廉租房項(xiàng)目可研報(bào)告

1、廉租房可研報(bào)告廉租房可研報(bào)告 目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論.1 1 一、概論 .1 二、編制依據(jù) .2 三、編制內(nèi)容 .2 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .2 第二章第二章 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目提出的背景.4 4 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 .4 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .5 第三章第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件.7 7 一、項(xiàng)目選址 .7 二、氣候條件 .7 三、市政設(shè)施條件 .9 第四章第四章 建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn).1010 一、建設(shè)規(guī)模 .10 二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) .10 第五章第五章 工程方案工程方案.1111 一、設(shè)計(jì)依據(jù) .11 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 .11 三、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 .11

2、 四、總圖設(shè)計(jì) .12 五、建筑設(shè)計(jì) .14 六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) .15 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案.1717 一、電氣設(shè)計(jì) .17 二、給水排水 .19 三、燃?xì)?.21 四、弱電設(shè)計(jì) .22 第七章第七章 環(huán)境保護(hù)與綠化環(huán)境保護(hù)與綠化.2424 一、設(shè)計(jì)原則 .24 二、設(shè)計(jì)依據(jù) .24 三、環(huán)境保護(hù) .25 四、綠化 .25 第八章第八章 節(jié)能設(shè)計(jì)節(jié)能設(shè)計(jì).2626 一、總圖布置 .26 二、建筑節(jié)能 .26 三、給排水節(jié)能 .27 四、電氣節(jié)能 .28 第九章第九章 建筑消防設(shè)計(jì)建筑消防設(shè)計(jì).2929 一、設(shè)計(jì)依據(jù) .29 二、總圖消防 .29 三、建筑消防 .29 四、室外消防

3、給水 .29 五、室內(nèi)消防給水 .30 六、化學(xué)消防 .30 七、消防電氣 .30 第十章第十章 防災(zāi)減災(zāi)防災(zāi)減災(zāi).3232 一、總圖 .32 二、建筑 .32 三、結(jié)構(gòu) .32 四、抗震防治 .32 五、電氣安全 .32 第十一章第十一章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及招投標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及招投標(biāo).3333 一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 .33 二、項(xiàng)目招投標(biāo) .33 第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.3535 一、投資估算范圍 .35 二、投資估算依據(jù) .35 三、前期工程費(fèi)用 .36 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套費(fèi) .36 五、土地整治及綠化費(fèi)用 .36 六、建筑安裝工程費(fèi)用 .37 七、金融及管理費(fèi)

4、用 .37 八、基本預(yù)備費(fèi) .37 九、總成本費(fèi)用匯總 .37 十、資金籌措 .38 第十三章第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).4141 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 .41 二、盈利能力分析 .42 三、評(píng)價(jià)結(jié)論 .43 第十四章第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià).5050 一、社會(huì)影響評(píng)價(jià) .50 二、互適性分析 .50 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 .50 第十五章第十五章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.5151 一、結(jié)論 .51 二、建議 .51 附表附表.5252 第一章第一章 總總 論論 一、一、概論概論 （一）項(xiàng)目名稱：“山水麗群”二期項(xiàng)目工程 （二）項(xiàng)目地址：重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社 （三）項(xiàng)目業(yè)主：重

5、慶市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司 （四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （五）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容包括：廉租住房、配套用房、設(shè)備用房、室外管網(wǎng)及 綠化等。 建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 8248 m2。總建筑面積為 35544.73m2。地上建筑面積 32971.06 m2，其中住宅 32419.09m2，商 業(yè) 155.57m2，社區(qū)活動(dòng)用房 216.80 m2，物管用房 179.60 m2；地下 建筑面積 2573.67 m2?？商峁┝庾》?704 套。 （六）項(xiàng)目總投資及資金籌措 1、項(xiàng)目總投資：9865.29 萬(wàn)元。 2、資金籌措： 按照廉租住房保障辦法 ，該項(xiàng)目建設(shè)所需資金主要來(lái)自中央 財(cái)政補(bǔ)貼和市財(cái)政部

6、門補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼辦法由中央財(cái)政補(bǔ)貼按 300 元/ m2補(bǔ)貼，市財(cái)政部門補(bǔ)貼按 400 元/ m2補(bǔ)貼，其余部分由不低于 土地出讓金留區(qū)部分凈收益 10的比例提取的資金和地方財(cái)政補(bǔ)貼 構(gòu)成。 二、編制依據(jù)二、編制依據(jù) （一）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與 參數(shù) （第三版） 、 投資項(xiàng)目可行性研究指南 ； （二）國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè) 計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； （三）業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料； （四）業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的主要意見(jiàn)及預(yù)期目標(biāo)； （五）國(guó)家和重慶市其它相關(guān)規(guī)定和要求。 三、編制內(nèi)容三、編制內(nèi)容 可行性研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案

7、、 環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度及建設(shè)投資。 可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的可行 性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審 批部門提供決策依據(jù)，并作為開(kāi)展下階段工作的基礎(chǔ)。 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1-1。 表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指標(biāo)名稱單 位指 標(biāo)備 注 1 凈用地面積m2 8248 其中：建構(gòu)筑物占地面積m22113.48 道路及廣場(chǎng)m23000.28 綠化m23134.24 2 總建筑面積m235544.73 其中：住宅樓m232419.09 配套用房m2 551.97 地下建筑面積m2 2573.67 3 容積率 4.00 4 建筑

8、密度%15 5 綠化率% 35.4 6 項(xiàng)目總投資萬(wàn)元9865.29 第二章第二章 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目提出的背景 一、項(xiàng)目建設(shè)背景一、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一）山水麗群二期工程的建設(shè)性質(zhì) 按照重慶市江北區(qū)政府的相關(guān)文件，山水麗群二期工程為城市 廉租房。 （二）重慶市推進(jìn)廉租住房保障的基本情況 重慶市十分重視廉租住房的建設(shè)，2003 年起，重慶市將“雙困 家庭”作為廉租住房保障的對(duì)象，市委、市政府每年都將廉租住房保 障列入“民心工程”。 截至 2007 年 5 月底，重慶市廉租房共投入 3.42 億元，累計(jì)保 障 2.71 萬(wàn)戶，其中主城就有 2.35 萬(wàn)戶困難群眾受益，現(xiàn)有人均住房 使用面積 6 平

9、方米以下的困難家庭已實(shí)現(xiàn)廉租房保障全覆蓋。到 2010 年，廉租房保障的范圍將覆蓋主城人均住房使用面積 10 平方 米以下、遠(yuǎn)郊區(qū)縣人均住房使用面積 6 平方米以下的低保家庭。 2008 年重慶市政府要求各區(qū)縣進(jìn)一步加大廉租住房保障資金投入， 從土地出讓金凈收益或分成收入中核定 5%左右的資金保障城鎮(zhèn)廉租 住房建設(shè)，資金仍有缺口的，區(qū)縣財(cái)政應(yīng)從其他預(yù)算資金中予以保 證。 為了讓廉租房住戶真正實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)，重慶市還通過(guò)強(qiáng)化后期 物業(yè)管理，做好配套服務(wù)等措施，破解難題，構(gòu)建和諧社區(qū)。讓廉 租住房小區(qū)形成和睦友好、團(tuán)結(jié)互助的氛圍，并積極幫助解決廉租 對(duì)象的生活困難。 （三）重慶市廉租房發(fā)展存在的困難

10、和亟待解決的問(wèn)題 一是廉租住房保障工作發(fā)展不平衡。廉租住房資金主要依靠政 府財(cái)政投入，由于重慶市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，地區(qū)間廉租住房 保障水平差距較大，特別是有的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由于自身財(cái)力薄弱、土 地出讓凈收益少，可提供的保障資金更加有限，其廉租住房保障工 作的進(jìn)度比較緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于主城區(qū)。 二是廉租住房房源短缺，實(shí)物配租比例不高。受到資金和土地 的限制，政府組織修建的廉租住房供應(yīng)數(shù)量不大，且由于重慶市住 房結(jié)構(gòu)調(diào)整還沒(méi)有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原 因，市場(chǎng)上可供租賃的小戶型住房供應(yīng)總體短缺，低收入家庭即使 領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，也可能租不到合適的住房或要付出更高的租金。 三是缺乏專職管

11、理人員。除北碚、九龍坡、江北等少數(shù)區(qū)縣外， 重慶市多數(shù)區(qū)縣基本未設(shè)立專門的廉租住房保障管理機(jī)構(gòu)并配備必 要的工作人員和工作經(jīng)費(fèi)，絕大多數(shù)管理人員往往承擔(dān)著多項(xiàng)工作， 在時(shí)間和精力上難以滿足廉租住房保障發(fā)展形勢(shì)的要求。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）是解決低收入家庭住房困難的需要 據(jù)統(tǒng)計(jì)，江北區(qū)有不少于 4600 戶低收入住房困難家庭需要實(shí)施 廉租保障。截止到 2008 年 6 月底，江北區(qū)已經(jīng)采取租金補(bǔ)貼（368 戶） 、實(shí)物配租（761 戶） 、拆遷+保障（1156 戶）等方式累計(jì)保障 2185 戶，但至少還有 2415 戶沒(méi)有得到保障。 該項(xiàng)目的建設(shè)可以為該區(qū)域提供 70

12、4 戶廉租住房，雖然不能完 全滿足目前江北區(qū)的廉租住房的需求，但是，能夠在一定程度上緩 解該區(qū)域目前廉租住房需求壓力。 （二）是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要 從某種意義上講，住房問(wèn)題是老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)樗?接關(guān)系老百姓生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善；同時(shí)住房問(wèn)題也 是衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)：因?yàn)樗婕吧鐣?huì)安定團(tuán)結(jié)、民心 所向，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展等一系列社會(huì)問(wèn)題。 解決低收入家庭住房困難，進(jìn)一步做好城市住房工作，是全面 建設(shè)小康社會(huì)的客觀需要，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要途徑， 也是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要內(nèi)容。 第三章第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址一

13、、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目選址于重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社。 二、氣候條件二、氣候條件 （一）氣候條件 項(xiàng)目區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，具夏多酷署，冬暖春早，溫暖濕潤(rùn)， 雨量充沛，夜雨多，空氣濕度大，云霧多，日照偏少。年平均氣溫 18.2，極端最高氣溫 43.0(1951.8.1)，最低氣溫 3.1 （1975.2.15） 。多年平均霧日 67.8 天，最大年霧日達(dá) 148 天。年平 均相對(duì)濕度 80%，絕對(duì)濕度 17.5 毫巴。多年平均降雨量 1163.3mm，歷史最大年降雨量 1357.7mm（1986.6.3） ，年最小降雨 量 740.1mm。多年平均最大日降雨量 93.9mm，日最大降雨量

14、178.3mm(1971.6.1)，降水多集中在每年的 59 月，約占全年降水總 量的 70%。風(fēng)向以北風(fēng)為主，平均風(fēng)速 1.1m/s，最大風(fēng)速 28.4m/s。 （二）水文地質(zhì)條件 嘉陵江在項(xiàng)目所在地西部由北向南流過(guò)。據(jù)水文站多年統(tǒng)計(jì)資 料，嘉陵江在此地段 13 月處于枯水平穩(wěn)時(shí)間，從 4 月下旬起出現(xiàn) 小峰并逐漸進(jìn)入中高水期，79 月多為洪水期，11 月以后，呈緩慢 降落狀態(tài)。年最低水位常出現(xiàn)在 2 月中旬至 3 月下旬，常年水位約 在 172.00m，歷年最低枯水位 168.92m，常年洪水位 184.73m，20 年 一遇最高洪水位 195.63m，50 年一遇最高洪水位 199.63

15、m，百年一 遇洪水位 201.33m，水深一般 520m，江面水寬 60100m，最小流 量 214104m3/s，最大流量 1060104m3/s；最大流速 3.5m/s。張家 溪位于項(xiàng)目所在地中部由南向北流過(guò)，常年河水流量充沛；據(jù)調(diào)查 常年河水位在隨地形坡度變化，水深一般 15m，河面水寬 35m， 最小流量 0.3m3/t。 三峽水庫(kù)建成后，回水位為 175.00m，20 年一遇的洪水位為 180.63m。 （三）工程地質(zhì)條件 1、地貌 項(xiàng)目所在地屬河流堆積河谷地貌，其余地帶屬構(gòu)造剝蝕丘陵地 貌。總體上地形地勢(shì)呈一溝兩嶺，m 狀，高程 170.2344.0m，高差 173.8m，地形坡角

16、一般 1035 度，局部達(dá) 6075 度（呈陡崖?tīng)睿?，規(guī) 劃區(qū)中丘坡頂部地勢(shì)較高；項(xiàng)目所在地西側(cè)嘉陵江及丘坡頂部地形 坡度較緩，地形坡角一般 39 度。溝河縱坡一般 38%，局部為 1220%，溝河切割深度一般 1020m，局部達(dá) 3050m。 規(guī)劃區(qū)地形地貌條件中等復(fù)雜。 2、地質(zhì)構(gòu)造及地震 規(guī)劃區(qū)處于川東褶皺帶龍王洞背斜的西翼，區(qū)內(nèi)地層呈單斜產(chǎn) 出，傾向 260275，傾角 2210。出露地層主要為侏羅系中統(tǒng)沙溪 廟組及第四系殘坡積粉質(zhì)粘土、人工填土，嘉陵江漫灘及新橋河 清溪河分布有河流沖積物砂卵石層。區(qū)內(nèi)未見(jiàn)斷裂發(fā)育，裂隙較 發(fā)育，基巖主要發(fā)育三組構(gòu)造裂隙：i 組傾向 4560，傾角

17、60 75，間距 0.52.5m，裂隙面較平整，閉合狀，結(jié)合度較好，延伸 數(shù)米；ii 組傾向 180190，傾角 6580，間距 0.53.0m，裂隙面 較平整，閉合狀，結(jié)合度較好，延伸數(shù)米；iii 組裂隙，傾向 90 100，傾角 4565，間距 0.52.0m，裂隙面較平整，微張，結(jié)合 度一般，延伸數(shù)米至數(shù)十米。 根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 （gb18306-2001）和建筑抗 震設(shè)計(jì)規(guī)劃范 （gb50011-2001）附錄 a.1.1 的規(guī)定，評(píng)價(jià)區(qū)抗震設(shè) 防烈度為 6 度，地震動(dòng)峰值加速度為 0.05g。 規(guī)劃區(qū)構(gòu)造條件中等復(fù)雜，地震條件中等復(fù)雜。 三、市政設(shè)施條件三、市政設(shè)施條件 項(xiàng)目

18、所在地區(qū)周邊為較成熟的社區(qū)，水、電、氣、通訊等公用 設(shè)施齊備，交通方便，能滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)之需。 第四章第四章 建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn) 一、建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模 根據(jù)江北區(qū)現(xiàn)有“雙困”家庭的數(shù)量，結(jié)合本項(xiàng)目用地面積和 財(cái)政資金籌措能力，確定本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模為： （一）凈用地面積：8248 m2 （二）總建筑面積：35544.73m2。其中地上建筑面積 32971.06 m2， （住宅 32419.09m2，商業(yè) 155.57m2，社區(qū)活動(dòng)用房 216.80 m2， 物管用房 179.60 m2） ；地下建筑面積 2573.67 m2?？商峁┝庾》?704 套。 建設(shè)內(nèi)容主要包括廉租住

19、房、配套用房、道路管網(wǎng)及綠化。 二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 按照廉租住房保障辦法 ，規(guī)劃約定的容積率，本項(xiàng)目的建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)確定為： 容積率為 4.0，建筑密度為 15%，綠地率為 35.4%，主要戶型為 單間配套房、一室一廳、二室一廳，各種戶型的面積為： （1）單間配套房，建筑面積 25 m2； （2）二室戶（一室一廳） ，建筑面積 40m2； （3）三室戶（二室一廳） ，建筑面積 50m2。 第五章第五章 工程方案工程方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù)一、設(shè)計(jì)依據(jù) （一） 民用建筑設(shè)計(jì)通則 （jgj3787） （二） 建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范 （gb500092001） （三） 砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb500102002

20、） （四） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb500072002） （五） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb/t50012001） （六） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb500112001） 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （一）土地利用集約化原則：合理配置空間資源、優(yōu)化用地結(jié) 構(gòu)，綜合布置各項(xiàng)建設(shè)用地和辦公設(shè)施。 （二）因地制宜的原則：根據(jù)地形現(xiàn)狀，充分考慮周邊環(huán)境因 素，因地制宜地進(jìn)行平面布局。 （三）應(yīng)本著“三同時(shí)”的原則，與主體工程同步實(shí)施。 三、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想三、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目為廉租房項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)中將強(qiáng)調(diào)“以人為本”的思路，處 理好人與建筑、人與交通，以及人與人之間的關(guān)系。從總體上統(tǒng)籌 考慮建筑、

21、道路、市民活動(dòng)廣場(chǎng)、綠化空間之間的和諧。 堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一的原則，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，各項(xiàng)配 套設(shè)施應(yīng)當(dāng)健全。設(shè)計(jì)必須滿足環(huán)保、綠化、消防、人防、節(jié)能各 方面的要求。 提倡“性能化與個(gè)性化相結(jié)合”設(shè)計(jì)風(fēng)格，創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、 功能完善、新穎別致的住宅建筑。堅(jiān)持實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則， 積極采用新材料，推廣新技術(shù)。 四、總圖設(shè)計(jì)四、總圖設(shè)計(jì) （一）總體布局 項(xiàng)目用地呈不規(guī)則的四邊形，南北寬約 85 米，東西長(zhǎng)約 100 米， 小區(qū)西面為城市道路。 本方案地塊成長(zhǎng)條形，在總平面布置時(shí)把建筑順應(yīng)地塊形狀平 行布置。住宅以行列式布置，為兩戶 40 方的和兩戶 50 方的形成一 梯四戶的單元形式。所

22、有建筑大體朝向?yàn)槲髂戏较?，平行布置，?鄰建筑間距采光面較大，滿足防火與日照間距，大多在 20 米以上， 形成 1 比 1.2 以上的間距，形成較好日照條件。建筑位于場(chǎng)地的西 南和東北部，以三單元聯(lián)拼和四單元聯(lián)拼的方式進(jìn)行組合，形成了 一棟四個(gè)單元組成的樓棟和一棟三個(gè)單元組成的樓棟。本設(shè)計(jì)的商 業(yè)門面位于場(chǎng)地南側(cè)所有的臨街處，去掉底層外側(cè)兩戶住宅而形成。 并為了適應(yīng)使用與租賃出售的功能，對(duì)大小有所調(diào)整，平面布置局 部超出住宅邊界投影。場(chǎng)地中部是本小區(qū)集中建設(shè)的公共建筑，中 部偏西是本小區(qū)的配套用房。在整個(gè)場(chǎng)地的西部、中部、東部都留 有相對(duì)較大的綠化與市民活動(dòng)場(chǎng)地，使整個(gè)小區(qū)空間布置上有張有 弛

23、，空間感受豐富。 （二）交通道路組織 本小區(qū)有兩個(gè)車行出入口，分別位于小區(qū)的東部和西部，但并 沒(méi)有位于盡端，交通路網(wǎng)簡(jiǎn)潔，大多平直和垂直布置，路網(wǎng)是由兩 個(gè)出入口的連接道路加上 3 條盡端式道路組合。每個(gè)盡端式道路的 盡頭有 12 米乘以 12 米的圓形回車場(chǎng)地。西側(cè)的盡端式道路解決西 側(cè)建筑的車行交通。東側(cè)兩條平行的盡端式道路解決東側(cè)建筑的車 行交通。路網(wǎng)簡(jiǎn)潔便利，留以大量的綠化地塊和活動(dòng)場(chǎng)地。 （三）配套設(shè)施 根據(jù)本項(xiàng)目為住宅區(qū)的功能特點(diǎn)，其主要配套設(shè)施為小區(qū)商業(yè) 門面、配套用房，以及相配套的道路廣場(chǎng)、圍墻和綠化。 （四）項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 序號(hào)指標(biāo)名稱單 位指 標(biāo)備 注 1總占地面積m2824

24、8 總建筑面積m235544.73 地上建筑面積m232971.06 其中：住宅樓m232419.09 配套用房建筑面積m2551.97 居住戶數(shù)戶704 2 地下建筑面積 2573.67 3建筑密度%0.15 4容積率4.00 5綠化率%35.4 五、建筑設(shè)計(jì)五、建筑設(shè)計(jì) （一）平面設(shè)計(jì) 1、住宅部分 本項(xiàng)目建筑平面設(shè)計(jì)考慮了廉租房特點(diǎn)和單元面積，同時(shí)考慮 了充分利用地塊周圍環(huán)境及景觀，包括小區(qū)內(nèi)自己的開(kāi)敞式綠化空 間，在要求功能合理、舒適實(shí)用的前提下，結(jié)合了景觀與朝向，保 證各個(gè)居住單元的開(kāi)敞、明快，同時(shí)滿足私密性要求。 樓高均設(shè)計(jì)為 27 層和 29 層結(jié)合。每棟樓的單元數(shù)量根據(jù)地形 確

25、定，以一梯四戶為主要單元，南北向布設(shè)為主。 2、配套用房 設(shè)計(jì)考慮方便業(yè)主起見(jiàn)，布置在小區(qū)中部的主入口處。 （二）立面設(shè)計(jì) 住宅建筑外墻以面磚為主；陽(yáng)臺(tái)采用挑陽(yáng)臺(tái)，便于業(yè)主涼曬衣 物和種植花草盆景。 住宅建筑頂部采用歐式造型，打破常規(guī)住宅樓頂部單調(diào)的火柴 盒的生硬形式。 配套用房建筑外觀盡量與住宅建筑協(xié)調(diào)。 （三）剖面設(shè)計(jì) 一層為商鋪層高 3 米，2-29 層為住宅層高為 2.8 米，建筑總高 度為 81.6 米。 （四）建筑構(gòu)造 1、外墻：以涂料為主。 2、屋面：以大板瓦或折板瓦為主。 3、外窗：塑鋼窗。 4、外門（進(jìn)戶）：鋼制防盜門。 5、內(nèi)門：機(jī)制夾板木門。 6、樓地面：瓜米石地面（樓梯

26、間同） 。 7、內(nèi)墻、頂棚：普通涂料（樓梯間同） 。 六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 1、本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)遵照下列現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定及規(guī)程： 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50010-2002 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50007-2002 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-2001 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范gb50009-2001 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb/t5001-2001 建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)gbj104-87 建筑專業(yè)及其它專業(yè)提供的相關(guān)資料。 與本專業(yè)有關(guān)的國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)及重慶市有關(guān)地方 法規(guī)。 2、抗震設(shè)防烈度 根據(jù)中國(guó)地震基本烈度區(qū)劃圖該工程建筑場(chǎng)地地震基本烈 度為 6 度，抗震設(shè)計(jì)按 6

27、 度考慮，抗震等級(jí)框架及剪力墻均為四級(jí)。 3、基本風(fēng)壓：0.90kn/m2 4、荷載取值 住宅： 2kn/m2 配套用房： 2.5 kn/m2 衛(wèi)生間及樓梯間： 2.0 kn/m2 陽(yáng)臺(tái)： 2.5 kn/m2 上人屋面： 2.0 kn/m2 不上人屋面： 0.5 kn/m2 （二）建筑場(chǎng)地自然條件與設(shè)計(jì)要求 該工程位于重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社，場(chǎng)地內(nèi)地 勢(shì)平坦，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，穩(wěn)定性好，無(wú)地下水，適宜修建 擬建建筑。 本工程主要功能為居住建筑，屬乙類建筑，場(chǎng)地土類別為類， 抗震設(shè)防烈度為六度。 主要荷載：重慶地區(qū)基本風(fēng)壓值為 0.3kn/，考慮建筑物重要 性系數(shù) 1.1，故取

28、w0=0.33kn/。 （三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)選型及結(jié)構(gòu)方案：住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)。 基礎(chǔ)采用中等風(fēng)化巖層作為持力層，當(dāng)持力層深度不超過(guò) 4m 時(shí)，柱下采用獨(dú)立基礎(chǔ)，墻下采用條型基礎(chǔ)；當(dāng)持力層深度超過(guò) 4m 時(shí)，柱下采用人工挖孔樁，墻下設(shè)置基礎(chǔ)梁。 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案 一、電氣設(shè)計(jì)一、電氣設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 1、 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （jgj/t16-92） ； 2、 重慶地區(qū)住宅電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （db50/t5003-1997） ； 3、 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （gbt16-87） ； 4、 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50057-94） ； 5、 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb500

29、34-2004） 。 （二）設(shè)計(jì)范圍 1、規(guī)劃紅線范圍內(nèi)建筑物的配電、照明設(shè)計(jì)。 2、防雷接地系統(tǒng)。 （三）供配電設(shè)計(jì) 1、負(fù)荷計(jì)算 建筑負(fù)荷計(jì)算采用需要系數(shù)法。電力安裝容量指標(biāo)為：按 15w/m2考慮計(jì)算。 2、電源電壓 由市政電網(wǎng)變壓器低壓側(cè)引入一路 380/220v 電源供電。 3、計(jì)量與控制 小區(qū)設(shè)置一個(gè)總表計(jì)量，總開(kāi)關(guān)箱；配電采用放射與樹(shù)干式相 結(jié)合方式，配電房至各棟樓采用放射式，每棟住宅內(nèi)采用樹(shù)干式放 射式。 住戶配電干線采用預(yù)制組裝分支電纜沿管道井電纜托盤敷設(shè)， 支線采用 13vv500 電線穿 pvc 管暗敷。 （四）照明設(shè)計(jì) 1、公共通道：以節(jié)能燈為主。 2、應(yīng)急照明：在主要

30、出入口及疏散樓梯均設(shè)置應(yīng)急、疏散指示 照明，應(yīng)急、疏散指示燈采用自帶蓄電池型，連續(xù)供電時(shí)間不少于 30 分鐘。 （五）防雷接地與電氣安全 1、防雷接地 防雷等級(jí)：項(xiàng)目為高層，設(shè)計(jì)考慮為一級(jí)。 防直擊雷措施：屋面設(shè) 20m*20m 避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)鋼筋 作引下線。進(jìn)出建筑物電纜外皮，金屬管道可靠接地。 接地：采用綜合接地系統(tǒng)，即工作接地、防雷接地、保護(hù)接地 共用接地極，接地極利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋，接地電阻一年四季4 歐。 2、電氣安全 低壓配電系統(tǒng)采用 tns 系統(tǒng)。所有插座回路均設(shè)漏電保護(hù)。 所有進(jìn)出建筑物金屬管道及金屬構(gòu)架，均應(yīng)與接地裝置可靠連接。 高出建筑物屋面的金屬管道及金屬構(gòu)架均應(yīng)與

31、防雷裝置可靠連接。 （六）節(jié)能措施 所有變配電設(shè)備、開(kāi)關(guān)、光源及燈具，均采用新型低能耗產(chǎn)品。 公共照明開(kāi)關(guān)盡量采用自斷電自延時(shí)開(kāi)關(guān)。熒光燈自帶電容器且變 電所采用集中電容補(bǔ)償以降低無(wú)功損耗。 二、給水排水二、給水排水 （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 1、設(shè)計(jì)規(guī)范： 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb 50015-2003） 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb 50096-1999） 居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50015-2003） 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) （gb8978-88） 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50014-2006） 2、有關(guān)部門對(duì)本工程的方案審查意見(jiàn)書。 3、建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書和依據(jù)性資料。 （二）設(shè)計(jì)范圍 建筑紅

32、線范圍內(nèi)的給水排水設(shè)計(jì)。 （三）室外給水設(shè)計(jì) 1、給水水源 擬建建筑生活及消防水水源為城市自來(lái)水。 2、用水量 用水標(biāo)準(zhǔn)：居民用水，250 升/人.天，kn=2.5，24h。 3、給水方式： 采用市政管網(wǎng)直接供水，擬建建筑采用一棟一總表，一戶一分 表。 4、管材 居民區(qū)室內(nèi)、外給水管均采用內(nèi)筋嵌入式塑鋼管或 pp-r 管。 （四）排水 1、污水量： 污水量按給水量的 90%計(jì)算。 2、室內(nèi)污水、洗滌水采用合流制排出，污水經(jīng)生活污水處理裝 置處理后排入市政污水管。 3、室外排水管采用 pe 排水管，室內(nèi)排水管采用 upvc 塑料管。 4、空調(diào)冷凝水采用有組織排水。 （五）雨水 1、雨水與污水采用

33、分流制。 2、雨水量計(jì)算 采用重慶市暴雨強(qiáng)度公式，重現(xiàn)期 p=3 年。 3、雨水就近排入市政雨水管。 （六）消防給水 1、設(shè)計(jì)依據(jù)： （1）國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范： 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （gb50045-95）2005 版 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50084-2001）2005 版 （2）有關(guān)部門對(duì)本方案的審查意見(jiàn)書； （3）重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院提供的設(shè)計(jì)圖。 2、消防用水量 （1）設(shè)計(jì)范圍：建筑紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)、外消防。 （2）消防水源：消防水源同生活水源為城市自來(lái)水。 （3）按有關(guān)消防設(shè)計(jì)規(guī)范，擬建建筑物屬多層建筑。住宅區(qū)部 分室內(nèi)不設(shè)置消火栓；在每棟樓室外設(shè)置消火栓，室外消防用水為 q=2

34、5l/s，使用時(shí)間 2 小時(shí)。公建部分室內(nèi)室內(nèi)室外均設(shè)置消火栓， 市內(nèi)消防用水量為 q=5l/s，室外消防用水為 q=25l/s，使用時(shí)間 2 小時(shí)。 3、消防給水系統(tǒng)： 住宅區(qū)室外設(shè)置外消火栓；公建樓內(nèi)每層均設(shè)置室內(nèi)消火栓， 樓外設(shè)置消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓連通。 4、管材：消火栓給水管直徑小于等于 100 毫米，采用熱鍍鋅鋼 管，絲扣連接，管徑大于 100 毫米時(shí)應(yīng)采用焊接鋼管、鍍鋅二次安 裝。 5、其它滅火裝置：商鋪設(shè)置 mf4（abc）干粉滅火器。 三、燃?xì)馊⑷細(xì)?（一）設(shè)計(jì)依據(jù) 城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范 （gb5002893） （1998 年版） 。 （二）天然氣 1、天然氣設(shè)施由閥門井

35、、中壓管道、調(diào)壓設(shè)備、庭院管道、戶 內(nèi)管道組成。 2、居民區(qū)內(nèi)天然氣供氣來(lái)自市政中壓天然氣管，經(jīng)調(diào)壓箱降壓 后天然氣分別送至各用氣點(diǎn)。小區(qū)天然氣管道管徑為 d50*11。調(diào)壓 設(shè)備設(shè)于閥門井內(nèi)。 3、戶內(nèi)管道采用鍍鋅鋼管。煤氣表采用 ic 卡智能表。每戶設(shè) 一煤氣總切斷閥，以及煤氣灶前、熱水器前的分切斷閥，閥門采用 絲扣連接。煤氣灶和熱水器由住戶自備。 4、管道穿越公路干道時(shí)設(shè)置套管保護(hù)。埋地管道采用無(wú)縫鋼管， 管道埋設(shè)的最小覆土厚度（路面至管頂）應(yīng)符合城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī) 范 （gb5002893） （1998 年版）的規(guī)定： （1）埋設(shè)在車行道下時(shí)，不得小于 0.8m； （2）埋設(shè)在人行道下時(shí)，

36、不得小于 0.6m； （3）埋設(shè)在庭院內(nèi)時(shí)，不得小于 0.3m。 埋地敷設(shè)的鋼管須采用環(huán)氧煤瀝青防腐漆將加強(qiáng)級(jí)防腐處理。 四、弱電設(shè)計(jì)四、弱電設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 多層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范 （二）設(shè)計(jì)范圍 電話與寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有線電視系統(tǒng)。 （三）電話與寬帶網(wǎng)絡(luò) 本工程電話均按直通市話設(shè)計(jì)。住宅每戶配 12 對(duì)，每一設(shè)備 用房配 1 對(duì)。 本工程數(shù)據(jù)接城市寬帶網(wǎng)，住宅每戶設(shè) 1 個(gè)信息插孔。 （四）有線電視系統(tǒng) 在小區(qū)西邊道路上，市政規(guī)劃的電信干道和接口中，有一孔為 有線電視通道。電視與電信共用機(jī)房。小區(qū)內(nèi)，各樓棟電視信號(hào)干 線，沿小區(qū)內(nèi)弱電通道敷設(shè)。弱電通道引至各樓層用

37、戶箱，套鋼管 埋地敷設(shè)。 本工程電視設(shè)計(jì)為后端分配系統(tǒng)和管線預(yù)埋。信號(hào)由市有線電 視網(wǎng)引來(lái)。小區(qū)內(nèi)住宅每戶按 2 個(gè)用戶點(diǎn)（客廳、主臥） ，其它用房 按需設(shè)置。線路傳輸分配設(shè)備以 75 歐阻抗互相配接。傳輸干線、支 線、分支線、用戶線均采用 75 歐同軸電纜并穿鋼管暗敷。向系統(tǒng)輸 出口饋送的信號(hào)采用分支、分配方式。用串接系統(tǒng)輸出口向用戶饋 送信號(hào)。分配、分支器、線路放大器采用鐵盒明敷于樓。 第七章第七章 環(huán)境保護(hù)與綠化環(huán)境保護(hù)與綠化 一、設(shè)計(jì)原則一、設(shè)計(jì)原則 依法執(zhí)行環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí) 投產(chǎn)使用的“三同時(shí)”制度。實(shí)施總量控制，堅(jiān)持“預(yù)防為主、防治結(jié) 合、綜合治理”的

38、原則，對(duì)本次設(shè)計(jì)產(chǎn)生的各種污染物進(jìn)行治理，保 證達(dá)標(biāo)排放。 二、設(shè)計(jì)依據(jù)二、設(shè)計(jì)依據(jù) （一） 中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 ； （二） 中華人民共和國(guó)大氣污染防治法 （2004 年 4 月修訂） ； （三） 中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法 （1995 年） ； （四） 中華人民共和國(guó)水污染防治法 （1996 年） ； （五） 中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法 （1996 年） ； （六） 中華人民共和國(guó)水土保持法 （1991 年） ； （七） 中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法 （2003.1.1 實(shí)施） ； （八）國(guó)務(wù)院令第 253 號(hào)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例 ； （九）國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)（1996）31 號(hào)國(guó)

39、務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問(wèn) 題的決定 ； （十） 重慶市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法 。 三、環(huán)境保護(hù)三、環(huán)境保護(hù) （一）嚴(yán)格執(zhí)行重慶市建筑施工管理有關(guān)法規(guī)。 （二）合理布置施工方案，嚴(yán)格組織，精心施工，加強(qiáng)施工現(xiàn) 場(chǎng)的文明管理，杜絕野蠻施工。 （三）工程施工過(guò)程中的環(huán)保措施，重點(diǎn)針對(duì)施工的噪聲、污 水排放、建筑棄渣等幾個(gè)方面采取相關(guān)措施，防止對(duì)環(huán)境造成污染。 （四）所有建筑材料都應(yīng)該符合環(huán)保要求，業(yè)主、施工、監(jiān)理 單位應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，確保建筑材料的質(zhì)量以及建筑施工措施的落實(shí)到 位。 四、綠化四、綠化 綠化是達(dá)到自然凈化的根本措施，加強(qiáng)建設(shè)不僅是為了美觀， 更重要的是為了凈化空氣，減少城市噪聲污染，綠化形

40、成點(diǎn)線 面的綠化體系：各功能區(qū)有自己獨(dú)立的集中綠化；盡量為創(chuàng)建立體 綠化提供最大的可能，由喬木形成的綠化體系較之平面綠化體系更 能美化環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量。適量設(shè)置環(huán)境小品，讓人能參與環(huán)境， 獲得身心愉悅。 本項(xiàng)目綠化帶主要設(shè)置在兩棟住宅的中間，形成一個(gè)條型帶狀 綠化。 第八章第八章 節(jié)能節(jié)能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 一、總圖布置一、總圖布置 在總圖布置時(shí)建筑盡量采用南北朝向，避免西向開(kāi)窗。盡量爭(zhēng) 取較多房間有較好的朝向，并有利于開(kāi)窗和組織好自然通風(fēng)。 二、建筑節(jié)能二、建筑節(jié)能 （一）建筑節(jié)能措施 在本項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)中，對(duì)建筑節(jié)能進(jìn)行了總體考慮， 采用了如下具體措施： （1）本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地雖然受到城市總體

41、規(guī)劃的影響，但設(shè)計(jì)中 力求避開(kāi)建筑東西朝向，且體形系數(shù)不超過(guò) 0.4。各個(gè)房間盡量間間 通風(fēng)采光，開(kāi)窗方位既照顧朝向又考慮采光通風(fēng)，避免太陽(yáng)直射。 （2）項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑間距寬闊，建筑間距較大，使每棟建筑都有利 于冬季日照，提高室溫，減少采暖能耗，由于總圖布置開(kāi)闊，小區(qū) 內(nèi)與外部的氣流順暢，室內(nèi)通風(fēng)氣流與小區(qū)氣流自然銜接，充分適 應(yīng)局地氣候。環(huán)境、小區(qū)、室內(nèi)大中小三種氣流相輔相成，確保室 內(nèi)外空氣新鮮，并強(qiáng)化夏季夜間自然通風(fēng)，組織良好的穿堂風(fēng)，利 用室外冷風(fēng)降溫，涼爽舒適。巧妙有效利用自然風(fēng)是節(jié)能的一個(gè)重 要手段。 （3）建筑四周綠地環(huán)繞，花園簇?fù)?，美化環(huán)境，并削弱夏季太 陽(yáng)輻射對(duì)建筑的熱作用，從而

42、減少空調(diào)能耗。 （二）本工程采用的主要節(jié)能技術(shù) 1、墻體：按照國(guó)家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求，采用 240mm 厚的多 孔頁(yè)巖磚（kp1）作為主材，與 20mm 厚的膨脹珍珠巖內(nèi)保溫沙漿復(fù) 合成住宅的節(jié)能墻體，增大墻體熱阻，減少墻體冷、熱橋產(chǎn)生的能 耗損失，其傳熱系數(shù)由 1.9w/m2降至 1.5 w/m2以下。夏季外墻內(nèi) 表面最高溫度小于 34。 2、外窗：采用塑鋼節(jié)能窗，窗的形式為凸窗和矩形窗，不僅外 觀美觀豪華，使用壽命長(zhǎng)，而且熱工性能良好，使傳熱系數(shù)降至 3w/m2以下，夏季配以熱反射織物窗簾，使太陽(yáng)輻射、透過(guò)率小于 20%。東西向不開(kāi)窗，南北向窗墻面積比不超過(guò) 0.3。塑鋼窗氣密性 良好，保

43、證空氣滲透量不超過(guò) 1.5 次/h；塑鋼窗導(dǎo)熱系數(shù)低，隔熱效 果顯著優(yōu)于鋁合金窗，吸水率小于 0.1%，不受任何配堿磁物的侵蝕， 不受廢氣及鹽份的影響；優(yōu)質(zhì)塑料異型材采用進(jìn)口改性劑，原材料 中添加防紫外線吸收劑，在-30至 70氣溫驟變之間，在干涼、潮 濕、烈日、暴雨中倍受考驗(yàn)，不變色，不老化、不脆化。同時(shí)，塑 鋼窗隔音效果顯著，塑鋼門窗的隔聲性能為 30db 以上，而鋁合金 門窗的隔聲性能為 19db。 3、屋面：蓄水覆土綠色種植屋面，它由結(jié)構(gòu)層、找平層、防水 層（復(fù)合防水） 、蓄水層、濾水層種植層等構(gòu)造層組成，傳熱系數(shù)小 于 1.0w/m2k。 三、給排水節(jié)能三、給排水節(jié)能 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行供

44、水情況及建筑用水情況，建筑給排水節(jié)能主要 有以下幾個(gè)途徑： （一）盡可能利用太陽(yáng)能用作住宅熱水加熱。 （二）合理利用市政管網(wǎng)余壓，采用分區(qū)給水方式。 （三）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，減少供水量，同時(shí)也減少供水能耗。 減少馬桶沖洗水量：目前，我國(guó)普遍采用沖水量6l 的馬桶，則住 宅可節(jié)水 14%。 （四）廚房、沐浴、盥洗的節(jié)水 廚房的洗滌盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龍頭若采用充氣水嘴， 可節(jié)水且不減小水柱的直徑，同時(shí)盡量選用節(jié)能型衛(wèi)生器具。 四、電氣節(jié)能四、電氣節(jié)能 （一）所有變配電設(shè)備、開(kāi)關(guān)、關(guān)源及燈具，均采用新型低耗產(chǎn) 品。公共照明開(kāi)關(guān)盡量采用自斷電延時(shí)開(kāi)關(guān)。熒光燈自帶電容器且 變電所采用集中電容補(bǔ)

45、償以降低無(wú)功損耗。 （二）選用低能耗的電氣設(shè)備。 第九章第九章 建筑消防設(shè)計(jì)建筑消防設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)依據(jù)一、設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程依據(jù) gbj16-97建筑消防規(guī)范 、 中華人民共和國(guó)消防 條例及其他有關(guān)規(guī)范條例進(jìn)行設(shè)計(jì)。 二、總圖消防二、總圖消防 小區(qū)應(yīng)設(shè)置 5 米寬消防車道與城市道路相接，消防車可通至每 棟建筑，消防車道的設(shè)置及每棟建筑的撲救面長(zhǎng)度均符合規(guī)范要求， 建筑物之間的防火間距大于或等于規(guī)范的要求，可使小區(qū)建筑在火 災(zāi)發(fā)生時(shí)能得到快速方便的撲救。 三、建筑消防三、建筑消防 防火分區(qū)：本項(xiàng)目為高層住宅建筑、每六層可合為一個(gè)防火分 區(qū)。 安全疏散：每棟樓設(shè)一座疏散樓梯通至屋頂，樓梯可以自然通

46、風(fēng)采光。入戶門為乙級(jí)防火門開(kāi)向疏散方向。 防火構(gòu)造：建筑梁板均采用鋼筋梁板，防火墻采用 240 厚粘土 磚墻，豎向管井隔層做分隔，管道井上的門采用丙級(jí)防火門，開(kāi)向 消防前室的門均為乙級(jí)防火門。 四、室外消防給水四、室外消防給水 水源為城市自來(lái)水，采用生活及消防合一制供水； 室外消防給水采用低壓制，管網(wǎng)呈環(huán)狀敷設(shè)，管徑為 dn100 ， 共設(shè)置室外消火栓 4 座，供消防車取水滅火用。 小區(qū)進(jìn)水管由東面市政給水管（管徑為 dn150 mm）上接入，管 徑為 dn100mm。住宅樓消防給排水用水量：室外 20ls（t2.0h） 。 五、室內(nèi)消防給水五、室內(nèi)消防給水 本工程各建筑均全方位設(shè)置室內(nèi)消火栓

47、進(jìn)行保護(hù)，按最不利消 火栓的靜壓不超過(guò) 100 米的原則系統(tǒng)豎向分區(qū)，系統(tǒng)由設(shè)于地下車 庫(kù)的消防水池，消防水泵房的室內(nèi)消火栓加壓泵及屋頂?shù)南浪?組成，初期由屋頂消防水箱供給，火災(zāi)時(shí)通過(guò)室內(nèi)消火栓內(nèi)的消防 按鈕啟動(dòng)室內(nèi)消火栓加壓泵向系統(tǒng)供水，各建筑各層均設(shè)置室內(nèi)消 火栓，消火栓的布置保證同層任何部位有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí) 到達(dá)。在室外設(shè)置地下水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)連接。 六、化學(xué)消防六、化學(xué)消防 柴油發(fā)電機(jī)房的儲(chǔ)油間采用七氟丙烷滅火系統(tǒng)。 本工程按規(guī)范設(shè)相應(yīng)數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。 在變電所接 1 只50m2的標(biāo)準(zhǔn)配置 mtz5 型 co2滅火器。 七、消防電氣七、消防電氣 本工程僅

48、在地下車庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，本工程的最不利 危險(xiǎn)等級(jí)為中二級(jí)，系統(tǒng)由設(shè)于地下室的消防水池，消防水泵房的 自動(dòng)噴水加壓泵，屋頂?shù)南浪浣M成，初期由屋頂消防水箱供給， 火災(zāi)時(shí)由設(shè)于地下室的自動(dòng)噴水加壓泵供給。在室外設(shè)置水泵接合 器與報(bào)警閥前的噴淋管網(wǎng)連接。 本樓屬高層建筑，其消防保護(hù)等級(jí)確定為一級(jí)，樓內(nèi)應(yīng)設(shè)火災(zāi) 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 第十章第十章 防災(zāi)減災(zāi)防災(zāi)減災(zāi) 一、總圖一、總圖 建筑地處重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社，地勢(shì)較高， 無(wú)洪水浸蝕的可能，基地周邊也無(wú)帶安全隱患的加油氣站等。 二、建筑二、建筑 建筑主要是防火安全，詳建筑消防設(shè)計(jì)專篇。 三、結(jié)構(gòu)三、結(jié)構(gòu) 根據(jù)地質(zhì)鉆探報(bào)告顯示該場(chǎng)地適

49、宜建筑。 四、抗震防治四、抗震防治 本項(xiàng)目所在地地震烈度按 6 度設(shè)防進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。 五、電氣安全五、電氣安全 防雷、接地：本項(xiàng)目為二類防雷建筑，保護(hù)接地采用 tn-s 制。 第十一章第十一章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及招投標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及招投標(biāo) 一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目的建設(shè)周期計(jì)劃為 18 個(gè)月， （2008 年 11 月到 2010 年 4 月） 。 二、項(xiàng)目招投標(biāo)二、項(xiàng)目招投標(biāo) （一）招標(biāo)范圍 根據(jù)中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法 ，國(guó)家計(jì)委第 3 號(hào)令以及重慶 市有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定，本工程擬進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)范圍包括勘 察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理。其中，施工單位招標(biāo)按國(guó)家招標(biāo)法規(guī)定采 用公開(kāi)招標(biāo)

50、形式，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式。 （二）投標(biāo)單位資質(zhì)要求 勘察單位資質(zhì)：甲級(jí)及以上； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級(jí)及以上； 施工單位資質(zhì)：一級(jí)及以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí)。 （三）招標(biāo)信息發(fā)布 公開(kāi)招標(biāo)公告及其他需公告的信息，至少在一家有資格的媒體 上公開(kāi)發(fā)布。 （四）招投標(biāo)組織形式 由業(yè)主委托有資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施，招投單位必須按 照公平、公開(kāi)、公正的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等 工作。參加投標(biāo)的施工隊(duì)伍不宜少于 5 家，參加投標(biāo)的勘察設(shè)計(jì)、 監(jiān)理單位不宜少于 3 家。 第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 一、投資估算范圍一、投資估算范圍 本項(xiàng)目?jī)粲玫孛?/p>

51、積 8248 m2?？偨ㄖ娣e為 35544.73m2。地上建 筑面積 32971.06 m2，其中住宅 32419.09m2，商業(yè) 155.57m2，社區(qū) 活動(dòng)用房 216.80 m2，物管用房 179.60 m2；地下建筑面積 2573.67 m2?？商峁┝庾》?704 套。 按照本項(xiàng)目需進(jìn)行建設(shè)的內(nèi)容，具體如下： 從籌集至工程竣工時(shí)的土建工程、安裝工程、綠化及配套設(shè)施 等工程費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用，預(yù)備費(fèi)等。 二、投資估算依據(jù)二、投資估算依據(jù) 建設(shè)部建標(biāo)1996628 號(hào)文件市政工程可行性研究投資估 算編制辦法 建設(shè)部建質(zhì)200416 號(hào)文件市政公用工程設(shè)計(jì)文件編制深 度規(guī)定 重慶市建

52、委渝建發(fā)200868 號(hào)文頒發(fā)的全國(guó)統(tǒng)一建筑工 程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表 。 重慶市建委渝建發(fā)200868 號(hào)文頒發(fā)的重慶市市政工程 預(yù)算定額 。 重慶市建委渝建發(fā)200898 號(hào)文頒發(fā)的重慶市建設(shè)工程 費(fèi)用定額 。 重慶市建委渝建發(fā)2008110 號(hào)文頒發(fā)的重慶市安裝工程 費(fèi)用定額 。 重慶市建委 2008 年頒發(fā)的重慶工程造價(jià)信息 。 重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種稅費(fèi)規(guī)定。 業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 類似項(xiàng)目的結(jié)算、預(yù)算資料。 三、前期工程費(fèi)用三、前期工程費(fèi)用 前期費(fèi)用是指項(xiàng)目建設(shè)前期所發(fā)生的征地費(fèi)、土地手續(xù)費(fèi)、設(shè) 計(jì)及圖審地勘費(fèi)、招投標(biāo)、標(biāo)底編制、審計(jì)等費(fèi)、防雷審查、白蟻、 規(guī)劃辦證、監(jiān)理費(fèi)

53、、質(zhì)檢費(fèi)、放線、策劃、環(huán)評(píng)報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害、 水土保持和房屋面積測(cè)算費(fèi)等，根據(jù)重慶市相關(guān)分率，按照項(xiàng)目實(shí) 際發(fā)生量計(jì)算得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用為 1371.16 萬(wàn)元。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套費(fèi)四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi) 的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、通氣、城 市建設(shè)配套費(fèi)、智能化、電梯工程、發(fā)電機(jī)設(shè)備、中控室、廣電系 統(tǒng)等工程的建設(shè)費(fèi)用。參考相關(guān)規(guī)定和原有的相關(guān)工程實(shí)例，估算 出基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為：1180 萬(wàn)元。 五、土地整治及綠化費(fèi)用五、土地整治及綠化費(fèi)用 主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，場(chǎng)地平整費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)“三通一平” 、生化池、 平基

54、土石方及擋土墻、道路、管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程。按照工程量 估算得土地整治及綠化費(fèi)為 410 萬(wàn)元。 六、六、建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用為：5541.57 萬(wàn)元。 建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、 設(shè)備費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾費(fèi)用等。在可行性研究階段， 建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算 法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。本工程建安 費(fèi)用按高層標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其中土建工程、消防工程、電氣工程、給排 水工程按建筑平方米造價(jià)計(jì)算。本項(xiàng)目是按照單位指標(biāo)法進(jìn)行估算 的。 七、金融及管理費(fèi)用七、金融及管理費(fèi)用 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間

55、的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金，根據(jù)重慶市相 關(guān)費(fèi)率，按照項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模估算得金融及管理費(fèi)用為 892.79 萬(wàn)元。 八、八、基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)=（前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套費(fèi)+土地整 治及綠化費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)+金融及管理費(fèi)）5%=469.78 萬(wàn)元。 九、總成本費(fèi)用匯總九、總成本費(fèi)用匯總 該項(xiàng)目總投資為 9865.29 萬(wàn)元。 十、資金籌措十、資金籌措 根據(jù)廉租房保障資金管理辦法相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目的資金來(lái) 源主要來(lái)自中央財(cái)政補(bǔ)貼按 300 元/ m2補(bǔ)貼和市財(cái)政部門補(bǔ)貼按 400 元/ m2補(bǔ)貼，其余部分由不低于土地出讓金留區(qū)部分凈收益 10的 比例提取的資金和地方財(cái)政補(bǔ)貼

56、構(gòu)成。 表表 12-112-1 山水麗群二期投資估算表山水麗群二期投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目分類 費(fèi)用金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià)（元/） 備注 1 征地費(fèi) 823.07231.56 2 土地手續(xù)費(fèi) 30.008.44 3 設(shè)計(jì)及圖審費(fèi) 163.9046.11 工程設(shè)計(jì)勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2002 修訂本 4 地勘費(fèi) 5.951.67 渝建委物價(jià)局 593 號(hào)文(170 元/米) 5 城市配套費(fèi) 73.0020.54 公建部分(渝府發(fā)【2007】136 號(hào)) 6 招標(biāo)代理費(fèi) 20.555.78 渝價(jià)格發(fā)【2002】1980 號(hào)文 7 編標(biāo)底、審標(biāo)底、審決算 44.4512.51 渝價(jià)格發(fā)【2006】49 號(hào)文

57、8 防雷審查、白蟻、規(guī)劃辦證 20.005.63 9 質(zhì)檢費(fèi)、放線 35.5410.00 10 監(jiān)理費(fèi) 120.8033.99 發(fā)改價(jià)格【2007】670 號(hào)文 11 策劃、環(huán)評(píng)報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害、 水土保持等 25.007.03 12 房屋面積測(cè)算費(fèi) 8.892.50 前 期 費(fèi) 用 13 小計(jì) 1371.16385.76 14 小區(qū)供水 100.0028.13 15 小區(qū)供電 410.00115.35 16 天燃?xì)?210.0059.08 2800 元/戶+外管 17 智能化 80.0022.51 18 電梯工程 150.0042.20 19 發(fā)電機(jī)設(shè)備、中控室 50.0014.07 基礎(chǔ) 設(shè)

58、施 建設(shè) 及配 套費(fèi) 20 廣電系統(tǒng) 100.0028.13 21 屋頂水箱及水泵 80.0022.51 22 小計(jì) 1180.00331.98 23 生化池 50.0014.07 24 平基土石方及擋土墻 140.0039.39 25 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程 220.0061.89 土地整治 及綠化 26 小計(jì) 410.00115.35 27 消防工程 121.0034.04 28 塑鋼窗、防火、防盜門 373.22105.00 29 建筑安裝工程費(fèi) 5047.351420.00 建安費(fèi)用 30 小計(jì) 5541.571559.04 31 管理費(fèi)用 425.14119.61 按 5%計(jì)算

59、32 建設(shè)期相關(guān)稅金 467.65131.57 依照稅法相關(guān)規(guī)定按 5.5%計(jì)算 金融及管 理費(fèi) 33 小計(jì) 892.79251.17 預(yù)備費(fèi) 34 基本預(yù)備費(fèi) 469.78132.16 基本預(yù)備費(fèi)按 5%計(jì)算 合計(jì) 35 建筑成本合計(jì) 9865.292775.46 第十三章第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 （一）計(jì)算期的確定 本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期為 50 年。 （二）銷售稅金及附加的確定 該項(xiàng)目為廉租房建設(shè)項(xiàng)目，按照重慶市廉租住房保障辦法 的相關(guān)規(guī)定，運(yùn)營(yíng)期免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 （三）資金來(lái)源 建設(shè)所需資金主要來(lái)自中央財(cái)政補(bǔ)貼和市

60、財(cái)政部門補(bǔ)貼。具體 補(bǔ)貼辦法由中央財(cái)政按 300 元/ m2 補(bǔ)貼，市財(cái)政部門按 400 元/ m2 補(bǔ)貼，其余部分由不低于土地出讓金留區(qū)部分凈收益 10的比例提 取的資金和地方財(cái)政補(bǔ)貼構(gòu)成。 （四）運(yùn)營(yíng)期收支確定 1、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 （1）租金收入 按照廉租住房保障辦法和相關(guān)規(guī)定，重慶市廉租房的最高 租金不得超過(guò) 1.22 元/平方米。 結(jié)合江北區(qū)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目的租金定為 0.94 元/平方米。 （2）物業(yè)管理費(fèi)收入 按照廉租住房保障辦法的相關(guān)規(guī)定結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況， 該項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)為 0.5 元/平方米。 項(xiàng)目的計(jì)算期為 50 年，租金按每年上漲 8.2%（上調(diào)系數(shù)以最 近幾年