工程竣工交付管理規(guī)定

1、工程竣工交付管理規(guī)定 工程竣工交付管理規(guī)定 第一條 目的 為規(guī)范項目工程竣工內(nèi)部移交承接、交工驗收流程，落實房屋建筑工程交房標準，保證 交房質(zhì)量，確保向業(yè)主順利交房，特制定本規(guī)則。 第二條 術(shù)語與解釋 （一）工程竣工內(nèi)部驗收：指工程已按國家建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準及各專 業(yè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范進行驗收合格，是物業(yè)公司向業(yè)主交房前，地產(chǎn)項目公司向物 業(yè)公司移交、交工進行的內(nèi)部驗收。 （二）專用部分：指房屋建筑工程分戶門以內(nèi)部分。 （三）共用部位：指樓梯間、共用門廳、單元門、戶外墻面、共用上下水管等。 （四）共用設(shè)備設(shè)施：指建設(shè)費用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用的給排水管道、落水管、 水箱、加壓水泵

2、、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、 消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫） 、公益性 文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 （ 五 ） 移交承接驗收：指房屋建筑工程的專有部分，由地產(chǎn)項目公司移交、物業(yè)公司驗 收承接的過程。 （ 六 ） 交工驗收：指房屋建筑工程的共用部位和小區(qū)內(nèi)共用設(shè)備設(shè)施工程，由地產(chǎn)項目 公司向物業(yè)公司交付、物業(yè)公司驗收的過程。 第三條 適用范圍 適用于所有建設(shè)項目工程的內(nèi)部驗收過程。 第四條 接受原則 地產(chǎn)項目公司新建房屋交付物業(yè)公司時，所交付項目必須具備以下的要求： （一）主體工程通過五大責任主體正式竣工驗收，取得

3、竣工驗收報告。 （二）取得建設(shè)工程竣工備案書 或具備地產(chǎn)項目銷售合同約定的交房合格條件。 （三）樓宇單體室內(nèi)外施工和公共區(qū)域配套管網(wǎng)工程全部結(jié)束并正常使用。 （四）公共區(qū)域不受季節(jié)影響的道路、景觀、標識系統(tǒng)、文化設(shè)施全部施工完畢，安裝 到位。 （五）主干道、主景觀區(qū)周邊綠化到位。如因季節(jié)原因不能到位，考慮購置臨時性花木 彌補。不能綠化的區(qū)域土地應(yīng)平整到位。 （六）正式或臨時性供電、供電系統(tǒng)至少達到設(shè)計要求的70%以上的使用量。 （七）小區(qū)配套的電話、寬帶及智能化系統(tǒng)能夠隨時啟用。物業(yè)服務(wù)所需的崗?fù)ぁχv 系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、消防監(jiān)控、安全監(jiān)控系統(tǒng)安裝到位，可正常使用。 （八）管理區(qū)域內(nèi)無施工單

4、位人員食宿、無建筑垃圾、施工材料現(xiàn)場堆放。 （九）所有室內(nèi)衛(wèi)生全部清理干凈，無垃圾、污垢等。 （十）管理區(qū)域已進行有效封閉。 （十一）物業(yè)用房（包括辦公室、倉庫、安管宿舍）已安排就緒。 （十二）消防工程施工完成，通過消防驗收。 （十三）電梯安裝調(diào)試完成，通過驗收并投入正常使用。 地產(chǎn)項目約定交房時間如不能滿足以上基礎(chǔ)要求，視為交房不合格。 第五條 管理原則 實現(xiàn)質(zhì)量管理目標，確保向業(yè)主交房時合格率達到100%，使業(yè)主滿意率達到 95%以上。 交房合格標準：物業(yè)驗收或業(yè)主驗收后認為合格并同意簽收房產(chǎn)物業(yè)。 第六條 管理職責 / 權(quán)限 （一）地產(chǎn)項目公司負責工程移交承接、交工驗收的組織工作，落實整

5、改發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問 題。 （二）集團產(chǎn)品中心、各地產(chǎn)項目公司、物業(yè)公司聯(lián)合對房屋建筑工程質(zhì)量進行排查。 （三）物業(yè)公司負責工程專有部分的初驗、驗收承接及向業(yè)主交付、共用部分和小區(qū)內(nèi) 共用設(shè)備設(shè)施驗收及交工后的日常管理工作。 第七條 接管內(nèi)容和驗收程序 （一）房屋建筑工程（專有部分）的移交、 （共用部位）交工驗收時間，在向業(yè)主交房 前的二個月進行；小區(qū)內(nèi)共用設(shè)備設(shè)施工程的交工驗收時間，在交房前一個月進行，確 保在物業(yè)公司向業(yè)主交房前完成移交承接、交工驗收。在制定項目的建設(shè)周期、確定交 房時間時要考慮該驗收時間并予以保證。 （二）向物業(yè)公司交付的實物與資料（同步移交） 第一條 鑰匙類 : 入戶門、單元

6、對講門、樓內(nèi)防火門、管道井、電表箱、水表箱（柜） 弱電箱、電梯、電梯機房、各類控制器、控制室、室外照明控制箱等。 第二條 數(shù)據(jù)類： 水表讀數(shù)、 電表讀數(shù)、 氣表讀數(shù) （須經(jīng)物業(yè)公司、 施工單位共同抄讀） 第三條 文件類：各類設(shè)備使用說明書、合格證、驗收報告、檢測報告等；防水部位使 用說明； 主體竣工驗收表、 消防驗收報告、 電梯驗收報告；試壓、試水、 通球驗收報告； 質(zhì)量檢查檔案； 第四條 各類竣工圖紙、資料。 （三）房屋建筑工程移交承接、交工驗收（見流程一） 1、在工程移交承接（指專有部分） 、交工驗收（指共用部位）前，地產(chǎn)項目公司內(nèi)部先 進行質(zhì)量自檢，待認為自檢合格、具備移交條件時，與物業(yè)

7、公司結(jié)合進行初驗（即分戶 驗收），初驗中存在的問題，地產(chǎn)項目公司工程部負責落實、整改。 2、物業(yè)公司初驗后在報驗申請單（見附件一）上填寫驗收意見，集團產(chǎn)品中心進行抽 查。對抽查發(fā)現(xiàn)的問題，地產(chǎn)項目公司工程部負責落實整改，物業(yè)公司負責復(fù)驗。 3、房屋建筑工程的專有部分的移交承接驗收 31 由地產(chǎn)項目公司組織地產(chǎn)項目銷售人員、地產(chǎn)項目工程人員和物業(yè)公司，對房屋 建筑工程的專有部分進行分戶移交承接驗收，逐戶形成驗收記錄（見附件二） ，參與驗 收人員簽字。 32 分戶驗收記錄由物業(yè)公司負責整理、統(tǒng)計，對存在的質(zhì)量問題，由地產(chǎn)項目公司 負責落實整改，完成后再由物業(yè)公司復(fù)驗，合格后簽收、承接管理。 4、房

8、屋建筑共有部位的交工驗收 41 由地產(chǎn)項目公司組織地產(chǎn)項目銷售人員、地產(chǎn)項目工程人員和物業(yè)公司，對房屋 建筑工程的共有部位進行逐項檢查、形成驗收記錄（見附件三） ，參與驗收人員簽字。 42 驗收記錄由物業(yè)公司負責整理、統(tǒng)計，對存在的質(zhì)量問題，由地產(chǎn)項目公司負責 落實整改，完成后再由物業(yè)公司復(fù)驗，合格后簽收。 5、在房屋建筑工程移交承接、交工驗收過程中，要求施工單位和監(jiān)理單位參加，以便 及時落實整改檢查發(fā)現(xiàn)的問題。 （四）小區(qū)各共用設(shè)備設(shè)施工程交工驗收 1、各共用設(shè)備設(shè)施工程的交工驗收，在地產(chǎn)項目公司已按照國家規(guī)范進行驗收、工程 質(zhì)量合格的基礎(chǔ)上進行。 2、地產(chǎn)項目公司應(yīng)提前 5 個工作日向物業(yè)

9、公司申請交工驗收。 3、交工驗收（見流程圖二） 地產(chǎn)項目公司負責組織地產(chǎn)項目專業(yè)工程師和物業(yè)公司參加的交工驗收（施工單位參 加，有委托監(jiān)理的、 監(jiān)理單位也參加） ，形成驗收記錄 （見附件四），參與驗收人員簽字； 對景觀工程，集團產(chǎn)品中心、景觀綠化部參加交工驗收過程。 驗收記錄由物業(yè)公司負責整理、 統(tǒng)計， 地產(chǎn)項目公司工程部負責落實整改檢查發(fā)現(xiàn)的質(zhì) 量問題。完成后由物業(yè)公司復(fù)驗，合格后簽收。 （五）按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，地產(chǎn)項目公司向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā) 主管部門提出竣工驗收申請，經(jīng)驗收合格后，竣工項目全面向業(yè)主交付使用 。 （六）向業(yè)主正式交房過程，由物業(yè)公司負責，地產(chǎn)項目公司配合。對

10、業(yè)主提出的質(zhì)量 問題，由地產(chǎn)項目公司負責在規(guī)定的時間內(nèi)落實整改完畢，對提出的其他涉及工程的問 題，及時做好解釋工作。 第八條 接管標準和驗收依據(jù) （一）接管驗收方案依據(jù)國家標準及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設(shè)部頒布的房屋接 管驗收標準、建筑工程施工質(zhì)量驗收標注 、地下防水工程質(zhì)量驗收標準 、通風與 空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收標準 、智能、建筑工程質(zhì)量驗收標準 、電梯工程施工質(zhì)量驗 收標準等，將其作為接管驗收的依據(jù)。 （二）參考東方今典房地產(chǎn)集團工程管理綜合考評辦法的內(nèi)容及集團相關(guān)管理辦法 的文件要求為接管驗收的依據(jù)。 （三）針對硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題要求地產(chǎn)項目公司一周內(nèi)解決，重大問 題要求

11、一個月內(nèi)解決，確保交房合格率及業(yè)主滿意率。 （四）對于長期解決不了，勢必會影響后期物業(yè)管理的問題，將以備忘錄的形式將問題 登記后交地產(chǎn)項目公司進行備錄并商定解決方案（解決時限為36個月）。 第九條 問責與處罰 在房屋移交、驗收過程中，各責任主體未按本細則規(guī)定的驗收程序執(zhí)行，由此造成的負 面影響， 項目公司承擔相應(yīng)責任， 并根據(jù)情況對項目公司工程部經(jīng)理進行一定的經(jīng)濟處 罰。 第十條 所有項目在工程質(zhì)保金結(jié)算時，必須按照東方今典房地產(chǎn)集團有限公司內(nèi)控制 度執(zhí)行。 第十一條 其他約定 （一）房產(chǎn)證應(yīng)按地產(chǎn)項目公司與業(yè)主合同約定時間內(nèi)辦理。 （二）對于竣工項目的正式用水、用電工程和管理，地產(chǎn)項目公司應(yīng)

12、向相關(guān)部門移交， 無法移交與物業(yè)公司協(xié)商解決。 （三）業(yè)主收房后項目工程在質(zhì)保期內(nèi)的后期維修問題有地產(chǎn)項目公司負責，管理規(guī)定 另行制定。 第十二條 本細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。 第十三條 附件 （一）附件一：報驗申請單 （二）附件二：房屋建筑工程（專有部分）分戶移交承接驗收記錄； （三）附件三：房屋建筑工程（共用部位）交工驗收記錄； （四）附件四：小區(qū)配套工程（共用設(shè)備設(shè)施）交工驗收記錄； （五）附件五：房屋交接流程及標準 （六）流程圖一：房屋建筑工程竣工移交承接（交工）驗收流程； （七）流程圖二：建設(shè)項目共用設(shè)備設(shè)施驗收流程。 房屋交接流程及標準 一、房屋專用及共用部位交付 1、成員：銷售部門、

13、工程部門、物業(yè)公司及項目公司指定人員 2、時間：集中交房前一個月 3、工作內(nèi)容： 1）確定業(yè)主正式入住的時間表； 2）審定房屋主體、公共設(shè)施驗收交接標準； 3）約定各類資料移交物業(yè)公司的時間； 4）約定樓宇及公共設(shè)施初次內(nèi)部驗收時間； 5）確定上述各部門的工作負責人。 4、各標準及表格 附件 1 ：房屋單體驗收標準 附件 2：公共區(qū)域驗收標準 附件 3：技術(shù)資料交接時間表 附件 4：配套設(shè)施、設(shè)備完工時間表 二、內(nèi)部房屋及公共設(shè)施交接 1、成員：銷售部門、工程部門、物業(yè)公司及項目公司指定人員 2、時間：約定的房屋內(nèi)部交接時間前一周； 3、工作內(nèi)容： 1）檢查各部門準備情況； 2）確定房屋內(nèi)部交

14、接的內(nèi)容及具體時間表； 3）確認圖紙資料交接是否完整； 4）確定初次驗收后房屋維修工作負責人及維修時間； 5）約定二次驗收時間； 4、各流程及表格 附件 5：房屋資料交接單 附件 6：房屋問題統(tǒng)計單 附件 7：公共設(shè)施問題統(tǒng)計單 三、正式交接 1、成員：銷售部門、工程部門、物業(yè)公司及項目公司指定人員 2、時間：正式向業(yè)主交付前一周 3、工作內(nèi)容： 1）檢查各部門準備情況； 2）未完成維修的工作內(nèi)容及完成時間； 3）確定正式交房的流程、時間、地點及現(xiàn)場布置方案； 4）確定各部門交接現(xiàn)場負責人及工作職責； 5）確定業(yè)主投訴、報修的處理流程； 6）確定業(yè)主房屋問題賠付流程。 4、各標準及流程 附件

15、8：業(yè)主確認單 附件 9：業(yè)主投訴、報修的處理流程 四、房屋驗收合格后管理程序問題 房屋單體及公共配套設(shè)施經(jīng)工程部門與物業(yè)管理部門驗收整改合格后應(yīng)交由物業(yè)公司 項目部進行統(tǒng)一管理。 任何公司部門再進入現(xiàn)場進行施工、整改及物品出入均嚴格遵守物業(yè)公司所制訂的 工 程施工管理規(guī)定的各項條款，辦理各項相關(guān)手續(xù)。在工作當中遵守各項管理規(guī)定，服 從物管部門的正常管理工作。 附件 10：工程施工管理規(guī)定 附件 1：房屋主體驗收標準 一、主體方面： 梁、柱、板結(jié)構(gòu)： 1、按圖紙設(shè)計檢查，無變形、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。 2、無鋼筋外露。 頂棚： 1、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮。 2

16、、無裂紋，無滲水痕跡，無霉點、污漬。 樓體立面： 外立面干凈清潔。 外墻漆均勻無明顯裂縫。 幕墻表面清潔無破損。 外掛石材堅固無脫落。 排水暢通，頂面無積水、不滲漏。排水口、檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴密、無滲漏 現(xiàn)象。 3、臺階、踏步高度符合設(shè)計要求，表面平整無破損。 二、內(nèi)墻面、地面： 1、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無大面積空鼓，無面層剝落，無明顯裂縫， 無污漬。 2、面磚面層 A、粘貼牢固，無殘缺、次品。 B、面層無裂紋、損傷。 C、對縫砂漿線條順直。 3、毛地面平整，無裂紋。 4、暗埋的水路、電路有明顯走向標志。 三、房間尺寸： 房間開間、進深及房間凈高相對誤差不超過 1 cm

17、 四、衛(wèi)生間： 1 、用水沖倒地面，應(yīng)迅速流向地漏，無積水，倒泛水現(xiàn)象。 2、經(jīng) 24 小時閉水試驗，沒有滲、透、漏現(xiàn)象。 五、門窗： 1 、開啟自如，與墻面接觸牢固，無晃動和裂紋出現(xiàn)。零配件裝配齊全，位置準確，無 變形現(xiàn)象。 2、木門表面清潔無污點，油漆均勻，門縫線均勻，不掉角，無變形。 3、玻璃安裝牢固，無晃動現(xiàn)象。玻璃膠縫嚴密。玻璃表面無明顯操作和刮花痕跡 4、窗臺排水正常，無向室內(nèi)倒流現(xiàn)象。 5、門窗與土建部分結(jié)合處，填充飽滿，無裂縫。 6、對講門通話清晰，無銹跡、劃傷。 7、門窗把手安裝牢固，鑰匙數(shù)量正確。 六、樓梯、扶手： 1、安裝牢固，無晃動現(xiàn)象。 2、鋼筋無銹跡，無彎曲現(xiàn)象。木

18、扶手表面清潔平滑，油漆表面無脫落、露底現(xiàn)象 3、焊接部位牢固，表面無毛刺，油漆均勻不露底。 七、插座： 1、安裝穩(wěn)固、標準，蓋板表面無污漬及明顯損壞痕跡。 2、接線正確，可正常使用。 3、無用的預(yù)留孔應(yīng)用蓋板封閉，無線頭裸露現(xiàn)象。 八、開關(guān)、燈具： 1、開關(guān)安裝穩(wěn)固，蓋板表面無污漬及明顯損壞痕跡。 2、開關(guān)開啟接觸靈活。 3、燈具配件齊全，完好無損，可正常使用。 九、供水系統(tǒng)、潔具： 1、閥門、管道連接完好，無滲漏、銹跡等現(xiàn)象。 2、管道安裝牢固，外觀無損壞，配件齊全。 3、水龍頭外觀完好，能正常使用。 4、地漏暢通，無滲漏、堵塞等情況。 十、室內(nèi)配電箱： 1、安裝牢固，配件齊全，各空氣開關(guān)控

19、制正常。 2、控制區(qū)域有明顯標注。 3、型號、線徑符合設(shè)計要求。無混接、亂搭現(xiàn)象。 4、外觀清潔，無明顯損壞。 十一、其他： 1、地面埋線有明顯指示標志。 2、水、電、氣表安裝牢固，無晃動。表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)正常。外觀完好無損。 3、消防設(shè)備表面清潔完好。配件齊全，滅火器材具備使用要求。 附件 2 公共區(qū)域驗收標準 一、基礎(chǔ)設(shè)施： 1、房屋墻體露出地面部分無移位、裂縫、扭曲現(xiàn)象。 2、散水坡無下陷、斷裂，面層平整，無積水現(xiàn)象。 3、公共房屋樓體立面清潔。外墻漆均勻無明顯裂縫。幕墻表面清潔無破損。外掛石材 堅固無脫落。 4、各管道、閥門井高于路面。標志清晰，井蓋完好無損。 5、室外公共配套設(shè)施（供水、

20、供電、暖通、消防、燃氣、音響設(shè)施等）有明顯標識， 并按要求進行保護。 、樓頂： 1、樓面防水層、隔熱層表面平整，無裂縫，滲漏。 2、排水溝、落水口暢通，管道固定完好。 3、樓頂公用設(shè)施完好，正常使用。 三、消防、安全管理設(shè)施： 1、消防監(jiān)控及安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反映靈敏，標 識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。室外消防、監(jiān)控 設(shè)施外觀良好，標識清楚完好，無損壞現(xiàn)象運轉(zhuǎn)正常。 2、各消防閥門正常使用。無滲漏、銹死等現(xiàn)象。 3、消防栓安裝牢固，配套齊全，能正常使用。 四、公用照明、電器： 1. 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好

21、，安全防護裝置齊全，機房配 置齊全，通風、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 2. 按設(shè)計要求進行安裝，照明充足。無線頭裸露現(xiàn)象。 3. 燈具安裝牢固，整齊美觀。配件齊全，燈罩清潔無損傷，燈柱油漆完好。 4. 各公用照明、景觀系統(tǒng)均能夠分區(qū)控制，分表計量。 5. 公共設(shè)施使用的泵機、電器等數(shù)量、型號與設(shè)計相符，運行良好。 五、綠化： 1、按設(shè)計要求如數(shù)種植花木、植被。 2、綠化用水按設(shè)計要求分布，閥門開關(guān)靈活。無漏水、銹死情況，能正常使用。 3、各植被、草坪內(nèi)無大面積黃土裸露，無大面積枯死現(xiàn)象。 4、養(yǎng)護期內(nèi)按合同要求保證植被的成活。 六、道路： 1、路面平整，無凹凸不平、空洞等現(xiàn)象。無起砂、斷裂，路石整齊，無缺角破損。 2、道磚完整、順直。無斷裂、扭曲。 3、雨水井排水順暢，分布合理，管理區(qū)域內(nèi)無大片積水現(xiàn)象。 七、停車場： 1、露天停車場路面平整，無凹凸不平現(xiàn)象。標識系統(tǒng)完整。 2、地下停車場參照房屋單體驗收標準 。 八、排水系統(tǒng)： 1、井道內(nèi)無垃圾雜物，排水暢通。 2、井蓋安裝牢固，完好無損。 3、閥門井按設(shè)計要求，便于安裝、維修。閥門配件無損壞、銹死等現(xiàn)象。 九、臺階、踏步： 1、高度按設(shè)計要求。 2、表面平整、無缺角、裂紋 十、其他： 1、水箱、水箱按設(shè)計要求，符合衛(wèi)生標準。表面清潔，無滲漏 現(xiàn)象。 2、景觀、