住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū)范本

1、 江景名苑商住小區(qū)物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)書(shū)目 錄第一部分 投標(biāo)人的服務(wù)承諾第二部分 湘鄉(xiāng)市大順物業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)資質(zhì)證明材料第一節(jié) 公司簡(jiǎn)介第二節(jié) 主要業(yè)績(jī)第三節(jié) 資質(zhì)材料第三部分 江景名苑物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃第二節(jié) 采取的管理方式第三節(jié) 工作計(jì)劃第四節(jié) 物資裝備計(jì)劃第五節(jié) 人員配備第四部分 江景名苑物業(yè)管理各項(xiàng)承諾及完成指標(biāo)采取的措施第一節(jié) 房屋及公共部位維修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、修、養(yǎng)護(hù)和管理第二節(jié) 治安消防管理第三節(jié) 環(huán)境清潔衛(wèi)生.第四節(jié) 交通車(chē)輛管理第五節(jié) 住宅區(qū)檔案資料管理第六節(jié) 服務(wù)質(zhì)量效果第七節(jié) 裝修管理第九節(jié) 無(wú)償便民服務(wù)與代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及收

2、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第九節(jié) 社區(qū)文化與環(huán)境文化第十節(jié) 物業(yè)維修基金的建立和使用第五部分 測(cè)算報(bào)價(jià) 第一部分 投標(biāo)人的服務(wù)承諾投標(biāo)函致：湘鄉(xiāng)華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司根據(jù)已收到的江景名苑物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)文件的要求，我方同意按照招標(biāo)文件要求，向招標(biāo)方辦公室交納人民幣（大寫(xiě)）五仟元得投標(biāo)保證金，如果我方撤回投標(biāo)文件或中標(biāo)后拒絕簽訂合同，我方將放棄要求招標(biāo)代理方辦公室退還該投標(biāo)保證金的權(quán)利。遵照湖南省住宅物業(yè)管理服務(wù)條例、湖南省普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，我司經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件后，經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，小區(qū)按國(guó)家級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)提供服務(wù)，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按人民幣1.25元/m2.月（不

3、含公共能源分?jǐn)傎M(fèi)）價(jià)格收取，其中架空層按人民幣0.5元/m2.月價(jià)格收取。辦公用戶及商業(yè)部分將按照省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按人民幣2.0元/m2月（不含公共能源分?jǐn)傎M(fèi)）價(jià)格收取。其中二次用水采取7層以上住戶分戶多少均攤收取, 二次用電采取每戶分?jǐn)偸杖》绞?。按招?biāo)文件的要求實(shí)行綜合一體化物業(yè)管理。 如果中標(biāo)，我方要求委托方將物業(yè)管理費(fèi)用按月平均給付。服務(wù)方面，我們將嚴(yán)格按投標(biāo)文件或簽訂的合同執(zhí)行，在正式合同簽字前，投標(biāo)文件將成為約束我們雙方的合同。我司保證：自接管江景名苑物業(yè)管理項(xiàng)目起隨時(shí)隨地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造精品工程，一年之 年 月 日 第二部分 湘鄉(xiāng)大順物業(yè)有

4、限公司簡(jiǎn)介及相關(guān)資質(zhì)證明材料 第一節(jié) 大順物業(yè)管理有限公司情況介紹大順物業(yè)管理有限公司，公司管理面積已達(dá)十七萬(wàn)平方米，公司業(yè)務(wù)主要分布在湘鄉(xiāng)市人民醫(yī)院，蓉瑾小區(qū)一期。二期。接管物業(yè)類(lèi)型包括辦公樓、普通住宅、醫(yī)院住院大樓等。管理項(xiàng)目主要有：小區(qū)物業(yè)整體服務(wù)，目前在職員工170余人，其中管理人員大專(zhuān)以上學(xué)歷高達(dá)70%。物業(yè)管理的最終目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，是其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。這也是我們大順人在工作中為之奮斗的目標(biāo)，為了更好、更快的實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，本公司自創(chuàng)建以來(lái)，就以“發(fā)展精品戰(zhàn)略

5、，創(chuàng)建名牌企業(yè)”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持企業(yè)做到“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量”。并在工作中形成了以下幾點(diǎn)特色：1、以人為本、重視培訓(xùn)人才對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素，為人才的成長(zhǎng)和發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境是我們堅(jiān)持的一貫方針，在我司內(nèi)部，已形成了“能者上，庸者下”，獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的良好的用人體制。對(duì)此，我們對(duì)外積極尋找引進(jìn)人才，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)、培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才。每年、每月、每周我們都要制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，從總經(jīng)理到保潔員，每個(gè)人都要參加相應(yīng)內(nèi)容的培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工一專(zhuān)多能，每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。2、科學(xué)管理，規(guī)范服務(wù)向管理要效益是本公司做好物業(yè)管理工作的基本出發(fā)點(diǎn)，

6、也是公司生 存和發(fā)展的客觀要求。為此，我們嚴(yán)格按照“管理專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)規(guī)范化、經(jīng)營(yíng)企業(yè)化”的思想建立起一整套科學(xué)規(guī)范的管理體制。使大家的一言一行都有文可依、有據(jù)可查，用科學(xué)的管理體系來(lái)規(guī)范我們平時(shí)的服務(wù)工作，使本公司的企業(yè)管理水平及企業(yè)整體素質(zhì)都達(dá)到了較高的層次。在管理工作中，我們充分利用電腦管理等先進(jìn)的管理方式，各部門(mén)的工作情況、業(yè)主的有關(guān)資料通過(guò)電腦聯(lián)網(wǎng)查尋，一目了然。有效地提高了工作效率和質(zhì)量。3、業(yè)主第一、服務(wù)到家“業(yè)主永遠(yuǎn)是我們的上帝”，這是常常掛在我們大順人嘴邊的一句話，業(yè)主的需要，就是我們的目標(biāo)，隨時(shí)為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是我們的服務(wù)態(tài)度。在抓員工素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求員工面對(duì)業(yè)主

7、永遠(yuǎn)要保持微笑姿態(tài)，對(duì)業(yè)主提出的要求，不允許說(shuō)“不”字。在抓企業(yè)人員管理上，我們將對(duì)員工著裝、接聽(tīng)電話用語(yǔ)、行走站立姿勢(shì)、與業(yè)主講話語(yǔ)氣語(yǔ)調(diào)等方面都有明確的行為規(guī)范要求，在提高對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計(jì)，想方設(shè)法，一切從業(yè)主的利益著想，努力強(qiáng)化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識(shí)，做到 “業(yè)主想到的要做好、業(yè)主沒(méi)想到的也要做好”。公司通過(guò)一系列的培訓(xùn)和教育，既提高了員工的素質(zhì)，也向社會(huì)大眾展示 “大順人”的精神風(fēng)貌。我們?cè)竿ㄟ^(guò)自己的努力，通過(guò)自己對(duì)業(yè)主的全心服務(wù)，取得政府、社會(huì)、業(yè)主的認(rèn)同。 第二節(jié) 大順物業(yè)管理有限公司業(yè)績(jī)介紹 承接的部分項(xiàng)目概況湘鄉(xiāng)市人民醫(yī)院住院大樓物業(yè)管理 湘鄉(xiāng)市蓉瑾家園物業(yè)整體服務(wù)

8、管理第三節(jié) 質(zhì) 材 料 資 第三部分 江景名苑商住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃大順物業(yè)管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀，完全有能力有信心承擔(dān)起江景名苑的物業(yè)管理工作，一旦我司受委托管理這個(gè)項(xiàng)目，我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，把江景名苑建設(shè)成為湘鄉(xiāng)市首座公寓式的物業(yè)管理的典范。我們的管理總目標(biāo)是：自接管江景名苑之日起，按五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，兩年 1 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施1.1 建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體

9、系。1.2 培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍人才對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上，我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)的人才要具有較高的專(zhuān)業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們公司每年都要針對(duì)不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識(shí)，為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，都要做到一專(zhuān)多能，每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提， 我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。1.3 加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件在江景名苑物業(yè)管理工作中，除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外，還需投入一筆資金加強(qiáng)和完善物業(yè)管理

10、的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施，如要實(shí)行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。1.4 營(yíng)造富有特色的社區(qū)文化具體實(shí)施辦公、住宅區(qū)人性化的專(zhuān)業(yè)物管崇尚人性，是我們管理工作的精髓。在江景名苑，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，關(guān)注業(yè)主的生活質(zhì)量，關(guān)注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人們對(duì)工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、認(rèn)可和支持。也使公司的經(jīng)營(yíng)管理理念得到管理員工的普遍認(rèn)同，在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié)，要體現(xiàn)出對(duì)人的珍愛(ài)和關(guān)懷。1

11、.6 管理深度和廣度的做法社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于江景名苑這樣一個(gè)白領(lǐng)精英薈萃的廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒(méi)有止境的。我們認(rèn)為：隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專(zhuān)業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。我們提出以下兩項(xiàng)措施：2.1 在江景名苑建立相應(yīng)的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。從滿足居民生活需要 做起，利用各種條件逐漸開(kāi)辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。2.2 管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、租賃代理、房屋裝修代理

12、、信息咨詢、家政服務(wù)、接送小孩、代購(gòu)各種票務(wù)、介紹住家保姆等等。3 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)3.1 超前性是大順物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成：3.1.1 實(shí)施住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)工程。住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃之后更富時(shí)代特色的新概念，它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成住宅管理的要素之一，同時(shí)，具有對(duì)住宅形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。3.1.2 全面體現(xiàn)對(duì)殘疾人的關(guān)心。我們將在整個(gè)住宅區(qū)充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用，使管理人員及時(shí)掌握江景名苑各個(gè)區(qū)域的治安狀況，出入人流狀況，車(chē)輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等，使各種緊急情況能得到及時(shí)處理。

13、3.2 創(chuàng)造性是大順物業(yè)管理的生命源泉科技在進(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。只有不斷地創(chuàng)新，吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。如：實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)，我們計(jì)劃在接管江景名苑物業(yè)管理工作后，在其 周?chē)鷧^(qū)域?qū)嵤┥鐓^(qū)全方位服務(wù)我們?cè)诮庸芙懊泛螅瑢⒀杆偻瞥觥皽剀凹覉@計(jì)劃”，充分利用江景名苑及周邊地區(qū)的各類(lèi)設(shè)施和場(chǎng)所，為廣大業(yè)戶提供全面周到的24小時(shí)溫馨服務(wù)。如：3.3.1 定期舉辦棋牌賽、書(shū)畫(huà)展、各種派對(duì)等，豐富住主的業(yè)余生活，增進(jìn)業(yè)主間的情感溝通。3.3.2 設(shè)立業(yè)主接待日和業(yè)主接待電話，向業(yè)主提

14、供24小時(shí)全天候的護(hù)衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。我們的口號(hào)是：“靠山靠水靠江景，享福享樂(lè)享生活”。使每一位入住江景名苑的業(yè)主都能享受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。4 創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想江景名苑，是一個(gè)高檔住宅區(qū)，在物業(yè)管理工作中，我們應(yīng)以高的文化品味取勝，通過(guò)住宅區(qū)軟、硬件的配套服務(wù)，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。4.1 硬件建設(shè)可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為江景名苑高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。4.1.1 公布空氣質(zhì)量周報(bào)?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)

15、量的重要內(nèi)容。我們擬在江景名苑內(nèi)業(yè)主基本上都入住以后，實(shí)行空氣質(zhì)量周報(bào)公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)直接為業(yè)主服務(wù)，同時(shí)又可以提高住主的環(huán)保意識(shí)。江 景名苑應(yīng)為凈化湘鄉(xiāng)環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。4.1.2 建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使江景名苑環(huán)境進(jìn)一步活躍起來(lái)，更具文化品味，我們將與省園林局合作，對(duì)小區(qū)對(duì)垃圾的分類(lèi)處理。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，環(huán)保問(wèn)題越來(lái)越突出，我們計(jì)劃在接管江景名苑后逐步實(shí)行垃圾的分類(lèi)投放和處理，并在住戶手冊(cè)和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類(lèi)收集方法。設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類(lèi)箱。可回收垃圾以報(bào)紙、書(shū)刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類(lèi)廢電池、電鍍制品、殺蟲(chóng)劑罐等。對(duì)

16、垃圾的分類(lèi)處理，我們將通過(guò)各種宣傳手段，增強(qiáng)業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。4.1.4 嚴(yán)格車(chē)輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)臵完善的各類(lèi)交通標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)車(chē)輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時(shí)處理突發(fā)事件。4.1.5 運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上采用圍墻、防盜裝臵等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，逐步過(guò)渡到技防為主，運(yùn)用智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。4.2 軟件建設(shè)

17、創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū)，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，管理公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng)，這個(gè)過(guò)程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。主要有以下將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。4.2.2 組織落實(shí)，措施得力。成立以管理處為主、有業(yè)主代表參加的環(huán)保委員會(huì)，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和實(shí)施江景名苑環(huán)保工程。4.2.3 引入住宅形象設(shè)計(jì)與建設(shè)功能，對(duì)江景名苑進(jìn)行形象塑造。4.2.4 建立“管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念，對(duì)不利于環(huán)保的行為及時(shí)予以制止。4.2.5 營(yíng)造

18、“保護(hù)社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點(diǎn)放在提高環(huán)保意識(shí)，增加環(huán)保知識(shí)方面，通過(guò)環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動(dòng)等，引導(dǎo)住主關(guān)心社區(qū)環(huán)境。4.2.6 鼓勵(lì)節(jié)約水電，組織居民開(kāi)展有利于身心健康的文體活動(dòng)。4.2.7 嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，控制裝修材料的使用，加強(qiáng)工程監(jiān)管。4.2.8 要逐步實(shí)行垃圾的分類(lèi)投放、處理。5 體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式5.1 江景名苑社區(qū)文化活動(dòng)的總體構(gòu)想社區(qū)文化三項(xiàng)主題：營(yíng)造全新的工作理念；熱愛(ài)地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)文明使者。 社區(qū)文化三項(xiàng)特征：人性化的管理理念；超前性的文化視角；寧?kù)o、祥和的文化氣氛。社區(qū)文化的總體目標(biāo)：使江景

19、名苑成為住宅文化的典范。江景名苑將在我們的管理下大力開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)。江景的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化，精神文化等四個(gè)方面全方位展開(kāi)，通過(guò)循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)互助互愛(ài)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。在江景名苑文化建設(shè)上，我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、教與樂(lè)、雅與俗的結(jié)合。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚江景的無(wú)形資產(chǎn)，創(chuàng)造名牌。5.2 江景名苑環(huán)境文化的構(gòu)想針對(duì)江景名苑的園林式布局和環(huán)保要求，我們除了對(duì)住宅大順物業(yè)對(duì)江景名苑項(xiàng)目的管理模式 第二節(jié) 擬采取的管理方式面對(duì)江

20、景名苑這樣一個(gè)高品味、高水平、高素質(zhì)居住人群的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達(dá)到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們?cè)谏钊胝{(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定了我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類(lèi)服務(wù)，運(yùn)用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實(shí)現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。我們的管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。一、 組織系統(tǒng) 管理架構(gòu) 1 組織機(jī)構(gòu)1.1 我們將在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)下實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，充分利用資源，編

21、制力求精干，其人員力求一專(zhuān)多能。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由管理處經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在各組職責(zé)范圍物業(yè)管理組負(fù)責(zé)小區(qū)安全、消防、交通、保潔、綠化、便民服務(wù)與社區(qū)文化活動(dòng)等工作；工程設(shè)備組負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；綜合組負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)工作和文件資料的管理及電腦打字等工作。二、 運(yùn)作程序系統(tǒng)1 整體運(yùn)作流程1.1 我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。1.2 在管理處的整體運(yùn)作過(guò)程中將始終運(yùn)用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從方案的擬定到各項(xiàng)工作任務(wù)的完成都實(shí)現(xiàn)智能化管理。1.3 在整體動(dòng)作過(guò)程中，始終堅(jiān)持全過(guò)程管

22、理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。三、 信息反饋系統(tǒng)1 信息也是資源，江景名苑管理處的信息來(lái)源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu) 和信息反饋渠道。2 江景名苑管理處在平時(shí)運(yùn)作時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)相應(yīng)開(kāi)始運(yùn)作，此時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對(duì)指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出的各項(xiàng)指令可以作出較為實(shí)際的評(píng)估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，糾正錯(cuò)誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。3 在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施以預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進(jìn)行。

23、四、 激勵(lì)系統(tǒng)1 激勵(lì)是管理處思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為主，以處分為輔的原則，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類(lèi)型上，我們堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。4 工資福利機(jī)制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動(dòng)部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績(jī)和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。5 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對(duì)工作能做到一專(zhuān)多能，精益求精。在用人提拔 上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實(shí)學(xué)的人才，做到能者上，平者讓?zhuān)拐呦拢瑥亩雅囵B(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起，使之

24、形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。6 文化活動(dòng)機(jī)制是溝通管理處序號(hào) 項(xiàng)目 接管驗(yàn)收1. 參與建設(shè)單位報(bào)驗(yàn)的工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收活動(dòng)。2. 與建設(shè)單位辦理物業(yè)管理接管驗(yàn)收工作。3. 辦理水、電、氣等能耗與施工單位的簽認(rèn)交接簽收。 4. 設(shè)備設(shè)施資料的交接造冊(cè)。5. 建立完善的業(yè)主資料。 第四節(jié) 物資裝備計(jì)劃為確保江景名苑的物業(yè)管理工作有序進(jìn)行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實(shí)用”的原則，配備物質(zhì)裝備，同時(shí)管理處依托大順物業(yè)雄厚的資金實(shí)力、人才實(shí)力，做到資源共享，更好地為業(yè)主服務(wù)。擬定物資裝備計(jì)劃如下：一、 管理用房管理用房按建設(shè)方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機(jī)構(gòu)用房，具體安排方案另定。二、 員工宿舍在管理用

25、房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積，保證24小時(shí)職守在江景名苑管理處的員工都能安排在集體宿舍中住宿，具體方案另定。三、 器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃：在物質(zhì)裝備的配備上完全按照“必需、實(shí)用、節(jié)約”的原則，同時(shí)為了保障江景名苑物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行，我公司將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢(shì)全力支持江景名苑管理處工作，做到物質(zhì)共享、資源共享。第五節(jié) 人員的配備隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化，江景名苑物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以大順公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重

26、學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層學(xué)歷 上要求達(dá)到大專(zhuān)以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)大專(zhuān)以上包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才。人才來(lái)源上我們以人員配備說(shuō)明江景名苑是集住宅和商業(yè)用房于一體的綜合項(xiàng)目，為便于集中管理，只設(shè)一個(gè)管理處，人員配臵共35人。 配臵表如下： 第四部分 江景名苑物業(yè)管理各項(xiàng)承諾及完成指標(biāo)采取的措施 依照全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)湖南省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法，以及江景名苑物業(yè)管理招投標(biāo)要求中物業(yè)管理的招標(biāo)要求，公司鄭重承諾：自接管江景名苑之日起，按五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，兩年指標(biāo)名稱 國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)1 房屋完好率 98

27、%2 房屋零修、急修及時(shí)率 98%3 維修工程質(zhì)量合格率 100%維修工程質(zhì)量回訪率 100%4 地下停車(chē)場(chǎng)完好率 95%5 清潔保潔率 99%6 小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率 1以下自行車(chē)、摩托車(chē)、汽車(chē)被盜率 1以下7 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95%8 火災(zāi)發(fā)生率 1以下 9 違章發(fā)生與處理率100% 發(fā)生率0.510 業(yè)主有效投訴率 2以下 ;業(yè)主投訴處理率 95%; 投訴回訪率 95%11 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率 95%12 綠化完好率 95%13 化糞池、雨水井、污水井完好率 98%14 管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率 80% 第一節(jié) 房屋及公共部位的維修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和

28、管理設(shè)備管理和維護(hù)及房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是江景名苑物業(yè)管理的重要內(nèi)容，大順物業(yè)在物業(yè)管理實(shí)踐中，十分注意這項(xiàng)工作，積累了較為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，既保障了廣大業(yè)主的利益，也樹(shù)立了良好的企業(yè)信譽(yù)。在江景名苑的機(jī)電設(shè)備及房屋修繕管理工作中，我們確立了“管養(yǎng)合一”的方針，制定了合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的規(guī)章制度，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)。實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意，社會(huì)滿意。在前述江景名苑各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾中，我們已對(duì)房屋及設(shè)備、設(shè)施的管理指標(biāo)實(shí)施措施進(jìn)行了闡述，此處對(duì)房屋及設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃作進(jìn)一步的闡述。1 公共設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃我們結(jié)合江景名苑各種公用設(shè)施的使用年限，制訂了公用設(shè)施日常

29、維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案。根據(jù)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法規(guī)定，公用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、水管、落水管、電梯、加壓水泵、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、區(qū)內(nèi)道路、 路燈、溝渠、池、井、地下停車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。每個(gè)方案，每一項(xiàng)確立治安重點(diǎn)加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控 人流控制對(duì)來(lái)訪人員須進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)（對(duì)辦公式公寓要注重管理方式），對(duì)外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，并交 管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍、活動(dòng)時(shí)間進(jìn)行一定限制，嚴(yán)禁互相亂竄。經(jīng)常與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?lián)合查暫住證、身份證的證件，把可疑分子清出小區(qū)。對(duì)可疑陌生人

30、采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證工作。物流控制對(duì)裝修材料流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。尤其是裝修物品的搬出須提出申報(bào)，護(hù)衛(wèi)員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤(pán)查；所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。車(chē)流控制園區(qū)治安防范“三崗”結(jié)合。全面防范實(shí)施“三崗結(jié)合，即巡邏崗、門(mén)衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安防點(diǎn)、線、面的配合與行動(dòng)”。2.3 盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。我司在中標(biāo)后，將和建設(shè)方協(xié)商，盡快完善監(jiān)控設(shè)施，使智能化安防系統(tǒng)全面啟動(dòng)，正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。3 常規(guī)治安管理根據(jù)湖南省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法及我司管理指標(biāo)的承諾，

31、治安管理須達(dá)到五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，為此，我們擬采用封閉式管理。具體措施為：3.1 根據(jù)招標(biāo)要求，我司在小區(qū)出入口實(shí)施24小時(shí)值班，安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查，重要部位實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。3.2 重要設(shè)施采取加鎖防范措施，上屋面樓梯間的大門(mén)上鎖，防止投 毒及水源二次污染事件的發(fā)生。3.3 對(duì)地下室、通道、應(yīng)急樓梯等部位設(shè)臵明顯標(biāo)識(shí)，以利于人員的進(jìn)出。3.4 護(hù)衛(wèi)值班人員要禁止小商小販進(jìn)院，杜絕樓對(duì)外來(lái)探訪人員，建立詢問(wèn)制度，登記時(shí)一定要做到禮貌用語(yǔ)、文明用語(yǔ)、溫情服務(wù)。3.6 流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，分別在上下班高峰期與平時(shí)正常期采取不同的治安防范措施，確保地下停車(chē)場(chǎng)等重要部位的安全。3.7 制定護(hù)衛(wèi)服務(wù)應(yīng)

32、急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。根據(jù)物業(yè)、業(yè)主的實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預(yù)案，是物業(yè)管理護(hù)衛(wèi)服務(wù)的一項(xiàng)重要工作。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會(huì)影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況。我司已制定了詳盡的小區(qū)突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案以及刑事突發(fā)事件反映預(yù)案，在預(yù)案中要求管理處全體員工增強(qiáng)對(duì)火警、火災(zāi)、刑事的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，以確保小區(qū)因管理原因造成被盜賠償承諾：凡同時(shí)滿足下列兩種情況的小區(qū)被盜案件發(fā)生，管理處將承擔(dān)責(zé)任并給予賠償。a) 經(jīng)公安機(jī)關(guān)鑒定屬于外來(lái)犯罪分子以非法手段進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行盜竊 或搶劫的；b) 經(jīng)我司

33、和有關(guān)職能部門(mén)鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理因素造成小區(qū)被盜或搶劫。4.2 其他賠償：凡經(jīng)我司和上級(jí)主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理這自身原因造成業(yè)主損失的，如道路、交通設(shè)施、各類(lèi)標(biāo)牌、各類(lèi)裝臵等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識(shí)不清等原因造成業(yè)主損失等，我們將視情給予賠償。 第三節(jié) 環(huán)境清潔衛(wèi)生我們將進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，同時(shí)培養(yǎng)居民良好的環(huán)境意識(shí)和衛(wèi)生習(xí)慣，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅、整潔、文明、靜謐的住宅環(huán)境，讓廣大業(yè)主能住的安心、放心、稱心和舒心。1 保潔建立清掃保潔制度，小區(qū)垃圾收集袋裝化：業(yè)主生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用標(biāo)準(zhǔn)的垃圾袋進(jìn)行袋裝清

34、運(yùn)（管理處可以成本提供，必須以業(yè)戶自愿為前提）。 1.2 垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾貯藏間的再次分類(lèi)收集，從中分檢出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。1.3 垃圾處理無(wú)害化：再次分檢后出現(xiàn)的有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門(mén)集中處理，無(wú)害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)出小區(qū)。在入住期水箱、水池按規(guī)定每年委托湘鄉(xiāng)市自來(lái)水公司進(jìn)行清洗消毒一次，清洗人員必須兩證齊全（衛(wèi)生許可證、健康證）、持證上崗，水質(zhì)必須經(jīng)過(guò)湘潭市衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)檢定，使供水符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)對(duì)貯水池、樓頂水箱采取加鎖等防范措施。防止有人蓄意破壞及二次污染，消滅一切隱患。2.2 和當(dāng)?shù)亟值赖某枪芸疲纭八暮Α钡穆毮懿块T(mén)），定期殺滅蚊、蠅、鼠，做到

35、無(wú)滋生源。2.3 制訂業(yè)主公約（精神文明建設(shè)公約），規(guī)定區(qū)區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問(wèn)題，我們控制區(qū)內(nèi)噪音污染源的具體措施主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：a) 進(jìn)入小區(qū)車(chē)輛一律禁鳴喇叭，并限速行使。b) 控制小商小販進(jìn)入小區(qū)高聲喊叫。 c) 在入住期裝修階段，要求施工隊(duì)在規(guī)定時(shí)間園區(qū)嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車(chē)停放小區(qū)，所有業(yè)戶車(chē)輛均須駛?cè)氲叵峦＼?chē)庫(kù)或指定地點(diǎn)。3 小區(qū)設(shè)立門(mén)衛(wèi)24小時(shí)值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛，實(shí)行嚴(yán)格出入登記手續(xù)。4 巡邏護(hù)衛(wèi)要經(jīng)常巡視車(chē)輛進(jìn)入情況，指揮行使、停放、維護(hù)秩序，督促車(chē)輛辦完事后及時(shí)離開(kāi)。5 進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛員，要服從車(chē)管員的指揮，按指定地點(diǎn)停

36、 放，自覺(jué)維護(hù)車(chē)輛秩序，停車(chē)程序按停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定執(zhí)行。6 摩托車(chē)、自行車(chē)一律停放指定地點(diǎn)，其他地方不得亂停亂放。 第五節(jié) 住宅區(qū)檔案資料管理1 檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1.1 資料的收集1.1.1 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，實(shí)施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲惫芾?，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。1.1.2 資料的收集堅(jiān)持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的資料分類(lèi)整理1.3 資料歸檔管理歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類(lèi)保存。根據(jù)實(shí)際需要，江景名苑的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的

37、保存，如錄像帶、膠卷、照片等。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。檔案的出、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出，入室時(shí)須由專(zhuān)人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。1.4 檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的檢索軟件，逐步建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。1.4.1 外部網(wǎng)：與廣大業(yè)主、主管部門(mén)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，隨時(shí)可

38、以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。1.4.2 竣工驗(yàn)收資料名 稱 資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 a：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文b：建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證c：拆遷安臵資料工 程 技 術(shù) 資 料 a 竣工圖總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b 地質(zhì)勘察報(bào)告； c 工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告；d 工程預(yù)算e 圖紙會(huì)審記錄f 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； g 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；h 沉降觀察記錄；i 竣工驗(yàn)收證明書(shū)；k 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；l 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書(shū)；m 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；n 供水、供暖的試

39、壓報(bào)告；o 園林綠化的圖紙和清樣；p 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單，操作手冊(cè)等；q 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件 2.2 管理檔案資料（含業(yè)戶檔案、裝修管理檔案巡視記錄） 名 稱 資料 b：事務(wù)交接記錄表 c：業(yè)主搬出（入）物品登記表 d：日常事務(wù)巡視記錄 e：業(yè)主回訪登記表合格分承包方資料 a：維修申請(qǐng)表（附圖紙）b：維修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū) c：臨時(shí)施工人員登記表 d：施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照2.3 投訴與回訪及其他管理服務(wù)名 稱 資料 b：維修服務(wù)派工單c：維修回訪記錄表 d：公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料 a：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄b：查崗記錄、閉

40、路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶c：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄d：車(chē)輛管理記錄、車(chē)輛詳細(xì)資料、車(chē)位使用協(xié)議設(shè)備管理資料 a：公用 設(shè)施保養(yǎng)維修記錄b：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄c：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d：設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料 a：活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄 b：文化活動(dòng)圖片及錄像記錄c：傳媒報(bào)導(dǎo)員工管理資料 a：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表 b：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄c：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 d：?jiǎn)T工培訓(xùn)考核記錄e：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄 f：?jiǎn)T工住房及 b：業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 c：業(yè)戶投訴及處理記錄表行政文件資料 a：管理處主管值班及督察記錄b：政府部門(mén)文件c：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)

41、文件d：管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件e：管理處榮譽(yù)一覽表f：管理處接待來(lái)訪參觀記錄表業(yè)主委員會(huì)資料 a：籌備成立文件 b：成立后運(yùn)行文件 第六節(jié) 服務(wù)質(zhì)量效果1 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責(zé)，各工種崗位職責(zé)上墻公布，代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格上墻公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。這也是我司實(shí)施形象戰(zhàn)略的重要組成部分，全面提高企業(yè)的美譽(yù)度。 2 公共服務(wù)費(fèi)收支情況每半年以書(shū)面形式公布財(cái)務(wù)收支帳目，接受業(yè)主委員會(huì)和使用人的監(jiān)督，同時(shí)將本年度收支決算報(bào)告，下半年度收支預(yù)算報(bào)告及重大的費(fèi)用支出項(xiàng)目提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)討論通過(guò)。3 維修基金由業(yè)主委員會(huì)管理，專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)行收支兩條線，我司需要使用維修基金

42、時(shí)，報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)用，同時(shí)使用情況及賬目要定期向業(yè)戶匯報(bào)。4 認(rèn)真接待群眾投訴，建立群眾投訴檔案記錄，我司承諾的有效投訴辦結(jié)率為95%。5 按我司貫標(biāo)要求，定期對(duì)住戶進(jìn)行走回訪，同時(shí)了解業(yè)主對(duì)服務(wù)的滿意率，建立信息反饋渠道，項(xiàng)目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，保證反饋渠道的通暢。我司承諾業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95%以上?！皹I(yè)主永遠(yuǎn)是我們的上帝”這是我們大順人的宗旨，業(yè)主的需要就是我們工作的目標(biāo)，為各位業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，是我們應(yīng)盡的義務(wù)。在提高對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計(jì)，想方設(shè)法，一切為業(yè)主的利益著想，努力強(qiáng)化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識(shí)，做到“你想到的我為你做好，你沒(méi)想到的

43、我為你做到”，向社會(huì)展示“大順人”的精神風(fēng)貌。我們的服務(wù)效果就是要讓江景名苑的業(yè)主住的“安心、放心、舒心、稱心”。 第七節(jié) 裝修管理為維護(hù)江景名苑外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以小區(qū)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、外觀為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，對(duì)業(yè)主裝修實(shí)施嚴(yán)格的管理。依據(jù)我們多年來(lái)所獲得裝修管理的經(jīng) 驗(yàn)與教訓(xùn)，將在江景名苑的裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由主任親自抓裝修管理，著重抓裝修宣傳培訓(xùn)裝修審批裝修跟蹤違章裝修即時(shí)處理裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)的工作，力爭(zhēng)服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線。為正面引導(dǎo)業(yè)主裝修，我們將為業(yè)主提供裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。擬采取違章裝修控制措施：a) 業(yè)主辦理入

44、住手續(xù)；b) 對(duì)業(yè)主、裝修施工隊(duì)伍進(jìn)行裝修須知培訓(xùn)；c) 申報(bào)裝修，嚴(yán)格方案審核、簽訂裝修押金、辦理入場(chǎng)手續(xù)；d) 裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防；e) 發(fā)現(xiàn)違章，立即發(fā)出通知，上門(mén)工作，曉之以理、動(dòng)之以情，說(shuō)服業(yè)戶整改，說(shuō)服無(wú)效，配合有關(guān)部門(mén)，以經(jīng)濟(jì)、法律手段解決。為加大裝修宣傳培訓(xùn)的力度，我們將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性。為做好業(yè)主的裝修培訓(xùn)工作，我們將提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放裝修管理規(guī)定，明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施。1 裝修審批，嚴(yán)格把關(guān)針對(duì)裝修管理上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外觀保護(hù)的特殊要求，我們對(duì)業(yè)主

45、申報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，并加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)格把關(guān)。裝修審批重點(diǎn)如下：1.1 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、管線，電梯、供水、供電、供氣管線。1.2 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、空調(diào)安裝、曬 衣架、遮陽(yáng)蓬安裝及管線走向。1.3 裝修材料符合防火規(guī)定。2 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修、施工，指定專(zhuān)職責(zé)任人，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管。每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案及裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。3 處理違章裝修的四個(gè)手段3.1 情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化

46、業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接受整改的要求。3.2 經(jīng)濟(jì)手段在業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)，詳細(xì)告知裝修注意事項(xiàng)和影響安全的禁止行為，如出現(xiàn)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，針對(duì)違章情況，采取返還原狀和經(jīng)濟(jì)賠償?shù)冉?jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)主的違章裝修。3.4 法律手段業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的裝修協(xié)議書(shū)和裝修責(zé)任書(shū)，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)，對(duì)住宅裝修進(jìn)行法制管理。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，我們將通過(guò)法律途徑予以解決。 第八節(jié) 無(wú)償便民服務(wù)與代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是物業(yè)管理單位服務(wù)社區(qū)

47、提高業(yè)主 生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要的保障。大順物業(yè)經(jīng)過(guò)貫標(biāo)工作的實(shí)踐，形成了一整套便民服務(wù)工作體系。在江景名苑，我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)，地理位臵及周邊的配套設(shè)施情況，對(duì)業(yè)主調(diào)研的結(jié)果，并結(jié)合我們多年來(lái)開(kāi)展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮江景名苑業(yè)主生活的每一細(xì)節(jié)，通過(guò)提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高江景名苑業(yè)主的生活質(zhì)量。圍繞業(yè)主的切身需求，我們將秉持“以業(yè)主為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，在江景名苑開(kāi)展便民服務(wù)項(xiàng)目中充分體現(xiàn)出這一點(diǎn)。日常便民服務(wù)項(xiàng)目無(wú)償服務(wù)項(xiàng)：無(wú) 償 服 務(wù) 項(xiàng) 目類(lèi)別 編號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容家政服務(wù)1 代請(qǐng)搬家公司2 代請(qǐng)居家守護(hù)3 代請(qǐng)專(zhuān)業(yè)清潔公司4 介紹保姆5 代請(qǐng)家教6 代租

48、汽車(chē)7 義務(wù)醫(yī)藥上門(mén)（藥費(fèi)自理）商務(wù)服務(wù)8 代購(gòu)車(chē)船票9 代辦旅游手續(xù)10 代寄、代領(lǐng)郵件 11 代訂報(bào)刊、雜志12 臨時(shí)代為保管小件物品13 代訂牛奶14 電話留言服務(wù)15 代訂酒店客房16 代辦銀行開(kāi)戶禮儀服務(wù)17 代辦喜事慶典18 代請(qǐng)攝影、攝像19 區(qū) 28 提供居室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)29 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)老年服務(wù) 30 建立老年活動(dòng)組織31 組織老人交誼活動(dòng) 有償服務(wù)項(xiàng)：日常維修裝飾服務(wù)家政服務(wù)健康服務(wù)商務(wù)服務(wù) 第九節(jié) 社區(qū)文化與環(huán)境文化及和諧社會(huì)觀隨著物質(zhì)文明的提高，人們?cè)絹?lái)越注重生活質(zhì)量，注重精神文明，注重人生價(jià)值，針對(duì)入住人群的特點(diǎn)，“以人為本”、“延年益壽”已成為廣大

49、業(yè)主們的普遍追求。大順物業(yè)管理所推行的是一種富有人情味的住宅文化，一種富有人文情調(diào)的生活方式，從社區(qū)意識(shí)的角度上說(shuō)，最終要轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的歸宿感，這種歸屬感很大程度上源自管理處與居民感情上聯(lián)系的投入。管理處盡心竭力，肝膽相照，極富人情味的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，將使廣大業(yè)在們感到最大便利和無(wú)限溫馨。1 社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施方案1.1 訂立業(yè)主精神文明公約，創(chuàng)造文明的生活風(fēng)氣江景名苑精神文明公約：愛(ài)黨愛(ài)國(guó) 熱愛(ài)公寓 遵守秩序 舉止文明講究衛(wèi)生 保持清潔 愛(ài)惜公物 保護(hù)環(huán)境上孝父母 下愛(ài)子女 夫妻和諧 相敬如賓求同存異 胸懷開(kāi)闊 與人為善 和睦鄰里 熱心公益 關(guān)心他人 見(jiàn)義勇為 維護(hù)安定愛(ài)黨愛(ài)國(guó) 熱愛(ài)公寓 遵守秩序

50、 舉止文明熱愛(ài)祖國(guó)，擁護(hù)共產(chǎn)黨，熱愛(ài)自己的家園，熱愛(ài)江景名苑，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，舉止端莊，守時(shí)正點(diǎn)，待人和氣。講究衛(wèi)生 保持清潔 愛(ài)惜公物 保護(hù)環(huán)境不亂張貼、亂涂、亂建，不亂吐、亂倒，不在小區(qū) 下愛(ài)子女 夫妻和諧 相敬如賓孝敬雙方父母，尊重長(zhǎng)輩，撫育子女，不溺愛(ài)、不打罵，鼓勵(lì)子女全面發(fā)展，夫妻平等，彼此尊重，重事業(yè)，重家庭；計(jì)劃生育。求同存異 胸懷開(kāi)闊 與人為善 和睦鄰里胸襟開(kāi)闊，平等相待，和諧相處，正確對(duì)待不同生活習(xí)俗，求大同、存小異，互相尊重、互相溝通、互相幫助，多為他人著想，關(guān)心小區(qū)建設(shè)，愛(ài)護(hù)小區(qū)，積極參加社區(qū)活動(dòng)。熱心公益 關(guān)心他人 見(jiàn)義勇為 維護(hù)安定熱愛(ài)集體，積極參與社區(qū)公益活動(dòng)，擁

51、軍愛(ài)民，濟(jì)困扶貧，主持公道，伸張正義，不打架斗毆、不吸毒、不賭博、不搞色情活動(dòng)，見(jiàn)危相救，遇難相幫，挺身而出，制止犯罪。1.2 引導(dǎo)扶植各種無(wú)序自發(fā)的有益活動(dòng)對(duì)各種無(wú)序自發(fā)的活動(dòng)積極引導(dǎo)、扶植，同時(shí)也舉行一些以前沒(méi)有的活動(dòng)。因此，我們將成立小區(qū)文化活動(dòng)小組，進(jìn)行組織管理，使得居民能在小區(qū)公共空地上唱歌、跳舞、打拳、練功、做晨練，各得其所。我們將 根據(jù)小區(qū)居住業(yè)戶的特點(diǎn)，定期或不定期地邀請(qǐng)有關(guān)教師舉辦各類(lèi)講座，還要與業(yè)戶一起辦板報(bào)和宣傳欄，宣傳互助互幫、互敬互愛(ài)、見(jiàn)義勇為、熱心公益等中華好風(fēng)尚，做到小區(qū)江景名苑環(huán)境文化建設(shè)實(shí)施方案2.1 加強(qiáng)綠化和管理，進(jìn)一步改善業(yè)主的生活環(huán)境我們接手管理以后，

52、會(huì)大力改善綠化環(huán)境，進(jìn)行花草、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)，使之達(dá)到綠草如茵。我們將與玄武湖合作，對(duì)所有植物進(jìn)行分類(lèi)標(biāo)識(shí)介紹，增加居民的植物知識(shí)。今后我們還將逐步增加綠化造型，做到顏色搭配合理，綠化造型錯(cuò)落有致。同時(shí)加強(qiáng)管理，使綠化設(shè)施保持完好，并大力宣傳文明意識(shí)，使住戶珍惜愛(ài)護(hù)優(yōu)美的環(huán)境。2.2 實(shí)施小區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，如小區(qū)內(nèi)設(shè)臵公共信息顯示屏，顯示天氣預(yù)報(bào)、大氣質(zhì)量、聲音分貝和重要通知等，整合小區(qū)環(huán)境形象，我們將擬定視覺(jué)手冊(cè)、環(huán)境手冊(cè)，制訂全面的環(huán)境管理方案。 第十節(jié) 物業(yè)維修基金的建立和使用根據(jù)規(guī)定：“物業(yè)維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修，期滿后的大修、更新、改造?！彼越懊肪S修基金專(zhuān)項(xiàng)

53、用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機(jī)電設(shè)備、屋面、外墻等共用部位、共用設(shè)施的大修、更新和改造。我司將嚴(yán)格按照政策規(guī)定，報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)批準(zhǔn)后精打細(xì)算地使用維修基金，同時(shí)使用情況及賬目要定期向業(yè)主匯報(bào)。大順物業(yè)在近幾年的物業(yè)管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命，堅(jiān)持七十年如一日的房屋、設(shè)備養(yǎng)護(hù)視為重要戰(zhàn)略，在建設(shè)方的積極配合下，不斷摸索，進(jìn)行了較為有效的嘗試，探索出成功的經(jīng)驗(yàn)，在所管理物 業(yè)范圍已廣泛加以運(yùn)用，既保障了廣大業(yè)主利益，又促進(jìn)了建設(shè)方項(xiàng)目投資的良性循環(huán)。我們將按照政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合江景名苑的實(shí)際情況，靈活運(yùn)用所取得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在做好江景名苑物業(yè)管理工作的同時(shí)，更注重房屋維修的

54、最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。. 第五部分：費(fèi)用測(cè)算 辦公費(fèi)用 保潔費(fèi)用 保綠費(fèi)用 員工服裝費(fèi)用 電梯年檢維修費(fèi)用 公共電費(fèi)（含公共活動(dòng)區(qū)）費(fèi)用總體資金預(yù)算費(fèi)用 芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅艿荿蕿膈蒅蚇薈袇羋薃蚈羀蒃葿蚇肂芆蒞蚆芄聿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螞袈膅莈螞羈莁蚆螁肅膄薂螀膅荿蒈蝿裊膂蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螆衿蒆薅螆羈艿蒁螅肄蒄莇襖膆芇蚆袃袆肀薂袂肈芅薈袁膀膈蒄袁袀莃莀袀羂膆蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆罿膃蚅羅膁莈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅艿荿蕿膈蒅蚇薈袇羋薃蚈羀蒃葿蚇肂芆蒞蚆芄聿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螞袈膅莈螞羈莁蚆螁肅膄薂螀膅荿蒈蝿裊膂蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螆衿蒆薅螆羈艿蒁螅肄蒄莇襖膆芇蚆袃袆肀薂袂肈芅薈袁膀膈蒄袁袀莃莀袀羂膆蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆罿膃蚅羅膁莈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅艿荿蕿膈蒅蚇薈袇羋薃蚈羀蒃葿蚇肂芆蒞蚆芄聿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螞袈膅莈螞羈莁蚆螁肅膄薂螀膅荿蒈蝿裊膂蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螆衿蒆薅螆羈艿蒁螅肄蒄莇襖膆芇蚆袃袆肀薂袂肈芅薈袁膀膈蒄袁袀莃莀袀羂膆蚈衿肅莂薄羈膇膅蒀羇袇莀莆羆罿膃蚅羅膁莈蟻羅芃芁薇羄羃蕆蒃薀肅艿荿蕿膈蒅蚇薈袇羋薃蚈羀蒃葿蚇肂芆蒞蚆芄聿螄蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃腿莃蒂螞袈膅莈螞羈莁蚆螁肅膄薂螀膅荿蒈蝿裊膂蒄螈肇蒈莀螇腿芀蠆螆衿蒆薅螆羈艿蒁螅肄蒄莇襖膆芇蚆袃袆肀薂袂肈芅薈袁膀膈蒄袁袀莃莀袀羂膆蚈衿肅莂薄羈膇