花卉城市場大廈估值報告

1、畫會市場大廈估值報告、收益法估值收益法評估模型：采用收益法評估的企業(yè)價值(PV)般可分為三部分:1.企業(yè)達到穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)前各期預(yù)期收益的折現(xiàn)值(PV1)；2.企業(yè)達到穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)后持續(xù)經(jīng)營各期預(yù)期收益的折現(xiàn)值(PV2);3.企業(yè)終止經(jīng)營時的清算價值的折現(xiàn)值(PV3)。其中:PV=P V1+ PV2+PV3式中各項參數(shù)分別為:(1):評估基準日后距離評估基準日的時間間隔，單位為年;:企業(yè)預(yù)計達到穩(wěn)定發(fā)展的時點距評估基準日的時間間隔;:企業(yè)預(yù)計經(jīng)營終止時點距評估基準日的時間間隔;:企業(yè)在距評估基準日i年的時點的預(yù)期收益估測值;(5):企業(yè)達到穩(wěn)定發(fā)展后預(yù)期收益的估計年增長率;(6):企業(yè)經(jīng)營終止時

2、的清算價值;(7) r :與預(yù)期收益匹配的折現(xiàn)率。般地，當(dāng)假設(shè)企業(yè)永續(xù)經(jīng)營時，企業(yè)價值評估計算模型簡化為:PV二P V1+ PV2二收益法的評估范圍:(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)資產(chǎn)負債;與經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的對外投資等資產(chǎn)負債;其他非經(jīng)營性資產(chǎn)負債。收益法評估不包含第(3)類資產(chǎn)負債;收益法評估可視第(2)類資產(chǎn)負債的重要程度與資料的可獲取程度而決定是否納入收益法的評估范圍；對于不納入收益法評估范圍的第(2)類、第(3)類資產(chǎn)負債一般另行評估其價值。在這里我們認為畫會市場大廈的預(yù)期現(xiàn)金流等同于預(yù)期收益，所以通過預(yù)期現(xiàn)致的。金流折現(xiàn)模型得出畫會市場大廈的估值情況，其結(jié)果同預(yù)期收益的折現(xiàn)是市場大廈估值預(yù)期現(xiàn)金流=預(yù)

3、期收益預(yù)期凈利潤+折舊與攤銷-資本支出-營運資本增加項目2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年一、營業(yè)收入7,958,812 8754,693 9,6-0,162 10,593,179 11,652,496 12,817,746二、主營業(yè)務(wù)成本營業(yè)稅金及附加564,177620,595682,654750,920826,012908,613市場大廈財務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)預(yù)測:單位：人民幣元銷售費用管理費用5,933,691 5222,503 5,744,7546,319,2296,951,1527,646,267財務(wù)費用573,181582,430640,673704

4、,741775,215852,736三、營業(yè)利潤887,762 :,329,165 2,562,0812,818,2893,100,1183,410,130減：營業(yè)外支出45,00018,20920,03022,03324,23626,660四、禾U潤總額842,762 :,310,956 2,542,0512,796,2563,075,8823,383,470減：所得稅費用225,183617,479679,227747,150821,865904,051五、凈利潤617,579 1,693,476 1,862,8242,049,1072,254,0172,479,419折舊攤銷：以企業(yè)實際

5、的折舊攤銷為基礎(chǔ)。資本支出：購建固定資產(chǎn)等資本性支出預(yù)測。調(diào)查分析市場大廈的 固定資產(chǎn)的現(xiàn)狀、運行情況及更新計劃。為保持市場大廈正常持續(xù)運行, 本次假設(shè)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出與折舊和攤銷保持一致。營運資金增加：通過分析市場大廈的營運資金狀況，市場大廈營運 資金需求較低，運營資金基本不需要額外投入。市場大廈2015年的凈現(xiàn)金流為500萬，根據(jù)市場大廈財務(wù)預(yù)測我們 得出市場大廈未來幾年的凈現(xiàn)金流如下：（每年平均保持10%增長，直至2020年處于穩(wěn)定期，以后維持不變）2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年550599671745805折現(xiàn)率的確定:由于估值的是企業(yè)的整體

6、價值，故選取加權(quán)平均資本成本做折現(xiàn)率。加權(quán)資本成本二普通股成本*普通股比重+債務(wù)成本*債務(wù)比重1、普通股成本:普通股成本二無風(fēng)險報酬利率+貝塔系數(shù)*（風(fēng)險報酬利率-無風(fēng)險報酬利率）（1）無風(fēng)險報酬率的確定：以現(xiàn)行五年期國債利率4.42%為基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源根據(jù)：財政部發(fā)行的2015年第九期儲蓄國債（電子式）。（2）風(fēng)險報酬率的確定：根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的2015年企業(yè)績效評價標準值，其中房地產(chǎn)行業(yè)盈利情況如下:項目優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值一、盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率（）14.81061.6-3.1總資產(chǎn)報酬率（）9.56.53.40.6-2.5銷售（營業(yè)）利潤率（）26.620.1158.72.7

7、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)7.94.40.6-2.9-5.4成本費用利潤率（）1814.1103.2-4.7資本收益率（）15.810.36.52-3.4通常我們風(fēng)險報酬率取凈資產(chǎn)收益率，在這里由于市場大廈運營穩(wěn)定，故風(fēng)險報酬率我們?nèi)×己弥?0%貝塔系數(shù)：根據(jù)2015年最新發(fā)布行業(yè)貝塔系數(shù)參考房地產(chǎn)公司的貝塔系數(shù)為1.25 。普通股成本=無風(fēng)險報酬利率+貝塔系數(shù)* （風(fēng)險報酬利率-無風(fēng)險報酬利率）=4.42%+1.25* (10%-4.42 =11.395%2、債務(wù)成本畫會市場大廈屬于房地產(chǎn)商業(yè)行業(yè)，屬重資產(chǎn)型公司，債務(wù)成本一 般較低，較現(xiàn)在的一年前貸款利率會有所提高，根據(jù)市場行情和市場大 廈的自身行情

8、來看，大都在10%以上，故我們?nèi)”Ｊ氐膫鶆?wù)成本10%根據(jù)2015年的資產(chǎn)負債表得出：債務(wù)比重為：0.47 權(quán)益比重為:0.53綜上，加權(quán)資本成本=11.395%X 0.53 +10%X0.47=0.06039+0.047=0.1073=10.73%經(jīng)綜合考慮影響權(quán)益收益實現(xiàn)的各種風(fēng)險后，最終選取10.7%作為權(quán)益預(yù)期收益適用的折現(xiàn)率，即r =10.7%。所以，折現(xiàn)率計算時按10.7計算。折現(xiàn)過程如下:2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年永續(xù)現(xiàn)金流550599671745805805折現(xiàn)率10.70%10.70%10.70%10.70%10.70%10.70%折現(xiàn)期012

9、345折現(xiàn)系數(shù)*10.90334230.81602740.73715210.66590070.6015363現(xiàn)值550541.102077547.554406549.178352536.0501194842.36783PV12723.884956PV24842.367833PV7566.252789收益法評估范圍僅為企業(yè)第（1）類、第（2）類資產(chǎn)負債，企業(yè)第（3）類資產(chǎn)負債為企業(yè)宿舍用地、在建工程和長期投資。由于市場大廈的特殊性，暫時并無在建工程，也無對外的長期投資。因此根據(jù)收益法/現(xiàn)金流折現(xiàn)模式可以推測出市場大廈總的評估價 值為7566萬元。二、相對法估值畫會縣市場實業(yè)有限公司主營業(yè)務(wù)收入是

10、商鋪的租金收入，基本不 需要額外的資金投入，故畫會縣市場實業(yè)有限公司的預(yù)期收入基本等于 預(yù)期凈利潤。我們通過 PE法和PB法對企業(yè)進行估值。市盈率（p日法:我們以2014年和2015年的財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，測算現(xiàn)在公司的估值 情況。為使估值更為合理，我們采取權(quán)重法預(yù)測利潤。利潤基數(shù)取自2014 年利潤的60% 2015年預(yù)測利潤的40%例當(dāng)PE=10倍時，公司估值二加權(quán)凈利潤*市盈率=(61.7*60%+126*40%)*10= 120.6*10= 1206萬元以此類推，當(dāng)PE等于12倍、15倍、20倍時，公司估值如下表所示:PE10121520公司估值（萬元）12061447.218092412預(yù)測的凈利潤為：120.6萬元（2014年已經(jīng)發(fā)生的利潤占60% 2015年預(yù)測的利潤占 40%。市凈率法:我們根據(jù)近年的財務(wù)報表，根據(jù)2014年的凈資產(chǎn)718.7萬元測算公司估值如下:例如當(dāng)PB=2.5倍時，公司估值二凈資產(chǎn)*市凈率=718.7*2.5= 1796.75 萬元以此類推，當(dāng)PB等于2.8倍、3倍時，公司估值如下表所示:PB2.52.83公司估值（萬元）1796.752012.362156.12014年的凈資產(chǎn)為：718.7萬元。三、結(jié)論根據(jù)以上方法對公司估值最低 1206 萬元，最高 7566萬元。上述是我們按照財務(wù)報表做的