房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告姓名：陳曉班級(jí)：10 財(cái)管一班學(xué)號(hào)： 1010800410房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)估項(xiàng)目名稱(chēng)： xxx 事業(yè)單位辦公樓評(píng)估報(bào)告評(píng)估委托人： xxx 事業(yè)單位 評(píng)估人員：陳曉評(píng)估作業(yè)日期： 2012年 10月30日至 2012年 11月 5日 評(píng)估時(shí)點(diǎn)： 2012年11月 5日評(píng)估報(bào)告編號(hào)： xx 估字（ 2012）123456號(hào)致委托方函受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于 2012年 10 月 30 日至 2012 年 11 月 5 日，根據(jù)委托目的， 遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 、遵循中華 人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及國(guó)家相關(guān)法 律、法規(guī)和政策的規(guī)定， 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查和

2、社會(huì)調(diào)查， 遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要 的估價(jià)程序，選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測(cè) 算，確定該評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià) 值是 412.38 萬(wàn)元，人民幣大寫(xiě)：肆佰壹拾貳萬(wàn) 叁仟捌佰元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米 2062 元。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方名稱(chēng)： 湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院 法定代表人： xxx 地址：湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街 634 號(hào)聯(lián)系電話： xxxxxxx（二）估價(jià)方名稱(chēng)：陳曉地址：武漢 xxx 房地產(chǎn)估價(jià)公司 聯(lián)系電話： xxxxxxx 資格等級(jí)： xx 級(jí) 估價(jià)機(jī)構(gòu)證書(shū)編號(hào)： xx 房地自估（ 2012） 第 xxxx 號(hào)（三）估價(jià)對(duì)象 本次估價(jià)對(duì)象為

3、位于湖北省武漢市洪山 區(qū)雄楚大街 634 號(hào)湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院圖書(shū) 館，占地面積為 20000 平方米，建筑總面積為 32000平方米，四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于 2007 月。土地評(píng)估單位為 1800/平方米。（四）評(píng)估目的評(píng)估該房地產(chǎn) 2012年 10月的市場(chǎng)價(jià)值（五）評(píng)估基準(zhǔn)日二零一二年十月三十日（六）評(píng)估原則1、合法原則2、替代原則3、最高最佳使用原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5、客觀、公正、公平原則（七）評(píng)估依據(jù)1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)4、政府部門(mén)有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前 本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得 的全部資料6、中華

4、人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地 估價(jià)規(guī)范（八）評(píng)估方法由于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓，無(wú)直接受益， 也很少有交易實(shí)例， 故確定采用成 本途徑法進(jìn)行本次估價(jià)。成本途徑法的基本思路：成本途徑是通過(guò) 估測(cè)被評(píng)估房產(chǎn)的重新構(gòu)件成本， 然后扣除各種 貶值，以確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估思路和 技術(shù)方法。估算的計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)值 =土地價(jià)值 + 建筑物價(jià)值；建筑物價(jià)值 =重置成本 * 成新率房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（1）估測(cè)土地價(jià)值土地總價(jià)值 =1800*1000=180 萬(wàn)元（2）估測(cè)建筑物的價(jià)值 估測(cè)建筑物安裝成本（采用單位工程 造價(jià)比較法）A、B、 C3 個(gè)參照物的成本

5、情況參照物項(xiàng)目參照物 A參照物 B參照物 C單位造價(jià)（元 / 平方米）180017501700建筑面積（平方米）300002800027000層數(shù)877建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架竣工時(shí)間2012.42012.22012.4用途培訓(xùn)中心圖書(shū)館辦公樓經(jīng)分析比較，得知：參照物 A 外部裝修好于 評(píng)估對(duì)象，因此單位工程造價(jià)比評(píng)估對(duì)象高 3%； 參照物 B 門(mén)窗的材質(zhì)較評(píng)估對(duì)象差， 因此單位工 程造價(jià)較評(píng)估對(duì)象低 2%；參照物 C 與評(píng)估對(duì)象 的情況基本相同，無(wú)需調(diào)整。參照物 A 調(diào)整后的單位造價(jià)為： 1800 100103=1747.57（元/ 平方米）參照物 B 調(diào)整后的單位造價(jià)為： 1750 10098

6、=（元/ 平方米）評(píng)估對(duì)象的單位工程造價(jià)為： （ 1800+1750+1700） 3=1785.71 （元/ 平方米）評(píng)估對(duì)象建筑安裝成本為： 1785.71 32000=57142857（元） =5714.2857（萬(wàn)元） 估測(cè)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建 筑安裝成本的 2%收取，其他前期工程費(fèi)按建筑 安裝成本 1.5%計(jì)。則總的前期費(fèi)用 =5714.2857 2%1.5% =200（萬(wàn)元） 計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)。 根據(jù)政府有關(guān)規(guī) 定及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定， 文化、教育基礎(chǔ)設(shè)施配套工 程費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 220（元/ 平方米）則基礎(chǔ)設(shè)施 及配套工程費(fèi)為 704 萬(wàn)元。計(jì)算管理費(fèi)用。 建筑單

7、位管理費(fèi)用按建筑安裝 成本的 2%計(jì)算。則管理費(fèi)用 =5714.2857 2%=114.29（萬(wàn)元） 計(jì)算投資利息。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，其 貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為 300 萬(wàn) 元、400 萬(wàn)元、 500 萬(wàn)元，年利率為 6%，建設(shè) 期內(nèi)利息只計(jì)息不支付 .則各年應(yīng)計(jì)算利息（年初借款本息累計(jì) +本 年借款額 /2）*年利率第一年末： 300/2*6 9 萬(wàn)元 第二年末： （300.9 400/2）*6%=30.54 萬(wàn)元第三年末：（ 300.9 400 30.54 500/2 ）*6 59.37 萬(wàn)元建設(shè)期利息和 930.54 59.37=98.91 萬(wàn)元計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 經(jīng)分析

8、調(diào)查， 房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā) 該類(lèi)房地產(chǎn)的平均投資利潤(rùn)率為 15% 。則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（ 5714.2857+200+704+114.29+98.91 ） 15%=1041.87 （萬(wàn)元）計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)。經(jīng)分析，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建 設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為開(kāi)發(fā)后房 價(jià)的 9% 。則銷(xiāo)售稅費(fèi) =（5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041 .87）（ 19% ） 9%=778.68 （萬(wàn)元） 計(jì)算建筑物的重置成本。 建筑物的重置成本為 前幾項(xiàng)之和。則重置成本 =5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87 +778.68=8652.04

9、（萬(wàn)元） 估測(cè)建筑物成新率。建筑名稱(chēng)圖書(shū)館結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架建造年份2007 年層數(shù)7層建筑面積32000 平方米分部序號(hào)項(xiàng)目評(píng)分結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)24完好, 無(wú)任何下沉 ,有足夠承載力承重構(gòu)件24墻體、樓板良好，梁、板、柱無(wú)裂縫非承重墻14平直完好，無(wú)裂縫屋面19完好平整，無(wú)滲漏樓地面14整體面層平整牢固，無(wú)裂縫（ + + + +） G71.25裝修 部分門(mén)窗24開(kāi)關(guān)靈活、完整無(wú)損外裝飾19完整、牢固、無(wú)裂縫、空鼓內(nèi)裝飾19完整、無(wú)破損頂棚18完整、無(wú)破損細(xì)木裝修13完整牢固、油漆完好（ + +） S11.16設(shè)備部分水衛(wèi)38上下水通暢、器具齊全、無(wú)銹蝕電氣照明23線路裝置完好、牢固、絕緣暖氣33設(shè)備管道完好、使用正常( +) B12.22總計(jì) ( + + )94.63成新率94.63%評(píng)定人：周升評(píng)定日期： 2012 年 11 月 4說(shuō)明： G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù)，本次評(píng)估分別取 0.75 、 0.12 、0.13. 則建筑物評(píng)估價(jià)值 =重置成本成新率 =8652.0494.63% =8187.42（萬(wàn)元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)估值房地產(chǎn)評(píng)估值 =土地使用權(quán)評(píng)估值 +建筑物