四川省內(nèi)江世紀(jì)濱江項(xiàng)目營銷策劃方案106P

1、世紀(jì)濱江項(xiàng)目營銷策劃方案目 錄第一章、市場調(diào)查與研究41、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與宏觀環(huán)境42、區(qū)域概況及發(fā)展趨勢(shì)53、項(xiàng)目區(qū)域市場房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查研究64、項(xiàng)目區(qū)域典型樣本樓盤調(diào)查研究75、購房客戶需求調(diào)查研究9第二章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位研究131、項(xiàng)目宗地資源分析132、項(xiàng)目規(guī)劃條件143、項(xiàng)目宗地swot分析144、產(chǎn)品定位研究184.1項(xiàng)目總體開發(fā)理念定位 184.2項(xiàng)目市場定位研究204.3產(chǎn)品規(guī)劃建議224.4景觀環(huán)境策劃建議254.5規(guī)劃主軸商業(yè)策劃建議284.6建筑風(fēng)格及立面設(shè)計(jì)策劃建議304.7項(xiàng)目業(yè)態(tài)與戶型策劃建議324.8細(xì)部處理建議344.9社區(qū)配套建議42第三章、目標(biāo)消費(fèi)群定位研

2、究451、目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定452、目標(biāo)客戶構(gòu)成453、目標(biāo)客戶購買心理464、目標(biāo)客戶群體特征475、目標(biāo)客戶價(jià)值取向476、目標(biāo)客戶產(chǎn)品需求487、目標(biāo)客戶推廣渠道49第四章、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立501、項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘502、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立51第五章、項(xiàng)目營銷主題的確立521、命名項(xiàng)目名稱522、項(xiàng)目定位語523、基于項(xiàng)目核心理念的系列性營銷主題53第六章、總體營銷推廣方案研究541、營銷策劃針對(duì)性市場調(diào)查研究542、整體營銷思路的建立553、usp獨(dú)特的銷售主張57第七章、項(xiàng)目價(jià)格策略研究591、項(xiàng)目定價(jià)模式592、價(jià)格策略與定價(jià)593、調(diào)價(jià)策略614、付款方式與優(yōu)惠61

3、5、入市時(shí)機(jī)的選擇62第八章、銷售渠道與促銷631、銷售渠道的培育和建立632、促銷策略66第九章、 媒體策略681、媒體戰(zhàn)略總體考慮682、采用媒體的類型、程度及頻度683、階段性媒體計(jì)劃71第十章、項(xiàng)目包裝與推廣731、項(xiàng)目品牌形象策劃732、項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉743、vi設(shè)計(jì)754、項(xiàng)目賣場策劃包裝及環(huán)境整合755、營銷推廣主題活動(dòng)策劃796、營銷推廣預(yù)算分配方案80第十一章、銷售周期和銷售階段的劃分及執(zhí)行計(jì)劃811、項(xiàng)目開發(fā)與銷售分期建議812、時(shí)間節(jié)點(diǎn)分析843、各階段時(shí)間劃分844、各階段推出產(chǎn)品組合及體量855、各階段推出價(jià)格組合866、各階段銷售任務(wù)分解86第十二章、各階段的營銷推

4、廣方案881、階段性營銷推廣與執(zhí)行計(jì)劃882、階段性時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定及工作核心89第十三章、廣告宣傳主題策略961、主廣告語962、系列性廣告主題963、戶外媒體廣告主題97第十四章、項(xiàng)目投資分析991、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)992、項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)993、項(xiàng)目總投資估算1004、項(xiàng)目投資回報(bào)分析1025、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制104第一章、市場調(diào)查與研究1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與宏觀環(huán)境中國房地產(chǎn)業(yè)自98年以來至今連續(xù)八年的高速增長，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響起來越大，可以說中國“房車消費(fèi)”的時(shí)代正在來臨。在房地產(chǎn)業(yè)八年的輝煌里，伴隨著中國的城市化進(jìn)程、住房制度改革、土地招拍掛和房地產(chǎn)金融政策改革以及人們生活水平的不斷提高，

5、中國的房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)保持快速增長的勢(shì)頭。根據(jù)中國有關(guān)部門預(yù)測(cè)，2010年中國城市化水平將達(dá)到45，即全國將有6.3億人口在城市中生活。 從2004年至今，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的不斷更新、開發(fā)模式的升級(jí)換代以及整個(gè)房地產(chǎn)市場需求的激活，致使過快上漲的房價(jià)伴隨著巨大的成交量和大幅增長的房地產(chǎn)投資引發(fā)政府宏觀調(diào)控。為抑制房地產(chǎn)投資的高速擴(kuò)張和房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，2005年政府出臺(tái)“國八條”，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放及房地產(chǎn)交易等方面調(diào)控市場。進(jìn)入2006年，面對(duì)居高不下的固定資產(chǎn)投資和不斷快速上漲的房價(jià)，政府宏觀調(diào)控再出重手，出臺(tái)了政策針對(duì)性更強(qiáng)、指標(biāo)更量化的“國六條”，以期使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)能夠回歸良性的發(fā)展

6、軌道。正是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)業(yè)的東西地域差別較大、中心城市與一般城市之間房地產(chǎn)發(fā)展不同步，房地產(chǎn)業(yè)局部過熱的現(xiàn)象引發(fā)的大量行政調(diào)控政策，對(duì)起步滯后的二級(jí)城市的房地產(chǎn)開發(fā)影響深遠(yuǎn)。2、區(qū)域概況及發(fā)展趨勢(shì)內(nèi)江是四川省規(guī)劃發(fā)展的9個(gè)大城市之一，下轄2個(gè)市轄區(qū)：市中區(qū)、東興區(qū)，3個(gè)縣：隆昌縣、資中縣、威遠(yuǎn)縣，幅員面積5386平方公里，總?cè)丝?20萬。政府駐地為市中區(qū)，面積38平方公里，人口54萬。內(nèi)江是天府之國的東大門，地理位置得天獨(dú)厚，水陸交通十分發(fā)達(dá)。其位于四川盆地的腹心地帶，成渝兩個(gè)特大城市之間，南鄰自貢、宜賓、瀘州，北通成都（距成都173公里），東接重慶（距重慶167公里），是成渝、內(nèi)昆、隆瀘三條

7、鐵路，成渝、內(nèi)宜、隆納三條高速公路的交匯處，是川東南水陸交通樞紐和物資集散地。內(nèi)江人文薈萃，有“文化之鄉(xiāng)”，“書畫之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，歷代名人輩出，西漢文學(xué)家王褒，東漢經(jīng)濟(jì)學(xué)家董鈞，國畫大師張大千，著名書畫家張善子，戲劇家王敦禮等一代宗師均出自于此。內(nèi)江市多年來城區(qū)改造缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)和有序管理，致使城市建筑布局雜亂無章，工業(yè)、商業(yè)、住宅的用地分區(qū)不明，老百姓生活、居住環(huán)境日益惡化。從2000年始，政府為提升城市形象和改善人民的居住環(huán)境，內(nèi)江開始了轟轟烈烈的城市建設(shè)：以大洲廣場工程凝聚民心，以入城線擴(kuò)建工程樹立形象，以沱江防洪大堤和濱江路工程改善環(huán)境，以桐梓壩大橋工程鑄就未來，以開發(fā)區(qū)50米寬

8、干道工程，托起高科技。目前，內(nèi)江已建成各類專業(yè)市場500多個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)42萬個(gè)，社會(huì)消費(fèi)品銷售總額達(dá)40億元，集貿(mào)市場成交額50億元。到2005年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到291億元，人均6753元。根據(jù)內(nèi)江市總體規(guī)劃，內(nèi)江將構(gòu)建大城市框架，至2010年，要將內(nèi)江建設(shè)成為“老城繁榮、新城崛起、三橋相連、沿江觀景”，具有歷史文化和地方特色的生態(tài)型、現(xiàn)代化山水園林式大城市。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值將超過500億元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，建成城區(qū)面積達(dá)到40平方公里。3、項(xiàng)目區(qū)域市場房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查研究內(nèi)江房地產(chǎn)市場起步較晚，長期發(fā)展較為平緩，可隨著內(nèi)江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人均收入的提高，在房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的不斷更新升級(jí)

9、和激活消費(fèi)需求的雙重刺激下，內(nèi)江房地產(chǎn)市場正在或即將迎來一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。根據(jù)我們的調(diào)查與研究，目前內(nèi)江房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出以下特征。1）總體水平不高，缺乏外來品牌內(nèi)江市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，相比省會(huì)成都開發(fā)水平嚴(yán)重落后，即便是相比于四川省內(nèi)其它同等規(guī)模城市，整個(gè)內(nèi)江城市的開發(fā)水平和現(xiàn)狀也相對(duì)落后。內(nèi)江房地產(chǎn)市場長期以來都是以本地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，近年來逐步有成都重慶等地的外來開發(fā)商進(jìn)入，但是這些進(jìn)入的開發(fā)商也都是屬于在一級(jí)城市缺乏市場號(hào)召力和專業(yè)水平的開發(fā)商，缺乏真正的外地大型品牌開發(fā)商。這也形成了內(nèi)江缺乏真正意義上專業(yè)開發(fā)能力的競爭，缺乏與外界行業(yè)高水平交流與對(duì)接，市場觀念落后，是內(nèi)江房地產(chǎn)市

10、場相對(duì)落后的原因。2）單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小，缺乏代表性項(xiàng)目內(nèi)江市場上以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)?；旧隙贾挥袔桩€，二三十畝的樓盤就已經(jīng)屬于大盤，并且數(shù)量較少，隨著近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進(jìn)入2006年之際，內(nèi)江正逐步進(jìn)入大盤時(shí)代，涌現(xiàn)出一些真正意義上的百畝大盤。但由于開發(fā)水平不高，長期以來，內(nèi)江還沒有一個(gè)真正意義上能夠從區(qū)域、品質(zhì)、理念等方面代言內(nèi)江人居水平的標(biāo)志性樓盤出現(xiàn)。3）消費(fèi)旺盛，供應(yīng)不足，高端消費(fèi)難以滿足目前內(nèi)江住宅項(xiàng)目的價(jià)格一般在15001700元/平方米之間，價(jià)格水平明顯低于一級(jí)城市以及許多同等級(jí)別城市。內(nèi)江的房地產(chǎn)總體供應(yīng)量較低，受開發(fā)水平和規(guī)模的制約，致使沒有出現(xiàn)真正意義上的高品質(zhì)大型

11、樓盤，從而使內(nèi)江的樓盤之間的檔次差距不大，價(jià)格分級(jí)不大，高端消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)得不到滿足。4）區(qū)域決定樓盤價(jià)格，市場呈現(xiàn)牛市特征內(nèi)江市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)主要是取決于項(xiàng)目所處的區(qū)位，市中心繁華區(qū)域，臨江風(fēng)景優(yōu)美的區(qū)域的樓盤價(jià)格最高；整個(gè)內(nèi)江房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出牛市特征即樓盤的價(jià)格水平與開發(fā)時(shí)間的早晚有一定的關(guān)系，新開發(fā)的樓盤較之開發(fā)較早的樓盤價(jià)格要高。4、項(xiàng)目區(qū)域典型樣本樓盤調(diào)查研究鑒于內(nèi)江二級(jí)城市規(guī)模有限，因此，從市場竟?fàn)幍膶用鎭砜?，目前在售樓盤與本項(xiàng)目之間存在競爭關(guān)系。為了充分掌握切實(shí)詳盡的市場資料數(shù)據(jù)，我們對(duì)內(nèi)江新老城區(qū)的樓盤樣本進(jìn)行全方位的調(diào)查與研究，并針對(duì)性地從中篩選出目前在售、具有主要競爭意義的

12、五個(gè)典型樓盤為樣本，為項(xiàng)目的啟動(dòng)提供市場依據(jù)。典型樣本區(qū)位圖五個(gè)樓盤樣本的基本情況調(diào)查如下表：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積()產(chǎn)品形態(tài)主要特征及推廣點(diǎn)戶型（）銷售價(jià)(元/)新上城玉溪路24000高層電梯精裝修升級(jí)版小戶型41100均價(jià)1970靈秀清風(fēng)苑上南街13800電梯68145均價(jià)1700綠色港灣市中區(qū)濱江東路口13000電梯地段、江景80140均價(jià)1800(一期)7000多層地段、江景80260均價(jià)1950(二期)俊麟大廈玉溪路30000高層電梯舒適實(shí)用的城市居家65140均價(jià)1600西雅圖大千路110000純多層萬平米主題水景觀、會(huì)館72180均價(jià)16005、購房客戶需求調(diào)查研究要了解消費(fèi)

13、者的住房需求就需要對(duì)其需求進(jìn)行細(xì)分。對(duì)消費(fèi)者購房需求的調(diào)查研究具有豐富的內(nèi)涵，包括購房者的購房目的、購房所要考慮的主要因素、消費(fèi)者的消費(fèi)能力以及傾向等諸多主要方面。1）購房目的及動(dòng)機(jī)消費(fèi)者購房本身有其目的和動(dòng)機(jī)，是出于何種原因而消費(fèi)，是為自己居住、是投資，是首次置業(yè)、是為改善居住條件的二次置業(yè)等等。根據(jù)對(duì)樣本樓盤的調(diào)查,以自住為目的的購房者占大多數(shù), 只有不足20%的投資性購房;而以改善居住條件的置業(yè)者在購房者中占有絕大多數(shù), 改善居住條件是整個(gè)內(nèi)江住宅市場最主要的消費(fèi)需求。2）產(chǎn)品要素對(duì)購房的影響度了解哪些因素對(duì)消費(fèi)者購房有影響、哪些因素是消費(fèi)者所看重的以及對(duì)消費(fèi)者的影響程度是我們最為關(guān)注的

14、。我們根據(jù)抽樣調(diào)查的資料繪制出消費(fèi)者影響因素指數(shù)圖如下：從消費(fèi)者影響因素指數(shù)圖可以看出，品牌、環(huán)境、規(guī)模、配套、戶型、價(jià)格是影響消費(fèi)者選擇的幾個(gè)最重要因素。關(guān)于品牌：鑒于整個(gè)內(nèi)江目前沒有真正意義上的品牌樓盤，可隨著廣匯、新上城等樓盤的成功上市，購房者對(duì)品牌概念的認(rèn)識(shí)正在不斷深化，品牌樓盤的市場接受度逐漸提高，品牌對(duì)項(xiàng)目銷售的影響日益重要。關(guān)于規(guī)模：整個(gè)內(nèi)江的房地產(chǎn)開發(fā)在西雅圖之前幾乎是小盤，談不上規(guī)模。大盤西雅圖的成功開發(fā)初次沖擊市場對(duì)規(guī)模的認(rèn)識(shí)，使人們意識(shí)到大盤規(guī)模對(duì)提高居住品質(zhì)、改善生活環(huán)境的重要性。關(guān)于環(huán)境：居住環(huán)境是購房者最為關(guān)注的，從廣匯品牌成就于環(huán)境可知消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的向往，盡管

15、目前消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的訴求談不上真正意義上的認(rèn)識(shí)（因?yàn)橹钡浆F(xiàn)在，整個(gè)內(nèi)江沒有真正意義上的環(huán)境營造）。關(guān)于配套：整個(gè)內(nèi)江的樓盤因受限于樓盤規(guī)模和開發(fā)商實(shí)力，所有項(xiàng)目在社區(qū)配套的規(guī)劃和建設(shè)方面可以說幾乎是空白，房地產(chǎn)開發(fā)只是停留在提供住的基本功能上，而生活本身的多姿多彩和高尚生活所需的其它需求，業(yè)主卻難以得到滿足。關(guān)于戶型：根據(jù)調(diào)查，整個(gè)內(nèi)江住宅的戶型分布主要以7599套二、120149套三為主力戶型，尤其是120133舒適型套三戶型市場最為暢銷。在戶型設(shè)計(jì)上，戶型的生態(tài)化如空中花園、景觀陽臺(tái)等正逐漸受到市場青睞。市場戶型分布隨區(qū)域和樓盤檔次有其特點(diǎn)：大套型戶型的占比隨景觀環(huán)境好壞和樓盤檔次占比呈上升

16、或下降，新區(qū)的住宅戶型較市中區(qū)的戶型偏大。關(guān)于價(jià)格：整個(gè)內(nèi)江住宅的價(jià)格處在不斷上漲的趨勢(shì)當(dāng)中，從去年13001500元/上漲到目前的16001700元/水平，漲幅可觀，而且整個(gè)內(nèi)江的房市價(jià)格幾乎全部集中在16001700元/的狹窄區(qū)域，樓盤品質(zhì)與檔次與樓價(jià)的無序難以反映市場的真實(shí)情況。3）消費(fèi)者消費(fèi)能力根據(jù)內(nèi)江本地市場調(diào)查，整個(gè)內(nèi)江購房群體的購買力主要分布在1216萬元（套二）、2026萬元（套三或套四）區(qū)間，消費(fèi)幾乎是完全大眾化，樓盤的檔次及調(diào)性在消費(fèi)者的購買行為中沒有反映出來。從成都房管局統(tǒng)計(jì)的成都市房屋銷售情況來看，成都市登記銷售的房屋55被外地購房者購買、登記購買的面積主要介于8511

17、0之間、其中內(nèi)江人排名全省第二；按照成都三環(huán)外住宅最低3300元/計(jì)，內(nèi)江消費(fèi)者至少具有2836萬元的大眾化購房能力，只要市場上能夠提供能讓消費(fèi)能力釋放的產(chǎn)品。4）消費(fèi)傾向 整個(gè)內(nèi)江的大眾化消費(fèi)至今停留在住宅消費(fèi)的初級(jí)階段，對(duì)高尚居住生活的向往和需求基本處于啟蒙與市場對(duì)接階段，成都的居住生活方式在整個(gè)內(nèi)江中高層、高層人士中具有現(xiàn)實(shí)的代表意義。第二章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位研究1、項(xiàng)目宗地資源分析本項(xiàng)目宗地位于內(nèi)江市市中區(qū)濱江東路，是整個(gè)濱江東路改造工程的核心區(qū)域。宗地東臨沱江，西沿濱江東路，北起濱江東路東渡口，南至文興街街口，項(xiàng)目占地111.451畝，范圍包括臨江路與濱江東路之間的整個(gè)沿江區(qū)域6、8、1

18、0、12、14和16地塊。項(xiàng)目宗地具有以下的資源特征：1）項(xiàng)目宗地在內(nèi)江具有超大規(guī)模內(nèi)江市地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的用地規(guī)模普遍較小，規(guī)模僅數(shù)畝的樓盤開發(fā)比比皆是，所言的大盤，其占地規(guī)模只是數(shù)十畝左右，直至今年西雅圖項(xiàng)目，整個(gè)內(nèi)江才出現(xiàn)開發(fā)規(guī)模超過百畝的樓盤。因此，本項(xiàng)目的地塊規(guī)模在內(nèi)江市是名副其實(shí)的大盤規(guī)模。盡管目前本項(xiàng)目用地面積并非內(nèi)江市最大，可鑒于項(xiàng)目宗地在區(qū)位上的特殊性以及開發(fā)體量的超大規(guī)模，更加強(qiáng)化項(xiàng)目的超大型的特點(diǎn)。2）項(xiàng)目宗地區(qū)位屬于內(nèi)江頂級(jí)地段項(xiàng)目宗地所處區(qū)域與內(nèi)江市市中區(qū)最繁華的商業(yè)中心四方塊最近不過200米，濱江東路本身在內(nèi)江是由來已久的著名商街，擁有絕佳的臨江自然景觀，區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度

19、極高，并且隨著攔河筑壩工程（處在規(guī)劃實(shí)施中）的進(jìn)行，沱江水位的升高，將形成一個(gè)極具觀光和旅游價(jià)值的湖泊，更進(jìn)一步提升項(xiàng)目區(qū)位的價(jià)值。因此，從項(xiàng)目宗地的自然屬性來看，屬于城市自然景觀資源最佳的黃金區(qū)域，而從城市屬性來看，項(xiàng)目宗地屬于內(nèi)江市城市規(guī)劃中的核心區(qū)域，項(xiàng)目宗地所處的濱江東路區(qū)域與內(nèi)江的區(qū)位關(guān)系相當(dāng)于外灘與上海的區(qū)位關(guān)系。3）項(xiàng)目宗地價(jià)值具有惟一的稀缺性隨著內(nèi)江市的城市規(guī)劃向江對(duì)面的開發(fā)區(qū)發(fā)展，市中區(qū)的格局已經(jīng)基本成形，幾乎沒有剩余的尤其是規(guī)?；氖Ｓ嗤恋乜梢岳?。項(xiàng)目土地不但可以說是內(nèi)江中心城區(qū)最珍貴的、規(guī)模最大的一塊土地，而且可以說是市中區(qū)最后的一塊風(fēng)水寶地。鑒于項(xiàng)目土地不可多得的稀有

20、的價(jià)值以及區(qū)域沿承和屬性，將使得項(xiàng)目宗地具有不可估量的開發(fā)潛力。2、項(xiàng)目規(guī)劃條件地塊規(guī)模：111.451畝，即74,300容積率： 5.0，綠地率： 30，建筑密度： 30，3、項(xiàng)目宗地swot分析外部因素優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)0利用這些改進(jìn)這些威脅t監(jiān)視這些消除這些1）優(yōu)勢(shì)（s） 得天獨(dú)厚的自然景觀環(huán)境項(xiàng)目宗地東臨沱江，水勢(shì)開闊，隨著攔湖筑壩后將形成更具景觀優(yōu)勢(shì)的湖景，近可親水，遠(yuǎn)可觀山，視野開闊，景觀萬千，具備打造高品質(zhì)樓盤的環(huán)境條件。 無以倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目宗地所處的濱江東路不但擁有極佳江景，并且與市商業(yè)黃金地段四方塊最近不過200米，是內(nèi)江由來已久的著名商街，在區(qū)位上擁有集景觀與地段于一身的上佳

21、優(yōu)勢(shì)。 大盤規(guī)模效應(yīng)的綜合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目宗地的景觀、地段和規(guī)模在內(nèi)江市中心是絕無僅有的，且集合與規(guī)模優(yōu)勢(shì)將帶來一定規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、營銷優(yōu)勢(shì)。 開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目宗地的開發(fā)商是來自于上海的中央大型國企，在內(nèi)江擁有顯赫的名聲和引領(lǐng)性開發(fā)的優(yōu)勢(shì)。 旅游人文資源豐富項(xiàng)目宗地范圍及鄰近區(qū)域內(nèi)擁有百年老寺，隨著造湖工程的開展，旅游碼頭的修建使宗地將擁有豐富的人文與旅游資源優(yōu)勢(shì)。2）劣勢(shì)（w） 天價(jià)土地使產(chǎn)品打造呈剛性 本項(xiàng)目宗地是整個(gè)內(nèi)江土地市場的天價(jià)，要攤低土地成本、實(shí)現(xiàn)合理的開發(fā)利潤，只能規(guī)劃建設(shè)低密度高容積率高層或超高層電梯住宅，可高層或超高層電梯住宅在內(nèi)江市場的接受度上有待考驗(yàn)。 土地狹

22、長造成規(guī)劃難度本項(xiàng)目宗地沿江而立，長逾八百米左右，可縱深只有幾十米至百米，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、環(huán)境的營造提出更高的要求。 大盤開發(fā)苛求資金鏈項(xiàng)目宗地開發(fā)的超大規(guī)模，考慮到資金的合理投入、分配和利用，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中資金鏈非常緊湊，使項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資金回收的要求很高，對(duì)項(xiàng)目的營銷提出挑戰(zhàn)。3）機(jī)會(huì)（o） 總體市場形勢(shì)大好雖然整個(gè)房地產(chǎn)市場處于國六條調(diào)控周期，但是據(jù)統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)四川房地產(chǎn)行業(yè)需求強(qiáng)勁，價(jià)格呈步步走高之勢(shì)，尤其是作為二級(jí)城市的內(nèi)江受國家宏觀政策的影響有限，良好的市場大背景是本項(xiàng)目成功運(yùn)作的有力保障。 處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)上的市場階段內(nèi)江的房地產(chǎn)市場正處于向大盤化、專業(yè)化的轉(zhuǎn)型期，洼地效應(yīng)

23、使具有先進(jìn)理念的開發(fā)商充滿競爭優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤最大化提供可能。 政府鼎立支持占據(jù)政策先機(jī)本項(xiàng)目是內(nèi)江市委市政府的重點(diǎn)工程，得益于政府支持，將在政策和資源上享受先機(jī)。 目標(biāo)消費(fèi)群的潛在需求旺盛至今，整個(gè)內(nèi)江房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，人們渴望改善生活居住環(huán)境，對(duì)更新?lián)Q代的品質(zhì)樓盤的需求不可估量。4）威脅（t） 不穩(wěn)定的政策風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)屬于典型的周期性行業(yè)，起伏波動(dòng)大，周期性很強(qiáng)。本項(xiàng)目開發(fā)周期長，市場環(huán)境、政策環(huán)境變數(shù)大，面臨一定的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場周期風(fēng)險(xiǎn)。 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)鑒于二級(jí)城市地域限制，本項(xiàng)目幾乎將面臨整個(gè)城市（市區(qū)和新區(qū)）大量興起的高品質(zhì)樓盤的競爭。 產(chǎn)品接受度風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目主要產(chǎn)

24、品為高層或超高層電梯住宅，與二級(jí)城市大多數(shù)的多層消費(fèi)習(xí)慣有沖突，使項(xiàng)目面臨能否被市場接受的風(fēng)險(xiǎn)。 市場容量風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的供應(yīng)量較大，幾乎占有整個(gè)內(nèi)江近四分之一的市場份額，而且，本項(xiàng)目天價(jià)的土地成本剛性決定產(chǎn)品的中高端、高端調(diào)性，可整個(gè)內(nèi)江的中高端以上消費(fèi)能否承載項(xiàng)目巨大的供應(yīng)量是我們要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。從上述swot分析可以看到，項(xiàng)目宗地在自然景觀、地段、土地稀有性等方面具有先天優(yōu)勢(shì)，而天價(jià)土地成本剛性和規(guī)劃的難度是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)效益最大化繞不開的命題，因此，如何充分利用宗地的優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、面對(duì)威脅、改進(jìn)劣勢(shì)將是我們要面對(duì)的挑戰(zhàn)。4、產(chǎn)品定位研究4.1項(xiàng)目總體開發(fā)理念定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)定位主要取決于客觀

25、因素和主觀因素兩方面。客觀因素主要包括：市場環(huán)境、土地稟賦以及企業(yè)實(shí)力；主觀因素主要包括：目標(biāo)效益、企業(yè)愿景。本項(xiàng)目的開發(fā)方向，產(chǎn)品定位和目標(biāo)價(jià)值取向無疑要根據(jù)本項(xiàng)目所處的市場環(huán)境、企業(yè)所具有的能力和實(shí)力，所開發(fā)土地的先天條件，開發(fā)商所追求的目標(biāo)效益、企業(yè)發(fā)展的愿景需求以及社會(huì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)來進(jìn)行全面的評(píng)估和考慮。1）客觀因素分析 市場環(huán)境 內(nèi)江房地產(chǎn)市場發(fā)展長期較為緩慢，價(jià)格被低估，房價(jià)漲幅與總體水平現(xiàn)狀與內(nèi)江作為全省九個(gè)規(guī)劃發(fā)展的大城市形象明顯不對(duì)稱，并且缺乏大型品牌開發(fā)商尤其是外來開發(fā)商的帶動(dòng)，整個(gè)市場目前正處于一個(gè)向?qū)I(yè)型、開放行市場的轉(zhuǎn)型階段。市場供應(yīng)量較小，且主要是針對(duì)低端和大眾市場，房

26、地產(chǎn)項(xiàng)目檔次較為平均，缺乏針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)市場的品質(zhì)分級(jí)，缺乏真正意義上的標(biāo)志性項(xiàng)目，高端、高中端需求被明顯遏制。從上述市場環(huán)境來看：目前內(nèi)江房地產(chǎn)市場的空白主要是真正高品質(zhì)項(xiàng)目的開發(fā)，高端、高中端消費(fèi)需求是一個(gè)供應(yīng)的空白點(diǎn)。 土地稟賦 從之前的土地分析來看，本項(xiàng)目所處的土地是內(nèi)江市中區(qū)最后的黃金地塊，無論是其規(guī)模和區(qū)位屬性均實(shí)屬罕有，是內(nèi)江最適合打造高端產(chǎn)品的區(qū)域。 企業(yè)實(shí)力本項(xiàng)目的開發(fā)商四川浦發(fā)置業(yè)的母品牌為上海浦發(fā)，具有全國性的品牌價(jià)值和雄厚的開發(fā)實(shí)力，在內(nèi)江完全具備打造任何水準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2）主觀因素分析 企業(yè)愿景 內(nèi)江是上海浦發(fā)進(jìn)軍西部的第一站。浦發(fā)作為一個(gè)有著全國性品牌聲譽(yù)和全國戰(zhàn)略

27、架構(gòu)和長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)來看，進(jìn)入內(nèi)江市場，除了獲取經(jīng)濟(jì)效益之外，更有著品牌和社會(huì)形象的考慮，因此，上海浦發(fā)賦予四川浦發(fā)置業(yè)的發(fā)展愿景必然是具有區(qū)域引領(lǐng)性的發(fā)展。本項(xiàng)目作為上海浦發(fā)西部開發(fā)的成果，必然有著品牌引領(lǐng)效應(yīng)和示范價(jià)值，因此，注定了本項(xiàng)目必然是高品質(zhì)的，超越內(nèi)江本土水準(zhǔn)的標(biāo)志性項(xiàng)目。 目標(biāo)效益 在復(fù)合化經(jīng)濟(jì)時(shí)代開發(fā)效益是具有復(fù)合性的，它由經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益和社會(huì)效益三方面構(gòu)成。但對(duì)于本項(xiàng)目而言，企業(yè)具有雄厚的實(shí)力，開發(fā)內(nèi)江市中區(qū)最后的黃金土地，無疑應(yīng)當(dāng)以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化獲取經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也必須滿足企業(yè)作為中國名企進(jìn)軍西部所帶來的品牌效應(yīng)和價(jià)值；另外一方面從社會(huì)效應(yīng)上來講，這是一個(gè)具

28、有城市再造意義的工程而非單純的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。從這個(gè)三方面的價(jià)值最大化考慮，本項(xiàng)目最為適合的就是以高起點(diǎn)、打造高端產(chǎn)品。高端產(chǎn)品在贏得經(jīng)濟(jì)效益并非有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。但是介于階層的自然形成和話語權(quán)的建立，高端產(chǎn)品對(duì)引起社會(huì)關(guān)注、獲取知名度產(chǎn)生輿論影響等方面都遠(yuǎn)勝于中低端產(chǎn)品，而且，產(chǎn)品的品質(zhì)在很大程度上影響著消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品質(zhì)的判斷，因此，高端產(chǎn)品在樹立企業(yè)品牌形象上有著很大的優(yōu)勢(shì)。通過對(duì)內(nèi)江房地產(chǎn)市場和項(xiàng)目宗地的swot分析，可以看出本項(xiàng)目宗地先天優(yōu)勢(shì)明顯，具有在城市中的唯一性和引領(lǐng)性，而同時(shí)，本項(xiàng)目又面臨著內(nèi)江房地產(chǎn)市場的逐步成熟期，面臨著內(nèi)江房地產(chǎn)市場開發(fā)向精品化、大盤化的發(fā)展期。在這個(gè)階

29、段，有著巨大的高端、高中端消費(fèi)需求，無論是消費(fèi)需求還是市場需要，作為二級(jí)城市的內(nèi)江需要亟待出現(xiàn)一個(gè)真正有影響力的標(biāo)志性大盤做為這個(gè)階段的里程和引領(lǐng)者，本項(xiàng)目毫無疑問面臨著史無前例的機(jī)遇。 因此，本項(xiàng)目的總體開發(fā)理念定位為：全面超越內(nèi)江品質(zhì)，打造具有里程意義的首席高端精品。打造內(nèi)江房地產(chǎn)市場上具有震撼力的最高端的住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套，形成內(nèi)江頂級(jí)的集合居住、休閑、商業(yè)為一體的高尚生活區(qū)（街區(qū)），強(qiáng)勢(shì)滿足和發(fā)掘內(nèi)江高端、高中端消費(fèi)需求，成為代言內(nèi)江城市房地產(chǎn)開發(fā)水平的標(biāo)志性項(xiàng)目。4.2項(xiàng)目市場定位研究1）項(xiàng)目總體形象定位項(xiàng)目的總體形象定位取決于項(xiàng)目的開發(fā)理念，它是開發(fā)理念所形成的開發(fā)產(chǎn)品的具體表現(xiàn)。

30、全面超越內(nèi)江市場水平、打造具有里程意義的首席精品的項(xiàng)目開發(fā)理念，與項(xiàng)目先天資源的對(duì)接，因此，項(xiàng)目的總體形象應(yīng)當(dāng)為：內(nèi)江金版地段上的首席國際化濱江高尚生活特區(qū)項(xiàng)目總體形象的基本解構(gòu)如下: 世紀(jì)濱江不僅僅是一個(gè)樓盤的概念,而是集合高尚居住、商業(yè)、休閑、娛樂、日常生活等各種配套的高尚生活特區(qū)。 世紀(jì)濱江在內(nèi)江不僅僅是高品質(zhì)項(xiàng)目，而是具有其它項(xiàng)目不具備可比性的、具有開創(chuàng)性的首席項(xiàng)目。 世紀(jì)濱江形象的心理反饋是：高尚的、人文的、國際化的現(xiàn)代生活方式。2）項(xiàng)目“藍(lán)?！保ú町惢诵模╉?xiàng)目宗地在自然景觀、地段上具有絕版的、與內(nèi)江其它樓盤不可比擬的先天優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目的先天差異化核心價(jià)值。然而，當(dāng)項(xiàng)目從土地轉(zhuǎn)

31、換成一個(gè)市場化的具體銷售標(biāo)的時(shí)，尋求和賦予項(xiàng)目“藍(lán)?！保ú町惢诵模┦琼?xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。對(duì)于本項(xiàng)目而言，與內(nèi)江其它項(xiàng)目的差異毫無疑問是全方位的，因?yàn)椴还苁琼?xiàng)目的開發(fā)商品牌、自然景觀、地段、稀有性以及項(xiàng)目的開發(fā)愿景等等，在本地是無可比擬的，在從中選取任何一點(diǎn)作為項(xiàng)目的差異化核心價(jià)值來推廣，無疑是可以的，但是，僅僅如此是遠(yuǎn)不夠的，那么，要將項(xiàng)目所呈現(xiàn)出來的價(jià)值最大化，就需要將所有的具體的差異進(jìn)行有機(jī)的整合，形成項(xiàng)目形象上“誰與爭鋒、唯我獨(dú)尊”的氣質(zhì)，才是項(xiàng)目真正意義上的核心價(jià)值。而項(xiàng)目的核心價(jià)值在產(chǎn)品反饋到消費(fèi)者心理層面上的則是“三千寵愛于一身，不可復(fù)制，獨(dú)一無二”的完美形象組合。4.3產(chǎn)品規(guī)劃

32、建議1）項(xiàng)目主題概念設(shè)計(jì)理念鑒于項(xiàng)目開發(fā)是市場化的，并非公益設(shè)計(jì)或藝術(shù)品設(shè)計(jì)，因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中必須以市場為導(dǎo)向，所以我們所提出的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議是建立在兩個(gè)基本前提下的：一是政府所提出的打造內(nèi)江外灘的目標(biāo)，二是項(xiàng)目一期的推出必須能迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠，因此，必須使產(chǎn)品在市場擁有很大的吸引力和接受度?？紤]到上述因素，我們對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出以下總體原則： 項(xiàng)目的總體規(guī)劃必須嚴(yán)格遵守規(guī)劃控制條件。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合并引導(dǎo)內(nèi)江市場消費(fèi)需求，與區(qū)域市場緊密融合。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目宗地的自然條件和城市地位，將其優(yōu)勢(shì)最大化，并嚴(yán)格控制建設(shè)成本，符合低成本、高效益的要求。 建筑布局以江景為核心

33、，盡量使建筑的觀江效果最大化。 項(xiàng)目的總體規(guī)劃必須符合項(xiàng)目分期開發(fā)、（產(chǎn)品）高開低走、（價(jià)格）高開平走或高開高走以實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化的操作思路。 項(xiàng)目一期的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須滿足項(xiàng)目品牌及高端調(diào)性需求，使產(chǎn)品在市場上擁有很大的吸引力和接受度；在貫穿以上項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)整合宗地在內(nèi)江無可替代的城市地位和自然環(huán)境所形成的核心優(yōu)勢(shì)， 形成具有市場化導(dǎo)向的項(xiàng)目主題概念設(shè)計(jì)理念：總體規(guī)劃、全盤打造具有國際化特征的花園式江景地標(biāo)建筑群2）總體規(guī)劃策劃根據(jù)項(xiàng)目的地形地貌及規(guī)劃道路的現(xiàn)狀，總體策劃思路是將項(xiàng)目按景觀風(fēng)格由北至南規(guī)劃為三個(gè)區(qū)域組團(tuán)，所有組團(tuán)在總體設(shè)計(jì)風(fēng)格一致的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)各自擁有其獨(dú)有

34、的特點(diǎn)。具體規(guī)劃為： 濱江路一側(cè)與臨江道路一側(cè)則形成一東一西兩條規(guī)劃主軸線。 在東渡口向南直至文英街之間地塊分別規(guī)劃項(xiàng)目一期和二期。 文英街南側(cè)與東渡口北側(cè)地塊規(guī)劃項(xiàng)目三期。按照總體策劃設(shè)想，項(xiàng)目最終形成 東西兩條規(guī)劃主軸，左公園右廣場，南北三大風(fēng)情組團(tuán)，一個(gè)濱江國際生活特區(qū)。2）規(guī)劃布局策劃建議鑒于目標(biāo)效益和市場的綜合考慮，以及產(chǎn)品要滿足國際生活特區(qū)的功能需要，住宅與商業(yè)有機(jī)合理的規(guī)劃布局是關(guān)鍵。建議在產(chǎn)品類型上住宅產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)當(dāng)多元化，可考慮聯(lián)排別墅、疊拼別墅、111、高層和超高層電梯住宅等住宅形態(tài)；而商業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮獨(dú)立商業(yè)與住宅底商。綜合考慮品牌、高端調(diào)性、容積率以及市場接受度因素，建議項(xiàng)目

35、產(chǎn)品的規(guī)劃布局應(yīng)以人性化舒適度為原則，在保障容積率指標(biāo)前提下，實(shí)現(xiàn)江景最大化、花園最大化，生活適宜度，功能協(xié)調(diào)化。具體建議如下： 項(xiàng)目（一期、二期）規(guī)劃要充分考慮項(xiàng)目的品牌形象，突出項(xiàng)目的高端調(diào)性，預(yù)留大型中心主題景觀的營造空間。 項(xiàng)目第三期規(guī)劃面向大眾化，盡可能提升建筑規(guī)模，以高密高容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的超額開發(fā)利潤。 建筑擺放盡量考慮東低西高、有層次，以使西側(cè)建筑盡可能利用高差觀賞到江景，使江景最大化。 建筑的擺放應(yīng)當(dāng)與江線形成不同的弧度，使更多的建筑有觀江視角。 城市型商業(yè)主要規(guī)劃在宗地西側(cè)沿濱江東路，以底商形成購物一條街，方便與城市對(duì)接。 休閑商業(yè)規(guī)劃在宗地的東側(cè)，以便能夠享受到江景，基于商

36、業(yè)價(jià)值最大化和社區(qū)品位的考慮，建議修建34層的獨(dú)立商業(yè)。 東渡口位置可規(guī)劃34層獨(dú)立商業(yè)，以休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，一方面可以為社區(qū)提供高品質(zhì)商業(yè)配套，另一方面，可以利用今后旅游碼頭的形成，抓住休閑觀光商業(yè)的機(jī)遇，使商業(yè)價(jià)值最大化。 文英街街口東西兩側(cè)位置均可規(guī)劃34層獨(dú)立商業(yè)，以充分利用向西直通四方塊的人流優(yōu)勢(shì)，在功能上可以休閑娛樂為主。 組團(tuán)之間的連接與過渡應(yīng)當(dāng)自然、合理。建議用天橋?qū)⑺薪M團(tuán)連接起來，形成一個(gè)大的系統(tǒng)，而系統(tǒng)之間的每個(gè)因子又有各自的特色和風(fēng)情。4.4景觀環(huán)境策劃建議為樹立“濱江國際街區(qū)”的嶄新形象， 打造完全區(qū)別于內(nèi)江開發(fā)水平的第一盤，在充分借用江景主題的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)增添

37、多元化的豐富內(nèi)涵，包括國際化風(fēng)情的引入，充分整合“生態(tài)濕地花園湖泊人文藝術(shù)標(biāo)志性景觀運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)娛樂”等概念，形成真正國際化街區(qū)概念。即：融合各種國際特色景觀風(fēng)情，打造三大標(biāo)志性主題景觀滋生豐富異域氛圍浪漫情調(diào)，共創(chuàng)一大國際化生活方式 第一組團(tuán)：美式假日風(fēng)情組團(tuán)（由第一期與第二期建設(shè)用地共同構(gòu)筑，形成大規(guī)模景觀結(jié)合的震撼效果）主題景觀：夏威夷熱帶景觀游泳池組團(tuán)以夏威夷熱帶風(fēng)情為景觀主題，在景觀上以絢麗、夸張的手法使其形成一個(gè)極富生機(jī)于活力，洋溢著濃郁熱帶度假氣息的區(qū)域。組團(tuán)的核心景觀為一個(gè)景觀游泳池，游泳池的大小根據(jù)地塊情況來設(shè)置，主要是在于游泳池應(yīng)當(dāng)營造出沙灘的感覺：游泳池可利用項(xiàng)目低洼地塊

38、成為不規(guī)則的異型泳池，泳池四周鋪上白沙，并放置大量沙灘椅、太陽傘形成海灘的感覺，作為業(yè)主休閑的好去處。以泳池為中心的整個(gè)建筑群中間將形成一個(gè)面積近萬平米的中庭景觀帶，中央景觀可以以泳池為核心呈放射狀分布，并通過地勢(shì)的變化以及各種對(duì)比度強(qiáng)的景觀、包括色彩鮮艷的花卉，高低不一的植物體現(xiàn)出不規(guī)則、自然隨意的生態(tài)感覺，從而形成一個(gè)非常生態(tài)、具有強(qiáng)烈假日感，規(guī)模巨大、效果震撼的中央景觀區(qū)域。鑒于第三期的土地被分為兩塊，且與臨寺廟的區(qū)域需要考慮人文因素，因此可考慮為兩種不同的風(fēng)情。而第三期基本上以超高層建筑為主，景觀面積相對(duì)集中，并且規(guī)模不大，因此，景觀中可考慮以中央景觀，以人文藝術(shù)性和功能配套強(qiáng)化環(huán)境景

39、觀效果。 第二組團(tuán)：英倫格調(diào)風(fēng)情組團(tuán)（文英街南側(cè)第三期地塊）主題景觀英式草坪（歐洲人文雕塑公園）以英倫風(fēng)情為組團(tuán)的景觀主題，在景觀上體現(xiàn)紳士化高品質(zhì)社區(qū)的格調(diào)，組團(tuán)景觀視覺核心地段為英式大草坪，英式大草坪既可作為一大標(biāo)志性生態(tài)景觀，在草坪上可以設(shè)置一些具有代表性的歐洲文藝復(fù)興時(shí)期的人文雕塑，形成一個(gè)雕塑公園，提升社區(qū)的文化藝術(shù)品位。高尚運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施是必不可少的，可設(shè)置小型的高爾夫推桿練習(xí)場或網(wǎng)球場，在功能概念上可以滿足高爾夫愛好者或網(wǎng)球愛好者休閑健身的需要，為社區(qū)提供高品質(zhì)運(yùn)動(dòng)配套。以英式大草坪為核心的景觀布局應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)規(guī)則、秩序的設(shè)計(jì)理念，包括柏油道路，裁剪有序的樹陣，整齊的花卉排列、使整個(gè)社

40、區(qū)體現(xiàn)出一種極為靜謐、高雅的悠然格調(diào)。 第三組團(tuán)：法國浪漫風(fēng)情組團(tuán)（東渡口北側(cè)第三期地塊）主題景觀法國迷宮花園廣場（迷宮園林）組團(tuán)以法國浪漫風(fēng)情為主，結(jié)合建筑特色體現(xiàn)法國風(fēng)情景觀浪漫、藝術(shù)的特征，使之洋溢著迷人的、曖昧的氛圍。組團(tuán)的核心景觀為法國迷宮花園廣場，迷宮花園通過道路體系豐富多彩的變化，創(chuàng)造出迷宮的意境，結(jié)合道路兩旁的景觀創(chuàng)造出花園的意境，在鋪地上亦應(yīng)體現(xiàn)法國浪漫主義的色彩，使人處于迷宮花園中始終處于新鮮好奇的狀態(tài)，包括道路色彩、花式的變換，道路兩旁布局的植物分區(qū)，各種雕塑小品、休閑休憩設(shè)施的設(shè)置都應(yīng)花費(fèi)心思。區(qū)域的景觀整體就是一個(gè)大型的迷宮花園，在景觀設(shè)計(jì)手法上應(yīng)當(dāng)注重精致、細(xì)節(jié)的體

41、現(xiàn)，從而完整地表達(dá)出法國作為歐洲最富享受國度的浪漫特征。 廣場公園打造建議根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，將分別在文英街和東渡口兩處為城市配套提供公共用地。出于項(xiàng)目的發(fā)展考慮，我們有必要充分利用和賦予城市公共用地更多的魅力，并結(jié)合周邊項(xiàng)目建筑所提供的功能，使之為項(xiàng)目增輝添彩。因此，建議將東渡口一側(cè)公共用地定義為休閑廣場，文英街一側(cè)公共用地定義為中央公園，以使項(xiàng)目既擁有廣場、又擁有公園，在形式和功能上顯得更加豐富。具體建議如下：東渡口以廣場命名為好萊塢休閑廣場廣場以美國舉世聞名的電影圣地“好萊塢”命名，具有非常強(qiáng)烈的時(shí)尚感和識(shí)別性。建議本項(xiàng)目在東渡口區(qū)域規(guī)劃修建電影院，利用電影院明確的主題性和對(duì)周邊商氣、人

42、氣的巨大帶動(dòng)作用，打造內(nèi)江首個(gè)電影主題廣場，體現(xiàn)以電影為核心的休閑娛樂功能， 在廣場的打造上，除考慮綠化栽培的景觀功能外，要體現(xiàn)廣場的時(shí)尚特征，圍繞電影主題可打造星光大道（仿造香港的星光大道，通過印有明星名字和手印的鋪地來實(shí)現(xiàn)），電影主題形象墻，藝術(shù)主題的小品雕塑等，使廣場充滿時(shí)尚氛圍，為項(xiàng)目賦予濃郁的藝術(shù)氣息，并體現(xiàn)國際化特征。文英街以公園命名為：世紀(jì)公園文英街一側(cè)在嚴(yán)格意義上來講屬于廣場，但是考慮到為項(xiàng)目設(shè)置多元化的功能和魅力支撐，建議將其命名為公園，同時(shí)這也是考慮到項(xiàng)目這一側(cè)今后銷售的產(chǎn)品密度最大，景觀用地最少，以公園的名義出現(xiàn)可以為今后銷售提供一個(gè)強(qiáng)有力的景觀賣點(diǎn)。建議將其命名為世紀(jì)公

43、園，不但為項(xiàng)目點(diǎn)題，更使之成為文英街一側(cè)物業(yè)的一個(gè)景觀配套。對(duì)世紀(jì)公園的打造，應(yīng)當(dāng)從樹木的種植上體現(xiàn)出公園的特性，建議中央可以修建一個(gè)旱噴池作為標(biāo)志性景點(diǎn)，周邊以花卉環(huán)繞，使之成為一個(gè)鮮花主題的公園，并在公園配置休閑休憩設(shè)施。4.5規(guī)劃主軸商業(yè)策劃建議兩條規(guī)劃主軸一條為西側(cè)原有的濱江路，一條為東側(cè)的臨江道路，在兩條主軸的規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)充分考慮到其原有的城市功能以及商業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上合理地進(jìn)行提升，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的輔助提升以及氛圍特色的營造。按照構(gòu)想，我們對(duì)兩條主軸的規(guī)劃建議為：一動(dòng)一靜，一條宜商業(yè)消費(fèi)，一個(gè)宜觀景休閑 濱江東路主軸策劃建議：香榭麗大道濱江東路作為城市里一條重要的干道，承擔(dān)著

44、重要的城市車行交通功能，因此，濱江東路軸線的打造勢(shì)必是城市化的、開放的、熱鬧的。因此，軸的特色打造應(yīng)當(dāng)以類似于國際化大都市的中心商業(yè)道路的打造，即將之打造為內(nèi)江的香榭麗大道。香榭麗大道應(yīng)當(dāng)適當(dāng)設(shè)置大型喬木使車行道路與街區(qū)適當(dāng)隔離，同時(shí)營造出景觀大道的氛圍，在大道上設(shè)置有齊全的商業(yè)、娛樂消費(fèi)設(shè)施，大型的店招、廣告牌、電影院、精品購物、服裝、賣場等一應(yīng)俱全，從而制造出車水馬龍、霓虹閃爍、流光溢彩的效果，令人徜徉于其中流連往返，如同身處國際化大都市，強(qiáng)烈感受都市沸騰的脈搏。 臨江路主軸策劃建議：日出大道臨江路作為江畔道路，在規(guī)劃中基本上按步行街打造，一般情況下禁止通行機(jī)動(dòng)車。因此，臨江道路的打造應(yīng)當(dāng)

45、是舒緩的、悠閑的、靜謐的。我們借鑒洛杉磯日落大道的風(fēng)格來打造它。日出大道主要在于自然、休閑、浪漫氛圍的營造，道路的鋪地應(yīng)當(dāng)采用明顯步行特征的藝術(shù)化圖案鋪地，道路旁應(yīng)當(dāng)隔幾十米便修建一個(gè)節(jié)點(diǎn)性主題景觀，同時(shí)節(jié)點(diǎn)景觀應(yīng)具有休閑休憩功能。日出大道軸線上的商業(yè)消費(fèi)以定向的休閑消費(fèi)為主，包括西餐廳、大型餐飲、格調(diào)幽雅的茶樓、異域風(fēng)情的咖啡廳、音樂休閑屋、書屋、花店、小精品購物等。而中間則以觀景步道、靜謐幽雅的景觀，舒適悠閑的休憩場所為主。日出大道將成為一條一家人休閑散步共享天倫，情侶愛人浪漫相約，共賞江暉夕陽，老人在江畔晨練、學(xué)生在草坪早讀，可逛可停、可休閑可品位、可把玩可欣賞的內(nèi)江外灘首座標(biāo)志性景觀休

46、閑步行大道。4.6建筑風(fēng)格及立面設(shè)計(jì)策劃建議1）項(xiàng)目的整體建筑風(fēng)格的構(gòu)思建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，隨著人們生活水平的提升，人們的生活方式、價(jià)值觀形成巨大的變革，在對(duì)建筑的需求上已經(jīng)從早期的只對(duì)功能內(nèi)容的需求逐步升級(jí)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)建筑的形式、風(fēng)格的更加重視。目前項(xiàng)目產(chǎn)品主要是高層和超高層電梯住宅型態(tài)，在不考慮功能差異的情況下，建筑風(fēng)格作為項(xiàng)目建筑形式的表達(dá)，作為消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目形象的第一識(shí)別，對(duì)項(xiàng)目后期的市場營銷起著至關(guān)重要的作用。從發(fā)展商角度來說，良好的建筑風(fēng)格對(duì)提升產(chǎn)品品質(zhì)和樓盤促銷有相當(dāng)大的積極意義，可以當(dāng)作樓盤的賣點(diǎn)之一，而且在未來的市場競爭中起著尤為顯著的作用。對(duì)消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得

47、人們的認(rèn)同，引起精神上的愉悅，特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在建筑風(fēng)格上與目標(biāo)客戶心理特征的需求相符。因此，對(duì)于項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格的確立，是站在營銷的角度上產(chǎn)品研究的一大核心要點(diǎn)。2）建筑風(fēng)格的確立原則在市場競爭環(huán)境的沖擊下，建筑風(fēng)格越來越多樣化。對(duì)于本項(xiàng)目而言，建筑風(fēng)格的確立主要是依據(jù)以下三大原則，以求實(shí)現(xiàn)立足營銷，鑄造典范的目的。 世紀(jì)濱江的建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)符合項(xiàng)目的地緣特性，根據(jù)項(xiàng)目的先天優(yōu)劣勢(shì)條件，揚(yáng)長避短，充分實(shí)現(xiàn)對(duì)土地價(jià)值的理解； 世紀(jì)濱江的建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)與項(xiàng)目規(guī)劃、景觀的統(tǒng)一考慮，體現(xiàn)對(duì)社區(qū)整體形象價(jià)值、生態(tài)性的詮釋； 世紀(jì)濱江的建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)從目標(biāo)客戶群的價(jià)值取向來理解，選擇與之

48、匹配的建筑風(fēng)格，在細(xì)節(jié)上盡量滿足業(yè)主生活形態(tài)的要求。項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的確立3）項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩建議建議本項(xiàng)目的總體風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，略帶異域的海濱建筑風(fēng)情，以體現(xiàn)時(shí)代潮流和國際化特征。但在風(fēng)格上避免照搬外國建筑原形和過分矯飾，應(yīng)當(dāng)注重本土的審美潮流，使異域風(fēng)格實(shí)現(xiàn)本地化的成功改版，在保證多數(shù)人都感到視覺愉悅和舒適的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)建筑的設(shè)計(jì)感和作品感。在建筑風(fēng)格總體的組合上應(yīng)當(dāng)通過規(guī)模效應(yīng)實(shí)現(xiàn)視覺的震撼力和沖擊性，形成磅礴大器的氣質(zhì)。建筑色彩的考慮除了單體的視覺效果外，更應(yīng)當(dāng)考慮到整個(gè)建筑群的色彩體驗(yàn)，以及建筑色彩的耐久性、耐臟性等?？紤]到江水的顏色為冷色調(diào)，因此可考慮使用暖色調(diào)，考慮到項(xiàng)目

49、的建筑集群特性，因此建議使用視覺比較柔和、清爽的暖色系。4）建筑立面設(shè)計(jì)建議建筑立面設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)首先從功能出發(fā)，在滿足住宅戶型功能需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)建筑立面的美觀。建筑立面必須講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明快，視覺感官愉悅，避免局部瑣碎，以大色塊、大構(gòu)圖形成簡約具有沖擊力的效果，尤其是要注意建筑集群頂部的處理，結(jié)合建筑天際線的考慮使之在協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上達(dá)到視覺震撼。本項(xiàng)目外墻建議以質(zhì)量較好的涂料為主，不同部位的色彩及噴涂工藝應(yīng)有所不同以形成較為豐富的表面肌理效果，建議部分結(jié)合石材、面磚、木質(zhì)材料的搭配，以期在簡約之中不失豐富。低層為板巖，二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級(jí)防水涂料結(jié)合。4.7項(xiàng)目業(yè)態(tài)與戶型策

50、劃建議按照項(xiàng)目分期開發(fā)、（產(chǎn)品）高開低走、（價(jià)格）高開平走或高開高走的操作思路，在戶型設(shè)計(jì)上，一期、二期應(yīng)當(dāng)主要面向高端、高中端客戶需求，而在第三期戶型要轉(zhuǎn)向大眾消費(fèi)。1）戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)注重在滿足功能的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)功能和面積配比的高效率，并注重現(xiàn)代生活品質(zhì)提升的空間組合和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 平面設(shè)計(jì)，要強(qiáng)調(diào)實(shí)用性、私密性，功能分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)，尺度與比例協(xié)調(diào)，空間的靈活性、可改變性。 空間設(shè)計(jì)，要追求靜謐、舒適、溫暖的空間氛圍，在房間設(shè)置上要充分考慮到人的起居生活習(xí)慣，建筑與結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)完美結(jié)合，構(gòu)造良好的使用空間和建筑美學(xué)空間。 均好性，力求使每家每戶都能享受到江景、陽光

51、、空氣和綠地，不能看到江的戶型可通過朝向等設(shè)置力求以園林景觀來彌補(bǔ)。 采光通風(fēng)，在套型中科學(xué)設(shè)置門窗的位置，充分利用陽臺(tái)等，保證光線充足，空氣對(duì)流通風(fēng)良好，創(chuàng)造適合人居的溫度、濕度、亮度，從細(xì)節(jié)上把握產(chǎn)品的完美。 通過入戶花園、景觀陽臺(tái)或空中花園等把優(yōu)美的室外環(huán)境引入到室內(nèi)，讓每戶、每個(gè)房間都能欣賞到不同的室外環(huán)境。2）項(xiàng)目業(yè)態(tài)配置比例建議業(yè)態(tài)商業(yè)住宅占比81292883）總體戶型配置建議戶型面積套型戶數(shù)比例14558小戶型3%27595套二30%3100118小套三12%4118133舒適型套三40%5135158豪華套三及套四12%6200以上聯(lián)排及疊拼別墅3% 一期戶型配置建議戶型面積套

52、型戶數(shù)比例14558小戶型27595套二30%3100118小套三4118133舒適型套三50%5135158豪華套三及套四18%6200以上聯(lián)排及疊拼別墅2%4.8細(xì)部處理建議 商業(yè)店面商業(yè)店面的品質(zhì)形象是營造購物商業(yè)街商業(yè)氛圍并提升整個(gè)社區(qū)環(huán)境品質(zhì)的關(guān)鍵，重點(diǎn)應(yīng)放在打造時(shí)尚立面、統(tǒng)一店招上，因?yàn)?，風(fēng)格統(tǒng)一、規(guī)劃整齊的商鋪能形成整體的品質(zhì)形象氛圍，給人以美感。高品質(zhì)商業(yè)配套為業(yè)主提供了極大的生活便利性和享受性。風(fēng)格統(tǒng)一、規(guī)劃整齊的商鋪不但不影響社區(qū)品質(zhì)，還成為一道靚麗的景觀 環(huán)境景觀建議引入系列的主題雕塑點(diǎn)綴到園區(qū)各處，通過對(duì)一些具有標(biāo)志性意義和象征意義的景點(diǎn)營造來提升景觀的藝術(shù)性和審美價(jià)值

53、。要注重環(huán)境景觀的參與功能，增強(qiáng)景觀的實(shí)用性，實(shí)現(xiàn)景觀功能化。建議社區(qū)盡可能的為各個(gè)不同年齡段的人營造各種具有參與性的休閑景觀，為業(yè)主提供大量的休閑、休憩的功能空間。 藝術(shù)化的造型巧妙實(shí)現(xiàn)景觀的視覺轉(zhuǎn)換，并且具有休閑休憩的實(shí)用功能。幾何造型的綠地并不增加景觀成本，但使景觀空間更豐富如若有一系列運(yùn)動(dòng)雕塑，那么社區(qū)的藝術(shù)氣息將愈加濃厚。 休憩設(shè)施既是景觀的點(diǎn)綴，又非常實(shí)用 跌宕的水景使園林層次更加豐富，景觀更加靈動(dòng)豐富的元素讓景觀更豐盈 架空層設(shè)計(jì)在架空層設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)打破一般樓盤將架空層作為停車位使用的弊端，而將架空層作為生態(tài)共享空間，并且實(shí)現(xiàn)建筑與自然的一體化。架空層的生態(tài)化不能僅僅依靠簡單的綠化

54、來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)重要的休閑景觀來進(jìn)行重點(diǎn)，突出觀景性和休閑的便利性。 除卻成本的前提下，架空層可以考慮做成水系景觀，使建筑有水街風(fēng)采，更有門前流水聚財(cái)之意架空層的景觀要力求具有休閑、休憩等實(shí)用的參與性與功能性。今后甚至可以作為室外會(huì)所來使用。 單元門廳門廳如同酒店的大堂是大樓的臉面，應(yīng)當(dāng)作為重點(diǎn)環(huán)節(jié)打造。除一般的密碼單元門、監(jiān)控設(shè)施、整齊的郵箱、信息告示牌、感應(yīng)開關(guān)外，門廳應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感，建議門廳的內(nèi)裝修應(yīng)由專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來設(shè)計(jì)，墻面和鋪地采用具有藝術(shù)氣息的石材或仿石材，保證門廳的大器、現(xiàn)代與品位。由于架空層的生態(tài)化設(shè)計(jì)，可將門廳墻壁以玻璃為材料，實(shí)現(xiàn)內(nèi)空間的通透感和生態(tài)

55、化。 通透感使視覺有效延伸消除室內(nèi)壓抑感。 路網(wǎng)系統(tǒng)建議項(xiàng)目采用人車分流設(shè)計(jì)，行人道和車道采用不同的鋪地。在小區(qū)道路轉(zhuǎn)彎處應(yīng)設(shè)置景點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等，在道路的急轉(zhuǎn)彎處，建議設(shè)置警告標(biāo)志或是反光鏡，以避免事故。 地下車庫地下車庫是本項(xiàng)目重點(diǎn)打造的環(huán)節(jié)。地下車庫可以選擇合適的位置將車庫頂掏空，形成天井，一方面可以解決地下車庫的自然采光，又可以設(shè)置樓梯成為人行出入口，方便車主從更多的位置自由進(jìn)出，并且可以使綠化垂直進(jìn)入，達(dá)到景觀無處不在的效果。地下車庫頂掏空的天井既能夠節(jié)約建筑成本，而且可以在地面上將天井打造成景觀節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)園林景觀的視覺轉(zhuǎn)換。地下車庫的車行出入口處，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)綠化密度，使社區(qū)更美觀。地下車庫的停車位可用色彩對(duì)地面進(jìn)行分區(qū)，使業(yè)主能夠更便利地找到自己的愛車，同時(shí)應(yīng)當(dāng)間隔設(shè)置倒車鏡，從各個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出開發(fā)商無微不至的關(guān)懷。地下車庫頂?shù)溺U空形成一個(gè)景觀天井對(duì)鏤空部分的地面進(jìn)行裝飾后形成一個(gè)景觀點(diǎn) 地下車庫的出入口景觀密植地下車庫一樣通透生態(tài)