房地產(chǎn)知識手冊

1、房地產(chǎn)知識手冊01.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)；是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱.具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的.具有整體性和不可分割性。02.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有/使用/收益和依法處分的權(quán)利。03.土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限；包括開發(fā)權(quán)/收益權(quán)/處置權(quán)。政府以拍賣/招標(biāo)/協(xié)議的方式；將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后.如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的.土地使用者可申請續(xù)用.經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用。04.房地產(chǎn)市場：主要包括房地產(chǎn)買賣/租賃市場。含一級市場

2、/二級市場和三級市場：一級市場是指：國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應(yīng)計劃；采用協(xié)議/招標(biāo)/拍賣的方式.以土地使用合同的形式；將土地使用權(quán)以一定的年限/規(guī)定的用途.及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商.或其他用地者的市場。二級市場是指：房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋.連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。三級市場是指：單位/個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓/抵押/租賃的市場；它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。05.土地類型土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住/商業(yè)/工業(yè)/倉儲/綜合用地/公共設(shè)施及自由集資/微利房用地。06.三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通/

3、電通/路通及場地平整。07.七通一平：是指上/下水通/排污通/排水通/路通/通訊通/煤氣通/電通及場地平整。08.土地管理局：代表國家行使土地所有者的權(quán)利.以及對房地產(chǎn)市場/房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。09.公證處：是國家的證明機關(guān).是提供法律公證的機構(gòu)。10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記/轉(zhuǎn)移登記/抵押登記/變更/繼承/贈與等手續(xù)的部門。11.房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證.是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12.商品房：是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè).并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn).它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證.并可轉(zhuǎn)讓/出租/繼承/抵押/贈與及交換的房地產(chǎn)。13.

4、復(fù)式房：上/下兩層二合為一；與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。14.面積概念：總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計算.二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積.則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積/墻體柱體占地面積/樓梯走道面積/其他公攤面積等。使用面積：是指住宅的使用面積.指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計入使用面積。公用面積：商業(yè)的公用面積是指

5、：住宅內(nèi)為住戶出入方便/正常交往.保障生活所設(shè)置的公共走廊/樓梯/電梯間/水箱間等.所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體.墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。15.建筑密度在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。16.容積率規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。17.紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置/界線和面積的地

6、形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者.受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線/界址點位置/宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì).與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖.是房地產(chǎn)證的重要組成部分.主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。18.預(yù)售許可證按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證.發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請.批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花。19.外銷許可證凡對境外預(yù)售的房屋都要辦理此證方可出售。20.商品房買賣合同：是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制.用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議.所有的商品房銷售

7、都必須簽訂此合同。21.房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系.由銀行/業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。22.銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為.業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付.購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行.購房者將分期償還銀行的貸款和利息。23.預(yù)售樓花：即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地.按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工.且投入開發(fā)的資金已達到投資總額的三分之二.（用地價款除外）.便可向長春市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記.經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。24.樣板房與示范單位：是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同.但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間

8、。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別.目的是為提供給客戶做裝修參考。25.物業(yè)管理：是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式.分為維護性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能；主要為高層與多層住宅/綜合寫字樓/標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等.樓宇及機電設(shè)備保養(yǎng)維修/治安/消防/環(huán)境衛(wèi)生.及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外；還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達到回收投資和獲取利潤的目的。26.房地產(chǎn)評估：就是房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息/數(shù)據(jù).選擇合適的估價方法.按照一定的估價程序.最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成

9、本法。27.銀行本票：是付款人將款項交存銀行；由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。28.銀行匯票：是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行；由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。29.銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳.或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。30.確權(quán)：確權(quán)是依照法律/政策的規(guī)定；經(jīng)過房地產(chǎn)申報/權(quán)屬調(diào)查/地籍勘丈/審核批準(zhǔn)/登記注冊/發(fā)放證書等.登記規(guī)定程序.確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)/使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。31.權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法/占地是否超出規(guī)定的范圍；

10、審查建筑物有沒有加層/超面積/改結(jié)構(gòu)/改用途等情況；確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人/權(quán)利性質(zhì)/權(quán)屬來源/取得時間/使用年限/權(quán)利狀況/變化情況和用途/價值/等級/座落等。32.宗地及宗地號代表意思：宗地是地籍的最小單元；是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。長春市的土地.以宗地為基本單位統(tǒng)一編號.叫宗地號.又稱地號；其有四層含義.稱為：區(qū)/帶/片/宗.從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。33.土地使用的年期確定：凡與土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地；其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育/科技/文化/衛(wèi)生/體育用地五十年；商業(yè)/旅游/娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。3

11、4.房地產(chǎn)登記的意義：房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段；是政府為健全法制.加強房地產(chǎn)管理.依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn).即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強房地產(chǎn)管理；即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。35.房地產(chǎn)登記有何法律效力：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后.產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有/使用/收益和處分權(quán)能；任何其他人無權(quán)干涉或妨礙.否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。36.房地產(chǎn)證有什么作用？房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理/經(jīng)營/使用和處分房地產(chǎn)的憑證。37.房地產(chǎn)登記按

12、下列程序辦理:提出申請.受理申請.審查申請文件.權(quán)屬調(diào)查.依法公告.確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利.將核準(zhǔn)登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上.計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書.立卷歸檔。38.怎樣申請房地產(chǎn)登記申請房地產(chǎn)登記.應(yīng)當(dāng)按照長春市國土管理局的有關(guān)規(guī)定向登記機關(guān)提交申請書及有關(guān)文件.經(jīng)審查.申請人的申請符合規(guī)定的.登記機關(guān)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)核準(zhǔn)登記.并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。39.申請房地產(chǎn)登記.能否委托他人辦理？申請房地產(chǎn)登記.申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的.應(yīng)向登記機關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。40.同幢建筑物使用功能不一的.土地使用年限怎樣確定：同幢建筑物使用功能不一的.有土地合同的.以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。

13、其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長的進行登記；也就是說同幢建筑物有住宅和商場的；該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。41.不滿18周歲的個人是否可以購買市場商品房.如果能夠則怎樣辦理？只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在長春購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民；購房時需提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明。42.多個共有人一起購買商品房時所擁有的份額有無限制答？可以由購房者協(xié)商自行決定.不作限制。43.多層和高層的界定：一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高

14、層。44.幾種常見的建筑構(gòu)造形式：構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重。多層：框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重.僅以梁/柱/板作為承重體系.框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋.剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重.高層：筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀.起到承重和穩(wěn)定作用。例（國貿(mào)大廈.）鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐。例(地王/賽格廣場.)45.民用建筑工程的幾種常見病及成因：外墻滲漏！在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多.原因有：qa填空墻內(nèi)沙漿不均勻；qb建筑用磚質(zhì)量不合格；qc磚的砌筑方法不對.磚線太齊.沒有把磚的接口錯開；qd沙漿批面工序不對.在下層沙漿未完全干透即進行上層

15、批面。窗框滲水！窗框與外墻接縫處.所填充的沙漿不密實或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。內(nèi)墻開裂駁落.因工序時間預(yù)留不充分.導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。下水不足.在施工期間.管道開口未用特制堵頭封閉.或因封閉不嚴(yán)而導(dǎo)致雜物進入管道。上水水壓不足.樓頂水箱過小/水位不夠或水泵泵力不足。水管黃銹水.因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格.導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹.產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。地面開裂因進行水泥地面劈面的工序中.不同層面的預(yù)留時間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。46.基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義：基礎(chǔ)設(shè)施.水/電/道路/通訊/煤氣等生活必要設(shè)施。配套設(shè)施.會所/泳池/中庭花園/兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。47.住宅平面設(shè)計和幾個概念：1.客廳與餐廳的相互關(guān)系.客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：1620平米.（長4.55平米.寬3.54平米.以常見三件套沙發(fā)擺放為準(zhǔn).）餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：1014平米.（以68人用餐為準(zhǔn)）。2.采光/通風(fēng)的順序要求.首先保證主要功能房（客廳/主臥房）的采光/通風(fēng)等要求.再盡可能處理好其他不同功能房的采光/通風(fēng)等要求。48.工程部人員基本架構(gòu)：經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）/總工程師/結(jié)構(gòu)工程師/建筑工