農(nóng)村宅基地房屋賣給城鎮(zhèn)居民的合同效力

1、農(nóng)村宅基地房屋賣給城鎮(zhèn)居民的合同效力，上海高院暫不表態(tài)類別：集體土地農(nóng)村住房 | 瀏覽(105) | 評論(0) 2011年01月23日 星期日 10:56 標(biāo)簽：宅基地小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)村房屋買賣合同效力 張雷律師：農(nóng)村宅基地房屋賣給城鎮(zhèn)居民的合同效力，上海高院暫不表態(tài)張雷律師按：上海高院于2004年下發(fā)“滬高法民一【2004】4號”文，對于小產(chǎn)房買賣的糾紛發(fā)表了如下的原則意見：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和

2、使用該房屋的權(quán)利。”從此之后的民事判決也多遵循了該原則意見?？傮w而言即是“維持現(xiàn)狀”。張雷律師以一份2010年6月28日判決試分析上海高院的判決態(tài)度。案件情況：50萬出售宅基地房屋，6年后反悔要房 2004年4月15日，新獲得宅基地房（同時也是動遷安置房）的金先生，和具有城鎮(zhèn)戶口的李先生簽訂了一份購房協(xié)議書，約定金先生將動遷安置而來的宅基地房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并出售給李先生。房屋總價為50萬元，并且著重強(qiáng)調(diào)了“甲方不得以任何理由將房屋收回或者贖回；甲方若違約則需賠償80萬元（包括房價50萬元，設(shè)計費、裝修費、利息費30萬元）”。為了增強(qiáng)該份協(xié)議的效力，雙方共同邀請了同村村民作

3、為見證人在協(xié)議上簽字。后雙方各自履行了付款和交房的義務(wù)，具有城鎮(zhèn)戶口的李先生從此一直居住在該房屋內(nèi)。2010年1月4日，見房價大幅攀升，出售方金先生起訴到法院，要求：1、確認(rèn)雙方簽訂的購房協(xié)議書無效。2、要求李先生返還系爭房屋。法庭判決理由及結(jié)果法庭審理后認(rèn)為，系爭房屋是宅基地房屋，雙方簽訂的購房協(xié)議書將宅基地和地上房屋共同轉(zhuǎn)讓，違反了國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。（針對第一個訴訟請求：合同無效予以支持。）但該房屋已經(jīng)交付給了買方李先生，李先生對房屋進(jìn)行了裝修后一直控制使用系爭房屋，從尊重現(xiàn)實、維護(hù)居住穩(wěn)定和正常的生活秩序角度出發(fā)，對要求返還房屋的訴訟請求不予支持。（針對第二個訴訟請求，不予支

4、持）張雷律師評析宅基地房屋買賣合同效力及判決發(fā)展趨勢合同法第五十八條規(guī)定了合同無效后財產(chǎn)返還的規(guī)定：“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。2 / 3”即肯定了合同無效后財產(chǎn)可以返還也可以不予返還。上海高院2004年的4號文基于此點，原則規(guī)定城鎮(zhèn)人口購買了農(nóng)村宅基地房屋可以保持現(xiàn)狀，可以保持繼續(xù)占有狀態(tài)。張雷律師認(rèn)為，是否開放農(nóng)村宅基地建設(shè)房屋是國家大政方針，但大的方向仍應(yīng)是允許宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓。然而法院判決應(yīng)當(dāng)遵循現(xiàn)行法律，關(guān)于合同無效只能嚴(yán)格按照合同法五十二條的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效。但同時肯定做出變通規(guī)定，認(rèn)可房屋的繼續(xù)占有，為集體土地的出讓做好鋪墊。 因此，城鎮(zhèn)戶口購買宅基地房屋的合同無效，占有的房屋不應(yīng)當(dāng)予以返還。-作者：張雷律師，爭創(chuàng)上海房產(chǎn)律師行業(yè)標(biāo)桿！專業(yè)只做“九房”業(yè)務(wù)：二手房、商品房、拆遷房、租賃房、遺產(chǎn)房