長(zhǎng)沙——濱江新城第三階段策劃稿(完整版)

1、長(zhǎng)沙濱江新城項(xiàng)目總體策劃報(bào)告長(zhǎng)沙濱江新城項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 致 長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司 Page 1 總體概念策劃階段戴德梁行所做的工作總體概念策劃階段戴德梁行所做的工作 4周2周2周 工作成果工作成果 p宏觀經(jīng)濟(jì)研究 p產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 p房地產(chǎn)物業(yè)研究 p案例借鑒 p項(xiàng)目資源研究 p總體發(fā)展定位 第一階段第一階段 宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)及房地宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)及房地 產(chǎn)物業(yè)發(fā)展可行性研究產(chǎn)物業(yè)發(fā)展可行性研究 第二階段第二階段 總體策劃、規(guī)劃指引及總體策劃、規(guī)劃指引及 實(shí)施運(yùn)營(yíng)（初稿）實(shí)施運(yùn)營(yíng)（初稿） p總體策劃定位 p各功能定位 p土地出讓模式及效益評(píng)價(jià) p規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 p項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略 工作內(nèi)容工作內(nèi)容

2、第三階段第三階段 總體策劃、規(guī)劃指引總體策劃、規(guī)劃指引 及實(shí)施運(yùn)營(yíng)（完整稿）及實(shí)施運(yùn)營(yíng)（完整稿） 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 p總體策劃定位 p各功能定位 p土地出讓模式及效益評(píng)價(jià) p規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 p項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略 p運(yùn)營(yíng)行動(dòng)方案（營(yíng)銷推廣） p項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)方案 Page 2 策劃階段技術(shù)思路策劃階段技術(shù)思路 項(xiàng)目總體策劃方案項(xiàng)目總體策劃方案 項(xiàng)目整體定位 各功能定位 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)方案 運(yùn)營(yíng)理念和策略 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目土地出讓模式研判 項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目規(guī)劃方案 項(xiàng)目實(shí)施與運(yùn)營(yíng)方項(xiàng)目實(shí)施與運(yùn)營(yíng)方 案案 關(guān)鍵控制點(diǎn)綜述關(guān)鍵控制點(diǎn)綜述 土土 地地 運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 策策 劃劃 方方 案案 項(xiàng)目規(guī)劃

3、布局 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序 項(xiàng)目各街區(qū)功能 營(yíng)銷推廣方案 Page 3 項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目發(fā)展定位 整體功能定位及規(guī)模研判整體功能定位及規(guī)模研判 各功能定位特色構(gòu)想各功能定位特色構(gòu)想 土地出讓模式研判土地出讓模式研判 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) Page 4 戰(zhàn)略上：戰(zhàn)略上：從從“高高”上符合中央政治高度上符合中央政治高度 策略上：策略上：解決項(xiàng)目功能布局和分階段落實(shí)解決項(xiàng)目功能布局和分階段落實(shí) 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 Page 5 本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略高度首先應(yīng)符合三個(gè)層面的綜合考慮本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略高度首先應(yīng)符合三個(gè)層面的綜合考慮 第一層面：符合國(guó)家第一層面：符合國(guó)家“兩型社會(huì)兩型社會(huì)”的戰(zhàn)略高度的戰(zhàn)

4、略高度 第二層面：實(shí)踐長(zhǎng)株潭的產(chǎn)業(yè)深化改革第二層面：實(shí)踐長(zhǎng)株潭的產(chǎn)業(yè)深化改革 從三個(gè)層面的關(guān)系來看，第一層面和第二層面的作用最終體現(xiàn)在第三層面上，帶來從三個(gè)層面的關(guān)系來看，第一層面和第二層面的作用最終體現(xiàn)在第三層面上，帶來 最直接的效果是使長(zhǎng)沙率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)深化改革與轉(zhuǎn)型，促進(jìn)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)再上一臺(tái)階最直接的效果是使長(zhǎng)沙率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)深化改革與轉(zhuǎn)型，促進(jìn)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)再上一臺(tái)階 第三層面：整合長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)騰飛第三層面：整合長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)騰飛 找高度、抓特色、尋差異，融入創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)找高度、抓特色、尋差異，融入創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè) 聚能量、擴(kuò)影響、發(fā)展完備的區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚能量、擴(kuò)影響、發(fā)展完備的區(qū)域

5、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 Page 6 戰(zhàn)略考慮點(diǎn)：戰(zhàn)略考慮點(diǎn)： 著眼于長(zhǎng)株潭城市群構(gòu)建“兩型”社會(huì)國(guó) 家級(jí)試驗(yàn)區(qū)的大局； 以長(zhǎng)株潭全面合作為契機(jī)； 實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展； 建立大河西龍頭示范區(qū)域的戰(zhàn)略需求。 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略定位構(gòu)筑：戰(zhàn)略定位構(gòu)筑： 長(zhǎng)沙新城市中心長(zhǎng)沙新城市中心 Page 7 戰(zhàn)略定位內(nèi)涵戰(zhàn)略定位內(nèi)涵 濱江新城戰(zhàn)略定位濱江新城戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略定位目標(biāo)戰(zhàn)略定位目標(biāo)定位內(nèi)涵定位內(nèi)涵 兩型社會(huì)示范區(qū) 在全國(guó)范圍內(nèi)爭(zhēng)當(dāng)環(huán)境友好型和資源節(jié)約型城市示范區(qū)、中國(guó)改革試驗(yàn)區(qū)， 成為中國(guó)踐行科學(xué)發(fā)展觀的重要“實(shí)驗(yàn)田”，為全國(guó)深化改革起帶頭示范 作用。 長(zhǎng)沙新城市中心

6、將建設(shè)成集行政服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑旅游、高素質(zhì)居住、生活配套等功 能為一體的全新城市中心。成為長(zhǎng)沙開發(fā)建設(shè)品質(zhì)最好、產(chǎn)業(yè)集聚度最高、 最具經(jīng)濟(jì)活力和城市特色的“湘江明珠”。 現(xiàn)代服務(wù)及企業(yè)總部聚 集平臺(tái) 依托于大河西的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，濱江新城將率先打造河西功能最強(qiáng)大、產(chǎn)業(yè)聚 集程度最高、輻射范圍最廣、影響力最深遠(yuǎn)的現(xiàn)代服務(wù)中心，為河西、長(zhǎng) 沙產(chǎn)業(yè)提供全方位、多層次的現(xiàn)代化服務(wù)，與其形成相互促進(jìn)的良性互動(dòng) 關(guān)系。成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、引領(lǐng)新一輪發(fā)展的強(qiáng)大引擎。 Page 8 千年山水郡，湘江新明珠千年山水郡，湘江新明珠 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 -長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)核心示范區(qū)長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)核心示范區(qū) 釋義釋義

7、 “湘江新明珠湘江新明珠”：意寓濱江新城為未來的長(zhǎng)沙都心和城市形象代表之一。：意寓濱江新城為未來的長(zhǎng)沙都心和城市形象代表之一。 “千年千年”與與“新新”對(duì)應(yīng)，意寓濱江新城蘊(yùn)涵城市歷史文化，承前啟后，書對(duì)應(yīng)，意寓濱江新城蘊(yùn)涵城市歷史文化，承前啟后，書 寫發(fā)達(dá)與傳統(tǒng)、文明與文化完美結(jié)合的篇章。寫發(fā)達(dá)與傳統(tǒng)、文明與文化完美結(jié)合的篇章。 Page 9 千年山水郡，湘江新明珠千年山水郡，湘江新明珠 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 具備城市形象號(hào)召力、采用國(guó)際先進(jìn)環(huán)保節(jié)能技術(shù)和理念的“兩型”示范新城 代表長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展高水準(zhǔn)的財(cái)富中心 立足大河西、輻射長(zhǎng)株潭的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)高度聚集的商務(wù)中心 城市文化和生活體驗(yàn)的休

8、閑新中心 -長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)核心示范區(qū)長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)核心示范區(qū) Page 10 “兩型社會(huì)兩型社會(huì)”的示范的示范不是一般意義上的保護(hù)不是一般意義上的保護(hù)環(huán)境環(huán)境、節(jié)約、節(jié)約能源能源，應(yīng)，應(yīng)走經(jīng)濟(jì)走經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活發(fā)展、生活和諧和諧、生、生 態(tài)良好的態(tài)良好的可持續(xù)發(fā)展道路。濱江新城作為核心示范區(qū)，示范特色具體體現(xiàn)為：可持續(xù)發(fā)展道路。濱江新城作為核心示范區(qū)，示范特色具體體現(xiàn)為： 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展發(fā)展 生態(tài)生態(tài) 良好良好 和諧和諧 生活生活 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以“兩型”理念為主導(dǎo)，集聚多元化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：全面執(zhí)行國(guó)家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展綠色建筑。 公共環(huán)境：公

9、共環(huán)境：倡導(dǎo)高容積率、低密度的設(shè)計(jì)原則，營(yíng)造更多的公 共空間。 資源利用資源利用：構(gòu)建再生資源回收體系，實(shí)現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。 生活理念生活理念：倡導(dǎo)人民樹立綠色消費(fèi)、環(huán)保生活觀念，構(gòu)建崇尚綠色 消費(fèi)的全民參與機(jī)制。 Page 11 對(duì)中國(guó)來說，對(duì)中國(guó)來說，是中國(guó)尋求產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，是中國(guó)向世界展示環(huán)保節(jié)能的是中國(guó)尋求產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，是中國(guó)向世界展示環(huán)保節(jié)能的“兩型兩型”示范窗口，示范窗口， 提升全民環(huán)保文化意識(shí)，實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀一個(gè)重要途徑和方式；提升全民環(huán)保文化意識(shí)，實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀一個(gè)重要途徑和方式； 對(duì)湖南和長(zhǎng)株潭來說，對(duì)湖南和長(zhǎng)株潭來說，是樹立是樹立“兩型兩型”形象，成為長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)升級(jí)的助

10、推器和突破口；形象，成為長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)升級(jí)的助推器和突破口； 對(duì)長(zhǎng)沙來說，對(duì)長(zhǎng)沙來說，是整合長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)長(zhǎng)沙發(fā)揮在城市圈中的龍頭和輻射作用；是整合長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)長(zhǎng)沙發(fā)揮在城市圈中的龍頭和輻射作用； 對(duì)投資者來說，對(duì)投資者來說，是商機(jī)四射的財(cái)富高地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)飛躍發(fā)展的根據(jù)地，是信息流、資金流、是商機(jī)四射的財(cái)富高地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)飛躍發(fā)展的根據(jù)地，是信息流、資金流、 人流匯集的聚寶盆；人流匯集的聚寶盆； 對(duì)市民來說，對(duì)市民來說，是體會(huì)城市潮流休閑娛樂的新去處。是體會(huì)城市潮流休閑娛樂的新去處。 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目形象目標(biāo)要達(dá)到國(guó)家高度，并產(chǎn)生項(xiàng)目形象目標(biāo)要達(dá)到國(guó)家高度，并產(chǎn)生 “多方共贏多方共贏

11、”的多重效果：的多重效果： Page 12 戰(zhàn)略上：戰(zhàn)略上：從從“高高”上符合中央政治高度上符合中央政治高度 策略上：策略上：解決項(xiàng)目功能定位與運(yùn)營(yíng)策略解決項(xiàng)目功能定位與運(yùn)營(yíng)策略 從從“高高”處明確本項(xiàng)目的定位后，下一步將是如何對(duì)項(xiàng)目戰(zhàn)略處明確本項(xiàng)目的定位后，下一步將是如何對(duì)項(xiàng)目戰(zhàn)略 功能定位的總體策略、戰(zhàn)術(shù)思路。功能定位的總體策略、戰(zhàn)術(shù)思路。 Page 13 項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目發(fā)展定位 整體功能定位及規(guī)模研判整體功能定位及規(guī)模研判 各功能定位特色構(gòu)想各功能定位特色構(gòu)想 土地出讓模式研判土地出讓模式研判 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) Page 14 濱江新城不同發(fā)展時(shí)期適宜導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)建議濱江新

12、城不同發(fā)展時(shí)期適宜導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)建議 短期（短期（1-21-2年）年）中期（中期（3-63-6年）年）長(zhǎng)期（長(zhǎng)期（7-107-10年）年） 重點(diǎn)導(dǎo)重點(diǎn)導(dǎo) 入產(chǎn)業(yè)入產(chǎn)業(yè) 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè) 零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、 住宿業(yè)、居民服務(wù)業(yè) 零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、 住宿業(yè)、居民服務(wù)業(yè) 居民服務(wù)業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 文化、娛樂產(chǎn)業(yè)文化、娛樂產(chǎn)業(yè)，旅游 業(yè)、房地產(chǎn)業(yè) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金 融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、房 地產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)、 環(huán)保節(jié)能業(yè) 現(xiàn)代金融業(yè)、商務(wù)服務(wù) 業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息軟 件業(yè)、環(huán)保節(jié)能業(yè) 建筑載體建筑載體 濱江商業(yè)街 高容積率居住區(qū) Life-style mall 高層甲級(jí)寫

13、字樓 高容積率居住區(qū) 高層甲級(jí)寫字樓 低容積率高端居住區(qū) 引入產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)引入產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 以品牌商家、知名企業(yè) 為帶動(dòng) 以大型企業(yè)為主，營(yíng)銷 總部、研發(fā)總部、投資 總部和行政總部等 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主 導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)作用導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)作用 以旅游商業(yè)為主，迅速 積聚人氣，快速引起市 場(chǎng)關(guān)注，提升周邊土地 價(jià)值 形成商務(wù)區(qū)雛形，通過 大型知名企業(yè)帶動(dòng)核心 商務(wù)區(qū)發(fā)展，進(jìn)一步提 升土地價(jià)值 全面形成核心商務(wù)氛圍， 實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入建議項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入建議 Page 15 以現(xiàn)代商務(wù)功能為核心，以現(xiàn)代商務(wù)功能為核心， 以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動(dòng)器，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動(dòng)器， 以都市居住為依托

14、，以都市居住為依托， 功能定位功能定位 功能定位考慮點(diǎn)：功能定位考慮點(diǎn)： 復(fù)合型新都會(huì)中心復(fù)合型新都會(huì)中心 功能定位：功能定位： Page 16 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模研判項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模研判 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模研判思路項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模研判思路 項(xiàng)目開發(fā)投資成本分析項(xiàng)目開發(fā)投資成本分析 項(xiàng)目合適的總體建設(shè)規(guī)模（項(xiàng)目容積率）項(xiàng)目合適的總體建設(shè)規(guī)模（項(xiàng)目容積率） 項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估 遵循市場(chǎng)實(shí)際土地價(jià)格水遵循市場(chǎng)實(shí)際土地價(jià)格水 平，找出可以回收成本的平，找出可以回收成本的 物業(yè)開發(fā)體量。物業(yè)開發(fā)體量。 Page 17 開發(fā)投資成本構(gòu)成開發(fā)投資成本構(gòu)成 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金額金額( (萬元萬元) ) 1

15、土地取得成本土地取得成本( (拆遷費(fèi)用拆遷費(fèi)用) )1,018,000 2土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本( (基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用) )443,667 3回購(gòu)生地費(fèi)用回購(gòu)生地費(fèi)用116,760 4不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)47,353 5土地開發(fā)總費(fèi)用土地開發(fā)總費(fèi)用1,625,780 6土地開發(fā)單方成本土地開發(fā)單方成本 6.1總用地單方成本總用地單方成本2995元元/平方米平方米 6.2凈開發(fā)用地單方成本凈開發(fā)用地單方成本5544元元/平方米平方米 v濱江新城土地開發(fā)總費(fèi)用為1,625,780萬元，其中拆遷費(fèi)用比例最大，占62.6%的比例，其次是基礎(chǔ)設(shè)施 工程費(fèi)用，占27.3%的比例。 v拆遷

16、費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施工程的投入巨大，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利存在較大困難。建議爭(zhēng)取返回部分拆遷費(fèi)用和城拆遷費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施工程的投入巨大，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利存在較大困難。建議爭(zhēng)取返回部分拆遷費(fèi)用和城 市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，補(bǔ)助項(xiàng)目收益。市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，補(bǔ)助項(xiàng)目收益。 注：詳細(xì)計(jì)算過程參看附表一 Page 18 土地價(jià)格評(píng)估土地價(jià)格評(píng)估 v考察長(zhǎng)沙過去五年出讓土地樓面地價(jià)，受不確定 性因素影響，樓面地價(jià)波動(dòng)幅度大，但總體上呈 現(xiàn)上升的趨勢(shì)。 v考慮到濱江新城是大河西先導(dǎo)區(qū)的龍頭項(xiàng)目，在 長(zhǎng)沙占有重要的地位，以及對(duì)長(zhǎng)沙城市發(fā)展有著 突出作用，濱江新城土地的價(jià)值應(yīng)該處于長(zhǎng)沙的 較高水平。 v濱江新城位于岳麓區(qū)河西沿岸，屬于

17、長(zhǎng)沙二級(jí)或 三級(jí)的土地，土地價(jià)值應(yīng)具備相應(yīng)的樓面基準(zhǔn)地 價(jià)水平。 土地出讓價(jià)格評(píng)估土地出讓價(jià)格評(píng)估 v綜合以上考慮，預(yù)測(cè)濱江新城土地綜合以上考慮，預(yù)測(cè)濱江新城土地起始樓起始樓 面地價(jià)為：面地價(jià)為： 居住用地：居住用地：900900元元/ /平方米。平方米。 商業(yè)用地：商業(yè)用地：14001400元元/ /平方米。平方米。 長(zhǎng)沙各類土地出讓樓面地價(jià)長(zhǎng)沙各類土地出讓樓面地價(jià)( (元元/m/m2 2) ) 長(zhǎng)沙市區(qū)住宅及商業(yè)用地的樓面基準(zhǔn)地價(jià)長(zhǎng)沙市區(qū)住宅及商業(yè)用地的樓面基準(zhǔn)地價(jià) 土地級(jí)別土地級(jí)別一二三四五六 住宅住宅( (元元/ / ) )15371258767659667590 商業(yè)商業(yè)( (元元/

18、 /) )18231438913733684630 Page 19 土地價(jià)格評(píng)估土地價(jià)格評(píng)估 v考察長(zhǎng)沙過去五年出讓土地樓面地價(jià)，商業(yè)、住宅、綜合用地的樓面地價(jià)年均增長(zhǎng)率分別達(dá)到50%、 14%、86%，保持著較高的上漲速度。 v影響地價(jià)變化的一個(gè)重要因素是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，長(zhǎng)沙在2000年到2008年GDP年均增長(zhǎng)19%，預(yù) 計(jì)未來仍可維持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并影響土地價(jià)格保持向上的趨勢(shì)。 土地價(jià)格變動(dòng)幅度評(píng)估土地價(jià)格變動(dòng)幅度評(píng)估 v長(zhǎng)沙過去五年樓面地價(jià)受不確 定性因素影響大，波動(dòng)幅度大， 預(yù)測(cè)樓價(jià)未來增幅時(shí)應(yīng)對(duì)過去 增幅予以修正。一般來說，地 價(jià)與城市GDP同向增長(zhǎng)。而中 國(guó)各城市GDP在改革開

19、放時(shí)期 普遍有10%的增長(zhǎng)。 v綜合以上考慮，預(yù)測(cè)濱江綜合以上考慮，預(yù)測(cè)濱江 新城土地價(jià)格在未來十年新城土地價(jià)格在未來十年 可達(dá)到年均可達(dá)到年均10%10%的升幅。的升幅。 長(zhǎng)沙各類土地出讓樓面地價(jià)長(zhǎng)沙各類土地出讓樓面地價(jià)( (元元/m/m2 2) ) 商業(yè)：年均增長(zhǎng)商業(yè)：年均增長(zhǎng)50% 綜合：年均增長(zhǎng)綜合：年均增長(zhǎng)86% 住宅：年均增長(zhǎng)住宅：年均增長(zhǎng)14% 2000-2008年長(zhǎng)沙年長(zhǎng)沙GDP 年均增速：年均增速：19% Page 20 v項(xiàng)目?jī)粲玫貑畏匠杀緸?544元/平方米，在不同容積率下，對(duì)應(yīng)不同的必須回收的建筑面積單方 成本。 v項(xiàng)目收入由土地出讓收入和返還的稅費(fèi)兩部分組成，預(yù)估稅費(fèi)

20、返還占比為20%40%，土地出 讓收入占比為60%80%。即回收的建筑面積單方成本中，有60%80%的比例為土地出讓的樓 面地價(jià) 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模建議項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模建議 1總用地容積率總用地容積率1.661.882.102.32 說明 2凈開發(fā)用地容積率凈開發(fā)用地容積率33.544.5 3建筑面積單方成本建筑面積單方成本( (元元/ /平方米平方米) )1848158413861232(3)=5544元/M2(2) 4 4對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)( (元元/ /平方米平方米) )1109147895012678321109739986 (4)=(3)(60% 80%) 所評(píng)估的項(xiàng)目地價(jià)與成所評(píng)估

21、的項(xiàng)目地價(jià)與成 本樓面地價(jià)最相符。本樓面地價(jià)最相符。 項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)類型物業(yè)類型樓面地價(jià)樓面地價(jià)加權(quán)平均加權(quán)平均 項(xiàng)目起始項(xiàng)目起始 地價(jià)評(píng)估地價(jià)評(píng)估 居住物業(yè)居住物業(yè)900元/m2 1025元元/m2 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)1400元/m2 v根據(jù)項(xiàng)目居住和商業(yè)建筑面積的比例，計(jì)算得出項(xiàng)目的加權(quán)平均出讓樓面地價(jià)為1025元/平方米。 v測(cè)算結(jié)果顯示：在容積率4的情況下，對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)與所評(píng)估的項(xiàng)目土地價(jià)格水平最相符。 因此，建議濱江新城（凈開發(fā)用地）容積率為因此，建議濱江新城（凈開發(fā)用地）容積率為4 4，即可出讓建筑面積為，即可出讓建筑面積為11591159萬平方米。萬平方米。 Page 21 v當(dāng)凈

22、開發(fā)用地容積率為當(dāng)凈開發(fā)用地容積率為4 4時(shí)，項(xiàng)目整體的綜合容積率為時(shí)，項(xiàng)目整體的綜合容積率為2.082.08。 適當(dāng)?shù)奶岣邇糸_發(fā)用地的容積率，有利于節(jié)省土地資源。同時(shí)，將項(xiàng)目的綜合容積率控 制在2左右，可有利于營(yíng)造和諧舒適的區(qū)域環(huán)境，展現(xiàn)城市的現(xiàn)代商務(wù)活力。 項(xiàng)目項(xiàng)目 用地面積（平方米用地面積（平方米 ） 總建筑面積（平方米總建筑面積（平方米 ） 綜合容積綜合容積 率率 現(xiàn)狀現(xiàn)狀開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間 新河三角洲新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2008 廣州珠江新城廣州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建 1993/200 2 上海陸家嘴上海陸家嘴1

23、,700,0004,000,0002.35已建成1993 杭州錢江新城杭州錢江新城4,020,0007,200,0001.79在建2004 深圳福田商務(wù)深圳福田商務(wù) 區(qū)區(qū) 4,100,0007,800,0001.90在建1996 天津響螺灣天津響螺灣1,700,0003,670,0002.16未建2007 悉尼金融區(qū)悉尼金融區(qū)1,000,0002,500,0002.50已建成2004 新加坡新加坡CBD1,500,0003,500,0002.33已建成 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模建議項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模建議 Page 22 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判思路項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研

24、判思路 長(zhǎng)沙未來城市發(fā)展格局長(zhǎng)沙未來城市發(fā)展格局 項(xiàng)目各功能物業(yè)合適的規(guī)模項(xiàng)目各功能物業(yè)合適的規(guī)模 長(zhǎng)沙各物業(yè)未來市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙各物業(yè)未來市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 驗(yàn)證項(xiàng)目各功能物業(yè)的驗(yàn)證項(xiàng)目各功能物業(yè)的 規(guī)模在未來市場(chǎng)容量下規(guī)模在未來市場(chǎng)容量下 是否有足夠市場(chǎng)空間。是否有足夠市場(chǎng)空間。 對(duì)比各新城的發(fā)展，對(duì)比各新城的發(fā)展， 判別本項(xiàng)目各功能物判別本項(xiàng)目各功能物 業(yè)合適的規(guī)模。業(yè)合適的規(guī)模。 Page 23 新城發(fā)展定位新城發(fā)展定位項(xiàng)目功能比例研判項(xiàng)目功能比例研判 濱江新城兩型社會(huì)核心示范區(qū) 復(fù)合型新都會(huì)中心：以商 務(wù)為帶動(dòng)，以居住物業(yè)比 例為主 芙蓉CBD傳統(tǒng)核心CBD區(qū) 中央商務(wù)區(qū)：以商務(wù)商業(yè) 物業(yè)

25、比例為主 南湖新城 具有綠色生態(tài)景觀，集金融、 商務(wù)、休閑、美食等為一體 的綜合居住區(qū) 以居住物業(yè)比例為主，以 商務(wù)商業(yè)為配套 武廣新城 中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運(yùn) 中心和具有商務(wù)功能的交通 樞紐型城市副中心 交通樞紐型新城：各功能 物業(yè)較均衡 以商業(yè)和商務(wù)功能為驅(qū)動(dòng)及提升區(qū)域價(jià)值，比例宜控制以商業(yè)和商務(wù)功能為驅(qū)動(dòng)及提升區(qū)域價(jià)值，比例宜控制 在在30%30%左右；左右； 以居住物業(yè)凝聚人氣，作為區(qū)域發(fā)展主要依托，建議比以居住物業(yè)凝聚人氣，作為區(qū)域發(fā)展主要依托，建議比 例控制在例控制在70%70%左右。左右。 長(zhǎng)沙未來將出現(xiàn)多個(gè)新城同時(shí)發(fā)展的市場(chǎng)趨勢(shì)，濱江新城應(yīng) 與其他新城片區(qū)形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、共存共

26、榮的市場(chǎng)格局。 濱江新城功能配比建議濱江新城功能配比建議 長(zhǎng)沙未來發(fā)展格局圖長(zhǎng)沙未來發(fā)展格局圖 南湖新城南湖新城 芙蓉芙蓉CBDCBD核心區(qū)核心區(qū) 濱江新城濱江新城 武廣新城武廣新城 新河三角洲新河三角洲 基于此考慮建議濱江新城的功能配比原則為： Page 24 通過預(yù)測(cè)，到通過預(yù)測(cè)，到20102010年，長(zhǎng)沙住宅需求面年，長(zhǎng)沙住宅需求面 積約為積約為20,00020,000萬平方米萬平方米，到，到20152015年約為年約為 26,00026,000萬平方米萬平方米，到，到20202020年將達(dá)到約年將達(dá)到約 33,00033,000萬平方米萬平方米。 隨著長(zhǎng)沙人均收入水平和購(gòu)買能力的不斷提

27、 高，改善型的主動(dòng)性購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)；另 一方面，由于城市拆遷帶來的被動(dòng)性購(gòu)房需 求也比較大；預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙人均住宅面積會(huì)呈現(xiàn) 不斷增加的趨勢(shì)。 20082008年常住人口年常住人口( (萬人萬人) )658.56658.56 人均住房面積人均住房面積( (平方米平方米/ /人人) )28.328.3 預(yù)計(jì)人均住房面積(平方米/人) 2010年29.50 2015年32.71 2020年36.28 2010年常住人口預(yù)測(cè)(萬人)698 2015年常住人口預(yù)測(cè)(萬人)797 2020年常住人口預(yù)測(cè)(萬人)924 2010年需求的住宅面積(萬平方米)2059120591 2015年需求的住宅面積(萬平方

28、米)26070 26070 2020年需求的住宅面積(萬平方米)33523 33523 住宅市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判 長(zhǎng)株潭的融城和長(zhǎng)沙在中部地區(qū)的吸引力與 地位逐步增強(qiáng)，使大量的外來人口加速匯聚 長(zhǎng)沙，這必將激發(fā)長(zhǎng)沙大量的住房需求。 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù) Page 25 寫字樓市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 利用線性回歸模型對(duì)長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的相關(guān) 性進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)兩者存在相關(guān)關(guān)系，每增加10000元第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 值將產(chǎn)生0.0114個(gè)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位。 通過對(duì)長(zhǎng)沙現(xiàn)有寫字樓存量面積進(jìn)行計(jì)算，可得每個(gè)第三產(chǎn)

29、業(yè)就業(yè) 崗位需求的寫字樓面積為5.7平方米。 以過去五年長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的增長(zhǎng)率為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)2020年長(zhǎng)沙第 三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，根據(jù)已得的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的相關(guān) 關(guān)系，預(yù)測(cè)出2020年長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)。 根據(jù)每個(gè)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積，預(yù)測(cè)出2020年長(zhǎng)沙 寫字樓需求面積。 通過預(yù)測(cè)，到通過預(yù)測(cè)，到20202020年，長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約為年，長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約為92489248億元億元，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)約為，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)約為 137137萬人萬人，寫字樓需求量約為，寫字樓需求量約為780780萬平方米萬平方米。 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判 2007年

30、第三產(chǎn)業(yè)GDP（萬元）10,666,302 2007年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（人） 438,097 2007年寫字樓面積（平方米） 2,500,000 每個(gè)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積（平方米）5.7 2020年第三產(chǎn)業(yè)GDP預(yù)測(cè)值（萬元） 92,483,655 2020年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)預(yù)測(cè)值（人） 1,371,424 2020年市場(chǎng)可容納的寫字樓面積（平方米） 7,826,027 y=0.0114x+318969.49 數(shù)據(jù)來源：2008年長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù) Page 26 通過預(yù)測(cè)，到通過預(yù)測(cè)，到20102010年，長(zhǎng)沙商業(yè)需求面年，長(zhǎng)沙商業(yè)需求面 積約為積約為700700萬平

31、方米萬平方米，到，到20152015年約為年約為880880 萬平方米萬平方米，到，到20202020年將達(dá)到約年將達(dá)到約11001100萬平萬平 方米方米。 與國(guó)際和國(guó)內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市比較，長(zhǎng)沙人均 商業(yè)面積還比較低，未來商業(yè)發(fā)展具有很大 的空間與潛力。 隨著長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，人均收入水平和 購(gòu)買能力的提高，長(zhǎng)沙人均商業(yè)面積也將呈 上升趨勢(shì)。預(yù)計(jì)在2020年前達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó) 家商業(yè)水平。 隨著長(zhǎng)沙在中部地區(qū)吸引力和地位逐步增強(qiáng)， 大量的外來人口將呈加速態(tài)勢(shì)進(jìn)入長(zhǎng)沙，這 必將引起長(zhǎng)沙大量商業(yè)面積的需求。 20082008年常住人口年常住人口( (萬人萬人) )658.56658.56 人均商業(yè)

32、面積人均商業(yè)面積( (平方米平方米/ /人人) )0.90.9 預(yù)計(jì)人均商業(yè)面積(平方米/人) 2006-2010年1 2010-2015年1.1 2015-2020年1.2 2010年常住人口預(yù)測(cè)(萬人)698 2015年常住人口預(yù)測(cè)(萬人)797 2020年常住人口預(yù)測(cè)(萬人)924 2010年需求的商業(yè)面積(萬平方米)698 698 2015年需求的商業(yè)面積(萬平方米)876.7 876.7 2020年需求的商業(yè)面積(萬平方米)1108.8 1108.8 零售商業(yè)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)零售商業(yè)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判 城市城市上海上海東莞東莞長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙中等發(fā)達(dá)城市中

33、等發(fā)達(dá)城市 人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積 ( (平方米平方米/ /人人) ) 2.162.000.901.20 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù) Page 27 酒店住房需求主要是因旅游或商務(wù)而作停留的入 境人士的短期居住需求，所以接待旅游人數(shù)和酒 店需求量密切相關(guān)。 通過過去歷年的旅游人數(shù)，采用回歸分析方法， 預(yù)測(cè)未來接待旅游人數(shù)； 根據(jù)未來接待旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率，和2008年已有 房間數(shù)，推算未來高星酒店客房需求房間數(shù)； 高星酒店建筑面積水平一般為70平方米/間，以此 預(yù)測(cè)出未來高星酒店需求面積。 20082008年接待旅游人數(shù)（萬人）年接待旅游人數(shù)（萬人）3,250 3,250 200

34、82008年高星酒店房間數(shù)量年高星酒店房間數(shù)量7,8687,868 高星酒店建筑面積（平方米高星酒店建筑面積（平方米/ /間）間）7070 未來接待旅游人數(shù)預(yù)測(cè)（萬人）未來接待旅游人數(shù)預(yù)測(cè)（萬人） 2010年接待旅游人數(shù)預(yù)測(cè)3,943 2015年接待旅游人數(shù)預(yù)測(cè)6,320 2020年接待旅游人數(shù)預(yù)測(cè)9,618 未來酒店需求數(shù)量預(yù)測(cè)（間）未來酒店需求數(shù)量預(yù)測(cè)（間） 2010年高星酒店房間需求量9,428 2015年高星酒店房間需求量14,818 2020年高星酒店房間需求量23,288 未來酒店需求數(shù)量預(yù)測(cè)（平方米）未來酒店需求數(shù)量預(yù)測(cè)（平方米） 2010年高星酒店房間需求量659,960 20

35、15年高星酒店房間需求量1,037,260 2020年高星酒店房間需求量1,630,160 高星酒店市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)高星酒店市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判 通過預(yù)測(cè)，到通過預(yù)測(cè)，到20102010年，長(zhǎng)沙高星酒店需求面年，長(zhǎng)沙高星酒店需求面 積約為積約為6666萬平方米萬平方米，到，到20152015年約為年約為100100萬平萬平 方米方米，到，到20202020年將達(dá)到約年將達(dá)到約160160萬平方米萬平方米。 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù) Page 28 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模研判 用地性質(zhì)用地性質(zhì)功能功能建筑面積比例建筑面積比例 建

36、筑面積建筑面積 ( (萬平方米萬平方米) ) 20202020年市場(chǎng)容量年市場(chǎng)容量 預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)( (萬平方米萬平方米) ) 本項(xiàng)目占市場(chǎng)本項(xiàng)目占市場(chǎng) 容量份額容量份額 綜合居住綜合居住住宅75%869 33,0003% 辦公16%185 78024% 商業(yè)商業(yè)酒店3%35 16022% 零售商業(yè)6%70 1,1006% 小計(jì)25%290 合計(jì)合計(jì)100%1,159 項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模建議項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模建議 v遵循前面所述物業(yè)功能配比原則，對(duì)項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模的建議如下表：遵循前面所述物業(yè)功能配比原則，對(duì)項(xiàng)目各功能物業(yè)規(guī)模的建議如下表： 住宅和零售商業(yè)的開發(fā)體量占未來市場(chǎng)需求份額均在住宅和零售

37、商業(yè)的開發(fā)體量占未來市場(chǎng)需求份額均在10%10%以下，而本案作為長(zhǎng)沙未來四個(gè)新城之一，辦以下，而本案作為長(zhǎng)沙未來四個(gè)新城之一，辦 公和酒店的開發(fā)體量占未來市場(chǎng)需求份額均在公和酒店的開發(fā)體量占未來市場(chǎng)需求份額均在25%25%以下。以下。 可見未來市場(chǎng)會(huì)有足夠的空間對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行消化。因此所建議的各功能物業(yè)規(guī)模是合適的，也是符合市可見未來市場(chǎng)會(huì)有足夠的空間對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行消化。因此所建議的各功能物業(yè)規(guī)模是合適的，也是符合市 場(chǎng)實(shí)際情況的。場(chǎng)實(shí)際情況的。 Page 29 項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目發(fā)展定位 整體功能定位及規(guī)模研判整體功能定位及規(guī)模研判 各功能定位特色構(gòu)想各功能定位特色構(gòu)想 土地出讓模式研判土地出讓模

38、式研判 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) Page 30 功能定位功能定位 商務(wù)功能商務(wù)功能 商業(yè)功能商業(yè)功能 休閑功能休閑功能 文化功能文化功能旅游功能旅游功能 居住功能居住功能 形成多功形成多功 能能 互促共榮互促共榮 商業(yè)為商務(wù)配套商業(yè)為商務(wù)配套 商業(yè)為居住配套商業(yè)為居住配套 居住為商務(wù)配套居住為商務(wù)配套 形成休閑、購(gòu)物、文化、旅游綜合商圈形成休閑、購(gòu)物、文化、旅游綜合商圈 Page 31 u 定位定位：集中式零售商業(yè)功能，形成長(zhǎng)沙市新的、最大的休閑主題綜合商圈。集中式零售商業(yè)功能，形成長(zhǎng)沙市新的、最大的休閑主題綜合商圈。 u 客戶客戶：以河西、河?xùn)|消費(fèi)群體為主要依托，輻射長(zhǎng)株潭，吸引外

39、地旅游者。 u 空間布置：空間布置：結(jié)合區(qū)域內(nèi)江湖、綠地等景觀資源，以濱江休閑商業(yè)街、LIFE MALL 為主要載體。 u 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：包括電影院、電玩場(chǎng)、品牌專賣店、餐廳、酒吧、KTV、休閑會(huì)館、茶館、 Coffee shop、健身、美容等多種業(yè)態(tài)。 功能定位功能定位 之之 商業(yè)功能商業(yè)功能 Page 32 u 定位：旅游文化商業(yè)功能（都市魅力文化之旅）定位：旅游文化商業(yè)功能（都市魅力文化之旅） u 主題一：歷史文化之旅主題一：歷史文化之旅結(jié)合分布新城北部的北津城遺址：古城墻、古城門、北津古渡、 離愁臺(tái)等，打造文明沉淀的歷史文化之旅。 u 主題二：都市觀光之旅主題二：都市觀光之旅以依托區(qū)域內(nèi)

40、湘江景觀帶、都市廣場(chǎng)/看臺(tái)、超高層建筑觀光層 等觀光元素，結(jié)合橘子洲島夜景、兩江夜景等都市景觀符號(hào)，打造最具都市魅力的觀光之 旅，傳遞融合湘江文化和都市時(shí)尚文明的長(zhǎng)沙氣息。 功能定位功能定位 之之 商業(yè)功能商業(yè)功能 Page 33 功能定位功能定位 之之 商業(yè)功能商業(yè)功能 u 定位定位：商務(wù)商務(wù)/ /居住配套型商業(yè)功能。居住配套型商業(yè)功能。 u 客戶客戶：以濱江新城內(nèi)商務(wù)辦公及居住人群為主，為其提供完善的配套商業(yè)，滿足 商務(wù)活動(dòng)所產(chǎn)生的餐飲、休閑、購(gòu)物等需求。 u 空間布置空間布置：以寫字樓群樓為主要載體。 u 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：各類餐廳、便利店、Coffee shop、 銀行、商務(wù)會(huì)所等。 Pag

41、e 34 濱江新城要盡快提升土地和物業(yè)價(jià)值，必須迅速導(dǎo)入易聚人氣和影響力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，休閑 商業(yè)無疑是最適合的。 長(zhǎng)沙各大商圈蓬勃發(fā)展，但主要以目的性購(gòu)物為主，缺少休閑娛樂元素。 五一廣場(chǎng)商圈作為全市的商業(yè)中心，與各副商圈沒有形成錯(cuò)位發(fā)展，也因此被分流了很 多客源。 濱江新城商業(yè)處于大河西龍頭核心，與五一廣場(chǎng)和未來的新河三角洲形成三足鼎立的競(jìng) 爭(zhēng)局面，必須走差異化道路。 借助河西龍頭位置和湘江景觀優(yōu)勢(shì)，以大長(zhǎng)沙市民為目標(biāo)客戶群，突出休閑娛借助河西龍頭位置和湘江景觀優(yōu)勢(shì)，以大長(zhǎng)沙市民為目標(biāo)客戶群，突出休閑娛 樂特色。樂特色。 啟動(dòng)休閑商業(yè)項(xiàng)目的必要性和可行性啟動(dòng)休閑商業(yè)項(xiàng)目的必要性和可行性 Page

42、 35 濱水情景商業(yè)休閑天地濱水情景商業(yè)休閑天地 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 36 主題項(xiàng)目構(gòu)建主題項(xiàng)目構(gòu)建濱水商業(yè)休閑街區(qū)濱水商業(yè)休閑街區(qū)水上娛樂設(shè)施水上娛樂設(shè)施高檔酒店、公寓高檔酒店、公寓 核心形態(tài) 休閑、旅游、餐飲、購(gòu)物 和娛樂的情景商業(yè)街 將水上娛樂設(shè)施、燈光和音 結(jié)合，打造水上嘉年華 以酒店和服務(wù)式公寓為主、 商務(wù)俱樂部為輔，結(jié)合風(fēng)情 酒吧街設(shè)置 主題特征 都市濱水風(fēng)貌與時(shí)尚休閑 商業(yè)融合，商游合一，打 造長(zhǎng)沙濱江城市特色的商 業(yè)標(biāo)桿 強(qiáng)調(diào)動(dòng)感與互動(dòng)性，豐富濱 江單一的觀賞旅游活動(dòng) 以文化為主題，成為都市休 閑度假和國(guó)內(nèi)外游客匯聚處 典型案例

43、新加坡克拉碼頭 上海新天地 深圳歡樂谷水上狂歡節(jié) 香港尖東水幕煙花匯演 新加坡克拉碼頭 濱水情景商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組合濱水情景商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 37 商業(yè)定商業(yè)定 位位 都市休閑、旅游景點(diǎn)、城市新地標(biāo) 商業(yè)性商業(yè)性 質(zhì)質(zhì) 租賃性商業(yè)物業(yè) 占地占地3萬M2 (建筑面積6萬M2) 總投資總投資實(shí)際投入1.69億美元，其中動(dòng)遷費(fèi)：6億 人民幣(近2300戶、逾8000名的居民 ) 租金收租金收 益益 1美元/M2/天，超過2億港幣/年(04年 12月數(shù)據(jù)) 改造理改造理 念念 以上海近代建筑的標(biāo)志-石庫(kù)門建筑舊區(qū) 為基礎(chǔ)，首次改變了石庫(kù)門原有

44、的居住功 能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片 反映了上海歷史和文化的石庫(kù)門舊城區(qū)改 造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功 能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心 改造成改造成 本本 2萬元/平方公尺(將舊上海石庫(kù)門房子外 貌保留，內(nèi)部全部翻新，這個(gè)過程需要付 出高一倍的成本)規(guī)劃規(guī)劃南里南里北里北里太平橋公園太平橋公園 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑為主(充滿現(xiàn) 代感的玻璃幕墻 建筑 物)； 石庫(kù)門舊建筑為輔 以保留石庫(kù)門 舊建筑為主 擁有上海市中 心最大的人工 湖太平湖 建筑面積建筑面積25,000M235,000M2占地44,000M2 開幕時(shí)間開幕時(shí)間2002年中2001年底 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成

45、餐飲占商業(yè)體的多數(shù)餐飲占商業(yè)體的多數(shù) 創(chuàng)意商業(yè)引領(lǐng)前沿生活體驗(yàn)創(chuàng)意商業(yè)引領(lǐng)前沿生活體驗(yàn)- -上海上海新天地新天地 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 38 上海新天地：外表整舊如舊、內(nèi)部翻新創(chuàng)新的上海新天地：外表整舊如舊、內(nèi)部翻新創(chuàng)新的 建筑設(shè)計(jì)特色建筑設(shè)計(jì)特色 n 石庫(kù)門建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦 n 而建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié) 奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛 文化商業(yè)創(chuàng)造新的生活模式文化商業(yè)創(chuàng)造新的生活模式 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 39 上海新天地：充分挖

46、掘新型消費(fèi)享受需求上海新天地：充分挖掘新型消費(fèi)享受需求 n 即使在周邊商業(yè)配套十分完善的情況下，這里每天仍舊極聚 人氣。 n 即使在周邊經(jīng)濟(jì)型商業(yè)供應(yīng)豐富，這里的高檔消費(fèi)仍舊吸引 著人群到這里。 n 把生活和商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，充分挖掘了新型消費(fèi)者中對(duì)個(gè)性 化的追求和在忙碌而平淡的生活中尋求新鮮感的需求。 精神享受引領(lǐng)新的消費(fèi)模式精神享受引領(lǐng)新的消費(fèi)模式 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 40 中央中央 商務(wù)商務(wù) 區(qū)區(qū) 悉尼歌劇院的酒吧餐飲區(qū)位于悉尼歌 劇院岸邊的開放式大堂。從悉尼中央 商務(wù)區(qū)步行至此約一公里。 因此這里主要吸引了兩類客流：來悉 尼歌劇院聽音樂會(huì)的

47、訪客和來自中央 商務(wù)區(qū)的商務(wù)人士。 歌劇院酒吧最近被悉尼先驅(qū)晨報(bào)飲食 指南評(píng)為2008年最受喜愛的酒吧。 悉尼歌悉尼歌 劇院劇院 濱水商業(yè)：濱水商業(yè)：悉尼歌劇院臨水悉尼歌劇院臨水酒吧酒吧 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 41 約約4m4m 悉尼歌劇院臨水酒吧：臨水的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念悉尼歌劇院臨水酒吧：臨水的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念 歌劇院周邊的設(shè)計(jì)以階梯式逐步退層。最高層為 歌劇院主廳，其次是位于地面層的前廣場(chǎng)，這一 層主要連接了地面交通與人行道。在西面最低的 一層設(shè)立了臨水酒吧。 這樣的設(shè)計(jì)理念讓到此用餐，聚會(huì)的人們更加臨 水、親水。是每一位來此消費(fèi)的人與自然渾然一 體。

48、 人們可以從地面一層直接通過下挖的階梯到達(dá)臨 水層，也可以直接從建在悉尼歌劇院的地下停車 場(chǎng)進(jìn)入，亦可以從舞臺(tái)大門的匯合層進(jìn)入。 寬敞的開放式臨水場(chǎng)地，現(xiàn)場(chǎng)音樂的表演讓這里寬敞的開放式臨水場(chǎng)地，現(xiàn)場(chǎng)音樂的表演讓這里 的聚會(huì)增添了不少除了自然風(fēng)景外的人文氣息。的聚會(huì)增添了不少除了自然風(fēng)景外的人文氣息。 去臨水酒去臨水酒 吧的階梯吧的階梯 前廣場(chǎng)前廣場(chǎng) 舞臺(tái)大門舞臺(tái)大門 人行道人行道 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 42 占地25萬平方米，融酒店、辦公、商業(yè)和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e 辦大型節(jié)日慶典、商品推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 這個(gè)巨大綜合型建筑物

49、形似峽谷狀，且整個(gè)商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩。 利用了一條運(yùn)河組建了商業(yè)、酒店、辦公和文化娛樂的四大功能，把原本分散 的資源有效結(jié)合成為整體。 在濃厚的商業(yè)環(huán)境中注入自然的元素：水、綠化，開放空間，在濃厚的商業(yè)環(huán)境中注入自然的元素：水、綠化，開放空間，自然景觀帶動(dòng) 了商場(chǎng)的觀賞性，也帶來渴望體驗(yàn)自然生活的消費(fèi)者。 地上建筑突出景觀采光為了營(yíng)造一個(gè)開放的感覺，可以吸引優(yōu)質(zhì)的客戶進(jìn)入。 日本福岡博多水城：日本福岡博多水城：用環(huán)境改變親情，用親情提高消費(fèi)用環(huán)境改變親情，用親情提高消費(fèi) 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 43 內(nèi)河利用內(nèi)河利用開曠的觀景平臺(tái)生態(tài)型的濱

50、河景觀島嶼設(shè)計(jì)內(nèi)街軸線呼應(yīng) 臨水空間臨水空間層次變幻空間步移景異特色/標(biāo)志連廊水主題的商業(yè)街 親水活動(dòng)親水活動(dòng)水主題廣場(chǎng)水主題表演活動(dòng)音樂噴泉表演兒童游樂設(shè)施 日本福岡博多水城：感受現(xiàn)代生活情趣的商業(yè)綜合體日本福岡博多水城：感受現(xiàn)代生活情趣的商業(yè)綜合體 建議：建議：在本案利用其內(nèi)河濱湖景觀，打造多變的臨水空間，結(jié)合人性化親水活動(dòng)，無論是 購(gòu)物、約會(huì)、等待還是用餐、親子，這里都會(huì)成為人們逗留、活動(dòng)和消費(fèi)的心怡之所。 中心廣場(chǎng)的引入，使得博多水城生動(dòng)活潑，朝氣蓬勃，散發(fā)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的光芒 ，更加貼近人的生活 。 中心廣場(chǎng)標(biāo)新立異的設(shè)計(jì)使其成為城市標(biāo)志性的空間和形象化的建筑，從而跨大了其市場(chǎng)

51、 影響力，開闊了其輻射圈。 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 44 v 克拉碼頭占地23, 000平方米， 由60個(gè)倉(cāng)庫(kù)改建而成 ，目前已發(fā) 展成200 家商店、餐廳、酒吧和娛樂場(chǎng)所。 v 該區(qū)保留了原有的建筑，讓游人體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐奈羧盏纳钗幕?，?體現(xiàn)出項(xiàng)目的獨(dú)特性，提升項(xiàng)目的吸引力。 v 享有新加坡河畔的秀麗景色，并定期舉辦節(jié)興活動(dòng)，提高旅客的 重游率。同時(shí)，克拉碼頭還是新加坡有名的美食天堂。 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克拉碼頭拉碼頭以?shī)蕵贰⒉惋嫗橹行哪Ｊ揭詩(shī)蕵?、餐飲為中心模?Page

52、45 v 克拉碼頭提供日間及夜間的活動(dòng)場(chǎng)所，包括前往迪士尼式科幻探 險(xiǎn)區(qū)游樂與購(gòu)物，及一系列夜生活場(chǎng)所：如爵士音樂廳、迪斯科 舞池 ，營(yíng)造全天候的娛樂方式。白天以二手商品店、古董店和跳 蚤市場(chǎng)聞名，日落后則搖身一變，成為熱辣無比的夜間娛樂場(chǎng)所。 v “克拉碼頭就是新加坡的餐飲和娛樂文化的中心點(diǎn)。”克拉碼頭 在翻新后，每月平均到訪人流量已經(jīng)增加到50萬人以上，目前克 拉碼頭已成為了旅客到訪新加坡必到之處。 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克拉碼頭拉碼頭以?shī)蕵?、餐飲為中心模式以?shī)蕵?、餐飲為中心模?Page 46 濱水主題度假酒店濱水

53、主題度假酒店-迪拜運(yùn)河飯店迪拜運(yùn)河飯店(MADINAT JUMEIRAH)(MADINAT JUMEIRAH) 環(huán)境至美，設(shè)施豪華，主題鮮明：環(huán)境至美，設(shè)施豪華，主題鮮明： 仿照中世紀(jì)阿拉伯城堡的樣式建造，洋 溢著伊斯蘭的民族風(fēng)情。 整個(gè)酒店是建在一個(gè)人造的水城中，客 人可以在蜿蜒的小河中坐船游覽兩岸的 風(fēng)光。河岸上棕櫚樹婆娑迷離，古色古 香的古城堡時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，像置身于天方夜 譚的神話世界中。 DAR AL MASYAF夏屋別墅夏屋別墅 AL QASR皇宮酒店皇宮酒店 MINA A SALAM水上行宮水上行宮 大型會(huì)議廳和辦公樓大型會(huì)議廳和辦公樓 MADINAT CONGERENCE HALL

54、項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能 Page 47 u 發(fā)展定位：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，大型企業(yè)區(qū)域總部基地發(fā)展定位：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，大型企業(yè)區(qū)域總部基地 u 產(chǎn)業(yè)定位：產(chǎn)業(yè)定位：倡導(dǎo)“兩型”理念，引入多元化現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)（環(huán)保節(jié)能、創(chuàng)意、 金融、商貿(mào)等）。 u 功能定位：長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代商務(wù)建筑示范區(qū)，功能定位：長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代商務(wù)建筑示范區(qū)，以寫字樓為核心、服務(wù)式公寓及酒 店共同構(gòu)成完善商務(wù)功能 功能定位功能定位 之之 商務(wù)功能商務(wù)功能 Page 48 成熟商務(wù)區(qū)與旅游、文化功能之完美結(jié)合成熟商務(wù)區(qū)與旅游、文化功能之完美結(jié)合 上海淮海路商務(wù)圈與新天地（商業(yè)、餐飲、娛樂、文化綜合體）的

55、完美結(jié)合，形成新 型的都市旅游點(diǎn)，并提升區(qū)域物業(yè)價(jià)值。 東京六本木新城是一個(gè)商務(wù)、居住、購(gòu)物、娛樂、文化的復(fù)合型都會(huì)區(qū)，平均每天吸 引超過10萬游客到訪。 香港中環(huán)蘭桂坊酒吧街與中環(huán)商務(wù)區(qū)同步發(fā)展，成為香港多元文化融合的代表，是香 港旅游協(xié)會(huì)向外國(guó)游客推介的旅游點(diǎn)之一 。 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能 Page 49 位置：位置：位于日本東京都港區(qū)六本木六丁目 開發(fā)程序：開發(fā)程序：規(guī)劃于1986年11月，施工于2000年4月，竣工于2003年3月。 規(guī)模：規(guī)模：占地接近180畝，總建筑面積為75.91萬平方米。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)包含酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅、文化等，

56、整個(gè)項(xiàng)目分為4 區(qū)，共13棟建筑，提供約230間商店、餐廳等。構(gòu)建了一個(gè)功能完善、綠意 濃濃、且立體化的“城中之城”與“文化都心”。 目標(biāo)人口：目標(biāo)人口：就業(yè)人口約2萬人、居住人口約2千人、平人到訪人數(shù)約10萬人、 假日到訪人數(shù)約15萬人。 櫸樹坂Terrace 寺 院 A區(qū)區(qū) C區(qū)區(qū) D區(qū)區(qū) B區(qū)區(qū) 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能 六本木新城六本木新城再開發(fā)計(jì)劃以打造“城市中的城市城市中的城市”為目的，被譽(yù)為 ，是現(xiàn)代東京融工作、生活、休閑于一體的。 Page 50 海上海海上海LOFTLOFT創(chuàng)意設(shè)計(jì)區(qū)（上海）創(chuàng)意設(shè)計(jì)區(qū)（上海） 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)街，商業(yè)面 積近3萬平方米

57、7幢，總建筑面 積9萬多平方米 住宅住宅靈活運(yùn)用木、金屬、玻璃、混凝土、 磚五大材質(zhì)，將各種生活、商務(wù)配套 融于一體。 海上創(chuàng)意海上創(chuàng)意LOFTLOFT特有的玻璃幕墻、高挑 大寬面辦公空間，顛覆原有商務(wù)辦公 環(huán)境。 正南北布置、大弧面建筑群體組成的 創(chuàng)意生態(tài)居創(chuàng)意生態(tài)居將成為品質(zhì)最好的高檔公 寓住宅區(qū)。 海上海海上海LOFTLOFT形態(tài)開發(fā)特征形態(tài)開發(fā)特征 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能 創(chuàng)意創(chuàng)意 LOFLOF T T 創(chuàng)意商業(yè)創(chuàng)意商業(yè) 街街 創(chuàng)意生態(tài)創(chuàng)意生態(tài) 居居 商務(wù)商務(wù) 3幢LOFT，總建筑 面積7萬多平方米 居住居住 零售零售 Page 51 位置：位置：珠江新城內(nèi)，

58、南側(cè)隔廣州新博物館而望珠江，西北側(cè)是將來廣 州的地標(biāo)，400多米高的雙子塔。 高度：高度：一棟160米高的塔樓。 功能：功能：包括350套客房和120套高級(jí)服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲 娛樂空間。 品牌：品牌：麗思卡爾頓，萬豪集團(tuán)最高端的的酒店品牌，從19世紀(jì)創(chuàng)建 以來，一直遵從著經(jīng)典的風(fēng)格，成為名門、政要下榻的必選酒店。 意義：意義：為廣州提供了一家世界最高水平的酒店，而更重要的是，在軟 件上，它將把廣州的整個(gè)城市服務(wù)能力提高到一個(gè)新的層次。 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能 國(guó)際高星酒店國(guó)際高星酒店( (公寓）公寓）-富力麗思卡爾頓酒店（廣州）富力麗思卡爾頓酒店（廣州）

59、1. 富力君悅酒店（公寓）超5星級(jí)酒店 2. 富力麗思卡爾頓酒店（公寓）超5星級(jí)酒店 3. 國(guó)門酒店 4. 四季酒店 （公寓）超5星級(jí)酒店 5. w酒店 （公寓） 6. 圣瑞吉酒店 7. 朱美拉廣州大酒店（公寓）超5星級(jí)酒店 8. 嘉峪禮頓陽光酒店（公寓） 9. 富力萬豪酒店（公寓） 珠江新城已知高星級(jí)酒店（公寓）珠江新城已知高星級(jí)酒店（公寓） Page 52 功能定位功能定位 之之 居住功能居住功能 u 定位：定位： “兩型社會(huì)兩型社會(huì)”和諧居住示范區(qū)和諧居住示范區(qū) u 客戶定位：客戶定位：倡導(dǎo)和諧居住原則，形成多元化居民結(jié)構(gòu)。新建住宅社區(qū)以中產(chǎn)階層 和高收入階層為主流群體。 u 建筑類型建

60、筑類型：針對(duì)居民結(jié)構(gòu)，建設(shè)高層、小高層多層及別墅等多種建筑類型。 Page 53 居住功能開發(fā)理念居住功能開發(fā)理念 城市之心城市之心 國(guó)際濱水領(lǐng)地國(guó)際濱水領(lǐng)地 首席地位首席地位 宜居生態(tài)宜居生態(tài) 服務(wù)體系服務(wù)體系 居居 住住 功功 能能 支支 撐撐 v首席地位：長(zhǎng)沙大河西新城市中心首席地位：長(zhǎng)沙大河西新城市中心 v生態(tài)宜居：坐擁山水資源，生態(tài)宜居生態(tài)宜居：坐擁山水資源，生態(tài)宜居 v服務(wù)體系：服務(wù)城市之心、商務(wù)中心的國(guó)際社服務(wù)體系：服務(wù)城市之心、商務(wù)中心的國(guó)際社 區(qū)區(qū) 項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想居住功能板塊項(xiàng)目開發(fā)特色構(gòu)想居住功能板塊 Page 54 居住功能價(jià)值體現(xiàn)居住功能價(jià)值體現(xiàn) 物業(yè)類型物業(yè)類型景觀