房屋開發(fā)相關知識

1、房屋開發(fā)相關知識何謂 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度， 屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、 流通、 消費諸環(huán)節(jié)中的首 要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)中華 人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （以下簡稱 城市房地產(chǎn)管理法 ）取得國有土地使用權的土 地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為 不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的 特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居 越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越 豐富。房地產(chǎn)開發(fā)的種類房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作， 主要有 兩種情形

2、：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者 其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、 居民住宅、 商品房以及其他城市用途的城市用地； 二是 舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地 ，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地 進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而 言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三 層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四 層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第二十四條至二十七條的規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā) 有下列基本原則及要求：（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城

3、市規(guī)劃， 按照經(jīng)濟、 社會效益、 環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則， 實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套 建設。必須按照土地使用權出讓合同約定（二）以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的， 的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出可以征收相當于土地使用權出讓金百分之讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的 ，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開 發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、 施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土

4、地使用權的， 可以依照本法和有關法律、 行政法規(guī)的規(guī)定， 作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法 的規(guī)定， 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 應當向工商行政管理部門申請設立登記。 工商行政管理部門對符 合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、 股份有限公司， 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的， 還應當執(zhí)行公司法的有關 規(guī)定

5、。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)， 人民政府規(guī)定的部門備案。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立程序設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應經(jīng)過以下程序： （一） 應當向工商局行政管理部門申請設立登記， 企業(yè)應當具備的條件的，不予登記；（二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的 1 人民政府規(guī)定的部門備案；應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)個月內(nèi)， 應當?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關系。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；（二）企業(yè)法人變更登記費；（三）企業(yè)法人年度檢

6、驗費；（四）補、換、領證照費。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序四）五）六）選定項目，簽定合作意向書 初步確定開發(fā)方案 申報規(guī)劃要點 申報、審批項目建議書 編制項目可行性研究報告 申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計程序（一）申報選址定點（二）申報規(guī)劃設計條件（三）委托作出規(guī)劃設計方案（四）辦理人防審核（五）（六）（七）（八）（九）（十）（十一）委托地質勘探 （十二）委托初步設計 （十三）申報、審定初步設計 與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同相關的幾種合同的認定（一） 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險， 益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。（二） 合

7、作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險， 的，應當認定為房屋買賣合同。（三） 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險， 的，應當認定為借款合同。（四） 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險， 式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 建設行政主管部門不予審批或同意進行開發(fā)建設項目的情形為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理， 對開發(fā)項目不符合條件或者有下列情形之一的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，建設行政主管部門不得審批或同意其辦理消防審核 審定規(guī)劃設計方案 住宅設計方案的專家組審查 落實環(huán)保 三廢 治理方案 委托環(huán)境影響評價并報批 建設工程勘察招、投標只收取固定利只分配固定數(shù)量

8、房屋只收取固定數(shù)額貨幣只以租賃或者其他形新開發(fā)建設項目：（一）未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書或者超越其資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金達不到規(guī)定標準的；（三）已開發(fā)建設項目嚴重拖欠工程款的。 對于未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的， 地產(chǎn)開發(fā)主管部門還應當依據(jù)城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理條例 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定進行處罰。 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)企業(yè)應當遵守的相關規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依照有關規(guī)定對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及 與工程建設有關的重要設備、材料等采購進行 招標。 對于依法必須招標而未招標的， 建設行

9、政主管部門不得頒發(fā)施工許可證， 并要依法進 行處罰。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應資質等級的勘察、設計、施工、監(jiān)理 單位或者將工程肢解發(fā)包，不得迫使承包方以 低于成本的價格競標， 不得任意壓縮合理工期， 不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違 反工程建設強制性標準、降低建設工程質量或 者使用不合格的建筑材料、 建筑構配件和設備。 凡有上述行為的， 建設行政主管部門應當責令改正，并依據(jù)建設工程質量管理條例進 行處罰。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門 或者其他有關部門審查。對于施工圖設計文件未經(jīng)審查或者審查不合格而擅自施工的，建設行政主

10、管部門應當責令改正，并依據(jù)建設工程質量管理條例進行處罰。（四）依法應當實行監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托具有相應資質等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對于依法應當委托監(jiān)理建設行政主管部門應當而未委托或者將監(jiān)理業(yè)務委托給不具有相應資質等級的監(jiān)理單位的, 責令改正，并依據(jù)建設工程質量管理條例 進行處罰。對于未按照國家規(guī)定辦理工程質（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)。 量監(jiān)督手續(xù)的，建設行政主管部門不得頒發(fā)施 工許可證，并依據(jù)建設工程質量管理條例進行處罰。（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時向建設行政主管部門備案。對于住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目， 還應當按

11、照有關規(guī)定進行綜合驗收。凡未組織竣工驗收（包括綜合驗收，下同）或者驗收不 合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得交付使用。對于房應當依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用的, 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 、建設工程質量管 理條例，責令改正并進行處罰。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和使用說明書, 并嚴格按照住宅質量保證書承諾的內(nèi)容進行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質量保證書、使用說明書或者未按住宅質量保證書的承諾進行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)資質管理規(guī)定進行處罰。（八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應當符合中華人民共和國城市房地

12、產(chǎn)管 理法第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并在規(guī)定的時間內(nèi)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 發(fā)主管部門應當依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管對于擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，房地產(chǎn)開理條例進行處罰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質應具備的條件（一）注冊資本不低于5 0 0 0萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工3 0萬平方米以上, 開發(fā)投資額；（四）（五） 額；（六）或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)連續(xù)5年建筑工程質量合格率達10 0%;上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人, 其中具有

13、中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（七）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了 用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質應具備的條件（一）注冊資本不低于2 0 0 0萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上， 開發(fā)投資額；（四）（五） 額；（六）連續(xù)3年建筑工程質量合格率達10 0%; 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,住宅質量保證書和住宅使或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資有

14、職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人, 其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（七）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅 使用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質應具備的條件注冊資本不低于8 0 0萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；額；（四）（五）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)2年建筑工程質量合格率達10 0%;有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關

15、經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人, 其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人 ，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;（六）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人 具有相應專業(yè)初級以上職稱；（七）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使 用說明書制度；（八）未發(fā)生過重大工程質量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質應具備的條件（一）注冊資本不低于10 0萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（三）已竣工的建筑工程質量合格率達100；（四）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持 有資格證書的專職會計人員不少于

16、2人；財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職（五）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（六）商品住宅銷售中實行了 住宅質量保證書 和住宅使用說明書 制度；（七）未發(fā)生過重大工程質量事故。新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序持下列文件到房地（一）新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)， 產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1、營業(yè)執(zhí)照復印件；2、企業(yè)章程；3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。暫定（二）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā) 資質證書。暫定資質證書

17、有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資 質證書有效期，但延長期限不得超過2年。暫定資質證書有效期不得延自領取暫定資質證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的， 長。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部 門申請核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應 當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質等級。 注：申請暫定資質證書的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。 申請核定資質等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提交的證明文件 企業(yè)資質等級申報表；四）五）六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書（正、副本） ； 企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告； 企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證件； 已開發(fā)經(jīng)營

18、項目的有關證明材料；房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及住宅質量保證書 、住宅使用說明書執(zhí)行情況報告；（七）其他有關文件、證明。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級的審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。一級資質由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法由省、 部門制定。經(jīng)資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質年檢制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質審批部門予以降級或者注銷資 質證書。一級資質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質年

19、檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負 責。自治區(qū)、直轄市人民政府建二級資質及二級資質以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質年檢由省、 設行政主管部門制定辦法。視為年檢不合格，由原資質審批部門注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的， 銷資質證書。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質年檢結果向社會公布 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目建設規(guī)模的限制可以在全國范圍承攬房一級資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制， 地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質及二級資質以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積2 5萬平方米以下的開 發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū) 、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。

20、各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任 務。對違反資質管理制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)（一）企業(yè)未取得資質證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的, 主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬 元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主（二）企業(yè)超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的, 管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。（三）企業(yè)有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收

21、回證書，并可處 以1萬元以上3萬元以下的罰款：1、隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的； 2、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。，并拒不整改的；四）（四）企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并 可處以5000元以上1萬元以下的罰款。 在資質年檢中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以降級或者注銷資質證書的情形 超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的； 擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 未取得施工許可證擅自施工的； 未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報送房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊按國家規(guī)定辦應當實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理的； 未經(jīng)驗收、備案或將驗收不合格的工程擅自交付使用的； 有明示或暗示勘察、設

22、計、施工、監(jiān)理單位違反強制性標準，或明示或暗示施工單（五）（六）（七） 位使用不合格的建筑材料、構配件、設備的；（八）房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積缺斤短兩 等欺詐行為，造成消費者損失未予改正的；（九）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房者提供住宅質量保證書和住宅使用說明書 未依照住宅質量保證書承諾的內(nèi)容進行 保修的；（十）未取得預售許可證擅自預售商品房的；（十一）違反合同約定拖欠工程款的；（十二）工程質量低劣或者發(fā)生重大質量事故的。 北京市申請成立房地產(chǎn)開發(fā)公司應具備的條件（一）有固定的經(jīng)營活動場所；1000 萬元以（二）有必備的注冊資金，在城近郊區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，注冊資金為 上（含 100

23、0 萬元），在遠郊區(qū)、縣從事房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營的，注冊資金為 500 萬元以上（含 500萬元）；（三）有符合城市規(guī)劃要求的從事開發(fā)建設的用地；多家合作開發(fā)的，有開發(fā)用地使用權 一方應報請上級主管部門批準；（四）有具備與開發(fā)建設規(guī)模相適應的經(jīng)濟師、會計師、土建工程師職稱的專業(yè)人員。北京市建委對房地產(chǎn)開發(fā)公司資格的管理，取消開發(fā)經(jīng)營資格：開發(fā)公司有下列行為之一的，由市建委收回資質等級證書四）五）六）申請成立開發(fā)公司和資質等級時隱瞞真實情況，弄虛作假； 不按規(guī)定辦理資質等級變更手續(xù)； 擅自超越資質等級證書的規(guī)定承擔任務； 偽造、涂改或出租、出借、轉讓、出賣資質等級證書； 未履行應盡義務，致使開發(fā)建設

24、的工程質量低劣； 其他嚴重違反本規(guī)定的行為。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的形式（一）單獨簽訂施工合同的單位工程，竣工后可單獨進行竣工驗收。在一個單位工程中滿足規(guī)定交工要求的專業(yè)工程，可征得發(fā)包人同 意，分階段竣工驗收。滿足生產(chǎn)需要或具備使用條件，（二）單項工程竣工驗收應符合設計文件和施工圖紙要求， 并符合其他竣工驗收條件要求。（三）整個建設項目已按設計要求全部建設完成，符合規(guī)定的建設項目竣工驗收標準，可 由發(fā)包人組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行建 設項目竣工驗收，中間竣工并已辦理移交手續(xù)的單項工程，不再重復進行竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)工程的單位工程竣工驗收房地產(chǎn)開發(fā)工程的單位工程竣工驗收， 又稱專業(yè)工程竣

25、工驗收， 以單位工程或某專業(yè)工 程內(nèi)容為對象，獨立簽訂建設工程施工合同的 ，達到竣工條件后，承包人可單獨進行交工，發(fā)包人根據(jù)竣工驗收的依據(jù)和標準，按施工合 同約定的工程內(nèi)容組織竣工驗收，比較靈活地 適應了目前工程承包的普遍性。按照現(xiàn)行建設工程項目劃分標準， 單位工程是單項工程的組成部分， 有獨立的施工圖紙， 承包人施工完畢，征得發(fā)包人同意，或原施工合同已有約定的，可進行分階段驗收。 這種驗收方式， 在一些較大型的、 群體式的、 技術較復雜的建設工程中比較普遍地存在。我國加入世貿(mào)組織后，建設工程領域利用外 資或合作搞建設的會越來越多，采用國際慣例的做法也會日益增多。分部和單位工程的質量， 保證建

26、設單位工程竣工驗收的優(yōu)勢在于其可以有效控制分項、 工程項目系統(tǒng)目標的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項工程竣工驗收一個單項工程或一個房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項工程竣工驗收是指在一個總體建設項目中， 車間，已按設計圖紙規(guī)定的工程內(nèi)容完成，能滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，承包人向監(jiān)理人提交工程竣工報告 和 工程竣工報驗單 經(jīng)確認后，應向發(fā)包人發(fā)出 交付竣工驗收通知書 ，說明工程完工情況、竣工驗收準備情況、設備無負荷單機試車情況，具體約定交付竣工驗 收的有關事宜。明確提出交對于投標競爭承包的單項工程施工項目， 則根據(jù)施工合同的約定， 仍由承包人向發(fā)包人 發(fā)出交工通知書請其組織驗收。竣工驗收前， 承包人要按照國家規(guī)

27、定， 整理好全部竣工資料并完成現(xiàn)場竣工驗收的準備工作，工要求，發(fā)包人應按約定的程序及時組織正式驗收。對于工業(yè)設備安裝工程的竣工驗收，則要根據(jù)設備技術規(guī)范說明書和單機試車方案， 逐級進行設備的試運行。驗收合格后應簽署設 備安裝工程的竣工驗收報告。房地產(chǎn)開發(fā)工程的全部工程竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)工程的全部工程竣工驗收是指整個建設項目已按設計要求全部建設完成， 已符合竣工驗收標準，應由發(fā)包人組織設計、 施工、監(jiān)理等單位和檔案部門進行全部工程的竣工驗收。全部工程的竣工驗收， 一般是在單位工程、 單項工程竣工驗收的基礎上進行。 對已經(jīng)交 付竣工驗收的單位工程或單項工程并已辦理了 移交手續(xù)的， 原則上不再重復

28、辦理驗收手續(xù)， 但應將單位工程或單項工程竣工驗收報告作為 全部工程竣工驗收的附件加以說明。全部工程竣工驗收的主要任務：（一）負責審查建設工程的各個環(huán)節(jié)驗收情況；（二）聽取各有關單位（設計、施工、監(jiān)理等）的工作報告；（三）審閱工程竣工檔案資料的情況；（四）審地察驗工程并對設計、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質量、試車情況等做綜合全 面評價。承包人作為建設工程的承包（施工）主體，應全過程參加有關的工程竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收應遵循的規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管 部門應當在收到申請后一個

29、月內(nèi)組織有關部門 進行綜合驗收；（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量責任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設計、施工 單位的質量責任關系，按照有關法律、法規(guī)的 規(guī)定執(zhí)行；（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工， 經(jīng)驗收合格后， 方可交付使用； 未經(jīng)驗收或者驗收不合格的， 不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗 收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗 收申請之日起 30 日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有 關部門或者單位進行驗收。綜合驗收的內(nèi)容（一）規(guī)劃要求是否落實；（二）配套建設的基礎設施和公共服務設

30、施是否建設完畢；（三）單項工程質量驗收手續(xù)是否完備；（四）拆遷補償款安置方案是否落實；（五）牧業(yè)管理是否落實；（六）其他。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應符合的要求（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況。何謂 聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn) 狹義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指雙方當事人約定,由一方提供建設用地的使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發(fā)土地， 建設房地產(chǎn)等項目，共擔風險，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。提供土地使用權的一方， 一般稱之為供地方； 另一方一

31、般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稱為建設方。廣義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)， 是指任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房 地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可 以雙方共同出資； 不限于進行商品房的開發(fā)經(jīng)營， 也可以是建房自用； 不限于雙方都是法人 或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然 人或自然人之間合作； 不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設， 也可以是在集體土地上聯(lián) 合建房。房地產(chǎn)聯(lián)建的方式（一）單純的土地使用權的轉讓， 如企業(yè)搬遷改造， 部隊土地轉讓等；（二）項目轉讓，即土地使用權和項目開發(fā)建設權一并轉讓；（三）聯(lián)營性質的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、

32、共擔風險、共享 利益。聯(lián)建合同的責任承擔出現(xiàn)下列幾種情形時， 首先按照當事人的過錯確定； 因不可歸責于當事人的事由或者當 事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例 、約定的利潤分配比例確定：（一）投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人 協(xié)商不成的；對房屋實際建筑面積的分配比（二）房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定， 例，當事人協(xié)商不成的；（三）當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設的房屋， 被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑 責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的。聯(lián)建合同效力的確定自 2005 年 8 月 1 日起施行的最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權

33、合同糾紛案 件適用法律問題的解釋對聯(lián)建合同的效力作了較為詳細的規(guī)定：（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定合同有 效。（二）當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事 人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。以劃撥土地使用權作為投資與他人訂（三）土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準， 立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效如果土地方的土地使用權。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。聯(lián)建合同效力因土地使用權取得方式及土地性質不同而不同，是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證 的前提下，雙方辦理了土地使用權變更登記，合同即生效；如果土地使用權是劃撥取得的， 則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準，辦理聯(lián)建審 批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權出讓手續(xù)，否則合同無效。 聯(lián)建合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益，法院不予受理的情形 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理； 已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設項目未經(jīng)有批準權的人民