(2021年整理)房地產(chǎn)評估報告

1、房地產(chǎn)評估報告 第 1 頁 共 19 頁 房地產(chǎn)評估報告 編輯整理： 尊敬的讀者朋友們： 這里是精品文檔編輯中心，本文檔內(nèi)容是由我和我的同事精心編輯整理后發(fā)布的，發(fā)布之前我們 對文中內(nèi)容進行仔細校對，但是難免會有疏漏的地方，但是任然希望（房地產(chǎn)評估報告）的內(nèi)容 能夠給您的工作和學習帶來便利。同時也真誠的希望收到您的建議和反饋，這將是我們進步的源 泉，前進的動力。 本文可編輯可修改，如果覺得對您有幫助請收藏以便隨時查閱，最后祝您生活愉快 業(yè)績進步，以 下為房地產(chǎn)評估報告的全部內(nèi)容。 房地產(chǎn)評估報告 第 2 頁 共 19 頁 武漢市潤土房地產(chǎn)評估公司武漢市潤土房地產(chǎn)評估公司 bentonite i

2、n wuhan city real estate appraisal company 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 報報 告告 委托方:宮志博 潤土房估字2012第 33 號 項目名稱：項目名稱：武漢市洪山區(qū)光谷世界城加州陽光小區(qū) b54 幢 2001 室轉(zhuǎn)讓 價值評估 估價機構(gòu)估價機構(gòu)：武漢市潤土房地產(chǎn)評估公司 作業(yè)日期作業(yè)日期：2012 年 7 月 2 日至 2012 年 8 月 28 日 目目 錄錄 房地產(chǎn)評估報告 第 3 頁 共 19 頁 一致委托方函 3 二估價師聲明 4 三估價的假設和限制條件 6 四估價結(jié)果報告 8 五估價技術(shù)報告 12 致致 委委 托托 方方 函函 宮志博： 房

3、地產(chǎn)評估報告 第 4 頁 共 19 頁 本公司接受你的委托,我們對位于武漢市光谷世界城加州陽光小區(qū) b5-4 幢 2001 室房地產(chǎn)的價值進行了評估,估價目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估 價對象提供市場價值參考，估價時點 2015 年 5 月 27 日。價值類型:估價 對象的公開市場價值. 在整個估價過程中，本公司估價師遵守中華人民共和國城市房地產(chǎn) 管理法 、國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范及國家相關法律、法規(guī)和政策規(guī) 定，經(jīng)過詳實的現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學、合理的 原則,按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進行了分析和測算,確 定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：969370 元，大寫玖拾

4、陸萬 玖仟叁佰柒拾圓整(人民幣)：，單價：9693.7/m2。 上海市天天房地產(chǎn)評估公司 法定代表人：楊鵬飛 2012 年 7 月 4 日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明注冊房地產(chǎn)估價師聲明 對本報告我們特作如下鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 房地產(chǎn)評估報告 第 5 頁 共 19 頁 2、本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析， 意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人 沒有個人利害關系或偏見. 4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫

5、本估價報告。 5、注冊房地產(chǎn)估價師李振研、藍金玲、呂夢、楊鵬飛、楊燕琪、謝 育華已于估價時點對本估價報告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況 進行了實地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理 狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建 筑面積數(shù)量準確性和相應權(quán)益的責任，也不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì) 量、建筑面積數(shù)量準確性和相應權(quán)益的責任，也不承擔其他被遮蓋，未 暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。 6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 7、本報告中所依據(jù)的有關估價對象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提 供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。 房地產(chǎn)評估報告 第

6、 6 頁 共 19 頁 8、本估價報告公是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常市場 價格進行的合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其 權(quán)屬確認的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以有權(quán)管理部門認定為準。 注冊房地產(chǎn)估價師：楊鵬飛 （注冊號：333333） 注冊房地產(chǎn)估價師：呂夢 （注冊號:666666) 估價的假設和限制條件估價的假設和限制條件 1本次估價的假設前提 估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓； 洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定； 市場供應關系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改 房地產(chǎn)評估報告 第 7 頁 共 19 頁 變; 交易雙方都具有完全市場信息，對

7、交易對象具有必要的專業(yè)知識； 不考慮特殊買家的附加出價。 2未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù) (1）本次估價未對估價對象做建筑基礎和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本 次評估假設其基礎、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題； (2)假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。 3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理 （1)估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考， 估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應關系變化、市場 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響,也沒 有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的 特殊交易價格等對評估價值的影響。當上

8、述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果 一般變會發(fā)生變化. （2）估價結(jié)果未考慮未來處置風險； （3）估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的債務、或有債 務及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響; 4、本報告使用的限制條件 （1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉(zhuǎn)讓市場價值參考,不 作它用； （2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實 現(xiàn)，估價結(jié)果可作估價對象的市場價值參考，超過一年，需生新進行估 價； （3）本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和 估價報告審查部門之外的單位和個人提供.報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā) 房地產(chǎn)評估報告 第 8 頁 共 19 頁 表

9、于任何公開媒體上. 5、其他說明 （1)估價過程中遇到的不確定因素、或有事項非估價人員執(zhí)業(yè)水平 和能力所能評定估算,估價人員和估價機構(gòu)對此類事項不承擔任何責任. (2）委托人應對所提供資料的真實性、完整性、合法性負責，如因 資料的失真、不完整等原因引起的后果,估價人員和估價機構(gòu)不承擔任何 責任. 估估 價價 結(jié)結(jié) 果果 報報 告告 一估價委托人：一估價委托人：宮志博 二估價機構(gòu)：二估價機構(gòu)：武漢市天天房地產(chǎn)評估公司 住所：武漢市洪山區(qū)光谷步行街 法定代表人：楊鵬飛 資質(zhì)等級:一級 證書編號：建房估證字2011號 有效期限:2011 號 5 月 20 日至 2014 號 5 月 19 日 房地產(chǎn)

10、評估報告 第 9 頁 共 19 頁 三估價對象三估價對象 估價對象為武漢市光谷世界城加州陽光小區(qū) b5-4 幢 2001 室房地產(chǎn)， 房屋建筑面積為 100 平方米，兩室兩廳一衛(wèi),框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡 單裝修，個人完全產(chǎn)權(quán). 四估價目的四估價目的 為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考 五估價時點五估價時點 2012 年 5 月 27 日 六價值定義六價值定義 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，即為公開市場價值 七估價依據(jù)七估價依據(jù) 本次估價依據(jù)了國家有關法律和國務院、建設部、國土資源部頒布 的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關資料，主要有： 1 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法; 2 中華人民共和國土

11、地管理法 ； 3國家標準 gb/t50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范 ； 4本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料； 5本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關資料; 6委托方提供的國有土地使用證 、 房屋所有權(quán)證復印件。 八估價原則八估價原則 1. 合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法 權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應 以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關證件為依據(jù);在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、 房地產(chǎn)評估報告 第 10 頁 共 19 頁 土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同（如 土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；

12、在其他方面，如評估 出的價格必須符合國家的價格政策。 2. 最高最佳使用原則 最高最佳利用是估價對象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法 律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予 估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體表現(xiàn),是以能使估價對象獲 利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地 產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用 方式,取得最大的收益。 3。 替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相 同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品 或服務同時存在時，商品或服務的價格中經(jīng)

13、過相互影響與比較之后來決 定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價值的房 地產(chǎn),即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使 用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭,使價格相互牽制而 趨于一致。 4。 估價時點原則 房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一 時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價 時點原則是指求取某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)的價格時, 必須假定市場停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是 以其在該時點時的狀況為準。 5。獨立、客觀、公正原則 房地產(chǎn)評估報告 第 11 頁 共 1

14、9 頁 獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上,評估出 對各方當事人來說均是公平合理的價格。 九估價方法九估價方法 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范(gbt 502911999） ，通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等.因估價 對象為完整房產(chǎn),慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍， 且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；。為了讓房地產(chǎn)價格由 依有據(jù)，表明房地產(chǎn)的價值是由哪些部分組成的，又采用了成本法進行 估價. 市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建 筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因 素及其影響

15、程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎， 并分別進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修 正，求取估價對象房地產(chǎn)比準價格。 成本法是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊,然后將重 新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 十估價結(jié)果十估價結(jié)果 注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則,按照估價程序，采用科 學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密、細致的測算， 并結(jié)合估價經(jīng)驗，確定該房地產(chǎn)在估價時點 2012 年 5 月 27 日的公開市 場價值為人民幣:969370 元，大寫玖拾陸萬玖仟叁佰柒拾圓（人民幣）整， 單價:9693.7 元/m2. 十一

16、估價人員十一估價人員 注冊房地產(chǎn)估價師： 楊鵬飛 (注冊號:333333) 房地產(chǎn)評估報告 第 12 頁 共 19 頁 注冊房地產(chǎn)估價師： 呂 夢（注冊號:666666） 十二估價作業(yè)日期十二估價作業(yè)日期 二一二年七月二日至八月二十八日 十三估價報告應用的有效期十三估價報告應用的有效期 自二 o 一二年六月四日起至二一三年是六月三日止。 估估 價價 技技 術(shù)術(shù) 報報 告告 一估價對象實物狀況描述與分析一估價對象實物狀況描述與分析 估價對象為武漢市洪山區(qū)光谷世界城加州陽光小區(qū) b54 幢 2001 室 室房地產(chǎn),房屋建筑面積為 100 平方米。 房屋用途：住宅 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu); （3） 外觀

17、：估價對象所處的整體建筑物呈單元式、南北向樓房，外 墻水泥砂漿涂料； （4）房屋樓層: 20 層（共 32 層） （5） 平面布局：現(xiàn)房屋平面布局呈兩室、兩廳、一廚、一衛(wèi)的格局； (6） 配套設施:給水、排水、供電、有線電視和通訊等配套設施完備； 房地產(chǎn)評估報告 第 13 頁 共 19 頁 (7） 裝修情況: 簡單裝修。 二估價對象區(qū)位描述與分析二估價對象區(qū)位描述與分析 位于洪山區(qū)商業(yè)中心-光谷步行街，加州陽光 1 幢總層數(shù)為三十二 層，估價對象位于第二十層。和東湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、光谷高新開發(fā)區(qū) 距 離很近；周邊有華中科技大學、武漢市魯巷中學、洪山實驗洪山高級 中學、長江職業(yè)學院、魯巷 實驗小學；

18、附近有 703、536、518、540、581、728 等 30 余條公交線路通達武漢三鎮(zhèn)； 地鐵 2 號線江南起點站；快速連接中環(huán)線，從光谷直達漢陽漢口，到天 河機場 50 分鐘左右，交通方便。 三三、估估價價對對象象權(quán)權(quán)益益描描述述與與分分析析 1、完全產(chǎn)權(quán) 2、 建筑年代:2010 年； 3、容積率為 4.96 四估價方法適用性分析四估價方法適用性分析 根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后， 估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關因素，考慮到目前與估價 對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍,且類似交易案例較多，又因為要知 道房地產(chǎn)價值是由哪些具體部分價值組成的。故確

19、定采用市場比較法和 成本法作為本次評估的方法. 遵循市場比較法可比實例的的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn) 交易市場資料,在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、 檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例,對影響價格的 房地產(chǎn)評估報告 第 14 頁 共 19 頁 各項因素及其影響程度進行分析,建立估價對象與可比實例的價格可比基 礎,并分別進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素 修正,求取估價對象房地產(chǎn)比準價格。 成本法是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊,然后將重 新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 四估價測算過程四估價測算過程 1選擇

20、可比案例 根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交易案 例進行比較。具體條件見表一： 可可 比比 案案 例例 情情 況況 表（表一）表（表一） 比較因素估價對象實例一實例二實例三 項目名稱 加州陽光 b54 幢 2001 室 加州陽光 b4-4 幢 1901 室 洪福家園加州陽光 單價（元/m2)待估9424802011487 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期2012.52012. 52011。 102011.10 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房 區(qū)域繁華程 度 一般一般一般一般 道路通達度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道 交通便利度多路公交

21、多路公交多路公交多路公交 公共設施完 備度 較完備較完備較完備較完備 基礎設施完 備度 完備完備完備完備 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量優(yōu) 劣度 較好較好較好較好 小區(qū)環(huán)境一般一般一般一般 小區(qū)配套一般一般一般一般 學區(qū)情況一般一般一般一般 層 次20/3219/325/2811/32 戶 型二室二廳二室二廳二室二廳三室二廳 個 別 因 素 朝向南北向南北向南北向南北向 房地產(chǎn)評估報告 第 15 頁 共 19 頁 比較因素估價對象實例一實例二實例三 結(jié)構(gòu)形式框架平層框架框架 房屋配套設 施 完備完備完備完備 建筑年代2010201020072010 裝璜情況簡裝毛坯精裝精裝 2比較因素的選擇 根據(jù)可

22、比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因 素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。 詳見表二： （轉(zhuǎn)下頁） 可比案例比準價格系數(shù)修正表（表二可比案例比準價格系數(shù)修正表（表二) ) 比較因素估價對象實例一實例二實例三 項目名稱 加州陽光 b54 幢 2001 室 加州陽光 b44 幢 1901 室 洪福家園加州陽光 土地用途100100100100 交易日期100105100100 交易方式100100100100 交割方式100100100100 區(qū)域繁華程 度 100100105100 道路通達度100100100100 交通便利度100100100100

23、 公共設施完 備度 100100100100 基礎配套完 備度 100100100100 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量優(yōu) 劣度 100100100100 小區(qū)環(huán)境100100100100 小區(qū)配套100100100100 學區(qū)情況100100100100 層 次1009810598 個 別 因 素 戶 型100100100100 房地產(chǎn)評估報告 第 16 頁 共 19 頁 比較因素估價對象實例一實例二實例三 朝向(臥室）100 100100100 結(jié)構(gòu)形式10099100100 房屋配套設 施 100 100100100 房屋成新10010097100 裝修情況10095101104 3比較因素修

24、正 將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、 區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格， 詳見表三: （轉(zhuǎn)下頁) 可比案例比準價格修正表可比案例比準價格修正表( (表三）表三） 比較因素實例一實例二實例三 案例單價(元/平方米） 94248020 土地用途100/100100/100100/100 交易日期100/105100/100100/100 交易方式100/100100/100100/100 交割方式100/100100/100100/100 區(qū)域繁華程度100/100100/100100/100 道路通達度100/100100/100100/

25、100 交通便利度100/100100/100100/100 公共設施完善度100/100100/100100/100 基礎設施完備度100/100100/100100/100 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/100100/100100/100 小區(qū)環(huán)境100/100100/100100/100 小區(qū)配套100/100100/100100/100 學區(qū)情況100/100100/100100/100 層 次100/98100/100100/98 戶 型100/100100/100100/100 朝 向100/100100/100100/100 個 別 因 素 結(jié)構(gòu)形式100/99100/1

26、00100/100 房地產(chǎn)評估報告 第 17 頁 共 19 頁 房屋配套設施100/100100/100100/100 房屋成新100/104100/97100/100 裝修情況100/95100/101100/104 比準價格（元/平方 米) 9625818611270 采用簡單算術(shù)平均綜合得出比準價格為： （9625+8186+11270）/39693.7 元/m2 五估價結(jié)果確定五估價結(jié)果確定 估價對象評估總值=9693.7 元/m2100m2=969370 元 上海市天天房地產(chǎn)評估公司 2012 年 6 月 4 日 （一（一) )成本法成本法 成本法:求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以 此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法費用表 序號 費用名 稱 費率合價備注 1 建筑面 積 100 房地產(chǎn) 合計 建筑物 合計 2 樓面熟 地價 a*bc d*e 480142 建筑面積樓面熟地價 2.a 基準地 價 1967 根據(jù)武漢市基準地價級別 范圍