房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

1、房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制 度房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度提要：總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流 程；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)；負(fù)責(zé) 充分與總部管理中心 更多精品源自表格房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 目的: 為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的作業(yè)流程，特 制定本辦法。適用范圍:XX房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍：XX房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 名詞解釋: 前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程:指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)

2、間:指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī) 定或行業(yè)慣例，正常的辦理時(shí)間。職責(zé): 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指 標(biāo)；負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工 辦和營(yíng)銷中心溝通項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間指標(biāo);項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況;總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員：配合發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí) 間；配合發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指 標(biāo);項(xiàng)目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)

3、手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況;各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃；及時(shí)和總部各 相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和 需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況， 需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃；及 時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流 和溝通；根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施；如 遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司 領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;作業(yè)內(nèi)容

4、:級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程（祥見(jiàn)附件-一一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖）一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)簽訂意向書(shū)a）土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測(cè)繪、評(píng)估;b）初步征地補(bǔ)償方案;C）與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書(shū);規(guī)劃可研編制 a）向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃;b）編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)提交一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)和實(shí)施方案市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、 建委等舉行聯(lián)席會(huì)議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案 等;預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，并簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)合同;立項(xiàng)批復(fù)到計(jì)委提交立項(xiàng)報(bào)告；計(jì)委函之規(guī)劃局審核;規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委；計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù);規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請(qǐng)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū);征地批復(fù)編制一級(jí)開(kāi)發(fā)的一書(shū)四方案，報(bào)

5、國(guó)土局審議;建設(shè)項(xiàng)目承包說(shuō)明書(shū) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 補(bǔ)充耕地方案 征地方案 供地方案向國(guó)土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見(jiàn)，結(jié)果報(bào)市政府;是政府下文批地拆遷許可證 凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作;制定拆遷安置方案，并報(bào)地方政府相關(guān)部門審查;審查通過(guò)，獲取拆遷許可證;土地上市 核算一級(jí)開(kāi)發(fā)成本;驗(yàn)收土地;在土地中心入市交易;級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程(祥見(jiàn)附件級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程圖)立項(xiàng)手續(xù)一一立項(xiàng)批復(fù)首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項(xiàng)目;申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，(已掛牌項(xiàng)目不需要)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告;計(jì)委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會(huì)簽反計(jì)委;計(jì)委下立項(xiàng)批

6、復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究;如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng);房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度提要:總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù) 流程；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)；負(fù) 責(zé)充分與總部管理中心 更多精品源自表格 劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證;用地規(guī)劃許可證 a）項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)及時(shí)申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會(huì)簽;b ）進(jìn)行畫(huà)樁，并獲取用地釘樁成果通知單 c）進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是總平面設(shè)計(jì)，層面、立面設(shè)計(jì)和重要剖面設(shè)計(jì);d）準(zhǔn)備環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案;e）

7、如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，需要準(zhǔn)備土地出讓轉(zhuǎn)讓合同；f）手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證;工程規(guī)劃許可證a）準(zhǔn)備人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等;b）向市發(fā)改委和市建委申報(bào)年度開(kāi)工計(jì)劃；此時(shí)要交納定比例（一般20%以上）的綜合地價(jià)款;C）進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計(jì)，包括總平面設(shè)計(jì)，各層平面、各向立面設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、 基礎(chǔ)剖面圖;d）上報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲取工程規(guī)劃許 可證;土地手續(xù)國(guó)有土地使用證a）繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi)；b

8、）準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等 手續(xù)，辦理國(guó)有土地使用證;工程手續(xù)工程施工許可證a）準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書(shū)；標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b）進(jìn)行招投標(biāo)工作，C）交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖 備案回執(zhí)等手續(xù)；d）到市建委辦理工程施工許可證;其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊(cè)公司手續(xù)、資質(zhì)級(jí)別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、 勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案、人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停 車場(chǎng)、園林局綠地

9、率和消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)、工程檔案登記證 明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù);項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)（針對(duì)二級(jí)開(kāi)發(fā)） 立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo) 如果是公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只需要 1-2個(gè)工作日;非公開(kāi)市場(chǎng)獲取的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為45個(gè)工作日;規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為45個(gè)工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間，這需 要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定;項(xiàng)目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間，這 需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定;土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)國(guó)

10、有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為20個(gè)工作日;辦理國(guó)有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理時(shí)間也要根據(jù)項(xiàng)目資金安排和運(yùn)營(yíng)需要進(jìn)行調(diào)整;工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)項(xiàng)目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為35個(gè)工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時(shí)進(jìn)行;項(xiàng)目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時(shí)進(jìn)行辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為10個(gè)工作日;項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間應(yīng)為180個(gè)工作日，折合240個(gè)自然日，大約8個(gè)月的時(shí)間;項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合

11、總部總工辦針對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項(xiàng)目公司針對(duì)項(xiàng)目具體情況，制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，包括辦理流程、時(shí)間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報(bào)發(fā)展中心審批;經(jīng)發(fā)展中心審核通過(guò)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦安排專門人員組成項(xiàng)目 監(jiān)督小組;監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個(gè)發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員，1個(gè)總工辦工程人員，1個(gè)總工辦設(shè)計(jì)人員;監(jiān)督小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況和運(yùn)營(yíng)要求，制定針對(duì)性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制;獎(jiǎng)懲條例： 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時(shí)間獲取了各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)， 為項(xiàng)目操作節(jié)約大

12、量時(shí)間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲得更好的現(xiàn)金 流和收益;獎(jiǎng)勵(lì)金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成情況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接收益情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào);獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)和審核: 項(xiàng)目公司辦理前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū);獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報(bào)總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報(bào)總經(jīng) 理辦公會(huì)審議;獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金，接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳t=r. 號(hào);團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng)，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心;未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時(shí)按質(zhì)完成項(xiàng)目前

13、期開(kāi)發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時(shí)間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)遭受損失;懲罰金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成情況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接損失情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào);懲罰審核: 項(xiàng)目公司辦理前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小 組下達(dá)懲罰通知單，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān) 部門執(zhí)行;7.注意事項(xiàng)：7.房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度提要:總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù) 流程；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)；負(fù) 責(zé)充分與總部管理中心 更多精品源自表格 1此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)流程和時(shí)間指標(biāo)，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。8.本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。運(yùn)營(yíng)遭受損失；懲罰金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成情況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接損失情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào)；懲罰審核： 項(xiàng)目公司辦理前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小 組下達(dá)懲罰通知單，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議；懲