萬(wàn)科成本管理規(guī)劃成本前置與設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化課件

1、成本前置與設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化 目錄目錄 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線(xiàn)業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流 程階段 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)重點(diǎn)專(zhuān)業(yè) 地帶地帶”與案例分析與案例分析 項(xiàng)目成本控制的理念 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化 三三 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 銷(xiāo) 計(jì) 工 程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的VAC圖 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)

2、銷(xiāo)售竣工 入伙 產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)階段 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓銷(xiāo)售管理階段 展 組織項(xiàng)目論證 營(yíng) 組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、市場(chǎng)及客戶(hù) 定位研究 營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷(xiāo)售前準(zhǔn)備 銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合 計(jì) 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗(yàn) 銷(xiāo)售及入伙配合 收 成 本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款

3、、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購(gòu) 說(shuō)明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸 出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條 件。 ：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 項(xiàng)目初判 投資決策論證管理階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段 銷(xiāo)售管理階段 入伙管理階段 工 程 拓 展 分析項(xiàng)目 基本情況 營(yíng) 銷(xiāo) 組織項(xiàng)目策劃/ 產(chǎn)品、市場(chǎng)及 客戶(hù)定位研究 規(guī)劃草案 設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷(xiāo)售前準(zhǔn)備 設(shè) 計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備

4、及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工至 竣工驗(yàn)收 銷(xiāo)售及入伙配合 工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合 銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成 本 測(cè)算 目標(biāo)成本形成、預(yù)算、 標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款、工程變 更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算 實(shí)施方案 時(shí)點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告時(shí)點(diǎn) 城市及市場(chǎng) 評(píng)審時(shí)點(diǎn) 說(shuō)明及圖例：說(shuō)明及圖例： ：代表需多方論證節(jié)點(diǎn) ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸 出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條 件。 ：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目論證、形 成項(xiàng)目投資評(píng) 審報(bào)告 ：代表集團(tuán)決策節(jié)點(diǎn) 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目投資 決策時(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點(diǎn) 規(guī)范化

5、設(shè)計(jì)管理 體系下的成本管 理 房地產(chǎn)企業(yè)主線(xiàn) 業(yè)務(wù)流程與影響 成本管理的關(guān)鍵 流程階段 各階段的成本管 理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本 優(yōu)化的主要手段 和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò) 程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu) 化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè) 地帶”與案例分 析 項(xiàng)目成本控制的 理念 項(xiàng)目論證拿地階 段的成本管控 概念規(guī)劃階段 （項(xiàng)目策劃階段） 的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階 段的成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)中的成本管 控通病與案例分 析 房地產(chǎn)企業(yè)主線(xiàn)業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流 程階段 1.1 項(xiàng)目論證階段的成本管理 1.2 項(xiàng)目策劃階段的成本管理 1.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理： 通過(guò)優(yōu)化流程優(yōu)化流程，提高設(shè)計(jì)管理階段的成本管理水平

6、。 下面我們首先了解一下成本測(cè)算的概念成本測(cè)算的概念： 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 成本測(cè)算的基本要求成本測(cè)算的基本要求 明確成本測(cè)算的用途明確成本測(cè)算的用途 初判初判 投資決投資決 策用策用 實(shí)施方實(shí)施方 案階段案階段 哎！看看這個(gè) 項(xiàng)目靠譜嗎？ 蓋成啥樣啦？蓋成啥樣啦？ 拿地時(shí)用拿地時(shí)用 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 成本測(cè)算的基本要求成本測(cè)算的基本要求 選用適合的版本選用適合的版本 投資決投資決 策用策用 實(shí)施方實(shí)施方 案階段案階段 1.01.0版本版本2.02.0版本版本3.03.0版本版本 初判初判 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 成本測(cè)算的基本

7、要求成本測(cè)算的基本要求 成成 本本 測(cè)測(cè) 算算 的的 要要 求求 初判成初判成 本測(cè)算本測(cè)算 實(shí)施階實(shí)施階 段成本段成本 測(cè)算測(cè)算 投資決投資決 策階段策階段 成本測(cè)成本測(cè) 算算 無(wú)需報(bào)無(wú)需報(bào) 送集團(tuán)送集團(tuán) 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 按成本按成本 測(cè)算標(biāo)測(cè)算標(biāo) 準(zhǔn)表報(bào)準(zhǔn)表報(bào) 送集團(tuán)送集團(tuán) 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 按成本按成本 測(cè)算標(biāo)測(cè)算標(biāo) 準(zhǔn)表報(bào)準(zhǔn)表報(bào) 送集團(tuán)送集團(tuán) 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 視同視同 估算估算 概算概算 預(yù)算預(yù)算 要求越來(lái)越深要求越來(lái)越深 視同視同 視同視同 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 成本測(cè)算基本要求成本測(cè)算基本要求 n 各階段成果標(biāo)準(zhǔn)各階段成果標(biāo)準(zhǔn) 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 成本測(cè)算基本要求成本測(cè)算基本要求 n 成

8、本分?jǐn)傓k法成本分?jǐn)傓k法 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 成本測(cè)算的基本要求成本測(cè)算的基本要求 n 成本測(cè)算表的填寫(xiě)順序：封面成本測(cè)算表的填寫(xiě)順序：封面規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)土地費(fèi)用土地費(fèi)用 前期費(fèi)用前期費(fèi)用各單體建安費(fèi)用各單體建安費(fèi)用小市政配套小市政配套 環(huán)境工程環(huán)境工程 費(fèi)費(fèi)公建配套費(fèi)公建配套費(fèi)建安匯總建安匯總成本匯總成本匯總 設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引 通過(guò)成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理與通過(guò)成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理與 規(guī)劃，以及各階段設(shè)計(jì)成果與成本成果的對(duì)應(yīng)關(guān)系規(guī)劃，以及各階段設(shè)計(jì)成果與成本成果的對(duì)應(yīng)關(guān)系 銷(xiāo) 計(jì) 工 程 1.1 項(xiàng)目論證階段的成本管理：項(xiàng)

9、目論證階段的成本管理： 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工 入伙 論證階段 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓銷(xiāo)售管理階段 展 組織項(xiàng)目論證 營(yíng) 組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、市場(chǎng)及客戶(hù) 定位研究 營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷(xiāo)售前準(zhǔn)備 銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合 計(jì) 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗(yàn) 銷(xiāo)售及入伙配合 收 成 本 估算 測(cè)算

10、預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購(gòu) 說(shuō)明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸 出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條 件。 ：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 1.1 項(xiàng)目論證階段的成本管理：項(xiàng)目論證階段的成本管理： 依據(jù)公司的項(xiàng)目投資策略和計(jì)劃，對(duì)意象中的項(xiàng)目進(jìn)行論證分 析,提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(分析項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、總 體定位、項(xiàng)目合作方式、地價(jià)及地價(jià)支付方式、總體開(kāi)發(fā)周期、 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)、概念規(guī)劃草案),以決定是否獲取土地； 提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 公 司 的 投 資 策 略 城 市 與 市 場(chǎng) 論 證 項(xiàng) 目 可 研 評(píng) 審 論 證 獲 取

11、項(xiàng) 目 土 地 析 1.1 項(xiàng)目論證階段的成本管理：項(xiàng)目論證階段的成本管理： 項(xiàng)目可研評(píng)審論證報(bào)告 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議 城市板塊及項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)與產(chǎn)品定位 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃及分期售價(jià) 項(xiàng)目收益測(cè)算 附件：市場(chǎng)分析報(bào)告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項(xiàng)目 附圖資料(含概念規(guī)劃草案)、法律意見(jiàn)書(shū)等。 銷(xiāo) 計(jì) 工 程 1.2 項(xiàng)目策劃階段的成本管理：項(xiàng)目策劃階段的成本管理： 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工 入伙 策劃階段 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓銷(xiāo)售管理階段 展 組織項(xiàng)目論證 營(yíng) 組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、

12、市場(chǎng)及客戶(hù) 定位研究 營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷(xiāo)售前準(zhǔn)備 銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合 計(jì) 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗(yàn) 銷(xiāo)售及入伙配合 收 成 本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購(gòu) 說(shuō)明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸 出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條 件。 ：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 1.2 項(xiàng)目策劃階段的成

13、本管理：項(xiàng)目策劃階段的成本管理： 依據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)和成本幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的耦 規(guī)合性工作，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 和成本測(cè)算，以求提高產(chǎn)品的附加值，從而保證項(xiàng)目的收益 最大化。 為下一步的設(shè)計(jì)管理工作提供明確的輸入條件。 提交項(xiàng)目策劃報(bào)告（包含產(chǎn)品定位報(bào)告、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案）。 明確概念主題 產(chǎn)品策劃 耦合階段 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目策劃報(bào)告 成本測(cè)算 析 論證階段策劃階段 如何在策劃階段提高“產(chǎn)品附加值”？ 析 征 提問(wèn)： 產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？ 項(xiàng)目先天因素的揚(yáng)長(zhǎng)避短 項(xiàng)目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化 項(xiàng)目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化

14、” 分 析 獲得 超額利潤(rùn) 提高地價(jià) 承受底線(xiàn) 市場(chǎng) 利潤(rùn) 平均 售價(jià) 品牌 附加值 產(chǎn)品 附加值 土地 價(jià)格 其它 成本 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征提高產(chǎn)品附加值的方向 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 先天因素的產(chǎn)品配置和產(chǎn)品概念、形式和 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 揚(yáng)長(zhǎng)避短性能優(yōu)化風(fēng)格的差異化 自然條件的分析 部品配置產(chǎn)品概念和風(fēng)格 社會(huì)條件的分析 性能標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品形式 規(guī)劃要點(diǎn)的分析 銷(xiāo) 計(jì) 工 程 1.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理： 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工 入伙 設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段

15、工程施工階段 入伙管理階段 拓銷(xiāo)售管理階段 展 組織項(xiàng)目論證 營(yíng) 組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、市場(chǎng)及客戶(hù) 定位研究 營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷(xiāo)售前準(zhǔn)備 銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合 計(jì) 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗(yàn) 銷(xiāo)售及入伙配合 收 成 本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購(gòu) 說(shuō)明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任

16、務(wù)，即其輸 出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條 件。 ：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 1.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理： 依據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告，以設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)為牽頭部門(mén)，通過(guò) 營(yíng)銷(xiāo)、工程和成本幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的耦合性工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 的規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)成果滿(mǎn)足產(chǎn)品定位、成本控制以及 工程施工的要求。 為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。 提交報(bào)建方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等圖紙性成果。 執(zhí)行 設(shè)備選型 1.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理： 拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建 論證階段策劃階段 方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)管理階段 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 工程 管理 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方

17、案 建筑、 規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 建筑平面 施工圖設(shè)計(jì) 部品 設(shè)計(jì)及 定板 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 土建擴(kuò)初施工圖 初步方案 產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引 模型研究 部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣 銷(xiāo)售配合資料 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)流程圖 通過(guò)優(yōu)化優(yōu)化流程管理，提 高設(shè)計(jì)管理階段的成本 管理水平 成本專(zhuān)業(yè)配合工作 報(bào)批報(bào)建配合工作 主體工程設(shè)計(jì) 模型推敲研究 部品研究和定板 詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 景觀工程設(shè)計(jì) 集團(tuán)相關(guān)部門(mén)配合 銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)

18、計(jì) 項(xiàng)目部配合工作 營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)配合工作 財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)配合工作 項(xiàng)目工程部配合工作 物業(yè)管理配合工作 項(xiàng)目策劃階段 編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目工程管理階段 設(shè)計(jì)配合 詳 勘 流程圖反映節(jié)點(diǎn)之間 的主要輸入輸出關(guān)系 委托方案設(shè)計(jì) 單位（簽訂方 案設(shè)計(jì)合同） 規(guī)劃、建筑 方案設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)、 設(shè)備初 步方案 模型推 敲研究 確定景觀概念 方案設(shè)計(jì)單位 提供營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān) 業(yè)評(píng)審意見(jiàn) 提供成本專(zhuān) 業(yè)評(píng)審意見(jiàn) 提供工程專(zhuān) 業(yè)評(píng)審意見(jiàn) 提供物業(yè)管 理的評(píng)審意 見(jiàn) 設(shè)計(jì) 組織面積核 算 人防方案報(bào) 建 完成景觀概 念方案設(shè)計(jì) 提供價(jià)格 初步測(cè)

19、算 項(xiàng)目收益測(cè) 算 編制方案 階段項(xiàng)目成 本測(cè)算目標(biāo) 方案、環(huán)保、 消防方案報(bào) 建 集團(tuán)實(shí) 施方案 聽(tīng)證會(huì) 是否 聽(tīng)證 完成集團(tuán)實(shí)施 方案聽(tīng)證會(huì)上 會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的資料 優(yōu)化點(diǎn)一： 將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主線(xiàn)分 離， 并前置至項(xiàng)目策劃階段。 Y N 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)

20、 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 案例：某項(xiàng)目在策劃階段就開(kāi)展院落 式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)研究，大 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 大地縮短了項(xiàng)目研發(fā)階段的周期 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 優(yōu)化點(diǎn)二： 在編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前先完成修訂 影響項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開(kāi)始前完成項(xiàng)目的施工圖設(shè) 計(jì)指引編制，以便保證后期的設(shè)計(jì)工作的 質(zhì)量和進(jìn)度。 Y N Microsoft Excel Microsoft Word 工作表 文檔 優(yōu)化點(diǎn)三： 在完成傳統(tǒng)的建筑報(bào)建方案設(shè)計(jì)的同 時(shí)，并行開(kāi)展模型推敲和結(jié)構(gòu)和設(shè)備的初步 方案設(shè)計(jì) Y N 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的

21、特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 案例 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 杭州 佳境天城 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 案例 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 某公司地產(chǎn)XX項(xiàng)目，建筑師 強(qiáng)調(diào)建筑單體的外形平

22、整，因此 設(shè)備方案早考慮,立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮功能 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)在戶(hù)型平面設(shè)置了一些凹槽，外 范化設(shè)計(jì)管理體系 立面造型達(dá)到了整潔規(guī)整的視覺(jué) 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 效果。但是部分戶(hù)型空調(diào)內(nèi)外機(jī) 設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致室 內(nèi)噪音大，空調(diào)外機(jī)散熱不好， 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 直接影響制冷效果。部分戶(hù)型空 調(diào)外機(jī)集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)， 外機(jī)均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹 廊內(nèi)聚集，無(wú)法排出，導(dǎo)致外機(jī) 無(wú)法散熱，直至停機(jī)，無(wú)法制

23、冷。 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 案例：某項(xiàng)目在方案階段 進(jìn)行的一步步的模型 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 推敲工作，有效

24、地指 導(dǎo)了方案的立面的體 量、材料、色彩以及 部品的深化研究設(shè) 計(jì)，為下一步的擴(kuò)初 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 設(shè)計(jì)和部品材料研究 奠定了良好的基礎(chǔ)。 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 Y N 優(yōu)化點(diǎn)四： 在景觀方案確定后編制銷(xiāo)售示范區(qū)工作策 劃書(shū) 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 四期 二期 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 三期三期 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4)

25、項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 二期 一期 段流程管理 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 一期四期 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 案例：示范區(qū)概念設(shè)計(jì)位置與分區(qū)（點(diǎn)擊鏈接） 優(yōu)化點(diǎn)五： 在進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開(kāi)展和完 成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品 材料清單以及進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)配合資料準(zhǔn)備工作。 優(yōu)化點(diǎn)6： 在土建施工圖完成的同時(shí)，基本完成部 品材料定板封樣工作 。 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理 體系下的成本管 理 房地產(chǎn)企業(yè)主線(xiàn) 業(yè)務(wù)流程與影響 成本管理的關(guān)鍵 流程階段 各階段的成本管 理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本 優(yōu)化的主要手段 和

26、方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò) 程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu) 化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè) 地帶”與案例分 析 項(xiàng)目成本控制的 理念 項(xiàng)目論證拿地階 段的成本管控 概念規(guī)劃階段 （項(xiàng)目策劃階段） 的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階 段的成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)中的成本管 控通病與案例分 析 1.3.1在編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前先完成修訂影響項(xiàng)目方案 設(shè)計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開(kāi)始時(shí)完成項(xiàng)目 的施工圖設(shè)計(jì)指引編制。 1.3.2在完成傳統(tǒng)的建筑報(bào)建方案的同時(shí)，并行開(kāi)展模型 推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計(jì)，并在擴(kuò)初階段 中完成： l戶(hù)型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計(jì) l成本的限額設(shè)計(jì) l主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段主要涉及成本管

27、理的流程優(yōu)化總結(jié)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)： 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理 體系下的成本管 理 房地產(chǎn)企業(yè)主線(xiàn) 業(yè)務(wù)流程與影響 成本管理的關(guān)鍵 流程階段 各階段的成本管 理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本 優(yōu)化的主要手段 和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò) 程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu) 化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè) 地帶”與案例分 析 項(xiàng)目成本控制的 理念 項(xiàng)目論證拿地階 段的成本管控 概念規(guī)劃階段 （項(xiàng)目策劃階段） 的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階 段的成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)中的成本管 控通病與案例分 析 1.3.3在進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開(kāi)展和完成技術(shù)應(yīng)用 成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進(jìn)行 營(yíng)銷(xiāo)配合資料準(zhǔn)備工作。 1.3.

28、4在土建施工圖完成同時(shí)，基本完成部品材料定板 封樣工作。 1.4施工圖設(shè)計(jì)合同的解析施工圖設(shè)計(jì)合同的解析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的部品包含材料、設(shè)備與細(xì)部構(gòu)件這三類(lèi)需要 影響因素 細(xì)部設(shè)計(jì)和采購(gòu)實(shí)現(xiàn)的，影響項(xiàng)目效果和成 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 本的工程用品。 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 市場(chǎng)部成本部 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 部品研究 執(zhí)行小組 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管

29、理程序與制度的 執(zhí)行 設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 成立項(xiàng)目部品研究執(zhí)行小組與定標(biāo)小組 1.5 材料部品研究與成本管理材料部品研究與成本管理 1.5.1 材料部品的定義材料部品的定義 執(zhí)行 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 1.5.2 部品材料研究的工作程序部品材料研究的工作程序 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 1.各部門(mén)討論完成項(xiàng)目部品清單的編制 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 市場(chǎng)部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定相關(guān)部品項(xiàng) 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論設(shè)計(jì)部

30、與項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果提交相關(guān)部品項(xiàng) (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 2.部品成本、技術(shù)與進(jìn)度要求擬定 成本部根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本要求進(jìn)行各 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 項(xiàng)部品目標(biāo)成本拆分 設(shè)計(jì)部牽頭根據(jù)項(xiàng)目要求提出部品相關(guān)技 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 設(shè)計(jì)與制樣過(guò)程 項(xiàng)目中心制定部品招標(biāo)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素

31、 部品材料研究的工作程序 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 3. 部品材料的調(diào)研與資料收集 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 由清單中各類(lèi)部品指定部門(mén)牽頭根據(jù)經(jīng)濟(jì) 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 與技術(shù)要求進(jìn)行各項(xiàng)部品材料的調(diào)研與資 料收集工作 4. 完成各項(xiàng)部品的定標(biāo) 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 由工作小組牽頭定標(biāo)會(huì)，由定標(biāo)小組負(fù) 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 責(zé)對(duì)部品調(diào)研工作收

32、集到的多種選擇作 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 出決策，完成各單項(xiàng)部品的定標(biāo)表格 案例：上海萬(wàn)科在項(xiàng)目施工圖完成后就同 時(shí)完成了部品材料定板封樣工作，包括 材料的名稱(chēng)、型號(hào)、使用部位、廠家、 施工工藝等。 2.各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn)各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)案例案例 項(xiàng)目初判成本估算表 項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算 方案階段成本基價(jià)表(方案階段) 深化擴(kuò)初階段 典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表 施工圖成本預(yù)算清單 全精裝修房施 工圖 成本預(yù)算清單 竣工驗(yàn)收成本結(jié)算 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下

33、的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2.1 建立 “材料部品材料部品”成果標(biāo)準(zhǔn)成果標(biāo)準(zhǔn) 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 三個(gè)設(shè)計(jì)階段、三種材料成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) （1）設(shè)計(jì)管理成果標(biāo)準(zhǔn) 材料與成本密切結(jié)合 建立的原則 （2）項(xiàng)目論證階段成果 （3）項(xiàng)目策劃階段成果 （4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成果 預(yù)測(cè)成本設(shè)計(jì)前期階段完成，依據(jù)是“產(chǎn)品方案” 預(yù)估成本施工圖開(kāi)始之前完成。依據(jù)是“產(chǎn)品擴(kuò)初設(shè)計(jì)” 在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 目標(biāo)成本施工圖完成之后完成；其是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化

34、的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理 體系下的成本管 理 房地產(chǎn)企業(yè)主線(xiàn) 業(yè)務(wù)流程與影響 成本管理的關(guān)鍵 流程階段 各階段的成本管 理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本 優(yōu)化的主要手段 和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò) 程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu) 化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè) 地帶”與案例分 析 項(xiàng)目成本控制的 理念 項(xiàng)目論證拿地階 段的成本管控 概念規(guī)劃階段 （項(xiàng)目策劃階段） 的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階 段的成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)中的成本管 控通病與案例分 析 3 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 3.1.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 3.1.2 窗地比窗地比 3

35、.1.3 外墻材料及部品外墻材料及部品 3.1.4 停車(chē)方式及人防方案停車(chē)方式及人防方案 3.1.5 主要設(shè)備選型主要設(shè)備選型 3.1.6 產(chǎn)品附加值對(duì)應(yīng)的成本產(chǎn)品附加值對(duì)應(yīng)的成本 3.1.7 合理的景觀成本配置合理的景觀成本配置 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 3.2 方案、施工圖設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的方案、施工圖設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的30個(gè)角度個(gè)角度 在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段，成本部門(mén)提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化，對(duì)降在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段，成本部門(mén)提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化，對(duì)降 低項(xiàng)目造價(jià)起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計(jì)、工程人員當(dāng)中已經(jīng)低項(xiàng)目造價(jià)起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計(jì)、工程人員當(dāng)中已經(jīng) 深入人心，現(xiàn)從以

36、下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來(lái)拋磚引玉。深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來(lái)拋磚引玉。 一、規(guī)劃指標(biāo)：一、規(guī)劃指標(biāo)： 1、提高可售率：在可銷(xiāo)售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如、提高可售率：在可銷(xiāo)售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如 會(huì)所、學(xué)校等），每提高會(huì)所、學(xué)校等），每提高1%可售率，可降低造價(jià)可售率，可降低造價(jià)20-40元元/m2銷(xiāo)面，銷(xiāo)面， 效果立竿見(jiàn)影；效果立竿見(jiàn)影； 2、合理確定贈(zèng)送面積比例：通過(guò)、合理確定贈(zèng)送面積比例：通過(guò)“偷偷”容積率（等同于容積率（等同于“偷偷”地地 價(jià)價(jià) ）對(duì)產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客戶(hù)從中受惠，但贈(zèng)送面積）對(duì)產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客

37、戶(hù)從中受惠，但贈(zèng)送面積 部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來(lái)，即售價(jià)能不能同比回收部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來(lái)，即售價(jià)能不能同比回收 或超比例回收，建議與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)分析討論?；虺壤厥?，建議與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)分析討論。 3、減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動(dòng)人群、減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動(dòng)人群 增加舒適度，政府也鼓勵(lì)如架空層達(dá)一定高度不計(jì)容積率，但架空增加舒適度，政府也鼓勵(lì)如架空層達(dá)一定高度不計(jì)容積率，但架空 層建安成本一般達(dá)層建安成本一般達(dá)2000元元/m2，又不能銷(xiāo)售，建議盡可能減少架空，又不能銷(xiāo)售，建議盡可能減少架空 層面積；層面積； 一、

38、規(guī)劃指標(biāo)：一、規(guī)劃指標(biāo)： 4、合理控制地下停車(chē)位和地面停車(chē)位的比例：一個(gè)地下停車(chē)位建安、合理控制地下停車(chē)位和地面停車(chē)位的比例：一個(gè)地下停車(chē)位建安 成本約成本約1012萬(wàn)元（萬(wàn)元（2500元元/m24050m2），一個(gè)地面停車(chē)位建），一個(gè)地面停車(chē)位建 安成本不到安成本不到1萬(wàn)元（萬(wàn)元（250元元/m22025m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和 滿(mǎn)足規(guī)劃要求停車(chē)位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車(chē)位增加地面停滿(mǎn)足規(guī)劃要求停車(chē)位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車(chē)位增加地面停 車(chē)；車(chē)； 5、優(yōu)化層高：滿(mǎn)足產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)需要前提下，確定合理層高，可、優(yōu)化層高：滿(mǎn)足產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)需要前提下，確定合理層高

39、，可 同時(shí)控制造價(jià)和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用）；同時(shí)控制造價(jià)和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用）； 二、基礎(chǔ)設(shè)施：二、基礎(chǔ)設(shè)施： 6、管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項(xiàng)目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項(xiàng)目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、 化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長(zhǎng)度可以減少一定造化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長(zhǎng)度可以減少一定造 價(jià)；價(jià)； 7、供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高、供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高 壓進(jìn)線(xiàn)電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長(zhǎng)度；壓進(jìn)線(xiàn)電纜、低壓電纜（配電房至各棟單

40、體）的長(zhǎng)度； 8、水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對(duì)給水管總長(zhǎng)度有一定影響，、水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對(duì)給水管總長(zhǎng)度有一定影響， 應(yīng)加以?xún)?yōu)化；應(yīng)加以?xún)?yōu)化； 二、基礎(chǔ)設(shè)施：二、基礎(chǔ)設(shè)施： 9、小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝、小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝 土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車(chē)輛、還是要考慮土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車(chē)輛、還是要考慮 消防車(chē)輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；消防車(chē)輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 10、停車(chē)場(chǎng)：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、停車(chē)場(chǎng)：從面層材料（

41、石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、 塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車(chē)輛）、路牙材質(zhì)塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車(chē)輛）、路牙材質(zhì) （石材、混凝土）等方面優(yōu)化；（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 三、環(huán)境：三、環(huán)境： 11、硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價(jià)中超過(guò)一半硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價(jià)中超過(guò)一半 比例，在方案階段景觀設(shè)計(jì)還沒(méi)有開(kāi)始，但面層材料是景觀設(shè)計(jì)階比例，在方案階段景觀設(shè)計(jì)還沒(méi)有開(kāi)始，但面層材料是景觀設(shè)計(jì)階 段優(yōu)化的重點(diǎn)，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；段優(yōu)化的重點(diǎn)，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配； 12、綠

42、化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價(jià)依次提高，所以三種植物綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價(jià)依次提高，所以三種植物 應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避 免使用動(dòng)輒上萬(wàn)元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否免使用動(dòng)輒上萬(wàn)元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否 則死亡率高則造價(jià)高、后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也高；則死亡率高則造價(jià)高、后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也高； 四、公建配套：四、公建配套： 14、減少地下室埋深：除滿(mǎn)足人防要求外盡量將全地下室改為半地、減少地下室埋深：除滿(mǎn)足人防要求外盡量將全地下室改為半地 下室，可以減少土石方、基坑支護(hù)

43、、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、下室，可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、 通風(fēng)等大量造價(jià)；通風(fēng)等大量造價(jià)； 15、優(yōu)化地下室停車(chē)位劃線(xiàn)：認(rèn)真排版地下室停車(chē)位，可以提高一、優(yōu)化地下室停車(chē)位劃線(xiàn)：認(rèn)真排版地下室停車(chē)位，可以提高一 定的使用率，多出的幾個(gè)停車(chē)位，無(wú)論從營(yíng)銷(xiāo)角度還是建安角度，定的使用率，多出的幾個(gè)停車(chē)位，無(wú)論從營(yíng)銷(xiāo)角度還是建安角度， 都是一筆不小的數(shù)；停車(chē)位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑都是一筆不小的數(shù)；停車(chē)位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑8.4m 柱距（中柱距（中-中）剛好可以排中）剛好可以排3部車(chē)，這是個(gè)結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車(chē)排放上部車(chē)，這是個(gè)結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車(chē)排放上 也經(jīng)濟(jì)的柱

44、距；怪異的柱網(wǎng)會(huì)大大降低停車(chē)位使用效率；也經(jīng)濟(jì)的柱距；怪異的柱網(wǎng)會(huì)大大降低停車(chē)位使用效率； 五、單體：五、單體： 15、選擇經(jīng)濟(jì)柱距、梁跨：較經(jīng)濟(jì)的主梁跨度在、選擇經(jīng)濟(jì)柱距、梁跨：較經(jīng)濟(jì)的主梁跨度在7.28m，不建議，不建議 設(shè)計(jì)師使用超大、過(guò)小、怪異的柱網(wǎng)；設(shè)計(jì)師使用超大、過(guò)小、怪異的柱網(wǎng)； 16、選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車(chē)位利用率，也避、選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車(chē)位利用率，也避 免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層； 17、鋼筋級(jí)別、種類(lèi)優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤(pán)、鋼筋級(jí)別、種類(lèi)優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤(pán) 條，由于成品強(qiáng)度比原材

45、料增加條，由于成品強(qiáng)度比原材料增加30%，并且冷軋后線(xiàn)材伸長(zhǎng)了近，并且冷軋后線(xiàn)材伸長(zhǎng)了近 20%，可節(jié)省鋼材約，可節(jié)省鋼材約20%左右；左右； 五、單體：五、單體： 18、減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含、減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含 量分別是標(biāo)準(zhǔn)層量分別是標(biāo)準(zhǔn)層6-8倍、倍、2-3倍、倍、2-3倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使 用轉(zhuǎn)換層后帶來(lái)的銷(xiāo)售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟(jì)性比較；用轉(zhuǎn)換層后帶來(lái)的銷(xiāo)售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟(jì)性比較； 19、減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成、減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面

46、磚、涂料）完成 面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果， 但第二層皮每平方米造價(jià)不菲（但第二層皮每平方米造價(jià)不菲（300-500元元/m2），所以應(yīng)加以?xún)?yōu)化），所以應(yīng)加以?xún)?yōu)化 使用；使用； 20、降低開(kāi)窗率：外立面門(mén)窗單價(jià)（、降低開(kāi)窗率：外立面門(mén)窗單價(jià)（400-600元元/m2）比墻體單價(jià)）比墻體單價(jià) （約（約200元元/m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低0.01 開(kāi)窗率約降低造價(jià)開(kāi)窗率約降低造價(jià)3元元/m2建面；建面； 21、優(yōu)化砌體材料：在滿(mǎn)足節(jié)能計(jì)算、當(dāng)?shù)貕w

47、革新、外墻防水等、優(yōu)化砌體材料：在滿(mǎn)足節(jié)能計(jì)算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等 要求前提下，可優(yōu)先考慮價(jià)格合理的墻體材料，其價(jià)格從低到高順要求前提下，可優(yōu)先考慮價(jià)格合理的墻體材料，其價(jià)格從低到高順 序如下：粘土紅磚序如下：粘土紅磚-燒結(jié)粉煤灰磚燒結(jié)粉煤灰磚-蒸壓灰砂磚蒸壓灰砂磚-混凝土爐渣實(shí)心磚混凝土爐渣實(shí)心磚-粘粘 土空心磚土空心磚-泡沫混凝土砌塊泡沫混凝土砌塊-陶粒磚陶粒磚-膨脹珍珠巖砌塊膨脹珍珠巖砌塊-蒸壓加氣混凝土蒸壓加氣混凝土 砌塊；砌塊； 五、單體：五、單體： 22、優(yōu)化節(jié)能門(mén)窗與普通門(mén)窗比例：節(jié)能門(mén)窗與普通門(mén)窗價(jià)差約、優(yōu)化節(jié)能門(mén)窗與普通門(mén)窗比例：節(jié)能門(mén)窗與普通門(mén)窗價(jià)差約 100-200

48、元元/m2，建議通過(guò)節(jié)能計(jì)算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、，建議通過(guò)節(jié)能計(jì)算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、 降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門(mén)窗（中空降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門(mén)窗（中空LOW-E或中或中 空或空或LOW-E），其他部位用普通門(mén)窗即可；），其他部位用普通門(mén)窗即可； 23、外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、 售價(jià)匹配，避免昂貴材料的堆砌?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外售價(jià)匹配，避免昂貴材料的堆砌?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外 墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮墻磚不用石材

49、、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮 擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚； 五、單體：五、單體： 24、減少外立面線(xiàn)條、小構(gòu)件等：外立面線(xiàn)條、小構(gòu)件之類(lèi)零星工、減少外立面線(xiàn)條、小構(gòu)件等：外立面線(xiàn)條、小構(gòu)件之類(lèi)零星工 程，施工單價(jià)偏高，盡量予以簡(jiǎn)化；程，施工單價(jià)偏高，盡量予以簡(jiǎn)化； 25、降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長(zhǎng)，盡量減、降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長(zhǎng)，盡量減 少通過(guò)挖采光井方法來(lái)采光通風(fēng)，一個(gè)采光井外墻往往長(zhǎng)達(dá)十多米，少通過(guò)挖采光井方法來(lái)采光通風(fēng)，一個(gè)采光井外墻往往長(zhǎng)達(dá)十多米， 對(duì)高達(dá)一百米的高層，增加

50、一個(gè)采光井即增加一千多平方米的外墻對(duì)高達(dá)一百米的高層，增加一個(gè)采光井即增加一千多平方米的外墻 及幾十根連系梁，建議通過(guò)優(yōu)化戶(hù)型減少采光井；及幾十根連系梁，建議通過(guò)優(yōu)化戶(hù)型減少采光井； 五、單體：五、單體： 26、保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，、保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面， 常用保溫材料的保溫效果及價(jià)格從高到低順序：聚氨酯常用保溫材料的保溫效果及價(jià)格從高到低順序：聚氨酯-擠塑板擠塑板-聚苯聚苯 板。在節(jié)能計(jì)算滿(mǎn)足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對(duì)外墻磚板。在節(jié)能計(jì)算滿(mǎn)足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對(duì)外墻磚 的施工及質(zhì)量也有一定影響）；的施工及

51、質(zhì)量也有一定影響）； 27、優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒(méi)有防水具體做法，但在施、優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒(méi)有防水具體做法，但在施 工圖階段要與防水專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行二次設(shè)計(jì)和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防工圖階段要與防水專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行二次設(shè)計(jì)和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防 水只做到水只做到1.8m，無(wú)需到吊頂?shù)?；廚房地面是否需要做防水等；地下，無(wú)需到吊頂?shù)祝粡N房地面是否需要做防水等；地下 室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價(jià)更低等；室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價(jià)更低等； 五、單體：五、單體： 六、施工工藝、措施：六、施工工藝、措施： 28、選用經(jīng)濟(jì)樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；、選用經(jīng)濟(jì)

52、樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜； 地質(zhì)較軟項(xiàng)目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機(jī)措施費(fèi)；滿(mǎn)地質(zhì)較軟項(xiàng)目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機(jī)措施費(fèi)；滿(mǎn) 足結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺(tái)盡量不用兩樁、三樁承臺(tái)；在持力層深足結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺(tái)盡量不用兩樁、三樁承臺(tái)；在持力層深 度一定即樁長(zhǎng)一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟(jì)性；度一定即樁長(zhǎng)一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟(jì)性； 29、邊坡支護(hù)：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條、邊坡支護(hù)：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條 件項(xiàng)目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡；件項(xiàng)目綜合考慮

53、挖填土方因素后盡量采用自然放坡； 30、初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或、初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或 面層，在澆搗混凝土樓板時(shí)隨搗隨抹光，既節(jié)省造價(jià)又減少客戶(hù)裝修鋪面層，在澆搗混凝土樓板時(shí)隨搗隨抹光，既節(jié)省造價(jià)又減少客戶(hù)裝修鋪 磚時(shí)產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達(dá)不到客戶(hù)的精裝要求，往往在磚時(shí)產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達(dá)不到客戶(hù)的精裝要求，往往在 精裝時(shí)要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰時(shí)建議只做底層，不做面層；精裝時(shí)要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰時(shí)建議只做底層，不做面層； 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理 體系下的成本管 理 房地產(chǎn)企業(yè)主線(xiàn) 業(yè)務(wù)流程與影響

54、 成本管理的關(guān)鍵 流程階段 各階段的成本管 理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本 優(yōu)化的主要手段 和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò) 程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu) 化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè) 地帶”與案例分 析 項(xiàng)目成本控制的 理念 項(xiàng)目論證拿地階 段的成本管控 概念規(guī)劃階段 （項(xiàng)目策劃階段） 的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階 段的成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)中的成本管 控通病與案例分 析 二二 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重 點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”與案例分析與案例分析 項(xiàng)目成本管控的理念項(xiàng)目成本管控的理念 1.1成本管理的理念成本管理的理念 1.2地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本管地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本

55、管 理控制的思路。理控制的思路。 1.3如何理解研發(fā)階段的成本控制如何理解研發(fā)階段的成本控制 1.4積極的成本管理大于消極的成本管理積極的成本管理大于消極的成本管理 1.5成本管理的前置性成本管理的前置性 1.11.1、成本管理理念、成本管理理念 前言背景綜述：前言背景綜述： 近年來(lái)受?chē)?guó)家政策、能礦源短缺、社會(huì)通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟(jì)影 響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本出現(xiàn)了增速加快、波動(dòng)加強(qiáng)的新特征。 在新的市場(chǎng)形勢(shì)下要求成本管理要快速反應(yīng)、要及時(shí)準(zhǔn)確、 要合理定價(jià)、要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、要全局思考、要精益求精，公司 成本管理面臨的挑戰(zhàn)和困難與日俱增。 特別今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)低迷，除了在品牌制勝、 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)等諸多

56、應(yīng)對(duì)思路下面，成本作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 之一。更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一 個(gè)成本人必須擔(dān)負(fù)起的共同職責(zé)。 企業(yè)成本管理的競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)自于專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)的工作企業(yè)成本管理的競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)自于專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)的工作 團(tuán)隊(duì)、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、團(tuán)隊(duì)、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、 科學(xué)高效的管理工具，更來(lái)自于全員參與的管理環(huán)境科學(xué)高效的管理工具，更來(lái)自于全員參與的管理環(huán)境 和前瞻意識(shí)、全局思考的成本理念。和前瞻意識(shí)、全局思考的成本理念。 在思考成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其在思考成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其 他公司的成本管理理念他公司的成本管理理念 1.1

57、1.1、成本管理理念、成本管理理念 其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念 戴爾戴爾直銷(xiāo)（降低營(yíng)銷(xiāo)成本）直銷(xiāo)（降低營(yíng)銷(xiāo)成本） 西南航空西南航空減掉不必要的服務(wù)（減法價(jià)值工程）減掉不必要的服務(wù)（減法價(jià)值工程） 沃爾瑪沃爾瑪縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本） 豐田豐田擰干毛巾的最后一滴水?dāng)Q干毛巾的最后一滴水 利潤(rùn)利潤(rùn)= =價(jià)格價(jià)格- -成本成本 （成本反逼法、精益化成本控制）（成本反逼法、精益化成本控制） 宜家宜家先設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格（成本反逼法）先設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格（成本反逼法） 帕爾迪帕爾迪細(xì)分客戶(hù)，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。從成本投入的匹配度著手，反對(duì)設(shè)計(jì)師過(guò)分追求細(xì)

58、分客戶(hù)，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。從成本投入的匹配度著手，反對(duì)設(shè)計(jì)師過(guò)分追求 完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶(hù)的喜好，去除那些增加成本但完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶(hù)的喜好，去除那些增加成本但 沒(méi)有價(jià)值的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）沒(méi)有價(jià)值的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略） 大和房屋大和房屋工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念 富力富力占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒ㄕ碱I(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒?？ 萬(wàn)科的選擇是什么 1.11.1、成本管理理念、成本管理理念 可供選擇的成本競(jìng)爭(zhēng)理念： 1 1、成本領(lǐng)先：、成本領(lǐng)先：企業(yè)通過(guò)有效途徑降低成

59、本，使企業(yè)的全部成本低于 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)的一種戰(zhàn)略 2 2、差異化競(jìng)爭(zhēng)：、差異化競(jìng)爭(zhēng)：是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別， 形成與眾不同的特點(diǎn)而采取的一種戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略的核心是取得某 種對(duì)顧客有價(jià)值的獨(dú)特性 3 3、集中化競(jìng)爭(zhēng)：、集中化競(jìng)爭(zhēng)：指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)集中于某一特定的購(gòu)買(mǎi) 者集團(tuán)、產(chǎn)品線(xiàn)的某一部分或某一地域市場(chǎng)上的一種戰(zhàn)略。 1.11.1、成本管理理念、成本管理理念 對(duì)于成本體現(xiàn)其核心就是：對(duì)于成本體現(xiàn)其核心就是： 讓投入帶來(lái)產(chǎn)出讓投入帶來(lái)產(chǎn)出 讓資源創(chuàng)造價(jià)值讓資源創(chuàng)造價(jià)值 1.11.1、成本管理理念、成本管理理念 成本管理

60、理念成本管理理念 成本只為創(chuàng)造價(jià)值成本只為創(chuàng)造價(jià)值 項(xiàng)目成本管理應(yīng)服務(wù)于為公司創(chuàng)造戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，為項(xiàng)項(xiàng)目成本管理應(yīng)服務(wù)于為公司創(chuàng)造戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，為項(xiàng) 目創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)價(jià)值，為客戶(hù)創(chuàng)造認(rèn)知價(jià)值目創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)價(jià)值，為客戶(hù)創(chuàng)造認(rèn)知價(jià)值 1.11.1、成本管理理念、成本管理理念 建立正確的目標(biāo)與價(jià)值關(guān)系 目標(biāo)是綱，價(jià)值是魂 目標(biāo)成本是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)目標(biāo)價(jià)值的共識(shí)和確認(rèn)的成果：目標(biāo)成目標(biāo)成本是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)目標(biāo)價(jià)值的共識(shí)和確認(rèn)的成果：目標(biāo)成 本是項(xiàng)目決策者為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值，通過(guò)各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)判斷、協(xié)本是項(xiàng)目決策者為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值，通過(guò)各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)判斷、協(xié) 調(diào)形成。只有得到認(rèn)可的目標(biāo)才能真正成為項(xiàng)目管理的綱領(lǐng)性調(diào)形成。只有得到認(rèn)可的目標(biāo)