中國二三線城市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1、中國二三線城市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告2008年3月目 錄序言一、2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、全球經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展不確定性在增加，2007中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)全球矚目2、地產(chǎn)行業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁 2.1、行業(yè)綜合景氣全年持續(xù)上升 2.2、行業(yè)投資整體增速穩(wěn)中有升。經(jīng)濟(jì)適用房投資增長最快2.3、房價(jià)和需求上漲趨勢持續(xù)維持2.4、一線城市：房價(jià)維持高位、珠三角年底成交量下降 2.5、銷售竣工比說明嚴(yán)重的供給不足問題2.6、竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積增加，供給基本無實(shí)質(zhì)性變化2.7、土地供應(yīng)缺乏增長空間 3、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題 3.1、房地產(chǎn)及整個(gè)市場存在的問題 3.2、房地產(chǎn)金融存在的問題4、

2、我國房地產(chǎn)市場競爭格局分析 4.1、我國房地產(chǎn)市場競爭格局的變化 4.2、上市公司大舉拿地對(duì)競爭格局的影響5、外資對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響 5.1、外資在我國房地產(chǎn)業(yè)的投入情況 5.2、外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的動(dòng)向分析二、2007年我國消費(fèi)市場分析 1、我國消費(fèi)市場分析1.1、消費(fèi)不足成為內(nèi)需之痛1.2、收入增長：勞動(dòng)力價(jià)格重估與增收政策1.3、居民預(yù)期收入改善、預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)減弱1.4、流動(dòng)性約束減弱、消費(fèi)勢能逐漸釋放 2、消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響三、2007年的國家宏觀調(diào)控政策分析 1、2007年調(diào)控政策分析 1.1、具體調(diào)控思路分析 1.2、政策調(diào)控體系分析 2、各調(diào)控手段對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響

3、分析 2.1、行政政策分析 2.2、稅收政策分析 2.3、金融政策分析四、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析 1、我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)測2、全面提高住宅品質(zhì)2.1、提高住宅全壽命周期、全方位的總體質(zhì)量2.2、全面提高和加強(qiáng)施工技術(shù)水平3、切實(shí)重視可持續(xù)發(fā)展 4、2008年我國房價(jià)走勢分析預(yù)測4.1、目前我國二三線城市房價(jià)漲幅已趕超一線城市4.2、影響2008年中國房價(jià)的因素分析4.3、2008年中國房價(jià)走勢預(yù)測 5、我國房地產(chǎn)市場未來競爭趨勢分析5.1、我國房地產(chǎn)市場的均衡性發(fā)展任重道遠(yuǎn)5.2、房地產(chǎn)資本競爭時(shí)代的來臨 6、2008年我國房地產(chǎn)市場走勢及新政分析 7、我國房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢分析五、我國二三

4、線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析 1、我國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2、我國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 2.1、二三線城市的土地管理 2.2、二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài) 2.3、二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 2.4、二三線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控與金融監(jiān)管3、大型地產(chǎn)商進(jìn)軍二三線城市的模式分析六、我國二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 1、二三線城市房地產(chǎn)市場需求預(yù)測 2、二三線城市將成為今后十年內(nèi)房市風(fēng)向標(biāo)七、我國二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)分析1、房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.2、政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.3、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.4、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.5、行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.6、操作風(fēng)險(xiǎn)和法

5、律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.7、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)2、二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析八、我國二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析序言在2004年拉開序幕的持續(xù)性調(diào)控壓力下，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了三年的長期壓抑之后，終于在2007年報(bào)復(fù)式的出現(xiàn)了房價(jià)瘋狂上漲的局面，在2007年的6、7月份，全年房屋價(jià)格飆升到了最頂點(diǎn)，緊隨而來的是政府新一輪密集而強(qiáng)勢調(diào)控打壓，頻繁出臺(tái)的各種政策法規(guī)、六次調(diào)整存貸款利率、十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，調(diào)控的密度和頻度前所未有，調(diào)控手段門類齊全，十八般武藝幾乎使了個(gè)遍?；仡欀袊康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，已經(jīng)經(jīng)歷了10余年的商品房開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競

6、爭階段。同時(shí)，自2003年起，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，這令已無城市中心土地可開發(fā)的大城市中的開發(fā)商，不得不告別以往“以小搏大”的投資贏利模式，憑借企業(yè)實(shí)力在城郊土地上拼搶利潤。良好地段土地資源的日益減少以及企業(yè)、產(chǎn)品間的激烈競爭，使很多開發(fā)商開始紛紛從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三線中小城市。一、2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、全球經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展不確定性在增加，2007中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)全球矚目經(jīng)過連續(xù)四年的強(qiáng)勁成長之后，2007年世界經(jīng)濟(jì)總體上仍延續(xù)增長態(tài)勢，但不確定性加大，增長步伐將有所放緩。據(jù)國際貨幣基金組織2007年10月預(yù)測，2007 年全球經(jīng)濟(jì)增長率

7、為5.2% ，維持了其在2007 年7 月份的預(yù)測，但比2006 年的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率低0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，2007 年美國經(jīng)濟(jì)增長率從2.0%下調(diào)至1.9% ，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率從2.6%下調(diào)至2.5%，日本經(jīng)濟(jì)增長率從2.6%下調(diào)至2.0% ，分別比2006 年的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率低1、0.3 和0.2 個(gè)百分點(diǎn)。美國房屋市場疲軟是導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個(gè)主要因素。2007年以前美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息造成2007 年美國房屋市場大幅降溫，但僅限于房屋與汽車行業(yè)疲軟，如果2008 年美國房屋市場進(jìn)一步下滑，將嚴(yán)重波及到其他制造部門和服務(wù)業(yè)，削弱消費(fèi)者支出，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)增速下降。美國作為世界上最大的經(jīng)濟(jì)

8、體，其經(jīng)濟(jì)走向始終受到全球各方的高度關(guān)注，考慮到當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度關(guān)聯(lián)性，如美國經(jīng)濟(jì)增幅持續(xù)下滑甚至變成衰退，其對(duì)外需求必然下降，與美經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的歐盟和東亞經(jīng)濟(jì)體必將首當(dāng)其沖受到影響。由于“次貸”危機(jī)遠(yuǎn)未結(jié)束，“次貸”危機(jī)留下的后遺癥不排除進(jìn)一步升級(jí)乃至演變成金融危機(jī)的可能，全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定、不確定性大大增加。世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國的影響，集中在外需下降而可能導(dǎo)致的出口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2007年在美國經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的背景下，發(fā)展中國家尤其是中國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，引發(fā)全球關(guān)注。2007年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)基本呈現(xiàn)出“高增長、高效益、高通脹”的增長格局。去年前三季度我國實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值16604

9、3億元，同比增長11.5%，比前年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度增長11.1%，二季度增長11.9%，三季度增長11.5%，這是自1997年以來中國經(jīng)濟(jì)增長最快的一個(gè)時(shí)期。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值18207億元，增長4.3%，回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值83478億元，增長13.5%，加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值64358億元，增長11.0%，加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。從2006年下半年以來，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的增長速度呈現(xiàn)出加速的發(fā)展趨勢，服務(wù)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，農(nóng)業(yè)增長速度出現(xiàn)較快回落。與經(jīng)濟(jì)高增長相對(duì)應(yīng)的是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較高，外貿(mào)出口、貿(mào)易順差增長強(qiáng)勁，外需對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用明顯。2007

10、年110月份，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長較好，規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長18.5%，為最近幾年最高增幅。貿(mào)易順差增長依然強(qiáng)勁，外需對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用明顯。2007年110月份，我國外貿(mào)進(jìn)出口總值17593.2億美元，比去年同期增長23.5%，進(jìn)出口規(guī)模接近去年全年水平；其中出口9858.4億美元，增長26.5%；進(jìn)口7734.8億美元，增長19.8%。2007年110月貿(mào)易順差為2123.6億美元，增長59。凈出口對(duì)于gdp的貢獻(xiàn)是非常顯著的。數(shù)據(jù)表明：中國凈出口占gdp的比重從2000年的2.42上升到了2006年的7.29。去年前三季度，貿(mào)易順差為1857.7億美元，占gdp的比重是8.4%（

11、匯率按7.5來算）。前三季度，外商直接投資實(shí)際使用金額472億美元。2007年9月末，國家外匯儲(chǔ)備14336億美元，同比增長45.1%。2007年的中國經(jīng)濟(jì)高增長已經(jīng)是塵埃落定，gdp增速顯然快過2006年，將是連續(xù)第五年保持兩位數(shù)的高增長，多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都刷新了近年甚至歷史紀(jì)錄，政府也一度擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨“高燒過熱”風(fēng)險(xiǎn)。圖1：全球經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長保持在4.8% 左右數(shù)據(jù)來源：中信證券研究所圖2： 發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，中國經(jīng)濟(jì)備受矚目數(shù)據(jù)來源：中信證券研究所 2007年，全年經(jīng)濟(jì)最突出的特征就是通脹抬頭，年內(nèi)通脹逐月上升并在11月份創(chuàng)出歷史最高。在此背景下，央行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率。

12、通脹走高也帶高了社會(huì)零售消費(fèi)總額的增速。通脹的溫床是貨幣環(huán)境的寬松。于是巨額貿(mào)易順差下引發(fā)的流動(dòng)性過剩是今年宏觀經(jīng)的又一顯著特征，m2仍然保持自2006年以來的高速增長水平，m1逐月攀升。人民幣升值的財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄分流至股市時(shí)，貸款持續(xù)走高，一直牽動(dòng)著決策者神經(jīng)，外貿(mào)順差引起流動(dòng)性過剩的同時(shí)，還導(dǎo)致人民幣對(duì)美元單邊升值。固定資產(chǎn)投資依然保持高度景氣，在前年年底宏觀調(diào)控過于猛烈而導(dǎo)致新開工項(xiàng)目有所下降之后，政府在去年適當(dāng)放寬了投資管制，在前年年底基數(shù)較低的前提下，去年的固定資產(chǎn)投資增長速度快速。尤其進(jìn)入10月份以后，投資增長加速上升。2、地產(chǎn)行業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁2.1、行業(yè)綜合景氣全年持續(xù)上升去年

13、全年10 月份國房綜合景氣指數(shù)105.74 ，創(chuàng)下2004 年下半年以來的新高。其中，銷售價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)最好，為107.31 ，創(chuàng)2006 年8 月以來的新高（圖4）。10 月末全國商品房空置指數(shù)110.7，同比下降3.9% 。其中，空置商品住宅5794 萬平米，下降13.3% 。土地開發(fā)和施工面積維持平穩(wěn)，總體上行業(yè)景氣得到維持并正持續(xù)上升，盡管在07年末11、12月份部分一線城市在宏觀調(diào)控政策的持續(xù)壓力之下，房屋銷售出現(xiàn)萎縮，房屋價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，但全年的增長依舊很景氣。圖4：房產(chǎn)綜合景氣指數(shù)和房屋銷售價(jià)格指數(shù)保持強(qiáng)勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2.2、行業(yè)投資整體增速穩(wěn)中有升，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長最快

14、圖5：固定資產(chǎn)投資增長與房產(chǎn)開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2007年110月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，穩(wěn)中有升，繼續(xù)小幅領(lǐng)先于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速（圖5）。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成2.16 萬億元，超過2006 年全年水平，而去年前10 個(gè)月商品房銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)2.13 萬億元，同比增長51.5%，超過前年全年水平。從2007年全年銷售情況來看，房屋價(jià)格近年增長速度較快，而全年中價(jià)格上漲的加速階段在9、10月份，正是9、10月份的加速上漲引發(fā)年末一系列調(diào)控政策密集出臺(tái)。圖6：房屋銷售價(jià)格增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 在中央政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，加強(qiáng)包括增加經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房等在內(nèi)的保障性

15、住房開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速急劇上升，從高負(fù)增長變?yōu)楦哒鲩L。對(duì)保障性住房的供給增加，是增加對(duì)中低收入階層的住房需求，是商品房需求最基礎(chǔ)的一塊，只有最基礎(chǔ)一塊的居住需求得到保證，整個(gè)行業(yè)景氣才有望可持續(xù)和得到延長。目前經(jīng)濟(jì)適用房投資總額6.18 億元，占住宅和商品房投資額的比例不到5，雖然增速很快，但總額較低。行業(yè)銷售和投資對(duì)比說明樓市供不應(yīng)求整體趨勢沒有根本改變，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房投資增加因總額相對(duì)較低對(duì)房價(jià)和需求沖擊不大。圖7：住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的投資增速數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 圖8：2007年住宅漲幅加快數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 2.3、房價(jià)和需求上漲趨勢繼續(xù)維持200

16、7 年前10 個(gè)月房價(jià)快速上漲。2006 年1 月到2007 年4 月全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)基本在105.5 波動(dòng)，5 月后持續(xù)上升，10 月達(dá)到109.5 ，接近04/05 年的高點(diǎn)。房價(jià)快速上漲促進(jìn)了商品房銷售額的快速上漲，前10 個(gè)月銷售額增長超過50。06、07 年的房價(jià)和銷售額上漲將為2008年地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。分類看，住宅和商業(yè)用房價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，辦公樓價(jià)格波動(dòng)較大。最近一年多以來住宅價(jià)格漲幅加快，辦公樓和商業(yè)用房價(jià)格漲幅放慢。因辦公樓和商業(yè)用房投資增速放慢，同時(shí)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣而推動(dòng)的辦公樓和商業(yè)用房需求將持續(xù)緩慢上漲，所以預(yù)計(jì)辦公樓和商業(yè)用房價(jià)格有望獲得更好的上漲表現(xiàn)。住宅

17、房價(jià)因前期漲幅過大，需求量的消化需要時(shí)間，去年11月以來，部分一線城市出現(xiàn)小幅調(diào)整狀況，市場政策關(guān)注和調(diào)控壓力增大。盡管如此，因人口紅利和真實(shí)消費(fèi)需求持續(xù)存在、經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣及其財(cái)富效應(yīng)，2008年房價(jià)下跌的可能性很小，但全國住宅房價(jià)漲幅將有所放緩。2.4、一線城市：房價(jià)維持高位、珠三角年底成交量下降上海、北京、深圳和廣州四個(gè)一線城市商品房銷售額占全國的1/3 以上，去年二季度以來一線城市和二線核心城市房價(jià)和銷售表現(xiàn)非常優(yōu)異，10 月份開始一二線城市房價(jià)基本維持高位，但因政策調(diào)控、房價(jià)漲幅短期過快等方面原因，銷售上購房者出現(xiàn)程度不一的觀望。前期房價(jià)漲幅過快、投資需求比重較高的深圳和廣州地區(qū)銷售量

18、明顯下降。根據(jù)供求關(guān)系和前期房價(jià)、銷售量漲幅，預(yù)計(jì)北京為首的環(huán)渤海、上海為首的長三角，武漢、西安、沈陽、天津、福州、蘇州等二線核心城市房價(jià)和銷售量將保持上漲，預(yù)計(jì)深圳、廣州部分城區(qū)、珠海等城市因觀望氣氛而導(dǎo)致的銷售量下降將維持一到兩個(gè)季度的時(shí)間。上海：2007年10 月以后每周銷售面積相比高峰時(shí)期下降較少，基本維持在日均800 套的平均水平，成交價(jià)格有所下滑，從最高時(shí)期的1 萬多下降到近期的8000 多，但從實(shí)際成交情況看，房價(jià)并無下跌，上海這種成交價(jià)格下降更有可能是近期成交樓盤檔次高低導(dǎo)致的結(jié)果。圖9：上海商品房銷量和價(jià)格年末并沒出現(xiàn)大幅下滑數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 北京：2007年10

19、 月后北京一手房住宅繼續(xù)保持每周3000 萬套以上的銷售旺盛態(tài)勢，成交面積40萬平米左右，房價(jià)穩(wěn)中有增。圖10：北京四季度住宅銷售量保持強(qiáng)勢數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 廣州：2007年8月以后廣州一手住宅房價(jià)整體上維持在11000元左右，近期也并沒有出現(xiàn)下降。但成交量從最高時(shí)候的1500套以上下降到目前的700 套左右，市場出現(xiàn)了較為明顯的觀望氣氛。圖11：廣州房價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，成交量明顯萎縮數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 深圳：2007年9月開始一手住宅成交量開始下降，從最高時(shí)期的1000 套、10萬平米以上面積下降到目前的500 套、4萬平米，觀望氣氛嚴(yán)重。但一手住宅成交價(jià)維持在14000 元

20、，基本沒有下跌。在供不應(yīng)求和投資行為的共同作用下，深圳去年前9月住宅銷售均價(jià)達(dá)到1萬3千萬，其中9月單月均價(jià)上漲到1萬7千元/平米左右，比一年前翻番。過渡的透支未來購買力使得深圳樓市明顯進(jìn)入縮量觀望階段，不過供應(yīng)不足制約了房價(jià)下跌空間，前8個(gè)月深圳新開工住宅面積同比下降8%。深圳房地產(chǎn)市場有望在縮量盤整之后重拾升勢。圖12：深圳價(jià)格走勢平穩(wěn)，成交量萎縮數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 2.5、銷售竣工比說明嚴(yán)重的供給不足問題2007年初開始出現(xiàn)全國性的旺銷局面，“5.1”之后進(jìn)一步加劇，雖然在央行9月底出臺(tái)房貸新政，且房產(chǎn)銷售逐步進(jìn)入銷售淡季，07年銷售金額和銷售面積遠(yuǎn)超往年平均已成定局。從銷售面

21、積和竣工面積之比不難看出，旺盛的需求推動(dòng)了此輪房地產(chǎn)市場的加速上升趨勢。同時(shí)，房價(jià)也呈現(xiàn)全國性加速上漲趨勢，8月份價(jià)格環(huán)比漲幅創(chuàng)近年新高。圖13：銷售竣工比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖14：地產(chǎn)行業(yè)與滬深300指數(shù)漲幅對(duì)比數(shù)據(jù)來源：深圳證券交易所 2.6、竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積增長，供給基本面無實(shí)質(zhì)性變化圖15：竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積的增長數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 自2002年開始，竣工面積和施工面積的增長速度差距越拉越大，經(jīng)濟(jì)的高速增長帶動(dòng)投資增長的同時(shí)，住房需求增長持續(xù)旺盛。2.7、土地供應(yīng)缺乏增長空間我國耕地面積從1996年的19.51億畝減少到2006年底18.27億畝，過去10年年均

22、減少1240萬畝。2010年耕地保護(hù)的控制性目標(biāo)為18億畝，意味著07-10年每年最多減少675萬畝。耕地保護(hù)的緊迫形勢預(yù)示著土地供應(yīng)量缺乏增長空間，且成本將越來越高。圖16：全國土地購置面積增速 數(shù)據(jù)來源：興業(yè)證券研究所 3、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題3.1、房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)市場存在的問題近年來，房地產(chǎn)投資保持高速增長。2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，比上年增長21.8%，增幅提高2.0個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的17.6%，銀行貸款、外資及其他資金對(duì)房地產(chǎn)投資保持快速增長，社會(huì)資金投向房地產(chǎn)的勢頭沒有減弱跡象，社會(huì)游動(dòng)資金繼續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)聚集。人民幣持續(xù)呈現(xiàn)升值態(tài)勢、國

23、家外匯儲(chǔ)備增加也強(qiáng)化了升值趨勢，客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生刺激作用。長期看，隨著人民生活水平、生活品質(zhì)提高和城市化進(jìn)程推進(jìn)，房地產(chǎn)市場需求將不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。 在保持快速發(fā)展、總體向好的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也存在一定問題，主要是有以下四點(diǎn)： 一是單純的房地產(chǎn)業(yè)市場化難以解決中低收入群體的住房問題。實(shí)行住房制度改革以來,住房不再實(shí)物分配,向住房商品化、分配貨幣化、供應(yīng)社會(huì)化的方向不斷邁進(jìn)，住房市場化成為解決居住問題的主要途徑。但市場不是萬能的，而且“嫌貧愛富”，如果采取單純市場化的方式發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，勢必將相當(dāng)一部分中低收入群體排除于供給范圍之外，從而造成嚴(yán)重的社會(huì)問題。

24、二是多元化的房地產(chǎn)市場需求刺激房價(jià)不斷上漲。市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由價(jià)值規(guī)律和市場供需關(guān)系共同決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動(dòng)需求和往來人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。社會(huì)與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場的需求。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力相對(duì)有限和土地資源相對(duì)稀缺的制約，房地產(chǎn)市場有效供給在總量、結(jié)構(gòu)等方面尚難以充分滿足旺盛的多元化需求，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。 三是土地管理制度影響土地供給。目前通過招、拍

25、、掛出讓土地使用權(quán)的方式，引入了市場競爭機(jī)制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應(yīng)該肯定。但是在現(xiàn)行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府為增加財(cái)政收入、彌補(bǔ)城市建設(shè)與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價(jià)格供給有限的土地，而房地產(chǎn)商則趨向于建造大戶型、高價(jià)位商品房，獲取更多的利潤，這又刺激了土地的進(jìn)一步升值，導(dǎo)致城市土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格一路攀升。 四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影響房地產(chǎn)市場供給。一方面，與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房需求大，但由于開發(fā)利潤低而供給量??；另一方面，房地產(chǎn)商為了追求高利潤，大都將產(chǎn)品供給對(duì)象集中于較高收入群體。同時(shí)，由于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給的

26、市場補(bǔ)充機(jī)制不足，商品房與二手房市場沒有形成互動(dòng)，房屋租賃市場沒有盤活，也加劇了住房供給結(jié)構(gòu)的不合理。3.2、房地產(chǎn)金融存在的問題近年來，雖然我國房地產(chǎn)投資額年平均增長率達(dá)到以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出的速度增長，但中國人民銀行研究局課題組調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)金融仍存在四大問題： 一是房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。據(jù)估算，左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間

27、接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。 二是土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。由于各地城市開發(fā)和改造的盤子都很大，土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時(shí)，土地儲(chǔ)備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價(jià)格的因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁。這些無不增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱含風(fēng)險(xiǎn)。三是個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.，這對(duì)改善銀

28、行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為年到年，而我國的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近年才開始發(fā)展起來的。同時(shí)，我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。四是商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。4、我國房地產(chǎn)市場競爭格局分析4.1、我國房地產(chǎn)市場競爭格局的變化房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策無疑會(huì)加快市場的“洗牌”進(jìn)程。在新的市場政策下，房地產(chǎn)市場的競爭格局呈現(xiàn)出了以下幾個(gè)特征： .部分中小企業(yè)被淘汰

29、出局，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少。本次從各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場所采取的調(diào)控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業(yè)，特別是中小企業(yè)淘汰出局。從調(diào)控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業(yè)的比例可能不低于三分之一。 .市場集中度越來越高。隨著部分中小企業(yè)被淘汰出局，加上消費(fèi)者越來越傾向購買品牌開發(fā)商的物業(yè)，房地產(chǎn)市場小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業(yè)的市場份額將逐步提高。 .行業(yè)利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業(yè)將更多的追求企業(yè)的整體效益和可持續(xù)發(fā)展，追求企業(yè)的市場份額和行業(yè)地位，而不是像從事單項(xiàng)目開發(fā)的小企業(yè)一樣過多地追求某個(gè)項(xiàng)目的利潤率。宏觀調(diào)控政策的后續(xù)效應(yīng)和房地產(chǎn)市場競爭的激烈

30、，使得行業(yè)的利潤率下降。但是，房地產(chǎn)業(yè)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性仍使得行業(yè)利潤率高于社會(huì)平均利潤率。 總之，房地產(chǎn)市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業(yè)要想在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。4.2、上市公司大舉拿地對(duì)競爭格局的影響受二三線城市房價(jià)上漲預(yù)期影響，萬科、保利、北辰等地產(chǎn)上市公司近期爭相亮出買地大手筆地產(chǎn)上市公司近期“圈地”大手筆地產(chǎn)公司圈地時(shí)間地點(diǎn)建筑面積（平方米）總價(jià)（億元）估算樓面價(jià)（元/平方米）雅戈?duì)?月9日杭州9.4萬（總出讓面積）14.761.57萬萬科7月16日東莞147.6萬26.81.52萬北辰、城開7月24日長沙380萬9.23500保利7月25日杭州29萬（總出讓面積

31、）22.87862萬科7月26日南京近60萬17.853278首創(chuàng)置業(yè)6月28日沈陽51萬7.71509金地集團(tuán)6月28日沈陽72.58萬19.442627招商地產(chǎn)7月26日蘇州18.36萬10.15501棲霞建設(shè)7月27日無錫109萬17.31587金融街5月重慶近20萬1.236152007年7月26日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購入牛首山地塊。17.85億元的競拍價(jià)格高出底價(jià)約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價(jià)紀(jì)錄。據(jù)了解，這塊在南京業(yè)內(nèi)被稱為“江寧地王”的牛首山地塊，規(guī)劃為純住宅用地，總建筑面積近60萬平方米，出讓面積為272298.4平米（約400畝）

32、。該地塊周邊的樓盤價(jià)格在5000元/平方米左右。 同樣對(duì)圈地?zé)崆楦邼q的還有保利地產(chǎn)。7月25日，保利董事長親自掛帥，以22.8億元的價(jià)格將杭州下沙沿江地段的35號(hào)“航母級(jí)”地塊攬入懷中。該地塊由4塊地組成，宅地和商業(yè)金融業(yè)用地各占兩塊?？偝鲎屆娣e達(dá)434.5畝，其中宅地面積為348.8畝，商業(yè)金融業(yè)用地面積為85.7畝。保利的拿地價(jià)格，比下沙區(qū)今年2月份出讓土地時(shí)翻了一倍。而在進(jìn)軍杭州以前，保利近期還在長春等地“搜羅”地塊，涉資總額近58億元人民幣。 此外，7月24日，北辰和城開聯(lián)合體也在華中城市長沙力挫勁敵金融街，以92億元拿下湖南長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價(jià)

33、”。該地塊出讓面積為785198.96平方米，其中住宅用途面積632808.71平方米。粗略算下來，其樓面價(jià)為3500元/平米，基本上和長沙目前的平均房價(jià)持平了。北京萬年長興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶，則將地產(chǎn)上市公司頻繁在二三線城市拿地看做是一線城市的“推力”和二三線城市的“拉力”共同作用的結(jié)果。他說，現(xiàn)在北京、上海、深圳等一線大城市，對(duì)土地的限制越來越緊，土地資源稀缺，拿地成本加大。同時(shí)，開發(fā)商在這些城市獲取土地的不可控因素越來越多，尤其是北京，上半年出讓的住宅用地幾乎全部為招標(biāo)的方式出讓，這讓上市公司的資金優(yōu)勢無法發(fā)揮，不得已把目光投向二、三線城市。 黃璽慶指出，土地儲(chǔ)備的增加對(duì)上市公司的

34、業(yè)績來說有著很大的利好作用。看一看地產(chǎn)上市公司近段時(shí)間的公告就不難發(fā)現(xiàn)，或發(fā)債或增發(fā)，而土地儲(chǔ)備無疑是上市地產(chǎn)公司融資最大的籌碼。 事實(shí)上，這些上市公司在二三線城市瘋狂圈地的同時(shí)，也沒有放棄在北京、深圳等一線城市圈地。今年上半年公開出讓的地塊中，保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、金融街控股等地產(chǎn)上市公司的身影就頻頻出現(xiàn)。而上市公司在二三線城市的大舉拿地必將對(duì)今后的房地產(chǎn)市場造成必然的影響，也將會(huì)加快競爭格局的調(diào)整和改變。5、外資對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響5.1、外資在我國房地產(chǎn)業(yè)的投入情況我國對(duì)外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的限制逐漸“擴(kuò)大化”，而與此同時(shí)，以海外投資基金為代表的國外資本，正通過增資、入股、收購

35、等“曲線”方式，加快進(jìn)入二線城市房地產(chǎn)市場的步伐。業(yè)內(nèi)專家指出，新版外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄使外資直接進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)變得日益困難，但是，在二線城市，海外投資基金以pe的方式涉足房地產(chǎn)開發(fā)，并沒有面臨太高的門檻；與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)合作，“注資圈地開發(fā)做強(qiáng)上市”，成為了他們獲得高回報(bào)的有效“路線圖”。戴德梁行一位分析師表示，目前他們接到很多國際客戶的查詢，絕大多數(shù)都是有關(guān)投資內(nèi)地二線城市的機(jī)會(huì)，其中有投資基金更要求將全國20至30個(gè)二線城市進(jìn)行比較，向他們推薦最具投資價(jià)值的城市。顯然，在繼追捧中心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目之后，嗅覺敏銳的海外基金已經(jīng)把觸角伸向了內(nèi)地的二線城市。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年1

36、至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為28864億元，增長40.2%。其中，國內(nèi)貸款為5611億元，增長30.1%；利用外資483億元，增長67.6%；企業(yè)自籌資金9317億元，增長38.0%；外資增長速度明顯高于內(nèi)資。外資投資房地產(chǎn)雖然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量資金已逐步向二線城市轉(zhuǎn)移。以蘇州為例，去年前三季度，該市房地產(chǎn)開發(fā)資金中，國內(nèi)貸款同比增長87.2%，自籌資金同比增長73.9%，而利用外資則同比增長3.3倍。戴德梁行一份研究報(bào)告指出，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武漢等二線城市。而另一家國際物業(yè)顧問仲量聯(lián)行發(fā)表的報(bào)告也顯示，很多二線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤能

37、夠達(dá)到30%，而一線城市的預(yù)期利潤率則在10%20%之間。業(yè)內(nèi)專家指出，二線城市相對(duì)高的利潤主要有兩方面原因，一方面是城市化進(jìn)程的加快，二三線城市的住房需求不斷增加；另外一面是二三線城市的勞動(dòng)力充裕、管理成本低、土地低廉，開發(fā)商的綜合成本可以大大降低，預(yù)期回報(bào)率就會(huì)大幅提高。此外，多數(shù)二線城市有招商引資的沖動(dòng)，因此對(duì)外資進(jìn)入的門檻也相對(duì)較低。5.2、外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的動(dòng)向分析活躍于二線城市的外資中，私募股權(quán)投資基金格外顯眼。他們與國內(nèi)房企合作，一方面使得這些企業(yè)在宏觀調(diào)控下獲得“渴求已久”的資金，另一方面，也是通過順暢的退出機(jī)制，使自己獲得高額利潤。有消息稱，河南的地產(chǎn)商鑫苑(中國)置業(yè)

38、有限公司已向美國有關(guān)方面提交申請(qǐng)，擬通過首次公開發(fā)行美國存托股份(ads)籌集總額最高達(dá)2.995億美元的資金。他們背后是兩家美國私募性質(zhì)的股權(quán)投資基金。前年8月，美國的ei中國和藍(lán)山中國聯(lián)手向鑫苑注資2500萬美元，4個(gè)月后，他們追加投資5000萬美元。與此同時(shí)，鑫苑置業(yè)開始向國內(nèi)一些二三線城市快速擴(kuò)張。在短短一年多時(shí)間，先后在鄭州、成都、濟(jì)南、合肥多個(gè)城市斥資近30億元圈地，現(xiàn)在全國的在建項(xiàng)目共14個(gè)，可建面積260萬平方米。像鑫苑置業(yè)一樣，被海外投資基金相中的二三線房企不在少數(shù)。自去年年初起，成都本土房企“雙雄”置信實(shí)業(yè)和藍(lán)光地產(chǎn)均與基匯資本(gatewaycapital)有過接觸。置信

39、實(shí)業(yè)新聞發(fā)言人承認(rèn)，他們確實(shí)在積極尋求與海外資本商談合作。大約一年半前，置信實(shí)業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開發(fā)公司，共同拓展四川市場，新公司先后拿下總占地約1500畝的數(shù)個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)一位地產(chǎn)分析師分析，目前是海外私募基金地產(chǎn)投資的第三次浪潮，第一次浪潮是購買中心城市的中心物業(yè)，第二次浪潮購買中心城市邊緣的物業(yè)，“而第三次浪潮，則是在限外條件下，把錢投向二三線城市的開發(fā)商?！倍?、2007年我國消費(fèi)市場分析1、我國消費(fèi)市場分析不可否認(rèn)，改革開放以來，居民的生活質(zhì)量和消費(fèi)水平發(fā)生了翻天覆地的變化，但是我們的消費(fèi)比重?zé)o論與發(fā)達(dá)國家相比，還是與本國的投資相比，都相對(duì)較小。所以，未來中國的消費(fèi)

40、能否長期持續(xù)的增長，將直接影響投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長模式被消費(fèi)、投資共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式所替代。1.1、消費(fèi)不足成為內(nèi)需之痛不管商場里多么的人頭攢動(dòng)，不管促銷喇叭吼得多么的震耳欲聾，但中國整體上仍然面臨消費(fèi)不足的困擾。首先，居民消費(fèi)占gdp 的比重逐年下降，從改革開放之初的50% 降至2006 年的36%；2000 年之后的降幅尤為顯著。其次，零售增長長期慢于固定資產(chǎn)投資（fai），2000 年之后這一趨勢還有所加強(qiáng)。圖17：居民消費(fèi)占gdp的比重逐年下降數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 在支出法gdp中，當(dāng)前我國家庭消費(fèi)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家。美國的家庭消費(fèi)比占gdp的70%，我國只有36.2%，同為發(fā)展

41、中國家的印度的家庭消費(fèi)占比也高達(dá)56.7%。圖18：零售增長整體慢于gdp增長和投資增長數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2007 圖19：部分國家按支出法計(jì)算gdp的分項(xiàng)比例數(shù)據(jù)來源：un 如果將經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡單化為三個(gè)階段：初始階段起飛階段成熟階段。那么中國目前處于起飛階段向成熟階段緩慢過渡的過程，投資率會(huì)穩(wěn)中趨降，消費(fèi)會(huì)穩(wěn)中趨升。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初始階段，生活水平較低，產(chǎn)出的絕大部分將被用于消費(fèi)（70、80年代），而用于投資的部分必然減少。但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入起飛階段，一方面生產(chǎn)力和技術(shù)快速進(jìn)步，非資源性物質(zhì)產(chǎn)品的產(chǎn)量大幅增加，滿足人們的基本需要綽綽有余；另一方面，資本也會(huì)逐漸充裕，投資率逐漸走高；隨著經(jīng)濟(jì)步入成

42、熟階段，消費(fèi)比重會(huì)上升，投資比重下降，這其中有兩個(gè)方面的原因：首先，隨著收入的提高，人們消費(fèi)需求不斷升級(jí)；其次，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段形成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)能將在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮外溢效應(yīng)，投資需求就會(huì)逐漸減弱。1.2、收入增長：勞動(dòng)力價(jià)格重估與增收政策未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是“要素價(jià)格重估”的過程，其中勞動(dòng)力價(jià)格重估已經(jīng)體現(xiàn)出來，并且未來還有很大的提升空間。隨著勞動(dòng)力的無限供給時(shí)代結(jié)束，勞動(dòng)力工資將會(huì)趨勢性的上升。當(dāng)前，我國內(nèi)地與沿海的制造業(yè)絕對(duì)工資差距穩(wěn)中趨降，相對(duì)差距大幅減小，這客觀上反映了勞動(dòng)力供求關(guān)系的潛在變化。同時(shí)，與國際比較，中國工人得到的工資相對(duì)于勞動(dòng)生產(chǎn)率來說，顯著低多了。除了工資之

43、外，國家的增收政策也將增加勞動(dòng)者的各項(xiàng)保險(xiǎn)和福利收入，這意味著居民的轉(zhuǎn)移性收入在未來會(huì)有明顯改善。所以，我們判斷在未來數(shù)年，我國居民收入的增長將穩(wěn)定快速地增長。圖21：2007年部分地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：國家勞動(dòng)保障局 1.3、居民預(yù)期收入改善、預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)減弱居民消費(fèi)不僅受收入影響，還受制于消費(fèi)傾向。在兩種情況下，居民的消費(fèi)傾向會(huì)減弱。一種情況是預(yù)防性儲(chǔ)蓄。當(dāng)居民的未來收入變得不確定時(shí)，居民會(huì)儲(chǔ)蓄以應(yīng)付未來可能的開支。于是，當(dāng)期的消費(fèi)傾向就會(huì)相對(duì)較低。另一種情況是流動(dòng)性約束。居民希望消費(fèi)，所以不得不經(jīng)過一段時(shí)間的除需準(zhǔn)備，存夠了錢在某一時(shí)間將消費(fèi)能力集中釋放出來。2000年之前，諸多事

44、件使得居民預(yù)期收入具有不確定性，從而使預(yù)防性儲(chǔ)蓄得到加強(qiáng)，結(jié)果就是持續(xù)數(shù)年的消費(fèi)增速趨降。圖22：2000年之前我國居民收入面臨多重不確定性資料來源：重信證券研究所 1.4、流動(dòng)性約束減弱、消費(fèi)勢能逐漸釋放在流動(dòng)性約束的背景下，居民習(xí)慣于做儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備，以完成短期的消費(fèi)目標(biāo)。在當(dāng)前中青年比重仍在提高的人口結(jié)構(gòu)下，中國的儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備所形成的消費(fèi)勢能將逐漸轉(zhuǎn)化為消費(fèi)動(dòng)能。所謂“流動(dòng)性約束”是指居民難以獲得信貸。由此，居民被迫發(fā)生“短視消費(fèi)”，即為可預(yù)見的開銷儲(chǔ)蓄，而不會(huì)規(guī)劃一生的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄。所以，消費(fèi)在一段時(shí)間內(nèi)比較緩慢，而在另一段時(shí)間內(nèi)則比較快，呈現(xiàn)出快慢交疊的階段性特征。比如，一個(gè)剛從大學(xué)畢業(yè)的年輕人

45、a，在工作最初很可能省吃儉用，以為買房和結(jié)婚作儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備。買房和結(jié)婚之后，他的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)減輕，消費(fèi)可能就會(huì)增加很快。而當(dāng)生子之后，又要和妻子一道為子女教育作儲(chǔ)蓄，這些儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備都將限制當(dāng)期的消費(fèi)。目前，我國整體上仍處于消費(fèi)儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備期，而部分消費(fèi)者已經(jīng)進(jìn)入儲(chǔ)蓄釋放期或者寬松的流動(dòng)性約束期，因此，消費(fèi)的快速增長是完全可以預(yù)見的。近年來在住房和汽車的消費(fèi)中已經(jīng)表現(xiàn)了這一趨勢。2、消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響圖24：自1999年至今樓面銷售面積翻番數(shù)據(jù)來源：cice 1999年，我國樓面銷售面積只有1.3億平方米，而到了2006年這一數(shù)字飆升至5.54億平方米，是1999年的4倍多。同樣的高速增長也發(fā)生在汽車

46、消費(fèi)領(lǐng)域，2000年我國每月大概只能賣出四、五萬輛車，到了2007年可以賣出三、四十萬輛。住房和汽車的消費(fèi)空間依然很大。我們做一個(gè)簡單的計(jì)算，假定樓面銷售面積全部發(fā)生在城鎮(zhèn)，且新銷售住宅人均占有面積與當(dāng)年全國平均水平相同，將基年定在住房改革之初的1999年。1999年，我國住宅樓面銷售面積約為1.3億平方米，而當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積為19.4平方米，那么1999年住進(jìn)新購置房屋的人數(shù)為670萬人，占當(dāng)年城鎮(zhèn)人口的1.5%，以此類推，2006年，住進(jìn)新房的人數(shù)約為1900萬人，占當(dāng)年城鎮(zhèn)人口的3.4%，1999年到2006年累計(jì)住進(jìn)新房的人數(shù)約為1億人，占2006年城鎮(zhèn)人口比重約為18%。圖2

47、5：每年住進(jìn)新房的城鎮(zhèn)人數(shù) 數(shù)據(jù)來源：中信證券研究所 往前推算，1998年以前政府機(jī)關(guān)、國有企業(yè)和事業(yè)單位的職工享受福利分房，1991年-1998年累計(jì)住進(jìn)新購商品房的人數(shù)約3000萬人，假定這8年中享受福利分房的人也有3000萬人，那么1991年以來住進(jìn)新房的人約1.6億，占2006年城鎮(zhèn)人口的30%。所以估算結(jié)果是約有60%的人仍然住在1990年以前的老房子里，這意味著居民具有大量的購房需求，并且還有大量的換房需求。而這部分人群則主要集中在二三線城市，所以二三線城市的居民住房需求空間依舊非常大。三、2007年的國家宏觀調(diào)控政策分析1、2007調(diào)控政策分析2004年至今，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸從

48、階段性調(diào)控變成了一種常態(tài)。由于我國房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)中的土地出讓、信貸監(jiān)管、交易體系等各環(huán)節(jié)還有待進(jìn)一步完善，政府政策在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展方向方面仍將處于主導(dǎo)地位。 回顧近兩年政策，我們發(fā)現(xiàn)在2006年重點(diǎn)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、土地管理以及住房保障體系的基礎(chǔ)上，2007年的調(diào)控政策除了進(jìn)一步加強(qiáng)稅收調(diào)控（增加開發(fā)商成本和交易費(fèi)用）、規(guī)范土地出讓，首次對(duì)需求采取了較為嚴(yán)厲的壓制措施。第二套住房嚴(yán)格的以家庭為界定單位，除了打擊投機(jī)性買盤之外，對(duì)改善型需求也產(chǎn)生一定的抑制作用。在短期內(nèi)供應(yīng)無法快速增長，供求缺口巨大導(dǎo)致房價(jià)暴漲的背景之下，此項(xiàng)的出臺(tái)有利于讓過熱的市場回歸理性，整體上并不影響行業(yè)的長期增長趨勢

49、。1.1、具體調(diào)控思路分析自2006 年至今政府出臺(tái)調(diào)控政策，顯示出了兩條主線，一是調(diào)整土地收益分配，促進(jìn)土地集約利用；二是抑制投資性購房，平抑房價(jià)上漲。 調(diào)整土地收益分配。政府通過稅收手段平衡整個(gè)土地產(chǎn)業(yè)鏈條中各方利益關(guān)系，原則將是“懲強(qiáng)扶弱”，被征地的農(nóng)民將得到更多利益分配。 抑制投資性購房。房價(jià)最終由供求決定，在供給總量無法快速增長，供給結(jié)構(gòu)難以優(yōu)化情況下，只能通過抑制需求來平抑房價(jià)。而需求因素中投資性購房是不合理的，將這部份不合理需求擠出，可以一定程度上抑制房價(jià)上漲。1.2、政策調(diào)控體系分析2、各調(diào)控手段對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響分析2.1、行政政策分析2.1.1、政策要點(diǎn) 2007年11月底，

50、建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部等部委聯(lián)合公布了廉租住房保障辦法和經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，政策要點(diǎn)如下： 規(guī)劃主體 納入本級(jí)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，明確廉租住房保障工作目標(biāo)、措施。納入本級(jí)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，明確經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和用地安排等內(nèi)容。 保障對(duì)象 城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的低收入住房困難家庭。具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應(yīng)對(duì)

51、象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接。 保障方式 貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼。保本微利：企業(yè)實(shí)施的項(xiàng)目利潤率按不高于3核定；政府直接組織建設(shè)的只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。 用地供應(yīng) 在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng) 以劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。 區(qū)位布局 考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合

52、理安排區(qū)位布局。 建筑面積 廉租住房單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi) 經(jīng)濟(jì)適用房單套的建筑面積控制在60平方米左右 資金來源 1、年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金2、提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額（余額的全部） 3、土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金（比例不得低于10） 4、政府的廉租住房租金收入 5、社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金 按照政府組織協(xié)調(diào)、市場運(yùn)作的原則，可以采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施；也可以由市、縣人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，應(yīng)注重發(fā)揮國有大型骨干建筑企業(yè)的

53、積極作用 2.1.2、政策調(diào)控思路 從1998年住房改革市場化制度確立開始，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了需求逐步釋放、價(jià)格上漲，調(diào)控聲起、上漲趨緩，調(diào)控接二連三、觀望氣氛濃厚，預(yù)期趨于一致、加速上漲等多個(gè)階段。 期間，政府各部門實(shí)施了包括信貸、稅收、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等多方面的調(diào)控。目前，稅收的再次大幅增加短期內(nèi)并無可能；在供應(yīng)方面，政府不可能短時(shí)間內(nèi)大幅增加土地供應(yīng)，可以調(diào)控的是針對(duì)土地供應(yīng)，給予市場參與者較為明朗的預(yù)期，并調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。前階段土地儲(chǔ)備管理辦法的出臺(tái)，可以看到政府正在逐漸改善此前調(diào)控措施。 相對(duì)以上各方面來看，對(duì)需求的調(diào)控力度不足。從城鎮(zhèn)住房制度市場化改革奠定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)之后

54、，我國城鎮(zhèn)居民住房的需求和改善基本依靠市場。但即使在市場經(jīng)濟(jì)條件下，也并不是所有需求都可以依靠市場解決。在住房領(lǐng)域，需求應(yīng)該采取市場配置和政府保障兩個(gè)途徑。 此次公布廉租住房保障辦法和經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法從總體規(guī)劃到保障對(duì)象、保障方式、用地供應(yīng)、資金來源、區(qū)位布局、建筑面積、后續(xù)管理等多方面保障了“兩房”的建設(shè)和運(yùn)營，是政府將城鎮(zhèn)居民住房需求從政府保障與市場配置兩方面進(jìn)行分離、區(qū)別對(duì)待的正確一步。我國房地產(chǎn)調(diào)控漸入佳境，行業(yè)將逐步進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段。 2.1.3、調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響 對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，基本調(diào)性：調(diào)控常伴，增長趨勢不變。宏觀調(diào)控不會(huì)改變城市化進(jìn)程的趨勢,調(diào)控可能使短期內(nèi)行業(yè)的增速產(chǎn)生

55、波動(dòng)，但是由于短期內(nèi)房屋新增供應(yīng)量比新增需求量低三成左右，房地產(chǎn)價(jià)格增長的趨勢不會(huì)變，短期內(nèi)受調(diào)控壓制的剛性需求在未來也會(huì)釋放出來。 行政調(diào)控政策的陸續(xù)實(shí)施，將使我國房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范化。在規(guī)范化的市場種融資能力和開發(fā)速度是影響房地產(chǎn)公司經(jīng)營績效的關(guān)鍵，成為房地產(chǎn)公司的核心競爭力。2.2、稅收政策分析2.2.1、物業(yè)稅1由試點(diǎn)到推廣，任重而道遠(yuǎn)所謂物業(yè)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性評(píng)估物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上收取的，可為地方政府提供穩(wěn)定的收入來源。在國外，物業(yè)稅的評(píng)估相當(dāng)繁雜，收取物業(yè)稅的成本也相當(dāng)高昂，需要建立全面的地籍資料并進(jìn)行定期更新。如果物業(yè)稅的稅率較低，可能導(dǎo)致收取的物業(yè)稅還不能涵蓋這些成本。在我國，物業(yè)稅的開征，還面臨另一個(gè)重要而復(fù)雜的問題：新舊政策下的稅費(fèi)接軌。物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行土地出讓金、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。物業(yè)稅出臺(tái)，帶來的將是房地產(chǎn)行業(yè)的全面稅制改革，是對(duì)現(xiàn)有住房管理體