商城，位于東麗區(qū)的大畢莊鎮(zhèn)，項目已完成征地、圍擋和規(guī)劃設(shè)計，2007年11月開工。天津濱海國際建材物流中心：又名中國北方建材總部，坐落于東麗區(qū)軍糧成散貨物流園區(qū)：擬占地2500畝。一期480畝，建筑面積35萬，其中：國際展覽中心15000，進口大阪標準物流車間150000，建材庫房：50000，保稅倉庫：50000，寫字樓30000，酒店：10000，其它商業(yè)配套：50000。3、空港區(qū)域內(nèi)樓盤分析3.1空港物流加工區(qū)內(nèi)在售項目分析項目名稱皇冠國際廣場金融中心遠洋新干線空港國際 貿(mào)

54、易中心空港國際中心項目地址東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東四道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)，中環(huán)西路與西三道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口中心大道與西二道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內(nèi)開發(fā)商天津市圣光置業(yè)有限公司財富置業(yè)遠洋地產(chǎn)有限公司天津銘朗投資置業(yè)有限公司天津海津置地投資有限公司項目規(guī)模占地：35437建面：15萬占地3.68萬平米，建面：11.7萬建面：45萬（住宅37萬，寫字樓6.5萬）建面：6萬占地：1.56萬，建面：6.7萬（公寓：1.1萬；寫字樓：1.1萬；商業(yè)：1.6萬）建筑形態(tài)小高層多層、小高層多層，小高層，高層，別墅小高層小高層樓層狀況五星級酒店10層，寫字樓11層，精裝修酒店公寓11層6棟精裝修5層-11層商務(wù)辦公聯(lián)排寫字樓5層，別墅office3層，住宅分別為6、9、11、14層1棟11層商務(wù)辦公3棟11層精裝修四星級酒店、公寓及寫字樓戶型面積約300套公寓：1室60-70；2室100-110；3室：150-160200-900平米住宅：70-190；寫字樓：70-500；商務(wù)別墅：370-40060-150可以拆改公寓：50-120； 寫字樓：50-120；酒店：100-700開盤時間未定2007.092007.11未定未定價格預(yù)計10000起價9400商務(wù)別墅均價180008300/目前狀況公寓未開盤銷售，寫