遵化房地產(chǎn)市場調(diào)研及項目分析20140808改

1、遵化市房地產(chǎn)市場調(diào)研及項目分析置信機構2014年 08 月 08 日目錄遵化市房地產(chǎn)市場調(diào)研及意向地塊分析 1一遵化市概況及經(jīng)濟發(fā)展情況 31. 基本概況 32. 經(jīng)濟環(huán)境分析 4二遵化市房地產(chǎn)市場情況 6三遵化市主要在建在售房地產(chǎn)項目 81.富力城 92.玫瑰園 103. 開元豪庭 104. 依水現(xiàn)代城 115. 浩友鳳凰城 126. 天之潤花園 147. 市場小結 15四意向地塊概況及分析 15五意向地塊經(jīng)濟測算 16六結論 1616 / 16遵化市概況及經(jīng)濟發(fā)展情況1. 基本概況1）地理位置遵化市位于河北省東北部，燕山南麓，北倚長城，西顧北京，南臨津唐，東 通遼沈，屬京津唐承秦腹地。西距

2、北京 158公里，西南距天津（濱海新區(qū)）175 公里，南距唐山75公里（曹妃甸155公里），北距承德175公里，東南距秦皇島 150公里。素有“畿東第一城”之稱。2）地形遵化地處半山區(qū)，境內(nèi)地貌呈“三山兩川”之勢，平原、丘陵、山地各占三 分之一；面積1521平方公里，東西長約53公里，南北寬約43公里；有大小河 流37條，一條引灤入津的黎河由東向西穿境而過。素有“三山不到頭，河水向 西流”之稱。3）行政區(qū)域遵化市轄25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道、648個行政村、22個居委，全市總面積1521平方千米。有少數(shù)民族28個，主要有滿族、回族、蒙古族、壯族、朝鮮族等。4）人口遵化市總?cè)丝?70萬，其中農(nóng)業(yè)人口

3、50萬，城市人口 20萬2. 經(jīng)濟環(huán)境分析1) 2008年-2013年遵化市GDP發(fā)展情況遵化市是全國“五小工業(yè)”發(fā)祥地，早在上世紀六七十年代，就曾以創(chuàng)辦小鋼鐵、小化肥、小農(nóng)機、小紡織、小五金“五小工業(yè)”聞名全國。自1992年撤縣建市以來，遵化以市場為導向，深化結構調(diào)整，推進產(chǎn)業(yè)集聚，工業(yè)經(jīng)濟在轉(zhuǎn) 型升級中迅速崛起，為推動科學發(fā)展、構建和諧社會奠定了堅實基礎。2008年-2013年遵化市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，全市 GDP由 2008年的369.7億元， 增長到2013年的563.42億元。2)2008年-2013年遵化市人均GDR增長情況2008年-2013年，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，遵化市人均 GDF由 2

4、008年的53322元 增長到2013年的73834元，人均GDFt次突破7萬元大關。在經(jīng)濟增長的同時，遵化市委、市政府把提高和改善人民生活質(zhì)量作為經(jīng)濟 社會建設和發(fā)展的出發(fā)點和落腳點， 不斷拓寬富民領域、出臺優(yōu)惠政策、提高在 職職工工資水平和城鎮(zhèn)低保標準，進一步推動了遵化市經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定、健康 發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入和支出呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢。人均生產(chǎn)總訕（附：2008-2013年，遵化市人均 GDP發(fā)展情況單位：元）3） 2008年-2013年遵化市三產(chǎn)結構變化多年以來，遵化市形成以鋼鐵、建材、機械制造、食品加工業(yè)、電力能源、 醫(yī)藥化工為支柱的產(chǎn)業(yè)結構，并為遵化市經(jīng)濟建設和社會發(fā)展做出重大貢獻

5、。隨著遵化市經(jīng)濟的發(fā)展，遵化市三產(chǎn)結構稍有變化，2008年三產(chǎn)結構比為7.1 : 57.3 : 35.6，到 2013 年三產(chǎn)結構比發(fā)展為 6.6 : 53.9 : 39.6。數(shù)據(jù)顯示，雖然遵化市三產(chǎn)結構略有變化，但是第二產(chǎn)業(yè)仍占有較大的比重，產(chǎn)業(yè)結構仍有待進一步優(yōu)化升級。 隨著產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，遵化市經(jīng)濟發(fā)展必 將有一個質(zhì)的飛躍。第一產(chǎn)業(yè)第產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（附：2008年-2013年，遵化市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況單位：億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)(附：2008年、2013年，遵化市三產(chǎn)結構比單位：%4) 2008年-2013年遵化市全社會固定資產(chǎn)投資作為鋼鐵大市，遵化市近年來致力于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構， 促進

6、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，大力 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，保證民營企業(yè)的發(fā)展壯大，提高全社會固定資產(chǎn)投資，進而為遵 化市經(jīng)濟建設作貢獻。2008年-2013年，遵化市全社會固定資產(chǎn)投資由 81.5億元增長到2013 年的218.47億元，固定資產(chǎn)投資增長速度較快。二.遵化市房地產(chǎn)市場情況遵化市房地產(chǎn)市場目前在售在建房地產(chǎn)項目較少。遵化房地產(chǎn)市場按地理 位置大致劃分為二環(huán)房產(chǎn)圈及三環(huán)房產(chǎn)圈。目前，遵化房地產(chǎn)項目主要處于二環(huán)以內(nèi)，且多集中在華明路沿線。在售項目中，二環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)項目銷售均價約 4800-5000元/平米，客戶來源主要以剛需改善為主；二環(huán)外項目銷售均價略低于二環(huán)內(nèi)，均價約4500元/平米，客戶主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛

7、需客戶。.悅電巾矗瞽-（附：遵化房地產(chǎn)分布圖）2013 年1月-2014年7月，遵化市房地產(chǎn)市場銷售價格波動趨勢不甚明顯，整體波動在4070-4592元/平米之間，2014年1月銷售價格最低達4070元/ 平米，2014年5月，銷售價格高達4592元/平米。期間，遵化市場月銷售面積波動較大，2013年2月最低僅銷售949平米, 2013年10月最高銷售面積達到3.3萬平米。2013年，遵化市銷售面積13.93萬平米，銷售均價約4355.27元/平米；2014年1-7月，遵化市銷售面積5.65萬平米，銷售均價約4281.16元/平米， 相比2013年同期，銷售面積有小幅增長，銷售均價略有降低。（

8、附：2013年1月-2014年7月遵化市場銷售情況）遵化市主要在建在售房地產(chǎn)項目遵化市房地產(chǎn)主要在建在售項目較少，但開發(fā)規(guī)模均較大，主要包括富力城、 玫瑰園、開元豪庭、依水現(xiàn)代城、浩友鳳凰城等項目。生空檢劃5制応弗中2SF!依水:蒯弋城（附：遵化主要在售在建項目分布圖）富力城1002.82000 年一二期售罄450034-175二期做外裝文萃路與北二環(huán)遵化西部剛需依水現(xiàn)代城381.9二期 2013年基本售罄500083-140封頂華富西街與華明路城內(nèi)改善開元豪庭16.22.12010 年基本售罄500090-177封頂華明北路與北環(huán)一路城內(nèi)改善浩友鳳凰城1002.552010一二期售罄三期在售

9、4800-500090-115動工鎮(zhèn)海中街與沙河遵化東部剛需玫瑰園501.72007剩余約150400079-149封頂文茂大街與文萃路改善+剛需天之潤花園302.552006 年售罄450080-151已經(jīng)入住文翠路與文竹大道城內(nèi)改善1.富力城項目位置：文萃路與北二環(huán)交叉口開發(fā)商：遵化市舒春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總體規(guī)劃約100萬平米（其中一期14.8萬平米）容積率：2.8遵化富力城位于遵化新市區(qū)，東臨文萃路，南與北二環(huán)和富力尚城相接，西 比鄰市第三實驗小學，北依第三中學和北三環(huán)主路，周邊人口密集，商賈繁榮， 交通便捷，配套完善。項目整體分三期開發(fā)，一期共約14.8萬平米，規(guī)劃1棟老年

10、公寓，于2009 年開盤銷售，截至2013年售罄，銷售均價4000元/平米。二期2012年開始蓄客， 于2013年6月開盤銷售，銷售均價4500元/平米，二期截至目前已經(jīng)基本售罄， 剩余房源均為120平米三居戶型，已經(jīng)封頂，正在做外裝部分。客戶主要來自于 遵化西部剛需客戶。項目戶型面積在34-175平米之間。（左：規(guī)劃圖；右：一期實景圖）* 44 *廉三艸口 星9 f n # i口1兒二艸皿1OSH |（左：175平米；中：34-50平米；右：交通圖）2.玫瑰園項目位置：遵化市文茂大街北側(cè)，文萃路西開發(fā)商：唐山鳳輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：50萬平米容積率：1.7玫瑰園項目位于遵化市中心，西

11、二里村原址，東臨文柏路南靠文禮大街，西、 北二環(huán)圍繞，是遵化大型生活社區(qū)。項目占地面積492畝，建筑面積50萬平米, 容積率34%玫瑰園規(guī)劃為9層、11層、22層、26層小高層、高層，2007年開工建設， 2008年開盤銷售，目前尾盤銷售，剩余約 150套房源，房源面積在79-149平米 之間，目前銷售均價4000元/平米。（左：規(guī)劃圖；右：實景圖）（左：101平米；中：95平米；右：交通圖）3. 開兀豪庭項目位置：華明北路與北環(huán)一路交叉口開發(fā)商：唐山天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：16.2萬平米容積率：2.1開元豪庭作為開元新天地三期工程， 與開元國際、開元峰景、開元杰座組成 開元新天地。開

12、元豪庭共12棟，分四期開發(fā)，2010年開盤銷售。目前四期已經(jīng)全部開發(fā) 完成，基本售罄，剩余少量尾房（不足 150套）。目前項目銷售均價5000元/平 米。購房客戶主要來自于遵化改善客戶。（左：開元新天地規(guī)劃圖；右：開元豪庭實景）（左：交通圖；右：戶型圖）4. 依水現(xiàn)代城項目位置：華富西街與華明路交叉口開發(fā)商：北京東方依水源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：38萬平米容積率：1.9項目占地20萬平方米，規(guī)劃建筑面積38萬平方米，一期由6棟18-30層的現(xiàn)代新都市主義建筑組成，目前剩余房源不多，且均為三室戶型，目前均價4800 元/平米，已經(jīng)封頂，地下車庫在售，均價 13萬元/個。二期于2013年開始排

13、卡銷售，銷售均價5000元/平米，戶型面積在83-140 平米之間，已經(jīng)動工。依水現(xiàn)代城采用組團式設計，在規(guī)劃布局上運用動靜分區(qū)、商住分離的設計 手法，在社區(qū)外圍賦予成熟的城市商業(yè)配套功能， 在社區(qū)各組團內(nèi)部做到繁華與 清幽共享。（左：規(guī)劃圖；右：實景圖）（左：交通圖；右：104平米戶型圖）5. 浩友鳳凰城項目位置：鎮(zhèn)海中街與沙河交匯處開發(fā)商：遵化市浩友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：100萬平米容積率：2.55浩友鳳凰城項目位于遵化市老城區(qū)東側(cè)，緊鄰東一環(huán)路，地處老城區(qū)古文化商貿(mào)區(qū)與沙河生態(tài)景觀帶之間，項目總用地面積為660770平方米，總建筑面積超百萬平米，建筑形式包括：18-33層的高層建筑

14、、9-11層的小高層建筑、沿 街商業(yè)，綠化率達40%浩友鳳凰城地塊被鎮(zhèn)海大街和規(guī)劃建設路分為東南、東 北、西南、西北四個地塊，其中東南地塊已開發(fā)過半。鎮(zhèn)海大街從基地東西穿過， 西連接城市鐘樓商圈，東側(cè)通至沙河。規(guī)劃路為政府規(guī)劃中的景觀大道， 未來城 市界面較好。高檔社區(qū)會所和具有特色的商業(yè)步行街均處在西南地塊的東北角， 東北地塊北側(cè)有規(guī)劃中的城市中學， 西南地塊中規(guī)劃有小學和幼兒園，蘊含豐富 教育資源。鳳凰城共分五期開發(fā)，最早一期于2010年開工建設，目前已經(jīng)售罄，地下 車位及車庫在售，車位11.8萬元/個，車庫15.5萬元/個。二期于2013年初售罄。 目前三期在售，銷售均價4800-500

15、0元/平米，戶型面積主要在90-115平米之間。項目由于地處遵化市東部，客戶主要來自于遵化東部剛需客戶。（左：地塊分期；右：整體規(guī)劃）（左：交通圖；右：實景圖）6. 天之潤花園項目位置：文翠路與文竹大道交匯處 開發(fā)商：北京金遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：30萬平米容積率：1.67項目占地面積268.72畝，其中項目一期建筑面積為10萬平方米，二期建筑 面積為20萬平方米。定位綠色、生態(tài)、環(huán)保、注重住宅建筑與綠地結合。在植 物搭配上，采用平坡、喬灌、花草結合的手法營造景觀。采用立體平均式園林景 觀，空間上相互滲透，使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感。項目于2006年開盤銷售，2007年入住，目前已經(jīng)售

16、罄。目前二手房均價4500 元/平米。（左：交通圖；右：規(guī)劃圖）(左：138平米；右：140平米)7. 市場小結目前，遵化市房地產(chǎn)市場具有以下幾個特點：1) 開發(fā)項目較少，整體開發(fā)水平較低；2) 市場操作并不規(guī)范；3) 大盤趨勢明顯，同質(zhì)化競爭激烈，產(chǎn)品處于升級換代階段；4) 房地產(chǎn)項目現(xiàn)代營銷意識較弱；5) 缺乏“明星”樓盤、典型樓盤；6) 遵化本地客戶以改善居住條件為主，并吸引遵化周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶四. 意向地塊概況及分析項目地塊位于遵化市區(qū)西北部，地處北二環(huán)與北三環(huán)之間，比鄰華明路，位 于北黃土坡村以南、燕山西街以北、校南小區(qū)以東、邦寬線以東。地塊西側(cè)即為華明北路，道路僅修通至燕山西街，燕山西街以北至北三環(huán)尚 未修通，僅可通過土路到達本地塊。地塊周邊有鑫源小區(qū)