農(nóng)村集體所有土地發(fā)展權(quán)的模式分析

1、題目： 農(nóng)村集體所有土地發(fā)展權(quán)的模式分析 一、背景 二、現(xiàn)狀 三、問題 四、具體分析 五、解決方案 一、背景 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市的不斷擴張，為了 滿足公共利益用地和城市建設(shè)用地的需要， 大量農(nóng)地被征用或轉(zhuǎn)用。我國土地所有制分 為國家所有和農(nóng)村集體所有，在農(nóng)村土地發(fā) 展權(quán)方面發(fā)生了一系列故事。 由于在市場經(jīng)濟下土地權(quán)益主要體現(xiàn)在土 地發(fā)展權(quán)益上，所以，“土地發(fā)展權(quán)”概 念被引入分析之中。地發(fā)展權(quán)是從土地所 有權(quán)中分離出來的一種物權(quán)，它是指所有 權(quán)人將自己擁有的土地變更現(xiàn)有用途而獲 利的權(quán)利。而農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)是特指農(nóng)用 地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和農(nóng)村存量建設(shè)用地直接 進(jìn)入土地一級市場而獲取收益的權(quán)利。 二

2、、現(xiàn)狀 土地發(fā)展權(quán)是針對土地用途管制而提出來 的。這種管制是為了實現(xiàn)公共利益。一種情 況是,對土地用途選擇權(quán)做某些限制。另一 種情況是,由于某一地塊的土地處于某一區(qū) 位,適宜作為滿足公共利益需要的場所,比如, 修建鐵路,其用途應(yīng)由公共利益去規(guī)定。基 于社會公平和正義,這兩種情況都會在一定 程度上限制土地發(fā)展。 三、問題 1、農(nóng)民集體所有土地發(fā)展權(quán)從法律和事實上 是受到壓抑的，從而使農(nóng)民的利益受到某種 程度損失。 2、另一方面，一些地方特別是城市邊緣區(qū)， 土地價值日益顯化，圍繞土地權(quán)益而發(fā)生了 大量的紛爭。 四、具體分析 針對上面的問題具體分析：1、對我國農(nóng)民集 體所有土地發(fā)展權(quán)的壓抑始于農(nóng)村集

3、體所有 的農(nóng)用地的用途轉(zhuǎn)變,即農(nóng)村集體土地從農(nóng) 用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。任何國家和地區(qū)都會對 土地發(fā)展加以規(guī)劃控制和對土地用途加以限 制。但是, 這種規(guī)劃控制和用途管制的過度 與錯位,對農(nóng)民集體土地發(fā)展權(quán)有著深刻的 影響。農(nóng)民集體土地發(fā)展權(quán)的壓抑問題也就 由此延伸演繹出來。進(jìn)一步分析對農(nóng)民集體 土地發(fā)展權(quán)真正構(gòu)成壓抑的是法律對農(nóng)村集 體土地使用權(quán)(沒有改變土地的所有制性質(zhì)) 的合理流轉(zhuǎn)不予支持。這具體體現(xiàn)為相關(guān)法 律對農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)做了 嚴(yán)格的限制。 2、從財產(chǎn)權(quán)的角度講,土地發(fā)展權(quán)是土地這 種特殊財產(chǎn)“權(quán)力束”中的一種基本權(quán)利。 所以,對農(nóng)民集體土地發(fā)展權(quán)的壓抑實際上 就是對集體土

4、地所有者或者集體土地使用 者利益的某種損害。自改革開放以來,特別 是隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立,土地 作為一種稀缺的要素,其價值便顯化出來。 農(nóng)民自覺或者不自覺地對集體土地發(fā)展權(quán) 的壓抑進(jìn)行抗?fàn)帯?自發(fā)進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。在現(xiàn)實中,農(nóng) 民以各種方式自發(fā)地進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn), 并獲取相應(yīng)的利益。這實際上是農(nóng)民對集 體土地發(fā)展權(quán)受到的壓抑而進(jìn)行的抗?fàn)帯?千方百計地提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)生在農(nóng) 民與政府或國有土地使用者之間的無休止 的討價還價(haggling) 是農(nóng)民對土地發(fā)展權(quán) 的壓抑進(jìn)行抗?fàn)幍牧硪环N形式。由于征地 補償?shù)陀谵r(nóng)民所期望的補償標(biāo)準(zhǔn),農(nóng)民就有 可能奮起抗?fàn)?。農(nóng)民個別或者集體上訪。 這也是農(nóng)民對土地發(fā)展權(quán)的壓抑進(jìn)行抗?fàn)?的另一種形式。農(nóng)民個別或者集體上訪可 能是在基層地方政府或國有土地使用者與 農(nóng)民之間的談判破裂后的結(jié)果。 五、解決方案 1、對農(nóng)用地和非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行分等定級和基 準(zhǔn)地價評估,以此為基礎(chǔ),再考慮各方面的 因素,按公益性質(zhì)和非公益性質(zhì)實行土地征 用與征購,分別確定對集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民 的補償。 2、盡早放開農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)限 制,并將其納入法制化軌道。 3、政府要充分認(rèn)識到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后,農(nóng)民的 土地發(fā)展