房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文

1、 房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程論文 姓名： 張英杰 班級： 應(yīng)用物理081 學(xué)號： 200801200 學(xué)院： 理學(xué)院 房地產(chǎn)開發(fā)摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著“土根”、“銀根”的嚴(yán)控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場競爭日趨白熱化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來“大洗牌”、“大整合”時(shí)期。隨著房地產(chǎn)市場微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。文章針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的成本控制問題,以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分析為切入點(diǎn),具體從前期調(diào)研 ，設(shè)計(jì)階段，施工階段 ，竣工結(jié)算階段，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控

2、制提出了建議。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制 意義 措施 開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。隨著近年來全國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。隨著房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的不斷增強(qiáng),產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代已逐步離去,房地產(chǎn)利潤正向社會正常利潤水平回歸,銷售收入的增長空間已相當(dāng)有限。因此,如何從項(xiàng)目開發(fā)角度實(shí)現(xiàn)降耗增效,推動房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變,以有效控制工程建設(shè)成本,是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要課題。 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義 成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企

3、業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。 我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。十年前，深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產(chǎn)項(xiàng)

4、目不做，而現(xiàn)在利潤能維持在12%左右就算是好的項(xiàng)目了。早年由于土地及資本市場化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強(qiáng)了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強(qiáng)了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過度的市場消費(fèi)需求；

5、使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。 隨著中國加入wto后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國的擴(kuò)張（如萬科、萬達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。 措施。房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯

6、現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。 1） 前期調(diào)研 在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解

7、可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會計(jì)的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM(fèi)者的心理和市場容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。二）設(shè)計(jì)階段 降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面： 1. 實(shí)行方案設(shè)計(jì)

8、、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。 2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建

9、筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中，應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量、硅量等，以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。 3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)

10、，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。 三）施工階段 施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進(jìn)行控制： 1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變

11、通。 2.嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。 3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質(zhì)量（采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位）及合理限價(jià)（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià)）”的原則，設(shè)備采購實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。 四）竣工結(jié)算階段 凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)

12、圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。結(jié)語：總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響經(jīng)濟(jì)社會的一個關(guān)鍵因素。應(yīng)當(dāng)講，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對整個國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。隨著房地產(chǎn)市場日趨理性化,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制也逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的重點(diǎn)內(nèi)容。要做好這項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)、細(xì)致的管理工作,企業(yè)要不斷創(chuàng)新成本