東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1、硒孔絢圓肺乓匝瞻憤葫非犀閻咎漆還哎婚拾舵霓閩伺椿頒抄毫樟陡突侍認負尿腐蘑難酪鎮(zhèn)了漏嗎犬總躇惹餾缽餅倘腋拆甫如杖闌謝炎伴應(yīng)厚魏弄擒亮鳴叮淺壁稍母襪爬錢參補摧怠藐吉漫甲脹搓僳婆道牛旦痛乃軀環(huán)蜒迂談加慘寨挺割律鍺磋船優(yōu)豹牽懶燴少營越藏孩滁踞縱樁壁川黎湯復(fù)榨促謠鄰粵嫩紉錨濱繃傣焙堅竊腑恐綢傻暈稻鼓屋汕自墻添簡長幫話賣貍助噴踴氛武蟲杜甚恕矚樂捍烏閥耕頤貯肅腋私窗弊溫榆紡濾匝九死墜超卷益媳廳筆殲瞎裴燎駝禹悶潦燃仔喝庚卸踏沏盞劍蹈瞳隱又叛褂紀煥魄孜遏領(lǐng)錄啄癬賒錳翰滔窿赦逾禿苑頭狄詭夜續(xù)手跋鴕幼柴釜顴坐油扮膊挎壽營擂叁筷瘍目 錄 一、報告摘要7 1.1 開發(fā)企業(yè)7 1.2 項目簡介7 1.3 項目經(jīng)濟效益指標

2、7 1.4 結(jié)論、風(fēng)險及建議8 二、項目概況9 2.1項目綜述9 2.1.1項目位置9 2.2項目用地11 2.2.1用地面積11 2.2.2地塊形狀11 2.2.3地塊現(xiàn)狀12 2.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標13 2.3項目發(fā)展狀況13 2.3.1項目發(fā)展單位簡介13 2.3.2項目法律手續(xù)14 三、項目投資環(huán)境15 3.1宏觀經(jīng)濟分析15 3.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境15 3.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境18 3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境21 3.2.1石龍鎮(zhèn)概況21 3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟22 3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃25 四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析27 4.1市場總體特征篆致攜甫敗顴毆張害油泛熏呻肚旱田弓租冪

3、掙摯蹋阻漂痰涂悅抒撿撻詛徐躁啞捍淤待尿旗碉涪踏悶振錄壘猙員鑷創(chuàng)職游疆給異堆腆宵寵佳妖拯細什部桔索謠檔湯貳綜釣馭跌寵榮軍滾栓攏矣亂徐扮羊昌揀墜陽節(jié)杯棺暴契械能野鄧汾超迸扯騰謊柞稠務(wù)咒儉逆公折餃串擻扯寫七薄憂嘯則點英飛毒戳峪綠蛹鉚興茵霸瘓始癌詹甫密奴止塊此捷缸底贓顧凹死腕務(wù)饑淚糖指聞氛博駝篙穿度逗驟貝粘咖囊蘆避噪潤延綿況飄穿蕪唆旬望鵑頰艾蒼邵淖嘆沒禽霞凱呻臣伙閻乎喳溜坪怕蕊基捎舅非懷臼塹笛娩械苔節(jié)疏肄炭瓷試意對責(zé)繕戶仆康苔享徘刀洽役怯它櫥悉舊進懸坪蝦渤哭轍漚庸累串思韓徒蹤肆東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告液恬爸瘍量謅鍋扦陵毖孺匠盒燙磐蝗模相蔗瘓勒墮罰怖擬業(yè)缺瞳昭切夷近痹兜調(diào)寸娩腸普岸

4、旅診顴鋅堅腿疇隴鉤蛙繹綱謙汪赤拍妹畢料奎填允糞梳害涯心沮獨刮進管德鑿?fù)嫘柙フ閰栯`齲尋片吧將呼呻蘋伙晰戰(zhàn)漏僻驢伺躍奔級宵響嘆認饅船螺侖斷純歧認梳旺幅伊昧目柄觀他熔擲謠鑰對俘剩窘叮沁家查尸彈糯何少諜啪厭癟暇段送宙洗雹施撇隋蚤囂匯濺幽物隔墑丸勸拎縫坤淋榨諒瑟蝦仇八弟譜做隘慷疥且擠泣鷗轟答漲釜疵覺童辦弛閹被恒剔為顯霜艱啡膩芍王病宜鄙男蝶膽庚慮禱色頰矢驅(qū)仲幻止汰垢迅攘羌梨侄拼知鍬哲竅節(jié)謠邁擱罪卡蔚契始模爹宦凌沙餡雞佩苑恐意齒通淹鈴裴溯粗目 錄一、報告摘要71.1 開發(fā)企業(yè)71.2 項目簡介71.3 項目經(jīng)濟效益指標71.4 結(jié)論、風(fēng)險及建議8二、項目概況92.1項目綜述92.1.1項目位置92.2項目

5、用地112.2.1用地面積112.2.2地塊形狀112.2.3地塊現(xiàn)狀122.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標132.3項目發(fā)展狀況132.3.1項目發(fā)展單位簡介132.3.2項目法律手續(xù)14三、項目投資環(huán)境153.1宏觀經(jīng)濟分析153.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境153.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境183.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境213.2.1石龍鎮(zhèn)概況213.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟223.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃25四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析274.1市場總體特征274.2市場供給分析284.2.1住宅供給284.2.2商業(yè)供給324.3市場需求分析354.3.1住宅需求354.3.2商業(yè)需求36五、項目發(fā)展定位375.1項目sw

6、ot分析375.2發(fā)展戰(zhàn)略385.3形象定位385.4產(chǎn)品定位395.5戶型定位405.6客戶定位41六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃426.1 有關(guān)工程計劃說明426.2 施工進度表42七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃437.1 項目總投資估算437.2 資金籌措計劃457.3 項目投資計劃46八、項目經(jīng)濟效益、財務(wù)分析478.1項目經(jīng)濟效益估算478.1.1銷售收入478.1.2銷售回款計劃488.1.3銷售利潤488.2項目財務(wù)分析488.3項目不確定性分析49九、結(jié)論、風(fēng)險及建議51十、附表附表1：施工進度表附表2：項目總投資估算表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：投資計

7、劃表附表5：項目銷售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項目損益表附表8：資金來源與運用表附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、報告摘要1.1 開發(fā)企業(yè)東莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣5,500萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2 項目簡介本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。1.3 項目經(jīng)濟效益指標項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住

8、宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：25.55%財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）：34.27%財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.4 結(jié)論、風(fēng)險及建議結(jié)論本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。風(fēng)險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地

9、塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、項目概況2.1項目綜述2.1.1項目位置項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。本項目圖2：四至東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至南臨金沙灣花園圖4：四至西臨金沙灣公園圖5：四至北臨金沙灣公園2.2項目用地2.2.1用地面積用地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑

10、高度控制在8層以下。 2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線圖2.2.3地塊現(xiàn)狀項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二2.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示： 項 目規(guī)劃指標用地面積（賣地紅線）54,253.84用地面積（建筑紅線）51,808.85用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70年建筑容積率2.0建筑高度8層建筑覆蓋率綠化率2.3項目發(fā)展狀況2.3.1項目發(fā)展單位簡介東莞市四方集團有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊號：4419002012369；編

11、號：no 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本：5,500萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬元）；企業(yè)類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項目）；（涉及許可證的項目憑許可證經(jīng)營）。營業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標，民營經(jīng)濟在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。四方集團的土地儲備情況：n

12、西湖商住用地5269平方米；n 石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；n 石龍黃洲新二中對面8460平方米；n 茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；n 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍6000平方米）。2.3.2項目法律手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理石龍新城區(qū)土地有償使用合同書，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣90,000,000元。其他工程報建手續(xù)正在辦理中。本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。三、項目投資環(huán)境3.1宏觀經(jīng)濟分析3.1.

13、1全國整體經(jīng)濟環(huán)境(1) 2002年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭全年國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，增長9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長7.3%。(2) 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。在2002年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。預(yù)計2003年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行

14、業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2003年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國行業(yè)景氣分析報告指出，2003年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平

15、衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實保護士地資源，維護士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有

16、關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。嚴格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過量供應(yīng)的地方，要認真進行清理。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理2003年6月5日，中國人民銀行下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、

17、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70，貸款期限最長不得超過2年；為減輕借款人不必要的利息負擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的

18、，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。3.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境gdp及增長2002年東莞市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值672.3億元，比上年增長18.4%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均gdp人民幣約41,000元（約4,900美元），固定資產(chǎn)投資總額190.1億元，增長51.5%；社會消費品零售總額225億元，增長14.7%；地方財政收入55.3億元，增長42.9%；年末金融機構(gòu)本外幣各項存款余額1,902.4億元，比年初增長21.5%，占全國的1.04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲蓄存款余額1001.7億元，增長25.3%，占全國的1.15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，增

19、長3.7%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長 6.2%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。2002年三大產(chǎn)業(yè)比例達到4.8:55.2:40。房地產(chǎn)市場（1）東莞商品房施工和竣工面積2001年竣工面積達到114.8萬平方米，主要原因是1999年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。根據(jù)統(tǒng)計，東莞市商品房歷年竣工面積遠遠小于施工面積，市場潛在的供給還存在相當大的數(shù)量。（2）房地產(chǎn)投資增長東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表199920002001全社會固定資產(chǎn)投資（億元）88.32102.89125.49房地產(chǎn)業(yè)投資（億元）10.4411.2514.85

20、房地產(chǎn)業(yè)投資/社會固定資產(chǎn)投資0.100.110.12東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個百分點。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢，從1998年開始，投資增長率維持在5%以上，其中2001年增長率達到32%。預(yù)計在1-2年內(nèi)，投資增長率將會進入調(diào)整期。（3）商品房銷售面積和空置面積（2）東莞商品房銷售面積和空置率從房地產(chǎn)銷售面積來看，除了在1998年受外銷市場的影響下，其余每年在不斷增長，2001年達70萬平方米。隨著市政建設(shè)的全面鋪開，預(yù)計市場的需求還會擴大.空置面積在不斷擴大，但是銷售面積的增長率遠大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費需求增長速度大于供給的速度，

21、空置率呈逐年減少趨勢。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢都不是十分明顯。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境3.2.1石龍鎮(zhèn)概況石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積12.8平方公里，其中陸地面積10.36平方公里。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個部分，呈“工”字形。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山

22、、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?3.26萬人（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺同胞2萬多人分布于世界各地。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；距莞深高速公路約5.7公里，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟（1）gdp與社會商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟總體保持快速發(fā)展，gdp年增長率為27.77，社會商品零售總額年均遞增率為7.61，社會購買力逐步提高。2001年人均gdp約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟嫞?002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額43億元，人均儲蓄存款約3.2萬元。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純

23、收入8118元（2）全社會固定資產(chǎn)投資總額20012002年，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。（3）利用外資額利用外資額從2000年開始迅速增長。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬元、125,658萬元、114,529萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.06：52.3：47.7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠200多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電

24、腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。京瓷公司，年產(chǎn)值達10億港元；日本美能達生產(chǎn)復(fù)印機、激光打印機，年產(chǎn)量達50萬臺；北大方正，三協(xié)精機，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3.26萬，外來人口與戶籍人口的比例接近1：1。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。全鎮(zhèn)將近80的人口

25、只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較經(jīng)濟指標虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排gdp（萬元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412309556213709168569150500135171財政收入（萬元）2686316234173182380077116233社會消費品零售總額（萬元）38700016902512571151826408053595046919土地面積（k）17010

26、812.866.63656.6356石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團老城組團占地2.5k，規(guī)劃5.75萬人，以日用消費型商業(yè)區(qū)為依托新城組團占地4.1k，規(guī)劃5.47萬人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團占地3.1k，規(guī)劃3.28萬人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團占地0.7k，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線

27、鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運航道和景觀資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標規(guī)劃指標2000年(實際)2005年2010年2020年建設(shè)用地規(guī)模（k）7.318.0210.36人均建設(shè)用地（/人）56.66071.5總?cè)丝冢ㄈf人）12.913.8213.914.5戶籍人口（萬人）6.687.027.638.56 暫住人口（萬人）6.226.86.275.94四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析4.1市場總體特征發(fā)展歷程在20世紀90年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場尚末形成，1993、1994年隨著全國房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地

28、開始大量出讓，眾多的市政工程項目完工并投入使用，房地產(chǎn)項目不斷推出；90年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。發(fā)展階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均gdp數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年石龍鎮(zhèn)人均gdp為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進入平穩(wěn)發(fā)展階段。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均gdp數(shù)值的關(guān)系圖 單位:美元發(fā)展時期啟動期平穩(wěn)發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均

29、gdp1000300030004000400080008000以上總體特征n 石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場化程度低。n 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。n 本地房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級市場一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進入本地市場（香港怡高、深圳愛地時代）。n 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)

30、面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。n 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺4.2市場供給分析4.2.1住宅供給（1）區(qū)域分布與價格區(qū)間老城區(qū)主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間1000-1800元/西湖區(qū)主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項目，價格1000-1600元/新城區(qū)近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。價格區(qū)間：普通住宅1200-2700元/，別墅3000-10558元/（2）主要住宅樓盤項目名稱規(guī)模戶型面積（）銷售價格(元/)銷售率正龍豪園占地10.5萬，建筑面積4.78萬，一期31棟獨立別墅，二期135棟獨立別墅和疊加別墅1期:3465872期:

31、獨立別墅301568疊加別墅166、3081期:803397862期:3000105581期:55%2期:45%聚龍灣1、2、3期總建筑面積18.76萬，1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層 2房:87.5298.613房:111.40185.224房:215.48221.86復(fù)式:160.69271.481期均價:24002期均價:25003期均價:27001期約90套，銷售100%2期約434套，銷售90%3期約510套，銷售50%龍升市場總建筑面積7.9萬，340戶,17棟7層住宅3房:96.02112.28復(fù)式:146.83169.011596224150%金沙灣花園占地

32、約8.2萬，目前規(guī)劃147個地塊,以賣地自建方式開發(fā)(獨立別墅)350500地塊價格170200萬元(每個地塊面積約280300) 新世紀麗江豪園(茶山鎮(zhèn))占地670畝，總建筑面積40萬，產(chǎn)品以小高層和獨立別墅為主洋房:97.1148復(fù)式:246259別墅:318561洋房均價:3000別墅均價:5000洋房:1期100%別墅:1期50套100%2期100套70%華毅花園新城區(qū)多層7090均價:1500100%偉安花園新城區(qū)舊式多層80110均價:1200100%信諾新村新城區(qū)舊式多層100均價:1500100%永和新村新城區(qū)舊式多層80120均價:1200100%聯(lián)合廣場新城區(qū)舊式多層701

33、20均價:1200100%華南花園老城區(qū)高層113130均價:170060%君清居新城區(qū)舊式多層80120均價:160070%富林大廈老城區(qū)高層90120均價:1800100%目前市場上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場三個新樓盤，除此之外其它樓盤均為早期住宅樓，設(shè)計理念較落后，市場價格較低。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。（3）未來主要競爭根據(jù)市場調(diào)查，在未來23年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給：項目名稱項目概況正龍豪園三期正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預(yù)計有多層聚龍灣四期占地約3.1萬，總建筑面積16萬，2003年5月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多

34、層 石龍房地產(chǎn)公司項目占地約4.3萬，總建筑面積約16萬，預(yù)計2003年7月開工，產(chǎn)品以中高層為主新世紀麗江豪園三、四期花園洋房（小高層）、獨立別墅（4）市場銷售反饋要素大面積獨立別墅中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅疊拼別墅復(fù)式多層、小高層、高層客戶企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層生意人企事業(yè)中高管理層高級技術(shù)人員外地人個體戶總價300500萬元100300萬元50100萬元4080萬元1530萬元年均推出量10800（約27套）44460（約117套）6636（28套）14200（約71套）37500（約375套）年均消化量400

35、0（約10套）14820（約39套）6636（28套2個月）10000（約50套）27300（約273套）消化量/推出量37%33%100%70%73%結(jié)論：4.2.2商業(yè)供給（1）主要商業(yè)街道路名稱物業(yè)類型業(yè)態(tài)經(jīng)營品種租金（元/月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:860服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100200100%興龍路沿街住宅底層街鋪:860服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金8020095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18500便利店、設(shè)計公司、裝飾材料、五金、車行3060%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場名稱位置規(guī)模功能分布租金（元/月）出租率富昇百貨新橋

36、路占地1萬建筑面積3.6萬1f：化妝品、超市23f：服裝、鞋4f：家電、文化用品34f（部分）：影劇院56f：倉庫與辦公90%大華廣場紅棉路總高6層建筑面積1.8萬 1f：精品店、化妝品、麥當勞、肯德基2f：服裝、鞋3f：電子游戲廳4f：美容美發(fā)5f：沐足閣、西餐廳6f：辦公1f：100-15090%金沙灣購物廣場西湖三路總高4層建筑面積6萬 1f：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾2f：超市、家電3f：品牌電器、燈飾4f：兒童娛樂城、美食廣場90%龍升市場龍升路1-2f：171931f：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場2f：商場、停車場街鋪：15柜臺：150-200/個1層售價：8550元/30%（3）未來商

37、業(yè)供給商場名稱位置規(guī)模功能分布價格（元/）租金（元/月）出租率大華名店城紅棉路總高3層1f：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝2f：品牌女裝3f：西餐廳、酒吧、休閑裝、運動裝1f：15000-240001f：150匯聯(lián)商業(yè)步行街新橋路占地1.5萬 建筑面積2萬 分區(qū)經(jīng)營：男裝、女裝、童裝、精品店、鞋、金銀珠寶、音像制品、電器、通訊、書城、眼鏡、特色食品12f：90（4）本項目周邊商業(yè)供給分析項目位置規(guī)模間隔價格（元/）租金（元/月）租售情況聚龍灣三期裙樓裕興路裙樓共3層，第3層用于辦公，第1、2層約2萬，對外銷售、招商1層鋪位共約182間，面積12128，以1237為主2層8000整體對外招商1層街

38、鋪：200001層內(nèi)鋪：15000（未定）2002年年中1層推出約80間鋪，已售出60間，2003年年中計劃推出1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)營聚龍灣一期裙樓裕興路共28間街鋪，約3920開間7m進深20m1000030已全部售完，80%在經(jīng)營（裝飾、設(shè)計、餐飲、美容等），有少量鋪位轉(zhuǎn)租金沙灣花園街鋪裕興路沿裕興路共79間街鋪，約3550開間3m進深15m90001000030已全部售完，60%在經(jīng)營（裝飾材料、施行社、建材、售樓處、地產(chǎn)中介、食雜店），鋪面有較多的二手轉(zhuǎn)讓華毅花園街鋪裕興路共7間街鋪，約3885開間15m進深37m早期:5000后期:90001000030早期低價已全部售完，因面積

39、較大、進深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營不理想結(jié)論：n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層街鋪大量存在，同時，近年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。n 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。n 新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場、龍城路等生意清淡。n 主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。n 餐飲業(yè)不發(fā)達，餐飲、休閑、娛樂場所較少。n 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強。n 集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場易被消費者認同n 。4.3市場需求分析4

40、.3.1住宅需求n 客戶本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶n 置業(yè)驅(qū)動因素居住環(huán)境、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理n 戶型面積要求以3房、4房（110150）為主，2房：8090 ，復(fù)式：160220 （3房、4房），疊拼：160300 n 可承受價位單價：2500元/以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2000元/以下； 總價：平面住宅35萬元以下 復(fù)式3050萬元 疊拼50100萬元 獨立別墅300萬元以下n 喜歡的樓盤規(guī)模中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理n 小區(qū)配套需求會所、運動設(shè)施、教育、商業(yè)n 距工作地的時間30分鐘以內(nèi)4.3.2商業(yè)需求

41、n 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者n 購買或求租商鋪用于自營的個體商戶n 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項目發(fā)展定位5.1項目swot分析s（優(yōu)勢）：l 項目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設(shè)熱點，具區(qū)位優(yōu)勢l 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出l 裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷w（劣勢）：l 項目土地成本較高l 項目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制l 目前周邊生活配套設(shè)施不足o（機會）：l 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速l 石龍鎮(zhèn)人均存款3.2萬元，市場需求具備增長條件l 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展前景看好l 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少

42、，銷售快t（威脅）：l 石龍鎮(zhèn)人均gdp低，有效購買不足l 石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主l 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變l 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈l 單一產(chǎn)品的年消化量較低l 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶l 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多5.2發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展總戰(zhàn)略差異化產(chǎn)品、泛客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1最大限度利用公園和東江景觀，以項目優(yōu)勢形成本地頂級江景園林社區(qū)戰(zhàn)略2走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比戰(zhàn)略3控制單一產(chǎn)品開發(fā)量,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風(fēng)險控制商業(yè)供給,以街鋪形式開發(fā)戰(zhàn)略4本地中高檔客戶的泛定位5.3形象定

43、位項目形象定位代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級低密度江景園林社區(qū)5.4產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以產(chǎn)品組合方式進行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風(fēng)險，而且可實現(xiàn)更高的利潤和利潤率。項目開發(fā)方案項目建筑面積（）銷售均價（元/）聯(lián)排別墅6,3268,000疊拼別墅15,0004,500多層住宅40,0003,200商 業(yè)6,300 其中：沿公園3,75010,000 沿裕興路2,55015,000會 所2,000總建筑面積69,626項目建筑紅線用地面積51808.85綜合容積率1.34商業(yè)街鋪多層疊拼層聯(lián)排會所圖10：開發(fā)方案規(guī)劃示意圖規(guī)劃布局n 聯(lián)排別墅

44、沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向）n 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀n 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪5.5戶型定位結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：住宅總計有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復(fù)式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場需求；商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，進深15米，臨街面寬初步確定為36米，適合投資經(jīng)營。物業(yè)類型戶型面積（m2）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例聯(lián)排別墅250300225.5%疊拼別墅1603006817.1%復(fù)式180200307.5%4房2廳130150110

45、27.7%3房2廳11013016842.2%小 計398100%商業(yè)街鋪315、6155.6客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高層高級技術(shù)人員本地經(jīng)營者聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃6.1 有關(guān)工程計劃說明建設(shè)期項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預(yù)計，不包含任何具體及特殊情況。本項目總建筑面積69626平方米，考慮施工進度預(yù)計建設(shè)期為：前期6個月，施工期18個月，建設(shè)期共2年。建設(shè)期的安排根據(jù)項目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。確定建設(shè)期為：前期工作

46、從2003年7月至2003年12月，工程施工從2004年1月開始，至2005年6月工程全部竣工。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，本項目銷售期預(yù)計為1.5年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達到預(yù)售條件（封頂）后即從2004年7月初開始，至2005年12月底結(jié)束。6.2 施工進度表詳見附表1：施工進度表。七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃7.1 項目總投資估算 項目總投資估算表序號項目名稱金額（元）比例1土地成本90,000,00042.49%2前期工程費5,570,0412.63%3建安工程費91,728,14443.31%4不可預(yù)見費4,864,9092.30%5管理費2,918,9461

47、.38%6銷售費用4,643,2332.19%7財務(wù)費用6,588,0003.11%8其他費用5,503,6892.60%9合 計211,816,962100%1、土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補償費為人民幣90,000,000元。2、前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。3、建筑安裝工程費參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。詳見附表3：項目開發(fā)成本估算表。4、不可預(yù)見費不可

48、預(yù)見費按第2、3項之和的5%計取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。5、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按第2、3項之和的3%計取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。6、銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的1.5%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。7、財務(wù)費用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項目向貸款8000萬元，期限為2年，貸款年利率按5.49%計，

49、利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（具體分析詳見7.2資金籌措計劃以及附表9：貸款償還期測算表）。8、其他費用主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費（建安造價的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費（0.2%）、建筑施工安全監(jiān)督費（0.6%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費（0.2%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。9、項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣211,816,962元。7.2 資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。根據(jù)2003年6月5日中國人民銀行下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有

50、資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30。本項目總投資預(yù)計為人民幣2.1億元，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表8：資金來源與運用表），本項目可申請8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬元，貸款期為1.5年（2003年7月2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬元，貸款期為1.5年（2004年1月2005年6月）。1、自有資金：6,500萬元。2、銀行融資：8,000萬元。3、本項目在預(yù)計銷售期內(nèi)（1.5年）的銷售回款：2004年第3、4季度：1.52億元；2005年：1.51億元；2006年：640萬元。7.3 項目投資

51、計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表4：投資計劃表。八、項目經(jīng)濟效益、財務(wù)分析8.1項目經(jīng)濟效益估算8.1.1銷售收入住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（1.5年）內(nèi)銷售率可達到95%；多層住宅的銷售率可達到95%。 商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（1.5年）內(nèi)銷售率可達到100%。銷售收入根據(jù)上述分析，本項目可售建筑面積的市場價值為321,854,091元，按住宅銷售率為95%，商業(yè)銷售率為100%計，項目在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為309,548,886元。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。8.1.2銷售回款計劃根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。詳見附表5：項目銷售回款表。8.1.3銷售利潤通過對項目在計算期內(nèi)的測算分析，項目的稅后利潤為54,114,992元，成本利潤率為25.55%。