營改增后與房地產(chǎn)估價相關(guān)的稅收-好

1、營改增后與房地產(chǎn)估價相關(guān)的稅收全國范圍內(nèi)營業(yè)稅改征增值稅已經(jīng)全面推開，營改增”后對房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時，也對房地產(chǎn)估價中相關(guān)內(nèi)容及估價參數(shù)產(chǎn)生 較大影響。評估師信息網(wǎng)經(jīng)對近期出臺營改增相關(guān)稅收政策進行梳 理，分析匯總出以下與估價活動相關(guān)內(nèi)容。一、收益法營改增后涉及到房地產(chǎn)估價中收益法 相關(guān)稅費”項目中增值稅計算， 以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計算基礎(chǔ)的城建稅、 教育費附加（地方教 育費附加）等項目，在測算時應(yīng)注意不同出租人（納稅主體），其適 用的征收率和計算方法也會有所差別。納稅主體類型/納稅對象征收率/稅率計算稅款公式小規(guī)模納稅人、其他個人單位和個體工商戶5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額心+5

2、%）*5%其中：個體工商戶、其他個人出租住房5%減按1.5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/（1+5%）*1.5%一般納稅人2016年4月30日前取得（簡易計稅）5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/（1+5%）*5%2016年4月31日前取得（一般計稅）3%預(yù)征率11%稅 率1. 預(yù)繳增值稅=含稅銷售額/（1+11%）*3%2. 銷項稅額=含稅銷售額/（ 1+11%）*11%2.應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額2016年5月1日后取得（一般計稅）此外，在采用租金模式的收益法測算時，要注意一個免稅政策。國家 稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事 項的公告（2016年第23號）第六條第（三）項

3、：其他個人采取 預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租 賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微 企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。例：某人出租其不動產(chǎn)，如取得月租金在31,500元。計算其應(yīng)繳納 的增值稅。月銷售額=31,500-（1+5% ） =30,000 元。其月取得租金收入未超過3萬元，按照23號文相關(guān)規(guī)定免征增值稅， 即增值稅為零。二、成本法、假設(shè)開發(fā)法（不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）營改增后涉及到房地產(chǎn)估價中成本法和假設(shè)開發(fā)法中銷售稅費”項目中增值稅計算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計算基礎(chǔ)的城建稅、教育費附加（地方教育費附加）等項目。房地產(chǎn)估價規(guī)范（GBT

4、/T 50291-2015），房地產(chǎn)估價成本法運用，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本應(yīng)為在價值時點重新開發(fā)建設(shè) 全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物重置成本或重建成 本應(yīng)為在價值時點重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。除追溯性評估外，均是基于2016年5月1日后的重新開發(fā)或重新建造 成本，估價時，首要在于區(qū)分開發(fā)或建設(shè)主體為 小規(guī)模（個人）或一 般納稅人。在計算銷售稅費時會涉及到以下（深紅色）主要計算公式, 區(qū)別分析確定。如產(chǎn)權(quán)人（納稅主體）為一般納稅人，由于現(xiàn)階段難以準確計算出增 值稅進項稅額，也就是可抵扣進項稅基本無法準確測算或者客觀反 映，可操作性差，因此，我們建議（非房地產(chǎn)開發(fā)

5、企業(yè)）參照小規(guī)模 納稅人以自建方式取得的方式測算或一般納稅人中的簡易計稅方式。 即實際估價中，暫時統(tǒng)一按以下計算口徑：1. 應(yīng)納稅額二全部價款和價外費用/（ 1+5% ）*5%2. 實際估價中，增值稅二含稅房地產(chǎn)價值V/（1+5%）*5%增值稅（含附加）二含稅房地產(chǎn)價值V*5.3333%納稅主體類型/納稅對象征收率/稅率計算稅款公式小規(guī)模納稅人自建取得5%應(yīng)納稅額= 全部價款和價外費用/ （1+5% *5%非自建取得5%應(yīng)納稅額全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或取得不動 產(chǎn)時的作價）/ （ 1+5% *5%其他個人自建取得5%應(yīng)納增值稅=全部價款和價外費用/ （ 1+5% *5%（自建自用，

6、購買2年以上住房除北上廣深外免征 ）購買商業(yè)5%購買住房（2年以內(nèi)）5%一般納稅人2016年4月30日前自建取得（簡易計稅）5%應(yīng)納增值稅=全部價款和價外費用/ （ 1+5% *5%2016年4月30日前非自建取得（簡易計稅）5%應(yīng)納增值稅全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或取得不 動產(chǎn)時的作價）/ （1+5%） *5%2|后取得H項全二、假設(shè)開發(fā)法（房地產(chǎn)開發(fā)項目） 營改增后涉及到房地產(chǎn)估價中假設(shè)開發(fā)法 銷售稅費”項目中增值稅 計算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計算基礎(chǔ)的城建稅、教育費附加（地 方教育費附加）等項目。適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，如房地產(chǎn)開發(fā)在 建項目（存貨）、

7、土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）測算。納稅主體類型/納稅對象征收率/稅率計算稅款公式小規(guī)模納稅人新老房地產(chǎn)開發(fā)項目（簡易計稅方式）3%預(yù)征率，5%征攵率1. 預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+5%）*3%2. 應(yīng)納增值稅=全部價款及價外費用/（1+5%）*5%一般納稅人新老房地產(chǎn)開發(fā)項目（一般計稅方式）3%預(yù)征率，11癖率1. 預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+11%）*3%2. 銷項稅額=（全部價款及價外費用-土地價款）/（1+11%）*11%3. 應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額老房地產(chǎn)開發(fā)項目（簡 易計稅方式）3%預(yù)征率，5%征攵率1. 預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+5%）*3%2. 應(yīng)納增值稅=全部

8、價款及價外費用/（1+5%）*5%注：1.一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅2.房地產(chǎn)老項目，是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證 但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。實際估價中，老項目一般為在建工程（存貨）估價， 純土地使用權(quán)采 用假設(shè)開發(fā)法測算時一般可認定為新房地產(chǎn)開發(fā)項目 。房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅主體為一般納稅人的銷售稅費測算甚為麻煩，估價面臨難道仍在于可抵扣進項稅額測算，有估價師認為可參考簡易計 稅方式估算，如為非房地

9、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)后以自持為目的的項目可能 仍較為合理，但作為以銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 我們認為參 照簡易計稅方式測算估價結(jié)果可能會出現(xiàn)重大誤差，尤其是涉及到企 業(yè)價值評估中存貨估算。在現(xiàn)階段類似估價項目，基于可操作性考慮， 我們更加傾向于采用預(yù)征模式測算銷售稅費中的增值稅（包括土地增 值稅），當然最為合理的仍應(yīng)采用清算模式測算確定。關(guān)于預(yù)征模式 和清算模式的探討，有興趣可查閱評估師資訊公眾號的推送過的一篇 文章假設(shè)開發(fā)法評估商業(yè)住宅用地營改增”后稅負測算探討”。四、其他相關(guān)內(nèi)容營改增后，房地產(chǎn)估價活動中不僅涉及到以上三大評估方法估算過程 中的相關(guān)項目，還涉及到其他需要測算增值稅情形， 如

10、抵押估價中對 評估凈值”測算，司法拍賣 拍賣保留價”測算，即估價中賣方實際稅費負擔轉(zhuǎn)移的測算。等等。（一）差額征稅或免稅情況為適用營改增試點的需要，財政部、國家稅務(wù)總局對部分行業(yè)或某些 業(yè)務(wù)，規(guī)定了可以實行差額征稅政策。與房地產(chǎn)估價相關(guān)的具體（包 括但可能不限于）有：1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外）， 以取得的全部價款和價外費用， 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。2. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自 建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述

11、納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的 預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳增值稅， 向機構(gòu)所在地的 主管國稅機關(guān)進行納稅申報。3. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動 產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原 價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所 在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地的主管國稅機關(guān)進行納 稅申報。4. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動 產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計 算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)

12、以取得的全部價款和價外 費用減去該項不動產(chǎn) 購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額， 按照5%的預(yù)征率向不 動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地的主管國稅機關(guān) 進行納稅申報。5. 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶 銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價 外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額 為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款， 向機構(gòu)所在地主管國 稅機關(guān)進行納稅申報。6. 其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房）， 應(yīng)以取得的全部價

13、款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得 不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照 5%的征收率向不動產(chǎn)所 在地的主管地稅機關(guān)申報繳納增值稅。7. 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的 住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳 納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照 5%的征收率繳納增值 稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征 增值稅。8. 納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適 用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用 權(quán)的原價后的余

14、額為銷售額，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。9. 其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)， 取得的預(yù)收租金收入，可在 預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元 的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。此項在采用收益法估算出租人（納稅主體）為個人時，應(yīng)予以留意。 評估師資訊公眾號曾就此條款推送過測算實例， 有興趣的可查閱。免 征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取 得的收入不扣減增值稅額。（二）其他相關(guān)1. 關(guān)于以不動產(chǎn)對外投資是否繳納增值稅問題營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十條規(guī)定：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動 產(chǎn)

15、?！睜I業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第一條規(guī)定：有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。”以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了 其他經(jīng)濟利益”，應(yīng)當繳納增值稅。2. 關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)是否繳納增值稅問題在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動產(chǎn)并未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納增 值稅。3. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定： 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。第六條規(guī)定：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣

16、除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)?！?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、 拆遷 補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。4. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的不動產(chǎn)用于出租適用簡易計稅方 法問題房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的開工日期在 2016 年4月30日前的房地產(chǎn)項目。新、老項目的界定標準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原 則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進行出租， 仍按上述標準判定 是否屬于新老項目。5. 關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租 是否可以選擇簡易計稅方法問題可以選擇簡易計稅方法。納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)