房地產(chǎn)行業(yè) 場調(diào)查及元通地塊分析

1、欽州市場調(diào)查及元通地塊分析第一部分、市場調(diào)查一、欽州1-7月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、工業(yè)發(fā)展較快1-7月份規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成50.1億元，同比增長38.3%，增長速度比上年同期高出25.9個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成14.79億元，同比增長18.5%。規(guī)模以上工業(yè)呈現(xiàn)出加速發(fā)展的態(tài)勢。2、固定資產(chǎn)投資保持快速增長1-7月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成97.21億元，比上年同期增長94.21%。3、消費(fèi)品市場持續(xù)繁榮活躍1-7月，欽南區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額33.81億元，比上年同期增長18.88%；欽北區(qū)分別實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額21580萬元、42730萬元、62342萬元、82200萬元、103

2、709萬元、122668 萬元和138299萬元，分別比去年同期增長16.8%、18.2、18.5%、19.1%、19.3%、18.9%和20.0%，總體發(fā)展趨勢平穩(wěn)4、城鎮(zhèn)居民收支平穩(wěn)增長1-7月，城鎮(zhèn)居民可支配收入10638.6元，同比增長9.65%二、城市基本數(shù)據(jù)分析對于房地產(chǎn)開發(fā)來講，一個(gè)城市的基本數(shù)據(jù)包含總?cè)丝?、市區(qū)總?cè)丝?、國?nèi)gdp生產(chǎn)總值、人均可支配性收入四大基本數(shù)據(jù)，其中主要以其人均可支配收入作為房地產(chǎn)市場預(yù)期評估的衡量標(biāo)準(zhǔn)。靜態(tài)分析：按照國內(nèi)城市人口人均可支配性收入的1/2（以近五年內(nèi)年均人均可支配收入作為基數(shù)）作為住宅支出費(fèi)用，每個(gè)家庭以2個(gè)人作為按揭人口計(jì)算，則在欽州城區(qū)

3、內(nèi)，每年用于住宅支出家庭為12155元，按照20年70%按揭考慮，其所購買的住房總價(jià)理論為350000元左右。即其實(shí)際可承受的物業(yè)總價(jià)值為350000元左右，這僅僅是欽州近五年人均可支配收入平均水平，實(shí)際上根據(jù)人均可支配收入每年平穩(wěn)增加，其對物業(yè)的實(shí)際購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于平均水平。三、欽州房地產(chǎn)市場調(diào)查1、土地市場：2010年市區(qū)土地成交大幅度萎縮，僅為去年總成交面積的36%，不足一半。2007年2010年欽州城區(qū)房地產(chǎn)土地成交統(tǒng)計(jì)成交總面積成交總價(jià)成交均價(jià)成交宗數(shù)2007年496.5765畝42792.95萬元86.17萬元/畝15宗2008年614.4146畝38491萬元62.64萬元/畝10

4、宗2009年2375畝115826.6萬元48.76萬元/畝18宗2010年855.80畝94470萬元110.38萬元/畝12宗2、房地產(chǎn)市場分析2010年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資31.71億元,同比增長105.44%,增幅比去年同期上升77.19個(gè)百分點(diǎn)。商品房施工面積674.05萬平方米，同比增長73.97%，增幅比去年同期提高33.07個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積70.86萬平方米,同比增長17.77%。商品房銷售額20.33億元,同比增長23.97%。欽州市今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快主要原因是：新開工樓盤建設(shè)項(xiàng)目多，1-6月，新開工樓盤34個(gè)，同比增長1.43倍。（1）房市新

5、政引起連鎖反應(yīng)，2010年欽州上半年商品房月均成交量同期比較下降3.513個(gè)百分點(diǎn)，成交量暴跌66.19個(gè)百分點(diǎn)；欽州房地產(chǎn)市場投資型消費(fèi)受到抑制在“環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)的契機(jī)下，借09年房地產(chǎn)市場宏觀政策的東風(fēng)，欽州房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)代，商品房銷售量節(jié)節(jié)攀高，房價(jià)也水漲船高，吸引了大批的外來客戶進(jìn)行投資性購房消費(fèi)，但此次房市新政的推出，二套房的重新認(rèn)定、首付比例的調(diào)整，均提高了投資性消費(fèi)的資金投入比重，最大程度的抑制了投資性購房消費(fèi)。購房門檻提高，客戶住房消費(fèi)購買力降低新政出臺(tái)后，銀行政策緊縮將90以上商品房首付比例恢復(fù)到三層、貸款利率提高，國家恢復(fù)了各種減免稅費(fèi)。三層首付雖然和09年年初

6、政策相同，但因經(jīng)過09年瘋狂上漲，價(jià)格已不可同日而語，08年欽州市商品房銷售均價(jià)為2500余，2010年6月均價(jià)達(dá)到了3400多，房價(jià)上漲了近1000元。以100平方的商品房為例，2009年年初首付（3成）為75000元，2010年6月首付（3成）102000元，兩者差值為27000元，執(zhí)行2層首付時(shí)差異尚不明顯（升值部分分?jǐn)傊廖磥碣J款月供中），首付調(diào)整至3成后購房門檻一下提高，客戶購買力降低，銷量直降。房地產(chǎn)市場投資投資同比增長商品房銷售面積月均成交量（萬）月均增長速度2007年23.46億元85.43%80.7萬6.73 6.958%2008年33.13億元43.4%90.3萬7.53 1

7、1.896%2009年39.2億元17.90%146.9萬12.24 62.680%2010年1-6月31.71億元105.44%70.86萬11.81 -3.513%（2）2010年上半年欽州城區(qū)商品房銷售價(jià)格持續(xù)走高，環(huán)比增加19.68個(gè)百分點(diǎn)。（3）市場供應(yīng)量：欽州房地產(chǎn)市場供大于銷根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2009年房屋施工面積分別為471萬平方米同比增長27.8%，商品房銷售面積146.9萬平方米；2010年上半年商品房施工面積674.05萬平方米，同比增長73.97%，商品房銷售面積70.86萬平方米。（4）欽州市區(qū)9月樓市現(xiàn)狀目前欽州市區(qū)共有57個(gè)樓盤，其中在售樓盤共38家，籌建中

8、樓盤19家，達(dá)到歷年欽州房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮的頂點(diǎn)。在經(jīng)過新政的洗禮后，各項(xiàng)目或堅(jiān)持不動(dòng)，或循序大打折扣酬賓讓利，在各板塊區(qū)域中尤以行政中心板塊為最，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目大唱降價(jià)對臺(tái)戲。老城區(qū)板塊 樓盤狀況項(xiàng)目名稱 建筑類型主推戶型銷售均價(jià)最近信息在售祥和景都高層一房39-62兩房75-90四房116-1463650元/7月10日開盤，推出2號(hào)樓的第一單元120套房源，成交了42套；第二單元120套房源，之前已經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購100多套，只剩下15套。2號(hào)樓共有26層，其中第25、26層是樓中樓。起步價(jià)為3190元/，按揭99折，一次性98折北部灣大廈高層一房42-53 三房106-1154500元/4月17

9、日開盤，銷售70%，70%已經(jīng)銷售，目前剩余房源在21層28層居多，18層以下已無房源。剩余兩間商鋪的面積分別為61及54，按揭99折，一次性98折，8月無新動(dòng)作。盛世名門小高層 高層 三房116-1233950元/4月3日正式開始預(yù)約。2號(hào)樓約180多套房源，實(shí)際推出約130套左右，預(yù)約交2000元辦里預(yù)約vip卡。開盤購房打9.8折，當(dāng)日開盤均價(jià)為3950元/，推出主要戶型為87125的二房、三房。開盤過后由于受到整個(gè)樓市低迷的影響，該項(xiàng)目銷售價(jià)格未有下調(diào)，持續(xù)銷售期成績不佳，到目前為止已售80多套其中回遷房居多。開盤后基本沒有新成交。預(yù)約恒基城市經(jīng)典高層一房50 兩房75-106 三房9

10、3-132未定4月2日開始預(yù)約，1、住宅預(yù)約金500元，可低5000元的購房款，直接從總房款扣除；商鋪預(yù)約金5000元，可低20000元的購房款。2、住宅繳納500元，日進(jìn)200金籌建青城中央廣場高層兩房8791，三房112，四房130未定青城中央廣場新品現(xiàn)盛情推出2號(hào)樓兩房、三房正在火熱預(yù)約中，現(xiàn)在可以領(lǐng)取購房禮金券3000元，還有商鋪禮金券8000元。超值有價(jià)贈(zèng)券限量發(fā)放！買房時(shí)還可以享受額外優(yōu)惠，預(yù)計(jì)9月初開始正式接受預(yù)約！金灣世紀(jì)步行街售樓部已安排好，尚未進(jìn)駐金灣世紀(jì)廣場挖地基 紅日東升拆遷進(jìn)行中合源九號(hào)公館前期準(zhǔn)備工作，售樓部一開放元通觀天下土地平整，籌備中年年豐高層約10萬平方商業(yè)

11、的項(xiàng)目土地平整，籌備中，售樓部建設(shè)中。欽州灣廣場板塊樓盤狀況項(xiàng)目名稱建筑類型主推戶型銷售均價(jià)最近信息在售碧海 盛世國際大廈高層一房47-48 兩房107-110 三房142-148 3900元/一期銷售90%，二期2010年初 ，按揭99.一次性98折時(shí)代名城高層二房983800元/一期銷售80% ，按揭99.一次性97折江濱豪園高層兩房89 三房126-1444500元/讓世界充滿愛”金茂江濱豪園愛心助學(xué)圓夢晚會(huì)20日晚隆重舉行5月開始推出4號(hào)樓江景單位，價(jià)格40006000元/，近期交預(yù)約金的客戶優(yōu)先選房，已認(rèn)購了30%。同時(shí)銷售的有6號(hào)樓，均價(jià)4500元/，部分房源7.5折優(yōu)惠，但折后成

12、交價(jià)也達(dá)到6000元/。都市春天多層 高層 三房二期未定一期售罄，二期籌備中 中海麗灣明珠多層 高層 二房71-83 三房107 未定二期預(yù)約中 金輝時(shí)代廣場高層3600元/銷售98% 希爾頓陽光高層兩房833900元/銷售60% 按揭99折，一次性97折城市之春高層 二房/三房85-123平方米40007月18號(hào)開盤，開盤當(dāng)天按揭99，一次性98折，報(bào)名客戶優(yōu)惠1萬元，另設(shè)抽獎(jiǎng)活動(dòng)。特等獎(jiǎng)1名，送1萬元購房優(yōu)惠，一等獎(jiǎng)3名，送8888元購房優(yōu)惠，二等獎(jiǎng)5名送6666元優(yōu)惠，三等獎(jiǎng)6名送價(jià)值1200元電器一臺(tái)籌建鑫隆國際高層未定售樓部開放，挖地基 紅日東升高層未定項(xiàng)目工程進(jìn)度已到地表行政中心區(qū)

13、域板塊樓盤狀況項(xiàng)目名稱建筑類型主推戶型銷售均價(jià)最近信息在售皇庭御瓏灣高層 小高層 多層一房：54,兩房：77、86、92,三房：103、142、160,四房：159,五房：180,樓中樓：158-2254000元/特價(jià)房已經(jīng)售罄,價(jià)格在3100-4520,樓層在二層至14層,b2棟9層兩房3650元/平米,a6棟2層兩房3370元/平米,a6棟14層1房3643元/平米,b4棟4層2房3799,a4棟10層4房4520元/平米，最近準(zhǔn)備推三期（a3、a9）,a3是18層,2梯6戶,戶型1房54,2房77,3房103,a9棟6層,兩梯兩戶，4房180,預(yù)約金1000元,9月5日前享受96*97折

14、(按),92*97(一次性),9月5日后享受96*98(按),92*98(一次性),a9(已取得預(yù)售證)交10000,總價(jià)減15000元。本月銷售49套。中地濱江國際多層 高層 三房102-1153900元/中地目前現(xiàn)場最低折扣是92折，置業(yè)顧問的底線，高層已經(jīng)售罄，目前只有2樓跟頂樓，價(jià)格在3800-4300元，估計(jì)新量在9月底推出，目前還沒有最終確定，項(xiàng)目目前處于停滯狀態(tài)。古越揚(yáng)帆高層一房55，二房87，樓中樓1021683400元/近期主推小戶型精品房型，7月3日公開認(rèn)購，特價(jià)房3068元起。6月推出b座12層的公寓樓共184套，主要為單間/二房（面積為50-90平方），前期預(yù)約客戶僅2

15、00多組。東岸陽光高層二房87，三房1001103750元/10月份準(zhǔn)備推出3、4單元60套房源，兩房20多套面積81、88，三房40多套，面積109-120。5月8日推1、2單元， 10套特價(jià)房已經(jīng)售罄，特價(jià)房是總價(jià)減2.5萬，其他房源按揭99折，一次性98折，8月銷售19套，折后價(jià)在3400-4100元/，層差在20-30元，1單元比2單元單價(jià)貴200-300元，日來訪2-3組。悉尼陽光多層 小高層 一房49三房111-126 3400元/悉尼陽光目前推出8月27日前購房享受8.6折,9月1日起8.8折優(yōu)惠，還可以適當(dāng)申請優(yōu)惠，短信全城發(fā)送,8月23日至9月3日,銷售量達(dá)90套左右,目前4

16、0多平米的一房滯銷。折后價(jià)格在3100-3600元/平米,主銷戶型是兩房、三房，面積在80-110平米左右的，周末現(xiàn)場來訪量70組左右，看房及辦手續(xù)均有，主要的客戶群體都是本地客戶，近期來訪急劇減少，廣告方面停掉了很多。永欣世代寶第高層三房133及1414800元/全盤共200多套，精裝修，5月份開盤至今已經(jīng)銷售50%左右 ，目前優(yōu)惠為按揭99折，一次性97折奧林名城小高層 高層三房106130，二房85.53500元/8月28日推出特價(jià)房8套,三房的115,1-5層的,1-5層的價(jià)格均是3188元/,已售出2套,除特價(jià)房外,其他戶型的價(jià)格最低3350元/,最高3900元/,均價(jià)3500元/,

17、樓層差在20-50元都有，按揭98折,一次性96折,8月辦手續(xù)30套左右，新成交10套左右。大華富貴世家高層二房80，三房90120，三房1151403800元/目前將開盤后剩余房型封盤，重新調(diào)整價(jià)格，調(diào)高價(jià)格，然后加大優(yōu)惠折扣力度再開盤銷售。由于房價(jià)堅(jiān)挺，開盤后銷售量不佳。人和春天小高層 高層 一房48-49二房79-100三房108-126樓中樓1863600元/8月14日開始接受10#樓（100套）預(yù)約，交1萬元抵1萬，享受額外97折，目前預(yù)約人數(shù)在130個(gè)左右，具體房量還在商量中，推出兩房、三房，預(yù)計(jì)推盤時(shí)間9月中旬。 8月成交10套120大戶型，價(jià)格在3300-4200元高樓層，總房

18、價(jià)優(yōu)惠一萬元，按揭99折，一次性98折。日均來訪20組左右，基于價(jià)格上漲，成交量沒有明顯提高，來訪客戶主要還是看好10號(hào)樓的房源。籌建欽江麗景高層 政府受予“綠色生態(tài)示范小區(qū)”，項(xiàng)目建至5層以上，售樓部正在裝修，未取預(yù)售證，估計(jì)9月進(jìn)場，10月底開盤銷售。濱海華都籌備中 御景東郡籌備中 怡景領(lǐng)域籌備中 濱海明珠在建工程已做到4層，暫未上市銷售，亦未組建銷售部北區(qū)板塊 樓盤狀況項(xiàng)目名稱建筑類型主推戶型銷售均價(jià)最近信息在售百利華庭高層2700元/該項(xiàng)目10年2月所推的都即將售完，目前只余幾套，新開盤時(shí)間未定翰林尊府多層 小高層 兩房78-79 三房101-109 3150元/在教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶

19、節(jié)三節(jié)期間推出一期c組團(tuán)傾情優(yōu)惠禮包。“三節(jié)”期間，每位來訪客戶均可獲贈(zèng)節(jié)日禮品，一次性付款客戶享受96折優(yōu)惠，按揭客戶享受98折優(yōu)惠，購房當(dāng)日即獲贈(zèng)現(xiàn)金（兩房獲贈(zèng)現(xiàn)金3000元，三房獲贈(zèng)現(xiàn)金6000元，樓中樓獲贈(zèng)現(xiàn)金9000元），老客戶帶新客戶還獲贈(zèng)物業(yè)費(fèi)。另外在教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)促銷日預(yù)約成功的客戶，教師節(jié)還可獲得三千元節(jié)慶禮金，中秋節(jié)可獲得開發(fā)商贈(zèng)的新居禮金3000元和中秋月餅，中秋節(jié)所有已購房客戶都有禮品贈(zèng)送，國慶節(jié)頭三天，預(yù)約客戶送3000元現(xiàn)金。該次連環(huán)贈(zèng)送活動(dòng)，是天元公司含金量最高的一次促銷活動(dòng)。鴻通泰和家園小高層 高層兩房89 三房106 2800元/一期銷售90% ，按揭

20、97折，一次性98折福盛家園小高層 高層二房85-87 三房109-1383100元/4月24日開盤，推出170余套，成交約70套，目前認(rèn)購98折孟擇雅居 多層 高層二房85-87 三房100-1353000元/現(xiàn)已對外公開銷售。籌建麗景名苑二房85-87 三房98-128籌備中，接受預(yù)約。文華新城小高層二房85-87 三房109-1382900元/8月15日一期開盤主推1號(hào)樓，共220套，主推房源有：50.92-98.59平米的一房、兩房、2+1房和 3+1房。其中以86.57的兩房變3房、98.59平米的3房變4房。最低起步價(jià)2600/平方米起，均價(jià)2900元/平方米（層差2樓與3樓的為1

21、50元左右，3樓到11樓的層差約為3060元）。至17日現(xiàn)場走訪，本期所推的小戶型及三房的戶型都已售完（約190多套），二十來套的樓中樓目前還剩十余套（樓中樓的價(jià)格為3150元/平方左右，11樓）城西板塊樓盤狀況項(xiàng)目名稱建筑類型主推戶型銷售均價(jià)最近信息在售藍(lán)天麗都小高層 高層二房75 三房110 3650元/整體銷售95%，無優(yōu)惠 麗景天下高層二房72 三房99-1423600元/一期銷售80%，按揭98折，一次性97折 天成嘉園高層兩房81-84 三房103-107 均價(jià)3300元/6月26日開盤，一二三棟樓同時(shí)推出，起步價(jià)3100元/，推出近200套房源，目前銷售進(jìn)度約為40%，按揭99折

22、，一次性98折水岸茗城小高層 高層兩房84 三房95-1273400元/7月28日至8月1日水岸茗城優(yōu)惠大行動(dòng) 來就送50元車馬費(fèi)！僅限女性客戶（年齡25-40周歲）持身份證領(lǐng)取，每天僅限60名活動(dòng)時(shí)間：7月28日8月1日，另有大量禮品相送！戶型面積：81128，2800元/ 起（特價(jià)房，每天2套）贈(zèng)送面積最高可達(dá)10！贈(zèng)送大飄窗、mini儲(chǔ)物空間！籌建新澳花園二期籌建中水東板塊 樓盤狀況項(xiàng)目名稱建筑類型主推戶型銷售均價(jià)最近信息在售東方豪庭高層 雅閣88-1543700元/8月10號(hào)加推， 9月初搞促銷活動(dòng)，教師節(jié)一口價(jià)購房活動(dòng)正式啟動(dòng)，憑教師證即可購買一口價(jià)限量單位，先到先得?；顒?dòng)截止至20

23、10年9月12日 優(yōu)惠戶型均為大戶型，優(yōu)惠價(jià)格最低3650元/江東名園小高層 高層 兩房81-88 三房94-122 3400元/6月底將剩余的96套房全部推出，目前銷售進(jìn)度約為60%左右，按揭98折，一次性97折海豚灣大廈高層兩房73 三房99 3700元/整體銷售90%左右，年底交房，該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)只有45年。按揭一次性都為99折 遠(yuǎn)辰金灣藍(lán)岸小高層 高層兩房90 三房132 現(xiàn)在推5/6/7號(hào)樓，基本以三房為主，少量2房90平米，三房戶型在104至140平米，2梯4戶，傳統(tǒng)的“日進(jìn)百金”預(yù)約活動(dòng)，分階段預(yù)約，第一階段預(yù)約結(jié)束，最高返還8000元，第二階段開始預(yù)約，最高只返還6000元，現(xiàn)在還

24、在持續(xù)預(yù)約優(yōu)惠期。北部灣國際 建材商貿(mào)城多層 小高層三房3900元/二期銷售80% ，三期籌建中。商鋪已售完正元七里香溪小高層三房85110平方2900元/工程達(dá)到60%，目前銷售進(jìn)度約60%左右。該項(xiàng)目為單位集資項(xiàng)目，只有部分房源對外銷售籌建水東國際高層售樓部未開放，籌備中 健康家園小區(qū)土地平整，籌備中 欽州樓市地圖第二部分、元通地塊分析一、地塊及區(qū)域概況：1、地塊位置：本案位于欽州市區(qū)永福西大街與文峰路交匯處（原欽州賓館址），隸屬老城區(qū)板塊，周邊物業(yè)配套齊全，銀行、市場、汽車總站、醫(yī)院、幼兒園高中等坐落周邊。2、區(qū)域概況：地塊區(qū)域內(nèi)共有城鎮(zhèn)常住居民12萬人，占市區(qū)總?cè)丝诘?0%（城區(qū)人口約

25、30萬人其中文峰街道約7萬人，南珠街道約5萬人）日常人流、車流大。同時(shí)根據(jù)本地居民日常人流消費(fèi)習(xí)慣，及區(qū)域繁華程度劃分，本案區(qū)域?qū)儆诔菂^(qū)二級(jí)消費(fèi)區(qū)域，為市區(qū)城鎮(zhèn)居民日常主要消費(fèi)區(qū)域之一（一級(jí)消費(fèi)區(qū)域：人民路商圈、欽州灣廣場商圈；二級(jí)消費(fèi)區(qū)域：南珠市場商圈、鴻發(fā)市場商圈）。3、區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分析南珠街道文峰街道區(qū)域現(xiàn)共有房地產(chǎn)項(xiàng)目6個(gè)，其中100畝以上的大型樓盤一家，其余5家均為10幾畝的小型項(xiàng)目。本區(qū)域6項(xiàng)目均為今年入市的新盤，通過上面的市場調(diào)查可以看出其價(jià)格范圍為38004500元/平方米，現(xiàn)就對本案影響進(jìn)行綜合評述：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況項(xiàng)目評述項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢對本案的影響合源.九號(hào)公館項(xiàng)目占地

26、10畝，容積5.5，綠化30%，總戶數(shù)300戶，總共有三棟樓組成，現(xiàn)主推二房81平方米、三房98-126平方米、四房141平方米。目前售樓部已對外開放合源九號(hào)公館項(xiàng)目位于欽州市文峰北路九號(hào)，所以名稱也含有一定的寓意?，F(xiàn)項(xiàng)目毗鄰城市市中心商業(yè)圈，周邊配套齊全：有廣美商務(wù)酒店、鑫興大酒店、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)村信用社等，交通便利，同時(shí)還有19路、22路公交車途經(jīng)本項(xiàng)目。地理位置優(yōu)越，往北可通往欽州灣廣場，往南可去協(xié)盛廣場等繁華中心地帶，投資升值潛力較大。1、項(xiàng)目位于欽州市文峰北路，沿文峰北路直行800余米可直達(dá)欽州灣廣場。2、周邊休閑娛樂配套較好；南珠市場，中國銀行，及街心公園，形成簇?fù)碇畡荨?

27、. 規(guī)劃戶數(shù)只有300戶，貨量少，較易操作。項(xiàng)目建設(shè)周期過長，公攤過高。項(xiàng)目規(guī)劃不夠科學(xué)，樓宇間距過于密集；戶型設(shè)計(jì)不夠合理。該項(xiàng)目與本案隔街相望，無論在配套及交通，環(huán)境等如出一折，該項(xiàng)目將會(huì)對本案構(gòu)成直接的競爭關(guān)系。城市之春項(xiàng)目一期占地約15畝,總建筑面積3.2萬，地下2號(hào)樓-1層為地下停車場約2580平方，住宅總戶數(shù)為260戶。規(guī)劃為兩幢18+1的板式景觀高層建筑組成，目前該項(xiàng)目均價(jià)為：4500元/平方項(xiàng)目位于子材大道中段，周邊配套一般。臨近欽州灣廣場及紅村林大酒店。交通方便，待欽州三橋建成通車時(shí)，該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢將會(huì)大大提升。該項(xiàng)目1號(hào)樓為二梯三戶，2號(hào)樓為一梯一戶；戶戶南北朝向，約

28、 30多米的樓距。小區(qū)內(nèi)啟用了智能居家系統(tǒng)，目前推出1號(hào)樓，沿街一、二層為商業(yè)，小區(qū)內(nèi)一層為架空層空間。1. 貨量少，較易操作2. 出門即子材大道，交通方便。3. 臨近華潤超市及汽車總站，購物及出行非常便利。4. 樓間距和戶型設(shè)計(jì)相對科學(xué)，客戶認(rèn)同率很高。1. 配套一般，教育，醫(yī)療及娛樂方面的配套較少。2. 定價(jià)過高，目前均價(jià)為4500元/平方，客戶認(rèn)同率低。3. 負(fù)面新聞多，前期施工過程中曾發(fā)生過吊塔倒坍等事件，造成人員傷亡，致使相當(dāng)多客戶對該項(xiàng)目的工程質(zhì)量心懷疑慮。該項(xiàng)目與本案地理位置距離較遠(yuǎn)，且兩案定位及面向客戶群體有一定差距，所以該項(xiàng)目與本案影響一般盛世名門該項(xiàng)目占地137畝，規(guī)劃面積

29、為42萬平方米。規(guī)劃戶數(shù)2262戶。綠化率33%，容積率為4.85。商業(yè)面積約為6000左右。目前住宅均價(jià)為3950元/平方創(chuàng)建于1965年的廣西泰禾集團(tuán)，2009年泰禾集團(tuán)秉承建筑以人為本的開發(fā)理念，精心打造泰禾盛世名門成為欽州首席南加州風(fēng)情高尚社區(qū)，城南板塊核心地段，大型超市，商業(yè)步行街，銀行，欽州市一中等配套設(shè)施，匯集泰禾盛世名門獨(dú)有的街區(qū)特色情調(diào)、商業(yè)，居民生活豐富十足，自在安逸。全明廚衛(wèi)，雙陽臺(tái)，動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)，宣揚(yáng)健康的生活理念。1 該項(xiàng)目開發(fā)商為廣西泰禾集團(tuán)，該集團(tuán)實(shí)力雄厚。無論是財(cái)力或是抗風(fēng)險(xiǎn)能力都非常強(qiáng)。該項(xiàng)目開發(fā)商此前已經(jīng)開發(fā)近10余個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富。2 配套齊

30、全，項(xiàng)目臨近第一中學(xué)，龍崗，東風(fēng)市場，協(xié)盛等欽州中心地帶。無論是教育，醫(yī)療，購物或是出行都非常便利。1、價(jià)格過高。2、工程質(zhì)量較差。該項(xiàng)目比鄰本案，與本案將會(huì)形成較大的競爭關(guān)系。北部灣大廈項(xiàng)目占地11.4畝，規(guī)劃建筑面積4.5萬平方，規(guī)劃戶數(shù)680戶。綠化率為13%，容積率為11。商業(yè)面積為：5500平方。住宅均價(jià)4500元/平方，商業(yè)均價(jià)67000元/平方米4月17日北部灣大廈首次開盤推出418層共380套房，其中一房（3555）所占比例52%，三房（105110）點(diǎn)48%，開盤選擇公開抽號(hào)選房的形式進(jìn)行。由于較多為投資型小戶型，外地購房客戶居多，成交量較好，但5月后新政的出臺(tái)，估計(jì)不少外地

31、客戶無法購房，會(huì)造成客戶的違約1. 周邊的配套設(shè)施齊全，有商業(yè)大廈、東風(fēng)市場、協(xié)盛商業(yè)廣場、新華書店、國美電器、欽州市一中等。2. 地處欽州市中心地帶，位置得天獨(dú)厚。3. 客戶認(rèn)可率高。1. 價(jià)格過高。2. 環(huán)境嘈雜該項(xiàng)目與本案相距稍遠(yuǎn)，客戶會(huì)會(huì)對本案與該項(xiàng)目有一定的對比性，但競爭關(guān)系不強(qiáng)。恒基。城市經(jīng)典項(xiàng)目占地面積11畝，規(guī)劃建筑面積6.5萬平方，規(guī)劃戶數(shù)713戶。綠化率為13%，空積率為10。規(guī)劃商業(yè)為6000平方左右恒基城市經(jīng)典項(xiàng)目位于欽州市南珠西大街（東風(fēng)市場旁），毗鄰欽州客運(yùn)中心，顯赫的地段價(jià)值，占盡天時(shí)地利人和的優(yōu)越，是欽州“第一商圈的老街商區(qū)核心地段之上的經(jīng)典物業(yè)。同時(shí)也是欽州首

32、個(gè)小商品批發(fā)集聚地，復(fù)合物業(yè)、復(fù)合價(jià)值，四層架空綠化，中心難得一見的空中花園，29層現(xiàn)代、時(shí)尚高層建筑建于中心之上。一到三層規(guī)劃為中心商業(yè)航母。4月2日開始預(yù)約，1、住宅預(yù)約金500元，可低5000元的購房款，直接從總房款扣除；商鋪預(yù)約金5000元，可低20000元的購房款。2、住宅繳納500元，日進(jìn)200金。1. 周邊的配套設(shè)施齊全，有商業(yè)大廈、東風(fēng)市場、協(xié)盛商業(yè)廣場、新華書店、國美電器、欽州市一中等。2. 地處欽州市中心地帶，位置得天獨(dú)厚?？蛻粽J(rèn)可率高。1. 價(jià)格過高。2. 環(huán)境嘈雜該項(xiàng)目與本案相距稍遠(yuǎn)，客戶會(huì)會(huì)對本案與該項(xiàng)目有一定的對比性，但競爭關(guān)系不強(qiáng)。4、地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地性質(zhì)：

33、商住綜合用地；土地面積：44651.7平方米；容積率：9.5；建筑面積：395586平方米。地下建筑面積：50850平方米（不計(jì)容面積）建筑密度：41.5%綠地面積：9202平方米綠地率：30%地下室人防面積：7838平方米總停車數(shù)量：1762輛備注：項(xiàng)目共分兩期開發(fā)：一期總建筑面積156689平方米，住宅145315.95平方米，商業(yè)11373.19平方米。二、地塊swot矩陣分析優(yōu)勢（s）1、項(xiàng)目位置優(yōu)越，地處老城區(qū)二級(jí)商圈。2、物業(yè)配套成熟地段，人口居住密集度高，人口消費(fèi)基數(shù)大，周邊附屬商業(yè)價(jià)值較高。3、項(xiàng)目本身規(guī)劃面積大，為大型樓盤，形象鮮明。4、區(qū)域內(nèi)唯一超大底層圍合式大型商業(yè)賣場，

34、賦予住宅物業(yè)高層次的升值潛力。威脅（o）1、項(xiàng)目周邊各大樓盤林立，產(chǎn)品供應(yīng)量充足。2、區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目群雄割據(jù)各顯特色，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的獨(dú)特性、產(chǎn)品及園林風(fēng)格的差異性到產(chǎn)品物業(yè)的投資性不一而足，各據(jù)一方。3、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目開發(fā)略早，據(jù)其自身不同的差異性，各搶占一部分客戶資源。4、城市東進(jìn)，新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。劣勢（w）1、周邊競爭項(xiàng)目較多，競爭激烈，且項(xiàng)目進(jìn)展相對略顯滯后，已失去區(qū)域首發(fā)優(yōu)勢。2、周邊同期項(xiàng)目較多，產(chǎn)品設(shè)計(jì)14房各顯千秋，產(chǎn)品具有重疊性，無法具有產(chǎn)品的唯一性、排他性。3、項(xiàng)目規(guī)劃建筑密度較大，一期底層大型圍合式商場對住宅物業(yè)的舒適度具有一定影響。4、內(nèi)街商業(yè)規(guī)劃面積較大，物業(yè)價(jià)值提升

35、具有一定困難。機(jī)會(huì)（t）1、國家宏觀政策調(diào)整，區(qū)域先發(fā)項(xiàng)目前期銷售策略及政策受到鉗制，可總結(jié)其不足之處，借此后發(fā)而起。2、欽州處于城市擴(kuò)展時(shí)期，且區(qū)域內(nèi)人口密度大、人口基數(shù)大，緊抓舊城改造之契機(jī)順勢而行。3、區(qū)域周邊無大型集中式商業(yè)賣場，依托主題商業(yè)提升住宅物業(yè)價(jià)值。4、區(qū)域內(nèi)大型項(xiàng)目僅一家，可據(jù)大盤形象及實(shí)力切入市場。結(jié)論：根據(jù)地塊“swot”分析，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，與周邊各大樓盤的綜合對比分析，我項(xiàng)目未來售價(jià)（均價(jià)）預(yù)估為：4200元/平方米三、地塊經(jīng)濟(jì)測算按照土地275萬元/畝，均價(jià)4200元/平方米計(jì)算，建筑面積：395586平方米，停車位6萬/個(gè)，地下停車位按1400計(jì)，分析如下：資金項(xiàng)

36、目名稱單價(jià)數(shù)量總價(jià)（萬元）一開工前費(fèi)用預(yù)算（一）固定支出費(fèi)用1土地款275萬/畝66.97畝18416.75（二）工程前期費(fèi)用1建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用10元/平方米395586平方米+50850平方米446.442城市建設(shè)配套費(fèi)10元/平方米395586平方米+50850平方米446.44總合計(jì)（一）+（二）19309.63二基建費(fèi)用建設(shè)成本按照38層計(jì)算以及綠化，樁基孔樁，含投影面積的人防2300元/平方米395586平方米+50850平方米102680.28三運(yùn)營及稅費(fèi)1稅費(fèi)11.5%收入按照200596萬23068.542管理運(yùn)營、廣告費(fèi)用及其他2%收入按照200596萬4011.923資金成本按

37、照500萬/畝評估，50%貸款，貸款約1.67億按照年利率6%計(jì)算，4年投資建成計(jì)算4008合計(jì)31088.46總成本一+二+三3429元/平方米395586平方米+50850平方米153078.37四收入住宅物業(yè)4200元/平方米376375平方米158077.5商業(yè)物業(yè)30000元/平方米11373平方米34119停車位60000元/個(gè)1400個(gè)8400合計(jì)200596.5五凈利潤47518.13六凈利潤率31.04%七自有資金投資回報(bào)率自有資金需要投入1.85億256.8%結(jié)論：通過以上對項(xiàng)目全方位的分析，我們可以看出，項(xiàng)目在未來4年內(nèi)具有較大的升值潛力，周邊人口密集度大、數(shù)量大，為項(xiàng)目

38、的運(yùn)行提供了較好的先天條件。在未來4年內(nèi)如何能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化，關(guān)鍵是能否將一層商業(yè)營造好，能否打造成坐鎮(zhèn)一方的新商圈航母。四、定位分析住宅篇（簡約版）根據(jù)項(xiàng)目自身的規(guī)劃及建設(shè)，結(jié)合市場調(diào)查情況，元通觀天下項(xiàng)目作為一個(gè)擁有38層的都市地標(biāo)性的建筑體，以其絕對的高度將整個(gè)欽城納為自家的“私家花園”，給人俯瞰都市日益繁華變遷的歷史見證，項(xiàng)目整體建議定義為：欽城標(biāo)志-城市之上的私家領(lǐng)地（花園）商業(yè)篇1、市場定位精確的市場定位，關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的操作成功與否，關(guān)系到其利潤最大化的實(shí)現(xiàn)程度?，F(xiàn)在我們分別從縱、橫兩個(gè)方面立體分析項(xiàng)目在目前整個(gè)市場中的位置，在對其進(jìn)行市場定位。a、項(xiàng)目在市場中的位置通過

39、對整個(gè)欽州城區(qū)區(qū)域特性分析及業(yè)態(tài)分布可以看出，在市區(qū)內(nèi)共有三個(gè)商圈，一是以東風(fēng)市場為核心的人民路老街商區(qū)；二是以欽州灣廣場為核心的新商業(yè)區(qū)；三是處于新老商圈結(jié)合地帶，以南珠市場為核心的文峰南珠商區(qū)。元通觀天下項(xiàng)目正是處于新老商圈的結(jié)合地帶，更準(zhǔn)確的說是處于老城區(qū)的延伸地帶，其商圈依托南珠市場為核心以文峰南路、南珠西大街為延伸為周邊12萬常住居民提供服務(wù)。通過下表我們可以清晰的看出，現(xiàn)在及未來在各商圈內(nèi)主要承載消費(fèi)任務(wù)的各大項(xiàng)目的詳細(xì)配套情況。三大商圈中，以老商圈發(fā)展最為成熟，未來在整個(gè)消費(fèi)市場中所占的比重也是最大；其次就是以陽光麗城和聯(lián)達(dá)為代表的新興商圈，但其因廣場而形成的商業(yè)群體受局域性限制，無法擴(kuò)展發(fā)展，在沒有市政府大規(guī)劃政策的變動(dòng)下發(fā)展?jié)摿π?，可以說“成也廣場，敗也廣場”。 而文峰南珠商圈則是根據(jù)其區(qū)域內(nèi)常住居民的需要，歷經(jīng)時(shí)間的沉淀而形成的商業(yè)區(qū)，其12萬的常住居民為其提供了商圈的消費(fèi)提供了原始動(dòng)力，舊城改造的如火如荼的進(jìn)行為其提供了無限發(fā)展的可能，汽車總站、南珠市場等周邊附屬商業(yè)為其提供了強(qiáng)有力的配套保障。欽州市商區(qū)匯總區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)面積備注老街商業(yè)區(qū)青城中央廣場3.5萬在建，步行街聯(lián)行國貿(mào)中心3萬在建，步行街及商場金灣酒店項(xiàng)目3萬在建，步行街城市經(jīng)典1萬在建，沿街商鋪北部灣大廈0.45在建，沿街及商場翰林福第4萬步行街及商場，一期已經(jīng)營，以服裝、精品店為主協(xié)商商