(2021年整理)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1 頁 共 19 頁 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 編輯整理： 尊敬的讀者朋友們： 這里是精品文檔編輯中心，本文檔內(nèi)容是由我和我的同事精心編輯整理后發(fā)布的，發(fā)布之前我們 對(duì)文中內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)校對(duì)，但是難免會(huì)有疏漏的地方，但是任然希望（房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告）的內(nèi)容 能夠給您的工作和學(xué)習(xí)帶來便利。同時(shí)也真誠的希望收到您的建議和反饋，這將是我們進(jìn)步的源 泉，前進(jìn)的動(dòng)力。 本文可編輯可修改，如果覺得對(duì)您有幫助請(qǐng)收藏以便隨時(shí)查閱，最后祝您生活愉快 業(yè)績進(jìn)步，以 下為房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全部內(nèi)容。 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 2 頁 共 19 頁 武漢市潤土房地產(chǎn)評(píng)估公司武漢市潤土房地產(chǎn)評(píng)估公司 bentonite i

2、n wuhan city real estate appraisal company 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估 報(bào)報(bào) 告告 委托方:宮志博 潤土房估字2012第 33 號(hào) 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：武漢市洪山區(qū)光谷世界城加州陽光小區(qū) b54 幢 2001 室轉(zhuǎn)讓 價(jià)值評(píng)估 估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：武漢市潤土房地產(chǎn)評(píng)估公司 作業(yè)日期作業(yè)日期：2012 年 7 月 2 日至 2012 年 8 月 28 日 目目 錄錄 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 3 頁 共 19 頁 一致委托方函 3 二估價(jià)師聲明 4 三估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6 四估價(jià)結(jié)果報(bào)告 8 五估價(jià)技術(shù)報(bào)告 12 致致 委委 托托 方方 函函 宮志博： 房

3、地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 4 頁 共 19 頁 本公司接受你的委托,我們對(duì)位于武漢市光谷世界城加州陽光小區(qū) b5-4 幢 2001 室房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,估價(jià)目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估 價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2015 年 5 月 27 日。價(jià)值類型:估價(jià) 對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值. 在整個(gè)估價(jià)過程中，本公司估價(jià)師遵守中華人民共和國城市房地產(chǎn) 管理法 、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī) 定，經(jīng)過詳實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的 原則,按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析和測(cè)算,確 定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為：969370 元，大寫玖拾

4、陸萬 玖仟叁佰柒拾圓整(人民幣)：，單價(jià)：9693.7/m2。 上海市天天房地產(chǎn)評(píng)估公司 法定代表人：楊鵬飛 2012 年 7 月 4 日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 5 頁 共 19 頁 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析， 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人 沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見. 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫

5、本估價(jià)報(bào)告。 5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師李振研、藍(lán)金玲、呂夢(mèng)、楊鵬飛、楊燕琪、謝 育華已于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況 進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理 狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建 筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì) 量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋，未 暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。 6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 7、本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提 供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第

6、 6 頁 共 19 頁 8、本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng) 價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其 權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以有權(quán)管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：楊鵬飛 （注冊(cè)號(hào)：333333） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：呂夢(mèng) （注冊(cè)號(hào):666666) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)和限制條件 1本次估價(jià)的假設(shè)前提 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓； 洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定； 市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 7 頁 共 19 頁 變; 交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)

7、交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)； 不考慮特殊買家的附加出價(jià)。 2未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù) (1）本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本 次評(píng)估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題； (2)假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。 3、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理 （1)估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參考， 估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng) 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響,也沒 有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的 特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上

8、述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果 一般變會(huì)發(fā)生變化. （2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)； （3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債 務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場(chǎng)動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響; 4、本報(bào)告使用的限制條件 （1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)值參考,不 作它用； （2）本報(bào)告使用期限為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí) 現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值參考，超過一年，需生新進(jìn)行估 價(jià)； （3）本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和 估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供.報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā) 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 8 頁 共 19 頁 表

9、于任何公開媒體上. 5、其他說明 （1)估價(jià)過程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平 和能力所能評(píng)定估算,估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任. (2）委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因 資料的失真、不完整等原因引起的后果,估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何 責(zé)任. 估估 價(jià)價(jià) 結(jié)結(jié) 果果 報(bào)報(bào) 告告 一估價(jià)委托人：一估價(jià)委托人：宮志博 二估價(jià)機(jī)構(gòu)：二估價(jià)機(jī)構(gòu)：武漢市天天房地產(chǎn)評(píng)估公司 住所：武漢市洪山區(qū)光谷步行街 法定代表人：楊鵬飛 資質(zhì)等級(jí):一級(jí) 證書編號(hào)：建房估證字2011號(hào) 有效期限:2011 號(hào) 5 月 20 日至 2014 號(hào) 5 月 19 日 房地產(chǎn)

10、評(píng)估報(bào)告 第 9 頁 共 19 頁 三估價(jià)對(duì)象三估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為武漢市光谷世界城加州陽光小區(qū) b5-4 幢 2001 室房地產(chǎn)， 房屋建筑面積為 100 平方米，兩室兩廳一衛(wèi),框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡 單裝修，個(gè)人完全產(chǎn)權(quán). 四估價(jià)目的四估價(jià)目的 為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考 五估價(jià)時(shí)點(diǎn)五估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012 年 5 月 27 日 六價(jià)值定義六價(jià)值定義 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，即為公開市場(chǎng)價(jià)值 七估價(jià)依據(jù)七估價(jià)依據(jù) 本次估價(jià)依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布 的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有： 1 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法; 2 中華人民共和國土

11、地管理法 ； 3國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ； 4本公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料； 5本公司估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料; 6委托方提供的國有土地使用證 、 房屋所有權(quán)證復(fù)印件。 八估價(jià)原則八估價(jià)原則 1. 合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法 權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng) 以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù);在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 10 頁 共 19 頁 土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如 土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；

12、在其他方面，如評(píng)估 出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。 2. 最高最佳使用原則 最高最佳利用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法 律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予 估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn),是以能使估價(jià)對(duì)象獲 利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地 產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用 方式,取得最大的收益。 3。 替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相 同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品 或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)

13、過相互影響與比較之后來決 定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房 地產(chǎn),即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使 用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭,使價(jià)格相互牽制而 趨于一致。 4。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一 時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià) 時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí), 必須假定市場(chǎng)停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是 以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。 5。獨(dú)立、客觀、公正原則 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 11 頁 共 1

14、9 頁 獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上,評(píng)估出 對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。 九估價(jià)方法九估價(jià)方法 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(gbt 502911999） ，通行的估價(jià)方 法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等.因估價(jià) 對(duì)象為完整房產(chǎn),慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍， 且類似交易案例較多，宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；。為了讓房地產(chǎn)價(jià)格由 依有據(jù)，表明房地產(chǎn)的價(jià)值是由哪些部分組成的，又采用了成本法進(jìn)行 估價(jià). 市場(chǎng)法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建 筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因 素及其影響

15、程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)， 并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修 正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重 新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 十估價(jià)結(jié)果十估價(jià)結(jié)果 注冊(cè)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序，采用科 學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算， 并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012 年 5 月 27 日的公開市 場(chǎng)價(jià)值為人民幣:969370 元，大寫玖拾陸萬玖仟叁佰柒拾圓（人民幣）整， 單價(jià):9693.7 元/m2. 十一

16、估價(jià)人員十一估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 楊鵬飛 (注冊(cè)號(hào):333333) 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 12 頁 共 19 頁 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 呂 夢(mèng)（注冊(cè)號(hào):666666） 十二估價(jià)作業(yè)日期十二估價(jià)作業(yè)日期 二一二年七月二日至八月二十八日 十三估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期十三估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自二 o 一二年六月四日起至二一三年是六月三日止。 估估 價(jià)價(jià) 技技 術(shù)術(shù) 報(bào)報(bào) 告告 一估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析一估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)對(duì)象為武漢市洪山區(qū)光谷世界城加州陽光小區(qū) b54 幢 2001 室 室房地產(chǎn),房屋建筑面積為 100 平方米。 房屋用途：住宅 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu); （3） 外觀

17、：估價(jià)對(duì)象所處的整體建筑物呈單元式、南北向樓房，外 墻水泥砂漿涂料； （4）房屋樓層: 20 層（共 32 層） （5） 平面布局：現(xiàn)房屋平面布局呈兩室、兩廳、一廚、一衛(wèi)的格局； (6） 配套設(shè)施:給水、排水、供電、有線電視和通訊等配套設(shè)施完備； 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 13 頁 共 19 頁 (7） 裝修情況: 簡單裝修。 二估價(jià)對(duì)象區(qū)位描述與分析二估價(jià)對(duì)象區(qū)位描述與分析 位于洪山區(qū)商業(yè)中心-光谷步行街，加州陽光 1 幢總層數(shù)為三十二 層，估價(jià)對(duì)象位于第二十層。和東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、光谷高新開發(fā)區(qū) 距 離很近；周邊有華中科技大學(xué)、武漢市魯巷中學(xué)、洪山實(shí)驗(yàn)洪山高級(jí) 中學(xué)、長江職業(yè)學(xué)院、魯巷 實(shí)驗(yàn)小學(xué)；

18、附近有 703、536、518、540、581、728 等 30 余條公交線路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)； 地鐵 2 號(hào)線江南起點(diǎn)站；快速連接中環(huán)線，從光谷直達(dá)漢陽漢口，到天 河機(jī)場(chǎng) 50 分鐘左右，交通方便。 三三、估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象權(quán)權(quán)益益描描述述與與分分析析 1、完全產(chǎn)權(quán) 2、 建筑年代:2010 年； 3、容積率為 4.96 四估價(jià)方法適用性分析四估價(jià)方法適用性分析 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后， 估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià) 對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍,且類似交易案例較多，又因?yàn)橐?道房地產(chǎn)價(jià)值是由哪些具體部分價(jià)值組成的。故確

19、定采用市場(chǎng)比較法和 成本法作為本次評(píng)估的方法. 遵循市場(chǎng)比較法可比實(shí)例的的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn) 交易市場(chǎng)資料,在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、 檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例,對(duì)影響價(jià)格的 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 14 頁 共 19 頁 各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析,建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基 礎(chǔ),并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素 修正,求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重 新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 四估價(jià)測(cè)算過程四估價(jià)測(cè)算過程 1選擇

20、可比案例 根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案 例進(jìn)行比較。具體條件見表一： 可可 比比 案案 例例 情情 況況 表（表一）表（表一） 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 項(xiàng)目名稱 加州陽光 b54 幢 2001 室 加州陽光 b4-4 幢 1901 室 洪福家園加州陽光 單價(jià)（元/m2)待估9424802011487 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期2012.52012. 52011。 102011.10 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房 區(qū)域繁華程 度 一般一般一般一般 道路通達(dá)度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道 交通便利度多路公交

21、多路公交多路公交多路公交 公共設(shè)施完 備度 較完備較完備較完備較完備 基礎(chǔ)設(shè)施完 備度 完備完備完備完備 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量優(yōu) 劣度 較好較好較好較好 小區(qū)環(huán)境一般一般一般一般 小區(qū)配套一般一般一般一般 學(xué)區(qū)情況一般一般一般一般 層 次20/3219/325/2811/32 戶 型二室二廳二室二廳二室二廳三室二廳 個(gè) 別 因 素 朝向南北向南北向南北向南北向 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 15 頁 共 19 頁 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 結(jié)構(gòu)形式框架平層框架框架 房屋配套設(shè) 施 完備完備完備完備 建筑年代2010201020072010 裝璜情況簡裝毛坯精裝精裝 2比較因素的選擇 根據(jù)可

22、比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因 素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。 詳見表二： （轉(zhuǎn)下頁） 可比案例比準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正表（表二可比案例比準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正表（表二) ) 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 項(xiàng)目名稱 加州陽光 b54 幢 2001 室 加州陽光 b44 幢 1901 室 洪福家園加州陽光 土地用途100100100100 交易日期100105100100 交易方式100100100100 交割方式100100100100 區(qū)域繁華程 度 100100105100 道路通達(dá)度100100100100 交通便利度100100100100

23、 公共設(shè)施完 備度 100100100100 基礎(chǔ)配套完 備度 100100100100 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量優(yōu) 劣度 100100100100 小區(qū)環(huán)境100100100100 小區(qū)配套100100100100 學(xué)區(qū)情況100100100100 層 次1009810598 個(gè) 別 因 素 戶 型100100100100 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 16 頁 共 19 頁 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 朝向(臥室）100 100100100 結(jié)構(gòu)形式10099100100 房屋配套設(shè) 施 100 100100100 房屋成新10010097100 裝修情況10095101104 3比較因素修

24、正 將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、 區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格， 詳見表三: （轉(zhuǎn)下頁) 可比案例比準(zhǔn)價(jià)格修正表可比案例比準(zhǔn)價(jià)格修正表( (表三）表三） 比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 案例單價(jià)(元/平方米） 94248020 土地用途100/100100/100100/100 交易日期100/105100/100100/100 交易方式100/100100/100100/100 交割方式100/100100/100100/100 區(qū)域繁華程度100/100100/100100/100 道路通達(dá)度100/100100/100100/

25、100 交通便利度100/100100/100100/100 公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100 基礎(chǔ)設(shè)施完備度100/100100/100100/100 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/100100/100100/100 小區(qū)環(huán)境100/100100/100100/100 小區(qū)配套100/100100/100100/100 學(xué)區(qū)情況100/100100/100100/100 層 次100/98100/100100/98 戶 型100/100100/100100/100 朝 向100/100100/100100/100 個(gè) 別 因 素 結(jié)構(gòu)形式100/99100/1

26、00100/100 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 17 頁 共 19 頁 房屋配套設(shè)施100/100100/100100/100 房屋成新100/104100/97100/100 裝修情況100/95100/101100/104 比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方 米) 9625818611270 采用簡單算術(shù)平均綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格為： （9625+8186+11270）/39693.7 元/m2 五估價(jià)結(jié)果確定五估價(jià)結(jié)果確定 估價(jià)對(duì)象評(píng)估總值=9693.7 元/m2100m2=969370 元 上海市天天房地產(chǎn)評(píng)估公司 2012 年 6 月 4 日 （一（一) )成本法成本法 成本法:求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以 此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法費(fèi)用表 序號(hào) 費(fèi)用名 稱 費(fèi)率合價(jià)備注 1 建筑面 積 100 房地產(chǎn) 合計(jì) 建筑物 合計(jì) 2 樓面熟 地價(jià) a*bc d*e 480142 建筑面積樓面熟地價(jià) 2.a 基準(zhǔn)地 價(jià) 1967 根據(jù)武漢市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別 范圍