商業(yè)策劃書樣本

1、商業(yè)策劃書樣本為大家提供范文商業(yè)策劃書樣本，更多內(nèi)容歡迎訪問廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有大小店面房120 個(gè)，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商 街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營 熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3% , 有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退 租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利 影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱 一期的商街氣氛，大力

2、提 升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動 二期的店 鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃一、背景分析一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街 北段僅一步之遙。這樣具有 鉆石級 市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難 熱？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找 準(zhǔn) 病灶 對癥下藥。據(jù)考察和分析，一期商業(yè)步行街主要存在 先天 與后天兩方面原因。（一）、商街設(shè)計(jì)先天不足1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼 街、路交匯處，西鄰 五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾 眼球、最宜舉辦大型活動的

3、 商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì) 廣場的 旱式噴泉、簡易花壇，而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值，如今 的廣場狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大 型活動的功能。廣場熱不起來， 商街自然冷落。2、假山 成了絆腳石。步行街南入口處的 假山景觀，既無觀賞價(jià)值，又橫亙在道路中央，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的絆腳石。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有 考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、 內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。街通往內(nèi)街的三個(gè)通道， 從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主 干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。 這

4、不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土 地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒有任何店鋪的 幽巷，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道 里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè) 計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長，阻擋店門，不少顧客入店 購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。（二）、商街策劃后天失調(diào)1、廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的 今天，商街必須有自己的 靈魂，即戰(zhàn)略定位和

5、商業(yè)主題。 廣場商 業(yè)街最早定位是 街（狠好），后來又定位于（狠好，只是推廣狠費(fèi)力）， 如今準(zhǔn)備冠以 廣場步行街（老土，沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰）。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上 我是誰、我為 誰服務(wù) 的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。2、廣場是一處狠好的 市民廣場，但要吸引廣大市民聚集到 這里，還需要有濃郁的 廣場文化，例如象 路、廣場、步行街那 樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售 報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于 上述設(shè)施沒有配套， 廣場的 磁場效應(yīng) 不佳，所以商街難 熱。3、打造商街，服務(wù)缺位。開發(fā)商開發(fā)一

6、片商鋪銷售出去，再 由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的 老皇歷。事實(shí)上，經(jīng) 營廣場商業(yè)街， 物業(yè)管理代替不了 商業(yè)管理，商業(yè)街由冷到熱 需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來 操盤 運(yùn)作，此所謂 泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作 廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶 婚姻自主，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也 沒有搞啟動和培育市場的形象 炒作，這就無法形成火爆的商業(yè)氛 圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動 商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶 的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)

7、成較大影響。二、商街定位廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商 業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：1、街名：廣場時(shí)尚麗人街2、概念：廣場 街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的3、廣告語：廣場/時(shí)尚麗人街與相約，與同行4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、 手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè) 街。三、招商策劃廣場時(shí)尚麗人街的招商，屬于 突破困局的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面

8、入手：（一）、發(fā)布招商公告我們計(jì)劃于4月中旬在晚報(bào)、電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹 廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸 引商戶預(yù)約登記承租店鋪。（二）、舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的 飯店舉行，出席的商戶為 及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及國貿(mào)市場有意入駐 廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：1、廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望;2、街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況， 包括售價(jià)、租金、 物管的優(yōu)惠政策。（三）、整合店鋪資源一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理

9、招商和 出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱返租報(bào)價(jià)）?舉辦 招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪 可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、 洽談租金。為了使 一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空 關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。 如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度， 寧可閑置也不愿出租，我們 應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司 為繁榮商街正

10、在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商 戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解 除合同后再將該店鋪納入招商范圍。（四）、有關(guān)租金政策一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于 高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們 在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè) 主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程，不能無視市場承受能力開天價(jià)。 向業(yè)主說清道理狠重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù) 購房貸款利息，店鋪價(jià)值也狠難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的 雙方利益，設(shè)

11、計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。 當(dāng)前，一 期店鋪比較合適的租金是：1、內(nèi)街店鋪：租金600700元/m2/年（經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪 平均售價(jià)8500元，平均面積110m2 ,購房投資額約94萬元，購房 貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬元。如該類店鋪以600700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.67.7萬元，剔除利息后的收益2.23.3萬元。這樣的租金對商戶來說, 在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年（經(jīng)測算，外街店鋪平 均售價(jià)12500元，平均面積200 m2，購房投資約250萬元，購房 貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬元。如

12、該類店鋪以800900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為1618萬元，剔除利息后的收益4.256.25萬元。這樣的租金對商戶來 說，目前情況下尚易于接受。）（五）、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將放水養(yǎng) 魚，從盡快繁榮市場的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱 廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé)），供其做商品 或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場時(shí)尚秀活動；第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠 收??；第四

13、，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部 門，給予廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免四、商業(yè)氛圍營造(1) 、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見 廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)(2) 、設(shè)計(jì)制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見 步行街雕塑照片)，以 增添 廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。(3) 、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、 歐式休閑椅、 公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花 盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服 務(wù)功能。(4) 、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動，借力炒 熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住 五一前后活動頻繁，聯(lián) 系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場(5) 、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦風(fēng)韻優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升 廣場的時(shí)尚品位。(6) 、5月份起，爭取舉辦幾次之夏廣