西安高新區(qū)商務(wù)市場市場調(diào)研報告1229PPT課件

1、高新區(qū)商務(wù)市場調(diào)研分析高新區(qū)商務(wù)市場調(diào)研分析 高高 新新 區(qū)區(qū) 寫寫 字字 樓、樓、 公公 寓寓 及及 酒酒 店店 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 分分 析析 二、高新區(qū)寫字樓市場調(diào)研分析 三、高新區(qū)公寓市場調(diào)研分析 四、高新區(qū)酒店市場調(diào)研分析 五、各物業(yè)類型對比及綜述 一、西安寫字樓市場格局 一、西安寫字樓市場格局一、西安寫字樓市場格局 Part1: 西安寫字樓市場分布格局西安寫字樓市場分布格局 南三環(huán)至 西高新版塊 城北版塊 城內(nèi)版塊 曲江版塊 西高新（舊）：高新路、科技路、唐延 路、南二環(huán)西段 代表：高新國際、高科廣場、創(chuàng)業(yè)廣場 西高新（新） ：以高新管委會“都市之 門”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠

2、地筆克 會展為圓心的商務(wù)核心，形成項目周邊 政經(jīng)焦點 代表：都市之門，綠地中央廣場 城內(nèi)：北大街-南大街-南稍門 凱愛大廈、長安國際、中大國際 城北：未央大道 代表：利君V時代、經(jīng)發(fā)大廈 城南、城東、城西 ：除南二環(huán)沿線外， 其它分布較為零散 Part2: 西安寫字樓市場西安寫字樓市場供求關(guān)系現(xiàn)狀供求關(guān)系現(xiàn)狀 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 截至2014年7月末， 西安寫字樓目前市場存量106萬方，20142016,年，預(yù)計將 有27個項目入市，新增供應(yīng)量將達到239萬方 西安商業(yè)地產(chǎn)庫存去化周期已升至西安商業(yè)地產(chǎn)庫存去化周期已升至86個月，個月， 再次步入此輪周期下行低谷，而

3、在行業(yè)發(fā)展的大環(huán)境及市場供 需因素下，后市發(fā)展仍進一步趨于惡化。 2014年1-5月西安寫字樓市場新 批預(yù)售面積為76.83萬平方米，與 去年同期相比，增長了72.4%。 市場銷售面積為32.39萬平方米， 與去年同期相比，增長了22%。 Part2: 西安寫字樓市場西安寫字樓市場供求關(guān)系現(xiàn)狀供求關(guān)系現(xiàn)狀 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研 究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 二、高新區(qū)二、高新區(qū)寫字樓寫字樓市場調(diào)研信息市場調(diào)研信息 一、一、 高高 新新 區(qū)區(qū) 寫寫 字字 樓樓 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 信信 息息 Part 7 重點寫字樓個案信息 Part 1 高新區(qū)寫字樓市場板塊劃分 Part 2 高新區(qū)寫字樓具體分

4、布情況 Part 3 各板塊在售待售寫字樓信息 Part 4 在售待售寫字樓特點分析 Part 5 高新區(qū)寫字樓市場特點梳理總結(jié) Part 6 高新區(qū)寫字樓租賃市場信息 Part 1 高新區(qū)寫字樓市場板塊劃分高新區(qū)寫字樓市場板塊劃分 劃分原則：劃分原則：根據(jù)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展特點，結(jié)合 在開發(fā)項目屬性與地域差異性等綜合考慮劃分 高新一期核心板塊高新一期核心板塊 高新區(qū)傳統(tǒng)核心辦公 區(qū)，配套高度完善，用地稀缺，在開發(fā)寫字樓 較少； 唐延路板塊唐延路板塊 高新區(qū)最密集的商務(wù)辦公帶， 辦公氛圍濃厚，沿線兩側(cè)已開發(fā)成型； 錦業(yè)路板塊錦業(yè)路板塊 高新區(qū)新的行政、金融商務(wù) 中心，辦公物業(yè)發(fā)展起步晚，氛圍尚

5、未形成； 南南 二二 環(huán)環(huán) 科科 技技 路路 科科 技技 二二 路路 錦錦 業(yè)路業(yè)路 繞繞 城城 高高 速速 丈丈 八八 北北 路路 高高 新新 路路 太太 白白 南南 路路 團團 結(jié)結(jié) 南南 路路唐唐 延延 路路 丈八東路丈八東路 11 高新一期核心板塊高新一期核心板塊 唐唐 延延 路路 板板 塊塊 錦業(yè)路板塊錦業(yè)路板塊 科技六路科技六路 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 13 14 高高 新新 區(qū)區(qū) 寫寫 字字 樓樓、 公公 寓寓 及及 酒酒 店店 分分 布布 總總 覽覽 寫字樓 （在售/待售） 公寓 （在售/待售） 酒店 Part 2 寫字樓具體分布情況寫字樓具體分布情

6、況 1 2 3 45 6 7 8 9 10 11 1213 14 已建成項目已建成項目（部分）（部分） 在開發(fā)項目在開發(fā)項目 15 16 17 18 Part 3 各板塊在售各板塊在售待售寫字樓信息待售寫字樓信息 高新一期核心和唐延路板塊高新一期核心和唐延路板塊 錦業(yè)路板塊錦業(yè)路板塊 Part 3 各板塊在售各板塊在售待售寫字樓信息待售寫字樓信息 特點特點1銷售面積銷售面積 Part 4 在售在售待售寫字樓特點分析待售寫字樓特點分析 單戶面積劃分多在單戶面積劃分多在100以上，客戶需求以以上，客戶需求以100以上為主以上為主 u 寫字樓產(chǎn)品單套面積劃分多在100-330； u 實際銷售中200

7、以上大面積至整層銷售比例最多； u 寫字樓項目中的公寓產(chǎn)品，后期多以辦公方向來推售； u 同項目中的公寓產(chǎn)品售價最低，銷售速度最慢，寫字樓產(chǎn)品價高量快。 寫字樓目前仍以常規(guī)高層辦公為主，在售超高層辦公較少，但供應(yīng)在增加寫字樓目前仍以常規(guī)高層辦公為主，在售超高層辦公較少，但供應(yīng)在增加 特點特點2建筑高度建筑高度 Part 4 在售在售待售寫字樓特點分析待售寫字樓特點分析 寫字樓層高多在寫字樓層高多在3.5米以上，超高層以米以上，超高層以4.2米層高為主米層高為主 特點特點3標準層層高標準層層高 Part 4 在售在售待售寫字樓特點分析待售寫字樓特點分析 寫字樓多為毛坯交房，少有簡裝標準，但超高層

8、寫字樓均為精裝交房寫字樓多為毛坯交房，少有簡裝標準，但超高層寫字樓均為精裝交房 特點特點4裝修狀況裝修狀況 Part 4 在售在售待售寫字樓特點分析待售寫字樓特點分析 特點特點5銷售狀況銷售狀況 Part 4 在售在售待售寫字樓特點分析待售寫字樓特點分析 寫字樓市場競爭激烈，售價難以得到有力支撐，后市銷售壓力較大寫字樓市場競爭激烈，售價難以得到有力支撐，后市銷售壓力較大 寫字樓市場特點梳理總結(jié)寫字樓市場特點梳理總結(jié) Part 5 高新區(qū)寫字樓市場特點梳理總結(jié)高新區(qū)寫字樓市場特點梳理總結(jié) p樓棟數(shù)量樓棟數(shù)量：除啟迪清揚時代規(guī)劃有8棟寫字樓外，大部分項目寫字樓數(shù)量控制在 1-3棟； p建筑高度建筑

9、高度：以100米左右高度為主，最低高度 83m，個別超高層高度達到200m以上； （啟迪清揚時代1棟208m、綠地中心2棟雙子塔270m、中鐵西安中心1棟230m） p層層 高高：百米高層層高在 3.3-3.9m 之間，200米以上超高層層高在 4.2m 左右； p面積區(qū)間面積區(qū)間：標準層百米高層 580-2260，200米以上超高層 2000-2300； 開間面積百米高層以 100-1800 為主，200米以上超高層 300-2300； 單套面積單套面積單套面積在100-330之間，實際銷售中以200以上大面積及整層占比較多； p銷售價格銷售價格：百米百米高層 9000-12000 元/（均

10、價11000元/）； 200米以上米以上超高層 18000-23000 元/ （均價20000元/） ； p銷售情況銷售情況：受政策層面影響，2013年10月后，高新區(qū)寫字樓由于大部分證件不全而停售； 當前寫字樓市場存量高、競爭激烈，其去化壓力較大去化壓力較大。 常規(guī)高層寫字樓售價在 11000元元/ 左右，200米以上超高層售價接近 20000元元/； 寫字樓市場存量持續(xù)加大存量持續(xù)加大，競爭競爭較為激烈激烈，后市銷售狀況不容樂觀； 小結(jié)：小結(jié)： 高新寫字樓租賃市場信息高新寫字樓租賃市場信息 Part 6 高新區(qū)寫字樓租賃市場信息高新區(qū)寫字樓租賃市場信息 注：物業(yè)費不包括電梯費和中央空調(diào)費注

11、：物業(yè)費不包括電梯費和中央空調(diào)費 高新一期核心區(qū)域版塊高新一期核心區(qū)域版塊： 主要是包括分布在南二環(huán)沿線、高新路沿線和科技路沿線 的在租寫字樓項目。這一區(qū)域處于高新區(qū)一期范圍內(nèi)，是西安 市寫字樓的發(fā)源之地，代表項目有財富中心、西部國際廣場、 高科廣場等。以乙級寫字樓為主，個別為甲級寫字樓。月租金 多集中在50-80元元/，出租率高出租率高。 唐延路版塊唐延路版塊： 在租項目多分布在唐延路和灃惠南路兩側(cè)，代表項目有旺 座國際城，旺座現(xiàn)代城、洛克大廈等。主要以乙級寫字樓為主。 月租金多在60-80元元/，出租率稍低于核心版塊出租率稍低于核心版塊。 錦業(yè)路版塊錦業(yè)路版塊： 是高新區(qū)未來的主要商務(wù)辦公

12、帶，目前租賃市場還不太成 熟，多是在售項目。在租的項目有匯鑫IBC和都市之門等，產(chǎn) 品品質(zhì)好，起步高，租金多在60-80元元/。但由于公共交 通設(shè)施和配套還不太成熟，出租率較低出租率較低。 Part 6 高新區(qū)寫字樓租賃市場信息高新區(qū)寫字樓租賃市場信息 高新寫字樓租賃市場分析高新寫字樓租賃市場分析 南南 二二 環(huán)環(huán) 科科 技技 路路 科科 技技 二二 路路 錦錦 業(yè)路業(yè)路 繞繞 城城 高高 速速 丈丈 八八 北北 路路 高高 新新 路路 太太 白白 南南 路路 團團 結(jié)結(jié) 南南 路路 唐唐 延延 路路 丈八東路丈八東路 11 高新一期核心板塊高新一期核心板塊 唐唐 延延 路路 板板 塊塊 錦業(yè)

13、路板塊錦業(yè)路板塊 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新三路與科技路交匯處 開開 發(fā)發(fā) 商：商：西部投資集團有限公司 建筑面積：建筑面積：18萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：寫字樓 交房標準：交房標準：簡裝 容容 積積 率：率：6.09 層層 高高 ：3.5m 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：兩棟140米超高層辦公樓； 標標 準準 層：層：2260 單戶面積主力：單戶面積主力： 290-420 銷售情況：銷售情況：目前僅作前期咨詢，推售期限未定； 財富中心財富中心3期期 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 標準層平面圖 單戶面積在143-427，整層面積2260，配備9部電梯； 樓體四角的大面積戶型中，有設(shè)置老

14、板獨立辦公休息區(qū)及私人衛(wèi)生間； 財富中心財富中心3期期 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新一路高新公安分局西側(cè) 開開 發(fā)發(fā) 商：商：西安凱威實業(yè)有限公司 占地面積：占地面積：5.4畝 建筑面積：建筑面積：1.9萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：寫字樓 交房標準：交房標準：簡裝 容容 積積 率：率：6.0 層層 高高 ：3m 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：一棟25層辦公樓，1-3層為底商，4- 25層辦公； 車車 位位 數(shù)：數(shù)：132 標標 準準 層：層：700 單戶面積主力：單戶面積主力： 92-142 銷售情況：銷售情況：目前已經(jīng)銷售大半，售價在1-1.2萬元 /，20

15、0以上可送車位； 昆城國際昆城國際 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 整層面積700，配備3部電梯，分戶設(shè)置獨立衛(wèi)生間； 標準層平面圖 昆城國際昆城國際 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 都市之窗都市之窗 A A C C B BD D 項目區(qū)位：項目區(qū)位：團結(jié)南路12號（高新醫(yī)院北側(cè)） 開開 發(fā)發(fā) 商：商：陜西量德事業(yè)開發(fā)有限公司 占地面積：占地面積：43.6畝 建筑面積：建筑面積：15萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商業(yè) 交房標準：交房標準：精裝、毛坯 容容 積積 率：率：6.0 層層 高高 ：5.5m（LOFT），辦公未知 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：由四

16、棟高層圍合而成：A座18層LOFT辦 公、B座28層精裝公寓、C座22層寫字樓、D座 8層集中商業(yè)； 車車 位位 數(shù)數(shù) ：1277 特色配套：特色配套：地源熱泵，24小時熱水，純凈水制水等 銷售情況：銷售情況：項目推出時間已久，但產(chǎn)品細節(jié)尚未最 終確定，目前僅為前期咨詢； Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 A B C 項目區(qū)位：項目區(qū)位：科技一路與高新六路十字東南角 開開 發(fā)發(fā) 商：商：陜西金松置業(yè)有限責任公司 占地面積：占地面積：40畝 建筑面積：建筑面積：20萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓、寫字樓、酒店、商業(yè) 交房標準：交房標準：精裝、毛坯 容容 積積 率：率：5.59 層

17、層 高高 ：3.5m（寫字樓），3m（公寓） 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：規(guī)劃7棟樓，包括公寓、寫字樓及酒店， 目前在售1#樓，包括3個單元，A棟為寫字樓， B、C棟為精裝公寓； 標標 準準 層：層：600（寫字樓） 單戶面積主力：單戶面積主力： 264-335（寫字樓） 銷售情況：銷售情況：1#樓已經(jīng)售罄，A棟寫字樓9600- 12000元/，B、C棟SOHO辦公售價8300元/ ；二期3、5#樓被整體團購，目前2#樓正前 期咨詢； 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# CROSS萬象匯萬象匯 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 1#樓平面圖 A棟寫字樓標準層平面圖 A棟整層60

18、0，劃分兩個面積單位，設(shè)置分戶獨立衛(wèi)生間及茶水間； CROSS萬象匯萬象匯 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新錦業(yè)路與丈八三路十字 開開 發(fā)發(fā) 商：商：上海綠地集團西安置業(yè)有限公司 占地面積：占地面積：1200畝 建筑面積：建筑面積：75萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：寫字樓、公寓、商業(yè)、住宅 層層 高高 ：3.9m（寫字樓） 項目定位：項目定位：高新中心，世界級全系商務(wù)港 單戶面積主力：單戶面積主力：110-300 綠地中央廣場綠地中央廣場 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 綠地中央廣場寫字樓有：SOHO同盟、都市之門、瀛海、智海、領(lǐng)海、藍

19、海、綠地中心同盟、都市之門、瀛海、智海、領(lǐng)海、藍海、綠地中心； SOHO同盟、瀛海、都市之門、智海、藍海、領(lǐng)海已銷售完畢；售價在1-1.4萬元/； 目前在售寫字樓目前在售寫字樓 綠地中心東塔綠地中心東塔，為270米高精裝寫字樓，地上57層，標準層高4.2米，已售面積近 70%，多為整層出售，僅有少量500單戶銷售； 綠地中央廣場綠地中央廣場 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 領(lǐng)海大廈標準層平面圖 綠地中央廣場所有寫字樓均未設(shè)置分戶衛(wèi)生間，而采用同層公共衛(wèi)生間設(shè)計； 單戶面積主力在140-300，層高均為3.9m； 領(lǐng)海大廈整層面積1800，藍海大廈整層面積1900。 藍海大廈

20、標準層平面圖 綠地中央廣場綠地中央廣場 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 類獨層辦公空間設(shè)計，獨層面積624，層高為3.9m； 仍采用整層公共衛(wèi)生間設(shè)計； 智海大廈標準層平面示意圖 624 624 綠地中央廣場綠地中央廣場 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 綠地中心綠地中心 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新區(qū)錦業(yè)路與丈八三路十字 開開 發(fā)發(fā) 商：商：上海綠地集團 建筑面積：建筑面積：17萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：超高層寫字樓 交房標準：交房標準：精裝 層層 高高 ：4.2m 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：項目兩座270m超高層寫字樓； 標標 準準 層：層：2000 單套面積劃分

21、：單套面積劃分：150-500 工程進度：工程進度：東塔樓目前工程已出地面 車車 為為 數(shù)：數(shù)：843個 開盤時間：開盤時間：2012年下半年 入住時間：入住時間：2016年12月30日 銷售情況：銷售情況：僅東塔樓在推售，現(xiàn)已銷售70%， 目前售價18000-23000元/ 東塔東塔 西塔西塔 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 電梯分高中低區(qū)設(shè)置，整層面積2000，層高為4.2m； 采用公共衛(wèi)生間設(shè)計，并分戶設(shè)置獨立衛(wèi)生間； 5-14層標準層平面示意圖 34層標準層平面示意圖 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 綠地中心綠地中心 錦業(yè)時代錦業(yè)時代 項目區(qū)位：

22、項目區(qū)位：錦業(yè)路與丈八四路交匯處以東300米 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：陜西南灣房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 占地面積：占地面積：67畝 建筑面積：建筑面積：34萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓、公寓類辦公、寫字樓 交房標準：交房標準：毛坯、精裝 容容 積積 率：率：6.0 層層 高高 ：3m 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：一期規(guī)劃2棟公寓、1棟公寓類辦公， 二期規(guī)劃3棟寫字樓、三期規(guī)劃2棟超高層寫 字樓； 車車 位位 數(shù)：數(shù)：2294 標準層面積：標準層面積：A1、1000，A2/A3、900； 銷售情況：銷售情況：一期A1寫字樓已經(jīng)售罄，銷售后期均 價8300元/，A2、A3公寓進入銷售尾期， 售價8300-870

23、0元/； 二期售價：12000-14000元/； A1 A2 A3 一一 期期 二二 期期 三三 期期 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 一期“smart公館”共包括2棟樓，戶型面積 主力為27-65； 在售A3、A2樓為精裝公寓，整層面積900， A1樓為公寓類辦公物業(yè)，整層面積1008。 A2樓標準層平面圖 A1樓標準層平面圖 錦業(yè)時代錦業(yè)時代 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 3.4米無梁板結(jié)構(gòu) ，單層面積930，配備4 部品牌高速電梯； 地輻熱采暖，戶式中央空調(diào)，獨立衛(wèi)生間； 二期標準層平面圖 二期二期 錦業(yè)時代錦業(yè)時代 Part 7 重點寫字樓個案

24、信息重點寫字樓個案信息 高科尚都高科尚都 項目區(qū)位：項目區(qū)位：錦業(yè)路與丈八五路交匯處向北100米 開開 發(fā)發(fā) 商：商：西安高科集團高科房地產(chǎn)有限責任公司 占地面積：占地面積：150畝 建筑面積：建筑面積：40萬（包括住宅20萬） 物業(yè)類型：物業(yè)類型：住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè) 交房標準：交房標準：精裝（公寓）、毛坯（寫字樓） 容容 積積 率：率：3.5 層層 高高 ：3m（公寓、寫字樓） 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：首期規(guī)劃5棟高層、7棟小高層，共約 20萬住宅，二期規(guī)劃7棟商辦公寓，三期規(guī) 劃為城市綜合體； 車車 位位 比：比：0.8 標標 準準 層：層：寫字樓整層750 單戶面積主力：單戶面積

25、主力： 40-108 首期住宅首期住宅 4#3# 7# 6# 1#5# 二二 期期 三三 期期 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 二期（辦公二期（辦公+公寓）規(guī)劃效果圖公寓）規(guī)劃效果圖 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 規(guī)劃簡析：規(guī)劃簡析： 項目二期為50年綜合用地，共規(guī)劃 7棟樓，最初為全公寓類產(chǎn)品設(shè)計； 2#樓總高10層，層高2.9m，整層面積 650； 1、3、4、5、6、7#樓，為24-33 層高的公寓產(chǎn)品，層高3.0m，戶型面 積40-108，整層面積750。 銷售情況：銷售情況： 2012年初開始推售3、4#樓精裝公寓，售價8000元/；目前售價7500元

26、/，已銷售約80%； 2012年下半年開始將其余樓棟改為辦公方向推售，目前1#樓已售罄，6#樓毛坯售價：7500元/， 已售90%，7#樓3月底開始推售，毛坯均價7300元/，目前已售40%； 2#樓于本月初以5層復(fù)式辦公推售，計算一、二層全面積，單價7600元/，目前銷售約30%； 高科尚都高科尚都 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 泰華泰華金貿(mào)國際金貿(mào)國際 項目區(qū)位：項目區(qū)位：科技二路與灃惠南路交匯西南角 開開 發(fā)發(fā) 商：商：陜西泰華置業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積：占地面積：67畝 建筑面積：建筑面積：37萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：寫字樓、SOHO辦公 交房標準：交房標準：毛坯

27、 容容 積積 率：率：7.4 層層 高高 ：3.1m（soho辦公） 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：項目規(guī)劃10棟寫字樓，其中首期推出的8、 9、10#樓為較小面積單位的SOHO辦公； 車車 位位 比：比：3900 標標 準準 層：層：580， 單戶面積主力：單戶面積主力：10#樓36-53，8、9#樓130-250 銷售情況：銷售情況：項目目前為8、9、10#樓前期咨詢，內(nèi)部 認購9#樓，15層以下已售罄，均價10000-12000 元/； 8#8# 9#9# 10#10# Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 8、9#樓標準層平面圖樓標準層平面圖 195 133 252 本項目采用3.

28、1米無梁板結(jié)構(gòu)，整層面積580， 各套型設(shè)置獨立套內(nèi)衛(wèi)生間； 泰華泰華金貿(mào)國際金貿(mào)國際 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 10#樓標準層平面圖樓標準層平面圖 5353 514853 46 46 37373737 3737 本項目采用3.1米無梁板結(jié)構(gòu)，整層面積580， 各套型設(shè)置獨立套內(nèi)衛(wèi)生間； 泰華泰華金貿(mào)國際金貿(mào)國際 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 中投融城國際中投融城國際 項目區(qū)位：項目區(qū)位：錦業(yè)一路與丈八二路十字東 開開 發(fā)發(fā) 商：商：陜西中投融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：占地面積：13.5畝 建筑面積：建筑面積：10.8萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型

29、：寫字樓 交房標準：交房標準：毛坯 容容 積積 率：率：9.5 層層 高高 ：A座3.9m，B座3.5m 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：項目規(guī)劃2棟寫字樓，A座24層，B座 27層，1-4層均為底層商業(yè)； 車車 位位 比：比：853 標標 準準 層：層：A座1847，B座1439 單戶面積主力：單戶面積主力：95-330 銷售情況：銷售情況：項目目前為前期咨詢，參考報價 10000-11000元/； A A B B Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 整層面積1440，核心筒內(nèi)設(shè)置公共衛(wèi)生間的同時，在部分套型內(nèi)部設(shè)置套內(nèi)衛(wèi)生間； B座標準層平面圖座標準層平面圖 中投融城國際中投融城國際

30、Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 中鐵西安中心中鐵西安中心 項目區(qū)位：項目區(qū)位：錦業(yè)路與丈八一路十字東南角 開開 發(fā)發(fā) 商：商：中鐵置業(yè)集團 占地面積：占地面積：16.5畝 建筑面積：建筑面積：13萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：寫字樓 交房標準：交房標準：精裝修 容容 積積 率：率：9.3 層層 高高 ：4.2m 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：規(guī)劃一棟230m高寫字樓，地上51層， 1-4層為底商，地下3層機械停車； 標標 準準 層：層：2000 工程進度：工程進度：2012年12月開工建設(shè) 入住時間：入住時間：2015年9月 銷售情況：銷售情況：參考報價18000-20000元/； 設(shè)計特

31、點：設(shè)計特點： 雙層11.3米挑空大堂； 分高中低區(qū)配備20部高速電梯； 中央空調(diào)采暖制冷； Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 保德保德 云谷國際云谷國際 1、項目地處錦業(yè)路商務(wù)核心區(qū)域，國際化商務(wù)辦公，物業(yè)升值潛力巨大； 2、臨南三環(huán)，近錦業(yè)一路，毗鄰地鐵6號線，暢享便捷化交通體系； 3、毗鄰高新管委會、綠地筆克會展中心、城市候機中心、正大繽紛城、 綠地假日酒店、陜西賓館、水晶島酒店，項目周邊商務(wù)配套齊全； 4、200-1500平米自由靈動商務(wù)空間，契合企業(yè)需求自由組合定制； 5、LOW-E中空玻璃幕墻外立面，天然石材墻面

32、及高檔地磚，10.5米挑高 入戶大堂，3.9米極致層高，7部高速品牌電梯，至高性價比冠領(lǐng)全城； 6、重資引入第一太平戴維斯作為全程物業(yè)顧問，星級物管服務(wù)讓您無憂； 7、深港兩地上市企業(yè)重金打造，一流品質(zhì)保障保駕護航； 8、高科技集成服務(wù)配置，集合云服務(wù)、智能樓宇出入系統(tǒng)、 全視頻車位引導、總裁電梯、中央凈水系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)等十余項科技 技術(shù)，打造西安首個高端商務(wù)云中心集群辦公空間。 Part 7 重點寫字樓個案信息重點寫字樓個案信息 二、高新區(qū)二、高新區(qū)公寓公寓市場調(diào)研信息市場調(diào)研信息 二、二、 高高 新新 區(qū)區(qū) 公公 寓寓 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 信信 息息 Part 1 高新區(qū)公寓具體

33、分布 Part 2 高新區(qū)在售待售公寓詳細信息 Part 3 高新區(qū)公寓市場特點梳理總結(jié) Part 4 重點公寓個案信息 Part 1 高新區(qū)公寓具體分布高新區(qū)公寓具體分布 1、鉑悅 2、龍記觀瀾山 3、尚中心 4、唐延公館 5、上上國際 6、錦業(yè)時代 7、旗遠錦樾 8、高科尚都 9、i都會 10、陽光天地 1 2 4 3 5 6 7 9 10 8 u 在開發(fā)公寓項目主要位于高新核心區(qū)域， 且緊鄰城市主要干道，交通便捷，三環(huán)以內(nèi) 城市成熟區(qū)域項目最多； u 三環(huán)以南在開發(fā)公寓產(chǎn)品相對較少，且均 位于區(qū)域核心位置； 科技路西口 科技二路 高新路 唐延路 太白南路 錦業(yè)路 錦業(yè)路 錦業(yè)路 西灃路

34、西部大道 Part 2 在售在售待售公寓詳細信息待售公寓詳細信息 公寓市場特點梳理總結(jié)公寓市場特點梳理總結(jié) Part 3 高新區(qū)公寓市場特點梳理總結(jié)高新區(qū)公寓市場特點梳理總結(jié) p面積區(qū)間面積區(qū)間：35-75的小戶型，80-150的復(fù)式； p銷售均價銷售均價：高新區(qū)普通公寓售價與住宅價格差距不大，均價在7600元/左右； p去化速度去化速度：高新區(qū)公寓整體去化速度在30余套/月左右，小戶型去化速度良好，大戶型 去化速度慢； p工程進度工程進度：除鉑悅是正在打地基外，其他的都基本為準現(xiàn)房。 常規(guī)公寓產(chǎn)品銷售艱難銷售艱難，較小面積投資型公寓接受度尚可，且低價項目最易售（低總 價投資產(chǎn)品接受度最好）；

35、 目前市場環(huán)境下，高新區(qū)公寓市場較為成熟，公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品相比，速度慢速度慢，價價 格格相比住宅無明顯優(yōu)勢無明顯優(yōu)勢。 小結(jié)：小結(jié)： 鉑悅鉑悅 項目區(qū)位：項目區(qū)位：科技路與丈八路十字東南角 開開 發(fā)發(fā) 商：商：和本地產(chǎn) 占地面積：占地面積：23畝 建筑面積：建筑面積：8.6萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：住宅（70年）、公寓（40年） 交房標準：交房標準：毛坯（住宅）、精裝（公寓） 容容 積積 率：率：4.5 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：2、3#樓為住宅。1#樓為25層高的精裝公 寓（帶家具），1-5層為集中商業(yè)，6-25層為33- 62的精裝公寓； 銷售情況：銷售情況：住宅主要剩余3#樓未售，均價

36、7200元/； 公寓24、25層開發(fā)商自留，6-9層被一次性團購， 目前剩余有2-3層未開售，均價9000元/； 3#3# 2# 1# Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 龍記觀瀾山龍記觀瀾山 項目區(qū)位：項目區(qū)位：科技二路與高新六路十字西南角 開開 發(fā)發(fā) 商：商：龍記地產(chǎn)集團股份有限公司 占地面積：占地面積：32畝 建筑面積：建筑面積：13萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：住宅（70年）、公寓（40年） 交房標準：交房標準：毛坯 容容 積積 率：率：4.65 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：3、4#樓為公寓，主要產(chǎn)品為41-49 的一室公寓345套，62-70的二室公寓 92套； 銷售情況：銷售情況：公

37、寓產(chǎn)品于2012年12月開盤，售價 6800-7000元/，在售房源為住宅86-136 平，成交均價7500元/平；公寓43-75平， 成交均價6600元/平； 1#1# 2# 3# 4# Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 尚中心尚中心 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新十字南200米（高新一中對面） 開開 發(fā)發(fā) 商：商：明大地產(chǎn) 占地面積：占地面積：10畝 建筑面積：建筑面積：4.3萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓（40年） 交房標準：交房標準：精裝修 容容 積積 率：率：2.76 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：兩棟南北樓的公寓，面積區(qū)間107， 總戶430 銷售情況：銷售情況：公寓產(chǎn)品于2012年1

38、1月26日開盤， 現(xiàn)剩余20套左右，售價均14000元元/（loft） Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 唐延公館唐延公館 項目區(qū)位：項目區(qū)位：唐延路與科技一路中段交界處 開開 發(fā)發(fā) 商：商：西安易達豐置業(yè)有限公司 占地面積：占地面積：9畝 建筑面積：建筑面積：3.6萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓（50年） 交房標準：交房標準：毛坯 容容 積積 率：率：5.30 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：共1棟，地上16層，面積區(qū)間70 （單層35）-220（單層110）。 銷售情況：銷售情況：公寓產(chǎn)品于2011年5月1日開盤，現(xiàn) 剩余房源不多，售價均單價12000元元/ Part 4 重點公寓個案信息

39、重點公寓個案信息 上上國際上上國際 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新太白南路與科創(chuàng)路十字西北角 開開 發(fā)發(fā) 商：商：西安市雁塔區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司 占地面積：占地面積：5畝 建筑面積：建筑面積：2.8萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓（40年） 交房標準：交房標準：毛坯 容容 積積 率：率：4.08 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：1棟29層的公寓，1-5層為商業(yè) 銷售情況：銷售情況：辦證中 Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 錦業(yè)時代錦業(yè)時代 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新錦業(yè)路東段32號（高新管委會都市之門 以西500米） 開開 發(fā)發(fā) 商：商：陜西南灣房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 占地面積：占地面積：67畝 建筑面積

40、：建筑面積：45萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓（50年） 交房標準：交房標準：精裝修 容容 積積 率：率：6.00 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：一期三棟精裝修的公寓，面積27-68；二期 三棟寫字樓，4T4戶的產(chǎn)品，面積140-890；三期 二棟200米的超高層（一棟五星級酒店，一棟寫字樓） 銷售情況：銷售情況：公寓產(chǎn)品于2011年7月開盤，現(xiàn)房源不多，大 部分為大戶型，售價均單價8800元元/ Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 旗遠錦樾旗遠錦樾 項目區(qū)位：項目區(qū)位：科技二路與高新六路十字西南角 開開 發(fā)發(fā) 商：商：西安旗遠實業(yè)有限公司 占地面積：占地面積：34畝 建筑面積：建筑面積：14

41、萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓（50年） 交房標準：交房標準：毛坯 容容 積積 率：率：5.00 建筑規(guī)劃：分兩期開發(fā)，一起為三棟的公寓，面建筑規(guī)劃：分兩期開發(fā)，一起為三棟的公寓，面 積積88-105的2T4戶產(chǎn)品，總共1000戶 銷售情況：銷售情況：公寓產(chǎn)品于2011年7月開盤，售價 7500元/，剩余房源不到10套。 Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 i都會都會 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新高新國際學校以北（唐延南路與繞城 高速交處東南角） 開開 發(fā)發(fā) 商：商：和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司 占地面積：占地面積：727畝 建筑面積：建筑面積：106萬 物業(yè)類型：住宅、物業(yè)類型：住宅、

42、公寓（70年） 交房標準：交房標準：毛坯 容容 積積 率：率：2.5 建筑規(guī)劃：項目分四期開發(fā)，一起住宅售罄、二期為建筑規(guī)劃：項目分四期開發(fā)，一起住宅售罄、二期為 公寓、總共公寓、總共5000套，面積套，面積35-100。三期為住宅， 四期為別墅。 銷售情況：銷售情況：公寓產(chǎn)品于2010年開始銷售，總共5000套， 現(xiàn)剩余300套左右的平層和200套左右的LOFT Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 高科尚都高科尚都 項目區(qū)位：項目區(qū)位：高新錦業(yè)路北側(cè)（錦業(yè)路與丈八五路交匯 處向北100米） 開開 發(fā)發(fā) 商：商：西安高科集團高科房產(chǎn)有限責任公司 占地面積：占地面積：148畝 建筑面

43、積：建筑面積：40萬 物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓（70年） 交房標準：交房標準：毛坯 容容 積積 率：率：3.50 建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃：住宅分兩期開發(fā)，占地80畝，12棟樓。面 積60-260；1-4#、8#、9#為一期房源，5-7#、 10#、11#為二期房源，后期為6棟公寓樓，面積 50-80 銷售情況：銷售情況：公寓產(chǎn)品于2012年5月第二次加推，現(xiàn)房 源不多，60剩4套、大戶型較多。 Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 整體規(guī)劃及產(chǎn)品簡析：整體規(guī)劃及產(chǎn)品簡析： u項目為茶張村城改項目，分三期開發(fā)，地塊最北邊

44、10棟樓為安置區(qū)，緊鄰安置區(qū)位置為一期部分， 主力為2T4H及2T6H的主流兩、三室住宅產(chǎn)品，地塊東南角為5T10H的SOHO寫字樓產(chǎn)品； u西戶路南西地塊和丈八北路以西北地塊為二期，西戶路南側(cè)東地塊為三期，二、三期主力產(chǎn)品為 低梯戶比板式高品質(zhì)住宅，戶型面積目前尚未確定，其中二期北地塊為商業(yè)集中區(qū)； 安置區(qū)安置區(qū) 一期一期 二期二期三期三期 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 當期在售產(chǎn)品簡析：當期在售產(chǎn)品簡析： 25#25# 14#14# 13#13# 12#12# 11#11# 15#15# 17#17# 16#16# 18#18# 19#19# 20#

45、20# 21#21# 22#22# 在售一期部分共14棟樓 u12#、13# 、14# 、號樓為 2T4H,83純南兩房+131南 北通透三房產(chǎn)品； u15#、16#、17#、19#、 20#、21#號樓為2T6H，73 純南兩房+71南向兩房+90 南北通透的2+1產(chǎn)品； u25號樓為2T4H，90純南兩 房+106小三房產(chǎn)品 u11、18、22、24號樓為 5T10H的SOHO寫字樓產(chǎn)品， 單套面積為95、131，整層 面積1100 u沿街兩層底商，面積39 900 24#24# 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 戶型配比戶型配比 u73-74的緊湊兩房

46、在整個項目一期中的套型占比為32%，為項目一期的絕對主力產(chǎn)品； u84-85的主流兩房在整個項目一期中的套型占比為18%，為項目一期的次主力產(chǎn)品； u 90緊湊三房在整個項目一期中的套型占比為16%，為項目一期的次主力產(chǎn)品； 上述三種產(chǎn)品合計占比約上述三種產(chǎn)品合計占比約66%，一期推售產(chǎn)品為剛需回款型產(chǎn)品，一期推售產(chǎn)品為剛需回款型產(chǎn)品 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 產(chǎn)品簡析：產(chǎn)品簡析： 12號樓 u2T4H產(chǎn)品，兩套123南北通透三房拼兩套84純南兩房； u通透三房和純南兩房均采用局部面積贈送方式，且面積控制合理，內(nèi)部空間布局合理，尺寸合適，產(chǎn)品 基本層

47、面良好，具備較好的競爭力 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 13號樓 產(chǎn)品簡析：產(chǎn)品簡析： u布局與12號樓基本相同，均為2T4H產(chǎn)品，兩套119南北通透三房拼兩套84純南兩房； u通透三房和純南兩房均采用局部面積贈送方式，且面積控制合理，內(nèi)部空間布局合理，尺寸合適，產(chǎn)品 基本層面良好，具備較好的競爭力 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 產(chǎn)品簡析：產(chǎn)品簡析： 14號樓 u2T4H產(chǎn)品，一期的樓王產(chǎn)品，面積相較其他2T4H略有擴大南北通透三房為132，純南兩房為85； u通透三房和純南兩房均采用局部面積贈送方式，且132的戶

48、型中復(fù)合了一個附屬功能空間，內(nèi)部空間 布局合理，產(chǎn)品基本層面良好，具備較好的競爭力 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 產(chǎn)品簡析：產(chǎn)品簡析： 15、16、17、19、20、21號樓 u2T6H產(chǎn)品，一期配置最多的產(chǎn)品，全小面積戶型，73-74南向兩室拼90南北通透小三房產(chǎn)品； u所有戶型均面積緊湊、功能齊全，且分別有8-14常規(guī)的贈送面積，戶型基本面良好，具備低總價優(yōu)勢； 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 產(chǎn)品簡析：產(chǎn)品簡析： 25號樓 u2T4H產(chǎn)品，全小面積戶型，73-74南向兩室拼90南北通透小三房產(chǎn)品； u所有戶型均

49、面積緊湊、功能齊全，且分別有8-14常規(guī)的贈送面積，戶型基本面良好，具備低總價優(yōu)勢； 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 銷售情況銷售情況 u項目從項目從2012年年6月份開始進行各單位團購路演，約月份開始進行各單位團購路演，約9月份售樓部正式入場，月份售樓部正式入場，10月開盤，月開盤， 至至2012年年底銷售房源約年年底銷售房源約1200套，月均銷售量套，月均銷售量150-160套左右，實現(xiàn)總銷售額約套左右，實現(xiàn)總銷售額約10 億元；億元； u沒有集中開盤與推廣的平銷期周均去化約沒有集中開盤與推廣的平銷期周均去化約10套左右；套左右； u目前一期已基本銷售

50、完畢，其中首次推售的15、16、17、19、20、21號樓2T6H產(chǎn)品 基本銷售完畢，后期加推的12、13、14、25號樓2T4H中尚有少量房源剩余，且多數(shù) 為14號樓上的大面積3房，目前售樓部銷售價格T4和T6的產(chǎn)品以及兩房和三房產(chǎn)品之間 差價較小，僅相差50-100； u已銷售產(chǎn)品中，兩房及緊湊型三房去化速度最快，常規(guī)三房次之；已銷售產(chǎn)品中，兩房及緊湊型三房去化速度最快，常規(guī)三房次之； u目前項目主力推售為11#、18#、24#號樓的SOHO辦公產(chǎn)品和沿街商鋪，寫字樓面積 95、134，標準層1100，均價約8000元/，商鋪，面積30-900，一層3萬元/ ，二層2萬元/，三層1萬元/，均價2萬元/ 國賓中央?yún)^(qū)國賓中央?yún)^(qū) Part 4 重點公寓個案信息重點公寓個案信息 三、高新區(qū)三、高新區(qū)酒店酒店市場調(diào)研信息市場調(diào)研信息 三、三、 高高 新新 區(qū)區(qū) 酒酒 店店 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 信信