房屋開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí)

1、房屋開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí)何謂 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度， 屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、 流通、 消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首 要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)中華 人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 城市房地產(chǎn)管理法 ）取得國(guó)有土地使用權(quán)的土 地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為 不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的 特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居 越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越 豐富。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的種類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。 土地開(kāi)發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作， 主要有 兩種情形

2、：一是新區(qū)土地開(kāi)發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者 其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、 居民住宅、 商品房以及其他城市用途的城市用地； 二是 舊城區(qū)改造或二次開(kāi)發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地 ，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地 進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。就房屋開(kāi)發(fā)而 言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā)；第三 層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四 層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則及要求根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第二十四條至二十七條的規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有下列基本原則及要求：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城

3、市規(guī)劃， 按照經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)效益、 環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則， 實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套 建設(shè)。必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的， 的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的 ，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi) 發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、 施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土

4、地使用權(quán)的， 可以依照本法和有關(guān)法律、 行政法規(guī)的規(guī)定， 作價(jià)入股、 合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法 的規(guī)定， 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。 工商行政管理部門(mén)對(duì)符 合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、 股份有限公司， 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的， 還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān) 規(guī)定

5、。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)， 人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序： （一） 應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記， 企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記；（二） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的 1 人民政府規(guī)定的部門(mén)備案；應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方工商行政管理部門(mén)對(duì)不符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)個(gè)月內(nèi)， 應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級(jí)以上地方上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)（一）企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)；（二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)；（三）企業(yè)法人年度檢

6、驗(yàn)費(fèi)；（四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序四）五）六）選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū) 初步確定開(kāi)發(fā)方案 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) 申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū) 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序（一）申報(bào)選址定點(diǎn)（二）申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（三）委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（四）辦理人防審核（五）（六）（七）（八）（九）（十）（十一）委托地質(zhì)勘探 （十二）委托初步設(shè)計(jì) （十三）申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì) 與合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同相關(guān)的幾種合同的認(rèn)定（一） 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（二） 合

7、作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（三） 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。（四） 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。 建設(shè)行政主管部門(mén)不予審批或同意進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的情形為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理， 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不符合條件或者有下列情形之一的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)，建設(shè)行政主管部門(mén)不得審批或同意其辦理消防審核 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查 落實(shí)環(huán)保 三廢 治理方案 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)只收取固定利只分配固定數(shù)量

8、房屋只收取固定數(shù)額貨幣只以租賃或者其他形新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目：（一）未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者超越其資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的；（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；（三）已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)重拖欠工程款的。 對(duì)于未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)還應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行處罰。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及 與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購(gòu)進(jìn)行 招標(biāo)。 對(duì)于依法必須招標(biāo)而未招標(biāo)的， 建設(shè)行

9、政主管部門(mén)不得頒發(fā)施工許可證， 并要依法進(jìn) 行處罰。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理 單位或者將工程肢解發(fā)包，不得迫使承包方以 低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)， 不得任意壓縮合理工期， 不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違 反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、降低建設(shè)工程質(zhì)量或 者使用不合格的建筑材料、 建筑構(gòu)配件和設(shè)備。 凡有上述行為的， 建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例進(jìn) 行處罰。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén) 或者其他有關(guān)部門(mén)審查。對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查或者審查不合格而擅自施工的，建設(shè)行政主

10、管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例進(jìn)行處罰。（四）依法應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對(duì)于依法應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)理建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)而未委托或者將監(jiān)理業(yè)務(wù)委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位的, 責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 進(jìn)行處罰。對(duì)于未按照國(guó)家規(guī)定辦理工程質(zhì)（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。 量監(jiān)督手續(xù)的，建設(shè)行政主管部門(mén)不得頒發(fā)施 工許可證，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例進(jìn)行處罰。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案。對(duì)于住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 還應(yīng)當(dāng)按

11、照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。凡未組織竣工驗(yàn)收（包括綜合驗(yàn)收，下同）或者驗(yàn)收不 合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得交付使用。對(duì)于房應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用的, 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 、建設(shè)工程質(zhì)量管 理?xiàng)l例，責(zé)令改正并進(jìn)行處罰。（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)買(mǎi)人交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū), 并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)或者未按住宅質(zhì)量保證書(shū)的承諾進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)要依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行處罰。（八）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國(guó)城市房地

12、產(chǎn)管 理法第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。 發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管對(duì)于擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，房地產(chǎn)開(kāi)理?xiàng)l例進(jìn)行處罰。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊(cè)資本不低于5 0 0 0萬(wàn)元；（二）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工3 0萬(wàn)平方米以上, 開(kāi)發(fā)投資額；（四）（五） 額；（六）或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)10 0%;上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人, 其中具有

13、中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人；（七）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了 用說(shuō)明書(shū)制度；（九）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊(cè)資本不低于2 0 0 0萬(wàn)元；（二）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上， 開(kāi)發(fā)投資額；（四）（五） 額；（六）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)10 0%; 上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上,住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有

14、職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人, 其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人；（七）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅 使用說(shuō)明書(shū)制度；（九）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件注冊(cè)資本不低于8 0 0萬(wàn)元； 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；額；（四）（五）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)10 0%;有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)

15、經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人, 其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人 ，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人;（六）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)；（七）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使 用說(shuō)明書(shū)制度；（八）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)四級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊(cè)資本不低于10 0萬(wàn)元；（二）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；（三）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；（四）有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持 有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于

16、2人；財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職（五）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（六）商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了 住宅質(zhì)量保證書(shū) 和住宅使用說(shuō)明書(shū) 制度；（七）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的備案程序持下列文件到房地（一）新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)， 產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程；3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同；6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。暫定（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā) 資質(zhì)證書(shū)。暫定資質(zhì)證書(shū)

17、有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資 質(zhì)證書(shū)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。暫定資質(zhì)證書(shū)有效期不得延自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書(shū)之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的， 長(zhǎng)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書(shū)有效期滿(mǎn)前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部 門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng) 當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。 注：申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書(shū)的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提交的證明文件 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；四）五）六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（正、副本） ； 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告； 企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證件； 已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

18、項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及住宅質(zhì)量保證書(shū) 、住宅使用說(shuō)明書(shū)執(zhí)行情況報(bào)告；（七）其他有關(guān)文件、證明。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、 部門(mén)制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門(mén)發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級(jí)或者注銷(xiāo)資 質(zhì)證書(shū)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年

19、檢由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)或者其委托的機(jī)構(gòu)負(fù) 責(zé)。自治區(qū)、直轄市人民政府建二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、 設(shè)行政主管部門(mén)制定辦法。視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門(mén)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的， 銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的限制可以在全國(guó)范圍承攬房一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積2 5萬(wàn)平方米以下的開(kāi) 發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū) 、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。

20、各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任 務(wù)。對(duì)違反資質(zhì)管理制度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的處罰由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（一）企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的, 主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn) 元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主（二）企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的, 管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（三）企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門(mén)公告資質(zhì)證書(shū)作廢，收

21、回證書(shū)，并可處 以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款：1、隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的； 2、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)的。，并拒不整改的；四）（四）企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以警告、責(zé)令限期改正，并 可處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。 在資質(zhì)年檢中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)予以降級(jí)或者注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的情形 超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的； 擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 未取得施工許可證擅自施工的； 未按規(guī)定向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)按國(guó)家規(guī)定辦應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的項(xiàng)目未委托監(jiān)理的； 未經(jīng)驗(yàn)收、備案或?qū)Ⅱ?yàn)收不合格的工程擅自交付使用的； 有明示或暗示勘察、設(shè)

22、計(jì)、施工、監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單（五）（六）（七） 位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的；（八）房屋銷(xiāo)售中存在虛假?gòu)V告、銷(xiāo)售面積缺斤短兩 等欺詐行為，造成消費(fèi)者損失未予改正的；（九）商品房銷(xiāo)售中，未按規(guī)定向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū) 未依照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容進(jìn)行 保修的；（十）未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的；（十一）違反合同約定拖欠工程款的；（十二）工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故的。 北京市申請(qǐng)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)具備的條件（一）有固定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所；1000 萬(wàn)元以（二）有必備的注冊(cè)資金，在城近郊區(qū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，注冊(cè)資金為 上（含 100

23、0 萬(wàn)元），在遠(yuǎn)郊區(qū)、縣從事房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)的，注冊(cè)資金為 500 萬(wàn)元以上（含 500萬(wàn)元）；（三）有符合城市規(guī)劃要求的從事開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地；多家合作開(kāi)發(fā)的，有開(kāi)發(fā)用地使用權(quán) 一方應(yīng)報(bào)請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)；（四）有具備與開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、土建工程師職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)人員。北京市建委對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資格的管理，取消開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格：開(kāi)發(fā)公司有下列行為之一的，由市建委收回資質(zhì)等級(jí)證書(shū)四）五）六）申請(qǐng)成立開(kāi)發(fā)公司和資質(zhì)等級(jí)時(shí)隱瞞真實(shí)情況，弄虛作假； 不按規(guī)定辦理資質(zhì)等級(jí)變更手續(xù)； 擅自超越資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的規(guī)定承擔(dān)任務(wù)； 偽造、涂改或出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 未履行應(yīng)盡義務(wù)，致使開(kāi)發(fā)建設(shè)

24、的工程質(zhì)量低劣； 其他嚴(yán)重違反本規(guī)定的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收的形式（一）單獨(dú)簽訂施工合同的單位工程，竣工后可單獨(dú)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在一個(gè)單位工程中滿(mǎn)足規(guī)定交工要求的專(zhuān)業(yè)工程，可征得發(fā)包人同 意，分階段竣工驗(yàn)收。滿(mǎn)足生產(chǎn)需要或具備使用條件，（二）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)符合設(shè)計(jì)文件和施工圖紙要求， 并符合其他竣工驗(yàn)收條件要求。（三）整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，符合規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可 由發(fā)包人組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行建 設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，中間竣工并已辦理移交手續(xù)的單項(xiàng)工程，不再重復(fù)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的單位工程竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的單位工程竣工驗(yàn)收， 又稱(chēng)專(zhuān)業(yè)工程竣

25、工驗(yàn)收， 以單位工程或某專(zhuān)業(yè)工 程內(nèi)容為對(duì)象，獨(dú)立簽訂建設(shè)工程施工合同的 ，達(dá)到竣工條件后，承包人可單獨(dú)進(jìn)行交工，發(fā)包人根據(jù)竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，按施工合 同約定的工程內(nèi)容組織竣工驗(yàn)收，比較靈活地 適應(yīng)了目前工程承包的普遍性。按照現(xiàn)行建設(shè)工程項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)， 單位工程是單項(xiàng)工程的組成部分， 有獨(dú)立的施工圖紙， 承包人施工完畢，征得發(fā)包人同意，或原施工合同已有約定的，可進(jìn)行分階段驗(yàn)收。 這種驗(yàn)收方式， 在一些較大型的、 群體式的、 技術(shù)較復(fù)雜的建設(shè)工程中比較普遍地存在。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，建設(shè)工程領(lǐng)域利用外 資或合作搞建設(shè)的會(huì)越來(lái)越多，采用國(guó)際慣例的做法也會(huì)日益增多。分部和單位工程的質(zhì)量， 保證建

26、設(shè)單位工程竣工驗(yàn)收的優(yōu)勢(shì)在于其可以有效控制分項(xiàng)、 工程項(xiàng)目系統(tǒng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收一個(gè)單項(xiàng)工程或一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收是指在一個(gè)總體建設(shè)項(xiàng)目中， 車(chē)間，已按設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定的工程內(nèi)容完成，能滿(mǎn)足生產(chǎn)要求或具備使用條件，承包人向監(jiān)理人提交工程竣工報(bào)告 和 工程竣工報(bào)驗(yàn)單 經(jīng)確認(rèn)后，應(yīng)向發(fā)包人發(fā)出 交付竣工驗(yàn)收通知書(shū) ，說(shuō)明工程完工情況、竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備情況、設(shè)備無(wú)負(fù)荷單機(jī)試車(chē)情況，具體約定交付竣工驗(yàn) 收的有關(guān)事宜。明確提出交對(duì)于投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)承包的單項(xiàng)工程施工項(xiàng)目， 則根據(jù)施工合同的約定， 仍由承包人向發(fā)包人 發(fā)出交工通知書(shū)請(qǐng)其組織驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收前， 承包人要按照國(guó)家規(guī)

27、定， 整理好全部竣工資料并完成現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作，工要求，發(fā)包人應(yīng)按約定的程序及時(shí)組織正式驗(yàn)收。對(duì)于工業(yè)設(shè)備安裝工程的竣工驗(yàn)收，則要根據(jù)設(shè)備技術(shù)規(guī)范說(shuō)明書(shū)和單機(jī)試車(chē)方案， 逐級(jí)進(jìn)行設(shè)備的試運(yùn)行。驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署設(shè) 備安裝工程的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的全部工程竣工驗(yàn)收 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的全部工程竣工驗(yàn)收是指整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成， 已符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由發(fā)包人組織設(shè)計(jì)、 施工、監(jiān)理等單位和檔案部門(mén)進(jìn)行全部工程的竣工驗(yàn)收。全部工程的竣工驗(yàn)收， 一般是在單位工程、 單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 對(duì)已經(jīng)交 付竣工驗(yàn)收的單位工程或單項(xiàng)工程并已辦理了 移交手續(xù)的， 原則上不再重復(fù)

28、辦理驗(yàn)收手續(xù)， 但應(yīng)將單位工程或單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告作為 全部工程竣工驗(yàn)收的附件加以說(shuō)明。全部工程竣工驗(yàn)收的主要任務(wù)：（一）負(fù)責(zé)審查建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)驗(yàn)收情況；（二）聽(tīng)取各有關(guān)單位（設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等）的工作報(bào)告；（三）審閱工程竣工檔案資料的情況；（四）審地察驗(yàn)工程并對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質(zhì)量、試車(chē)情況等做綜合全 面評(píng)價(jià)。承包人作為建設(shè)工程的承包（施工）主體，應(yīng)全過(guò)程參加有關(guān)的工程竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收應(yīng)遵循的規(guī)定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門(mén)提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，主管 部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后一個(gè)

29、月內(nèi)組織有關(guān)部門(mén) 進(jìn)行綜合驗(yàn)收；（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)、施工 單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的 規(guī)定執(zhí)行；（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工， 經(jīng)驗(yàn)收合格后， 方可交付使用； 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的， 不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn) 收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn) 收申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有 關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收的內(nèi)容（一）規(guī)劃要求是否落實(shí)；（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)

30、施是否建設(shè)完畢；（三）單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；（四）拆遷補(bǔ)償款安置方案是否落實(shí)；（五）牧業(yè)管理是否落實(shí)；（六）其他。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)符合的要求（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。何謂 聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 狹義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，是指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地， 建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。提供土地使用權(quán)的一方， 一般稱(chēng)之為供地方； 另一方一

31、般為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，稱(chēng)為建設(shè)方。廣義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)， 是指任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以納入聯(lián)合開(kāi)發(fā)房 地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可 以雙方共同出資； 不限于進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)， 也可以是建房自用； 不限于雙方都是法人 或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然 人或自然人之間合作； 不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)， 也可以是在集體土地上聯(lián) 合建房。房地產(chǎn)聯(lián)建的方式（一）單純的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?如企業(yè)搬遷改造， 部隊(duì)土地轉(zhuǎn)讓等；（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)赐恋厥褂脵?quán)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┞?lián)營(yíng)性質(zhì)的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、

32、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享 利益。聯(lián)建合同的責(zé)任承擔(dān)出現(xiàn)下列幾種情形時(shí)， 首先按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定； 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng) 事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例 、約定的利潤(rùn)分配比例確定：（一）投資數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人 協(xié)商不成的；對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比（二）房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定， 例，當(dāng)事人協(xié)商不成的；（三）當(dāng)事人違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋， 被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)認(rèn)定為違法建筑 責(zé)令拆除，當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的。聯(lián)建合同效力的確定自 2005 年 8 月 1 日起施行的最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)

33、合同糾紛案 件適用法律問(wèn)題的解釋對(duì)聯(lián)建合同的效力作了較為詳細(xì)的規(guī)定：（一）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有 效。（二）當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事 人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂（三）土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效如果土地方的土地使用權(quán)。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。聯(lián)建合同效力因土地使用權(quán)取得方式及土地性質(zhì)不同而不同，是出讓取得的，在土地方取得國(guó)有土地使用證 的前提下，雙方辦理了土地使用權(quán)變更登記，合同即生效；如果土地使用權(quán)是劃撥取得的， 則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準(zhǔn)，辦理聯(lián)建審 批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，否則合同無(wú)效。 聯(lián)建合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益，法院不予受理的情形 在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理； 已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民