房產(chǎn)策劃失敗案例

1、精品好資料學(xué)習(xí)推薦復(fù)地天璽2010年典型失敗案例 2007年火熱樓市下重慶樓市的上品16給很多購(gòu)房者與投資者留下了最美好回憶，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的大發(fā)慈悲，將房?jī)r(jià)拱手讓利，用上100000000元的利潤(rùn)白白送給購(gòu)房者，最后還落下了一個(gè)壞名聲弄虛作假，被砸了開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)不說(shuō)，銷售中心也被一搶而空這是血淋淋的地產(chǎn)人的教訓(xùn)。 而2010年的復(fù)地天璽又“良心發(fā)現(xiàn)”，再次上演2010年版上品16的美麗故事，也許他們的操盤(pán)手還在沾沾自喜樓盤(pán)受到1000余人的追捧，從樣板房的開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)一售而空，以及最后的被迫加推，也許他們均無(wú)不滿足于今天取得的“成功”。他們卻未發(fā)現(xiàn)正因?yàn)樗麄儗?duì)樓盤(pán)的肆意操控將公司25000000元到5

2、0000000元的利潤(rùn)白白揮霍了，以此換來(lái)“輝煌業(yè)績(jī)”以及達(dá)成銷售目標(biāo)，“操盤(pán)人員”（暫且這樣稱呼他們吧）均可享受的境外游，這個(gè)代價(jià)從公司的角度來(lái)看未免太大。 我們來(lái)計(jì)算一下，目前北部新區(qū)高層不多，復(fù)地、奧林匹克花園、保利高爾夫高層，按品質(zhì)排我認(rèn)為復(fù)地天璽理當(dāng)?shù)谝?，而其價(jià)格卻位居末位，與品質(zhì)最差的奧林匹克花園7500元的售價(jià)差達(dá)1000元，復(fù)地天璽成交均價(jià)僅6400元/平米。從復(fù)地的客戶量與火暴的場(chǎng)面來(lái)看，項(xiàng)目拉升價(jià)格500元至800元開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)清盤(pán)問(wèn)題也不大，那么按此計(jì)算，本次復(fù)地推出最好的房源500套左右，按每套100平米計(jì)算，共計(jì)5萬(wàn)平米，按最低標(biāo)準(zhǔn)提價(jià)500元/平米，他們損失2500萬(wàn)元

3、，按與奧林匹克花園的價(jià)差他們損失5000萬(wàn)元。 回過(guò)來(lái)，大家也許會(huì)問(wèn)，復(fù)地天璽為何與上品16相似？我認(rèn)為他們公共之處在操盤(pán)手前期對(duì)市場(chǎng)的把握不足，甚至是錯(cuò)誤的預(yù)判市場(chǎng)，價(jià)格定位與市場(chǎng)走勢(shì)背道而馳，更大的錯(cuò)誤在于操盤(pán)手在開(kāi)盤(pán)前期太早時(shí)期內(nèi)對(duì)外公布了銷售價(jià)格，導(dǎo)致市場(chǎng)變化后開(kāi)發(fā)商失去了市場(chǎng)主動(dòng)地位，就算是樣板房開(kāi)放的時(shí)候，參觀的客戶達(dá)到了人流如織的程度，但其價(jià)格再也無(wú)法動(dòng)彈，而最終造成項(xiàng)目整體操作失敗。 2010年失敗典型案例復(fù)地天璽，值得地產(chǎn)營(yíng)銷人深思：房地產(chǎn)操盤(pán)手素質(zhì)與房地產(chǎn)營(yíng)銷的職業(yè)水平的標(biāo)準(zhǔn)是什么？房地產(chǎn)營(yíng)銷是個(gè)進(jìn)入門(mén)檻較低的行業(yè)，各行各色的人均能混入這個(gè)圈子，而形形色色的營(yíng)銷人，每個(gè)人都

4、會(huì)在圈子里面找到自己的生存法則，真才實(shí)干不用說(shuō)，更多人是“豁”出來(lái)的一片天地，也不排除利用美色等等諸如此類，是對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷最大的傷害，是房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展的最大阻礙，更是開(kāi)發(fā)企業(yè)的害群之馬。房地產(chǎn)營(yíng)銷寄生蟲(chóng)可以糟蹋一個(gè)項(xiàng)目，更有可能連累一個(gè)公司的發(fā)展。復(fù)地天璽也許是行業(yè)的一個(gè)典型代表，更是給營(yíng)銷人的一個(gè)告戒。一、對(duì)市場(chǎng)的研究的深思 營(yíng)銷策略的確定基礎(chǔ)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)深入研究，對(duì)客戶準(zhǔn)確把握，并及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整營(yíng)銷策略；而復(fù)地天璽就是處于對(duì)市場(chǎng)方向的錯(cuò)誤判斷，采用了錯(cuò)誤的操盤(pán)手法，提前確定了項(xiàng)目售價(jià)，并對(duì)外公布。但是沒(méi)想到市場(chǎng)快速變化，但到銷售期時(shí)，項(xiàng)目定價(jià)已嚴(yán)重脫離市場(chǎng)。二、對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的

5、深思 對(duì)于這一點(diǎn)，且多說(shuō)幾句：“買(mǎi)方定價(jià)法”，據(jù)了解該案的價(jià)格制定，是依置業(yè)顧問(wèn)基于客戶反饋，每一套房源，按客戶意向而定。更搞笑的是，在第一次開(kāi)盤(pán)結(jié)束后由于大量持臨時(shí)選房卡（未交意向金）的客戶未選到房源，出現(xiàn)了鬧事風(fēng)波，客戶要求復(fù)地開(kāi)發(fā)商在下一次加推時(shí)漲價(jià)幅度只能在50-100元/平方米，客戶的這個(gè)反應(yīng)，本應(yīng)屬正常，開(kāi)發(fā)商的確“誠(chéng)信”， 3天后的加推，房源品質(zhì)遠(yuǎn)高于開(kāi)盤(pán)房源，價(jià)格還是采用了“客戶定價(jià)法”，只上調(diào)了50-100元/平方米。 復(fù)地天璽采用了這種地產(chǎn)界聞所未聞的定價(jià)策略，開(kāi)創(chuàng)營(yíng)銷先河，這的確是站在買(mǎi)方市場(chǎng)考慮，購(gòu)房者都大力支持，所以復(fù)地天璽得到了客戶的全力熱捧。這種定價(jià)法是操盤(pán)手對(duì)項(xiàng)

6、目屬性認(rèn)識(shí)不清，對(duì)市場(chǎng)無(wú)判斷的情況，無(wú)奈之余采用的低級(jí)手法。對(duì)客戶來(lái)講該方法不可謂不科學(xué)，但是客戶對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格期望都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值與市場(chǎng)實(shí)際水平的。所以這種定價(jià)最終造成的結(jié)果是“便宜”了市場(chǎng)，“虧大了”開(kāi)發(fā)商，“侮辱了”房地產(chǎn)營(yíng)銷人。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定價(jià)法有N種，市場(chǎng)法、成本法定價(jià)雖然都源于市場(chǎng)，但絕對(duì)不是客戶，是對(duì)項(xiàng)目的深刻認(rèn)識(shí)與理解，對(duì)市場(chǎng)明確的判斷，對(duì)客戶的深入了解等等，最終修正出來(lái)的科學(xué)定價(jià)。價(jià)格確定后續(xù)操作更為重要，提前過(guò)早公布價(jià)格是操作禁忌，市場(chǎng)一直在變，價(jià)格也得隨之調(diào)整，復(fù)地定價(jià)操作上就范了這個(gè)錯(cuò)誤。三、對(duì)操盤(pán)流程的深思 對(duì)于復(fù)地天璽操盤(pán)流程猶如腳踩西瓜皮溜到那里算那里。從前期

7、客戶蓄水到后期的客戶鎖定，三番五次的所謂的讓客戶“落位”（這詞挺新鮮）折騰購(gòu)房者，入會(huì)、升級(jí)、登記、看樣板房、看區(qū)間價(jià)、看價(jià)目表看似對(duì)客戶“玩弄”與“調(diào)戲”成癮，其實(shí)是對(duì)客戶無(wú)從把握的表現(xiàn)。 另外，復(fù)地天璽發(fā)放選房卡也是流程混亂，內(nèi)幕操作，整個(gè)流程沒(méi)有規(guī)范，出現(xiàn)一人辦多卡現(xiàn)象、靠前的號(hào)段被內(nèi)部截留等等，對(duì)購(gòu)房者極為不公平。據(jù)了解復(fù)地積累客戶達(dá)1000組，而正是因?yàn)樗麄兊牟僮鳎瑢?duì)客戶極為不公平，采用先來(lái)后到領(lǐng)取選房順序卡就是錯(cuò)誤的操作，對(duì)所有購(gòu)房者不公平，那么建議采取搖號(hào)的形式，至少對(duì)每個(gè)購(gòu)房者都公平，都有機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)失敗案例大慶“時(shí)代麗景”采暖方式的革命，讓投資商一次“痛”個(gè)夠作為大慶最開(kāi)發(fā)的

8、一個(gè)當(dāng)?shù)亍昂勒瑯潜P(pán)”，把它列為一個(gè)失敗個(gè)案，真是有些不忍之感。但不能否認(rèn)在大慶市場(chǎng)其已被公眾認(rèn)為“死盤(pán)”之一。我們先了解一下時(shí)代麗景的開(kāi)發(fā)背景，時(shí)代麗景是大慶房地產(chǎn)行業(yè)大鄂旗下的一個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)時(shí)間為2001年底交樓，被譽(yù)為當(dāng)?shù)氐摹皻W美式生活絕倫的高檔住宅區(qū)”，單價(jià)高至3000元/平米（之前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格最高1800元/平米），曾引起一階段的“豪宅搶購(gòu)風(fēng)”，了解時(shí)代麗景所屬集團(tuán)的消費(fèi)者都知道，黑龍江義耕集團(tuán)是在房地產(chǎn)領(lǐng)域上摸索了十年。在大慶，開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤(pán)均受到消費(fèi)者的認(rèn)可，曾幾度被譽(yù)為開(kāi)發(fā)信譽(yù)好的單位，可以說(shuō)在大慶開(kāi)發(fā)的道路一路風(fēng)暢。時(shí)代麗景的定位開(kāi)發(fā)也受到政府的關(guān)注，讓大慶開(kāi)始擁有自己的“豪宅

9、”，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)行適應(yīng)城市的發(fā)展；在地段的選擇上也是位于大慶新的行政區(qū)域，靠鄰大慶市最大的休閑廣場(chǎng)，交通最為順暢，但在樓盤(pán)的建筑設(shè)計(jì)中最求了大建筑，即建筑密度的、樓間距小，這給本身是圍合式的建筑造成一種壓抑之感。盡管如此，樓盤(pán)仍然受到消費(fèi)者的熱捧，因?yàn)橛袭?dāng)?shù)叵M(fèi)心態(tài)，作為身份尊嚴(yán)的體現(xiàn)。但為什么既有這樣的失敗之處還有追捧者，怎么現(xiàn)在又被列為失敗樓盤(pán)呢？在北方，取暖被列為生活中不可或缺的事實(shí)，而時(shí)代麗景正被此事實(shí)“擊倒”，之前時(shí)代麗景是大慶率先對(duì)傳統(tǒng)水循環(huán)采暖方式革命，掀起技術(shù)采暖狂潮地板取暖，此系統(tǒng)省空間、環(huán)保、先進(jìn)等，這些名詞成為當(dāng)時(shí)時(shí)代麗景的廣告語(yǔ)，但在購(gòu)房業(yè)主入住后不久，地?zé)崛∨绞浇o時(shí)

10、代麗景開(kāi)了一個(gè)巨大的玩笑，地板取暖的系統(tǒng)在使用過(guò)程中逐漸降溫，溫度達(dá)不到市政規(guī)定的18度，或許是設(shè)計(jì)方面、材料選擇也罷，總之這一事實(shí)的起端已給時(shí)代麗景的失敗埋下炸彈，業(yè)主紛紛退房，半年沒(méi)有銷售，加上不久大慶又一個(gè)豪宅“祥閣花園”的誕生，又重重打擊了時(shí)代麗景，那一年時(shí)代麗景輸了，輸在一個(gè)至不如此的事跡上，2003年為時(shí)代麗景最為難的一年，或許他們會(huì)重新對(duì)采暖方式的改變對(duì)時(shí)代麗景的啟盤(pán)，在行業(yè)上，我們希望時(shí)代麗景能扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)；在對(duì)手上，時(shí)代麗景的教訓(xùn)讓我們避免了很多麻煩，讓我們懂得了很多細(xì)節(jié)的革命要符合“國(guó)情”！。【房地產(chǎn)失敗案例】廣州珠江新城政府的計(jì)劃經(jīng)營(yíng)讓公主變成了灰姑娘1992年市委、市政府為

11、進(jìn)一步提升廣州市中心城市地位，提出“高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”、建設(shè)“國(guó)際化大都市”，15年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的奮斗目標(biāo)。位于廣州東部新中軸線上，總用地面積約6.6平方公里。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬(wàn)平方米的珠江新城成為政府規(guī)劃中城市未來(lái)的CBD區(qū)域。珠江新城擁有在廣州獨(dú)一無(wú)二的黃金地理位置，從功能上來(lái)說(shuō)，珠江新城在過(guò)往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂(lè)集于一身，形成一個(gè)綜合功能的中心社區(qū)來(lái)吸引國(guó)內(nèi)外財(cái)團(tuán)的投資與進(jìn)駐。新城的文化景觀同樣也是廣州史無(wú)前例的。歌劇院、博物館、冼星海音樂(lè)廳、大型綠

12、地廣場(chǎng)、林陰大道，人們想象中國(guó)際大都市的每個(gè)具體形象都可以預(yù)見(jiàn)。但是從1992年至2001年底，10年間珠江新城賣(mài)地99宗，已建成19宗，在建11宗，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的有69宗之多，其中爛尾2宗。在賣(mài)出去的地塊中，有三分之二沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)；到2001年底合同地價(jià)102億，但實(shí)際只收回45億；在賣(mài)地過(guò)程中早已打亂原來(lái)規(guī)劃的地塊分割，形成政府失控、投資商無(wú)所事從的不良局面。【失敗因素研究】A.定位1993年規(guī)劃初期珠江新城的定位是，“未來(lái)的廣州新城市中心、21世紀(jì)的CBD” ；一個(gè)大型綜合中心街區(qū)。B.影響因素因素一：在珠江新城的發(fā)展過(guò)程中，廣州地鐵隨即成為重要的影響因素，廣州修地鐵這一歷史性決策的

13、最后敲定，龐大資金問(wèn)題提上了議事日程。按國(guó)際慣例，融資的核心關(guān)鍵是不動(dòng)產(chǎn)抵押，而在廣州政府的腰包里，珠江新城這塊時(shí)價(jià)上百億元人民幣的土地，當(dāng)然地成為支援地鐵建設(shè)的最佳不動(dòng)產(chǎn)抵押物。出于大筆融資的需要，廣州市政府提出要求：珠江新城應(yīng)提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，為地鐵建設(shè)籌集更多資金。因此，從1992年10月征地通告頒布開(kāi)始，廣州市政府便以“五統(tǒng)一”的決策來(lái)營(yíng)建這塊寶地（即統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理）。與此相應(yīng)，珠江新城默默承擔(dān)著每年十幾億的輸出金額，以至于有人把珠江新城的開(kāi)發(fā)稱為地鐵的“血庫(kù)”。因素二：經(jīng)濟(jì)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀。（城市中央商務(wù)區(qū)）不是僅靠行政手段，想造就可以造出來(lái)的，它是逐步形成

14、的，雖然行政手段會(huì)有一定的促進(jìn)作用，但更重要的因素是這個(gè)城市是否成為一個(gè)國(guó)際化大都市，是否成為一個(gè)區(qū)域中心城市，是否有足夠的經(jīng)濟(jì)輻射能力，是否有足夠高的產(chǎn)業(yè)檔次。具備了以上條件，世界知名的跨國(guó)公司就會(huì)蜂擁而至，城市就會(huì)形成。現(xiàn)在廣州市還處于朝著這些目標(biāo)前進(jìn)的過(guò)程中，并不具備擁有真正意義的客觀條件。因素三：1993年珠江新城規(guī)劃初期，國(guó)家正處于短缺型經(jīng)濟(jì)高漲期，土地開(kāi)發(fā)采用的是小地塊、高容積率開(kāi)發(fā)模式，每塊地建一幢樓，這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)城市形象、城市公共建筑面積、城市生態(tài)等等方面產(chǎn)生了不少負(fù)面影響，其最主要的硬傷是缺少綠地規(guī)劃。C.影響：影響一：為了籌集資金建地鐵，政府迫切推地（據(jù)權(quán)威資料顯示，截至

15、2001年底，珠江新城已簽出合同總地價(jià)102億元），超出自身的發(fā)展能力。而已出讓的大量土地中，真正拿到手的地價(jià)只有45億，與合同地價(jià)相差近六成，造成政府管理失控的局面。影響二：開(kāi)發(fā)商認(rèn)為政府將珠江新城確定為廣州未來(lái)的中央商務(wù)區(qū)，未來(lái)會(huì)在這塊土地上傾注相當(dāng)?shù)淖⒁饬?，于是紛紛以高價(jià)購(gòu)下地塊（珠江新城土地價(jià)格在當(dāng)年是全市最高的），造成珠江新城樓盤(pán)價(jià)格一直居高不下，沒(méi)有降價(jià)空間、沒(méi)有興奮點(diǎn)，影響了樓盤(pán)后期銷售情況。投資者沒(méi)有經(jīng)濟(jì)回報(bào)的動(dòng)力。導(dǎo)致政府與開(kāi)發(fā)商雙方利益共同受損。影響三：珠江新城核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬(wàn)平方米，市場(chǎng)消化比較困難。話題開(kāi)篇之前，先說(shuō)說(shuō)深圳地產(chǎn)營(yíng)銷上三個(gè)經(jīng)典失敗案

16、例*雕塑家園 評(píng)價(jià)該樓盤(pán)想借用半求大蝦對(duì)其點(diǎn)評(píng)的一段話“典型的板樓，內(nèi)部空間處理上非常前衛(wèi)，同時(shí)全面用玻璃墻做外墻，極大地考驗(yàn)內(nèi)部人員的心理素質(zhì)。另外，預(yù)制件、請(qǐng)水混凝土這些施工工藝都大量應(yīng)用。此樓無(wú)論在建設(shè)設(shè)計(jì)上，還是施工方法上，以及美學(xué)領(lǐng)域上，都代表了深圳的一種另類潮流。” 另引用開(kāi)發(fā)者對(duì)項(xiàng)目的設(shè)想“在目睹了歷史上眾多烏托邦的生死之后，我們不得不以一種超然的態(tài)度來(lái)對(duì)待又一個(gè)烏托邦的誕生，以永恒的ART限代到處都不存在的UTO的想法自然而生。的確，在滿足了基本的生存需求之后，藝術(shù)化地生存難道不是我們的必然之路嗎？理想和居住，構(gòu)成ARTPIA雕塑家園的核心理想中的家居，新世紀(jì)家的理想”。 在市

17、場(chǎng)上的表現(xiàn)，卻與項(xiàng)目設(shè)計(jì)上的大膽形成鮮明對(duì)比，銷售隊(duì)伍換了一批又一批，發(fā)展商也套用不少代理商的點(diǎn)子，但對(duì)銷售還仍是無(wú)濟(jì)于事，大量房產(chǎn)被拍賣(mài)，雕塑家園帶給了深圳地產(chǎn)一個(gè)失敗的前衛(wèi)，創(chuàng)新也是有風(fēng)險(xiǎn)的啟示。*新天國(guó)際名苑 介紹該盤(pán)同樣借用一位網(wǎng)友對(duì)其點(diǎn)評(píng)“新天國(guó)際名苑由深圳國(guó)際俱樂(lè)部有限公司投資開(kāi)發(fā)，深圳國(guó)際俱樂(lè)部有限公司成立于1991年，其控股公司為中國(guó)著名的新天國(guó)際集團(tuán)。新天國(guó)際名苑位處政府規(guī)劃的國(guó)際人文生態(tài)大社區(qū)香蜜湖公園內(nèi)，由兩棟32層板式高層和12層L形配樓組成，一戶一梯,一層兩戶，每戶配置遠(yuǎn)大環(huán)保戶式燃?xì)庵醒肟照{(diào)及集中熱水系統(tǒng)，和OTIS3200型豪華電梯；戶型以 130平方米至 190

18、平方米為主，面積由94 平方米至337平方米，實(shí)用率最高達(dá)90.02%。新天國(guó)際名苑無(wú)論從建筑設(shè)計(jì)到園林規(guī)劃，均蘊(yùn)含了“少即是多”、“簡(jiǎn)單是美”的理念, 是極品人士的理想居家選擇”。 就這樣一個(gè)樓盤(pán)，從2001年底見(jiàn)其廣告后，相信大家就一直沒(méi)有間斷過(guò)在媒體看到其廣告出現(xiàn)，炒掉代理商置業(yè)國(guó)際后，自行銷售過(guò)一段時(shí)間，后又換上世華，名字亦是上演過(guò)新天國(guó)際名苑水岸新天新天國(guó)際名苑的鬧局。水榭花都、頤園的強(qiáng)銷好像均沒(méi)帶動(dòng)其銷售，反而香蜜山、緹香名苑項(xiàng)目熱銷后才給其帶來(lái)了銷售的另一個(gè)小小春天。*安柏麗晶 還是先看看其自己在市場(chǎng)中給自己的定位：“在城市的喧囂與擁擠中，人們渴望的是綠洲與草木，于是，城市中綠色

19、的珍貴不言而喻。在中心區(qū)，能夠以如此親密的南向角度盡覽136萬(wàn)平方米高爾夫綠景的窗口能有幾個(gè)？安柏麗晶絕版珍藏的麗景閣就是其中之一。它以195至202平方米的寬容，以俯瞰高爾夫綠洲的姿態(tài)，給生活一個(gè)新的高度。英倫建筑的精華、羅馬下沉式園林的得體、管理服務(wù)的細(xì)致都彰顯出安柏麗晶的不凡”。 在深圳真是會(huì)很難想象，處于深南大道核心中核心位置，且可以看高爾夫景觀的一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)在開(kāi)盤(pán)前號(hào)稱均價(jià)可能達(dá)到一萬(wàn)，但市場(chǎng)無(wú)市后部分單位價(jià)格卻躍破過(guò)六千，在2002年5月開(kāi)盤(pán)后，兩年過(guò)去后的今天，還能看到其在媒體上的大面積廣告，簡(jiǎn)直可以說(shuō)是怵目驚心了，代理商也是炒掉置業(yè)國(guó)際，換上中原，如果在深圳要找一個(gè)反李嘉誠(chéng)著

20、名“地段論”的經(jīng)典案例，肯定唯安柏麗晶莫屬。失敗探源*雕塑家園創(chuàng)新的失敗 先說(shuō)外界對(duì)深圳人的評(píng)價(jià)：深圳人具有賺錢(qián)的商業(yè)觀念，積極的勞動(dòng)態(tài)度，強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，不安現(xiàn)狀的進(jìn)取精神，以及新移民交匯所形成的開(kāi)放、平等、自由、寬容、創(chuàng)新氛圍。 正因?yàn)樯钲谑且粋€(gè)各種觀念交織在一起的城市，在這樣的一個(gè)城市，恰恰是一個(gè)務(wù)實(shí)的城市，什么都講求物有所值，講求實(shí)在，如水榭花都、波托菲諾的天價(jià)是因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的環(huán)境和優(yōu)良的整體規(guī)劃，而雕塑家園卻在一個(gè)特別求實(shí)的城市里給人的是一種虛幻的東西。雕塑家園張揚(yáng)著什么個(gè)性是藝術(shù)的靈魂，一種個(gè)性化居家的理念。什么個(gè)性化居家是對(duì)傳統(tǒng)家居模式的反叛，她帶來(lái)的是自由、舒暢，一種身體與精

21、神真正的放松與休憩，一種都市人內(nèi)心田園牧歌般真正的解放。 在產(chǎn)品形式上雕塑家園宣導(dǎo)的則是什么獨(dú)立的街區(qū)平臺(tái)、公共走廊，杜絕了傳統(tǒng)鄰里結(jié)構(gòu)無(wú)私密空間之患；什么金屬、玻璃等材料的大量運(yùn)用，帶給人空間的感受；什么獨(dú)特的戶型與寬闊的空間，放縱你的感情和精神無(wú)限遐游。什么居住空間的獨(dú)具一格、居住理念的特立獨(dú)行，雕塑家園高舉著個(gè)性的大旗，帶給深圳人對(duì)居住文化的革命性反思。 可以說(shuō)是，雕塑家園想用藝術(shù)氣質(zhì)和超個(gè)性的元素打動(dòng)深圳人，但虛無(wú)飄渺的東西卻在深圳最沒(méi)有生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。一句話，不實(shí)用的空間鑄就了雕塑家園的悲劇。*新天國(guó)際名苑天山征服不了深圳 盡管現(xiàn)在新天國(guó)際集團(tuán)存在這樣或那樣的問(wèn)題，但其作為一家大集團(tuán)

22、的勢(shì)力是不容置疑的。本人2003年初參觀其在烏魯木齊開(kāi)發(fā)的天安名門(mén)時(shí)就深知功底深厚，在烏魯木齊的天安名門(mén)均價(jià)近4000，這對(duì)于一個(gè)大西北的城市是很想象的，可以說(shuō)，入住天安名門(mén)成為當(dāng)時(shí)烏市人的夢(mèng)想。 有了比較，才發(fā)現(xiàn)天安名門(mén)與新天國(guó)際名苑的雷同之處，同為招商設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)的作品。盡管天安名門(mén)在烏市趨之若鶩，產(chǎn)品在烏市可圈可點(diǎn)，但產(chǎn)品的區(qū)域上應(yīng)有不同就在這兩樓盤(pán)上體現(xiàn)不出來(lái)了?？纯葱绿靽?guó)際名苑，那小陽(yáng)臺(tái)，站在香蜜湖里還以為自己在天山下，可以說(shuō)，板式住宅的居住舒適度是最佳的，北方是這樣，南方也是這們，可惜，2002年的市場(chǎng)接受熱點(diǎn)卻不是這樣， 當(dāng)然，發(fā)展商仍可以吹噓建筑設(shè)計(jì)師依據(jù)地形地勢(shì)的特點(diǎn)，通過(guò)高

23、低的變化、錯(cuò)落有致的巧妙布局，避免了樓體本身相互遮擋視野和風(fēng)景的弊端，打造出視野極佳的珍貴名宅。還可以說(shuō)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，從金字塔的建筑布局和動(dòng)感魅力中汲取了設(shè)計(jì)靈感，以流暢的直線造型和圍合式的巧妙布局，把兩棟平形板式高層與“L”型小高層完美地融合為一體，還可以說(shuō)運(yùn)用HItech建筑高科技來(lái)加以完美詮釋，給居住者提供有形與無(wú)形的優(yōu)質(zhì)生活空間，共享水光山色。 產(chǎn)品確實(shí)有其一定優(yōu)勢(shì)也不容否定，如果說(shuō)可以和水榭花都、熙園的產(chǎn)品相媲美，估計(jì)所有人得笑了，但新天國(guó)際名苑卻正是不是同一梯隊(duì)卻一度硬把自己價(jià)格往第一梯隊(duì)上排，老以為自己在烏魯木齊項(xiàng)目可以賣(mài)天價(jià)，在深圳也得這樣，結(jié)果是高開(kāi)低走，不好做人；而且對(duì)外的

24、鋪天蓋地的廣告卻在銷售現(xiàn)場(chǎng)未有良好的控制，產(chǎn)品+預(yù)期+現(xiàn)場(chǎng)控制，導(dǎo)致了新天國(guó)際名苑的漫漫長(zhǎng)銷路。*安柏麗晶挾天子不能令諸候 北京天鴻集團(tuán)：總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)百億元，在全國(guó)首屆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合效益百?gòu)?qiáng)企業(yè)評(píng)比中居第三名，在北京市經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)評(píng)比中，名列開(kāi)發(fā)企業(yè)第一名，目前已形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、飯店旅游、海外企業(yè)和資本運(yùn)營(yíng)五大板塊。在北京，不說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，對(duì)其它人來(lái)說(shuō)，談到房地產(chǎn)，知名度如雷貫耳的肯定是有天鴻的。 就像北京人看所有非北京人都是其臣子一樣，京城巨匠天鴻來(lái)深圳后依然是氣勢(shì)凌人，唯恐外人不知是京城來(lái)的般折騰?？上钲谌丝粗氐氖钱a(chǎn)品的實(shí)質(zhì)，而非一個(gè)對(duì)深圳人來(lái)說(shuō)一個(gè)空頭的名號(hào)，但恰恰是天鴻卻沒(méi)

25、有給市場(chǎng)這實(shí)質(zhì)上的好東西。 占地面積1.1萬(wàn)平方米，建筑面積12萬(wàn)平方米， 8.3的容積率當(dāng)然可以不必責(zé)怪，商人嘛，唯利是圖是首先的。整個(gè)項(xiàng)目定位為：具有歐洲經(jīng)典建筑風(fēng)格，現(xiàn)代都市成功人士的府邸 。物業(yè)管理為酒店式管理及管家式服務(wù)，建筑風(fēng)格為英國(guó)皇家式建筑為藍(lán)本，建筑思想據(jù)說(shuō)是代表了英國(guó)古典文化頂峰時(shí)刻的氣度和思想，號(hào)稱是權(quán)力、禮儀、教養(yǎng)、制度的產(chǎn)物，建筑細(xì)部是為突現(xiàn)頂部曼沙屋頂和帶有鐵藝雕花欄桿的陽(yáng)臺(tái)、休息廊駐。 表面上看，這些東西是不成問(wèn)題的，建筑密度過(guò)高可能很多人認(rèn)為是營(yíng)銷的最大弊端，其實(shí)，深圳容積率過(guò)高的樓盤(pán)銷售同樣精彩的樓盤(pán)并不少，如深圳灣畔、星河國(guó)際等等。好像一直以來(lái)這項(xiàng)目對(duì)景觀住

26、宅倡導(dǎo)得比較厲害，強(qiáng)調(diào)南向單位的無(wú)敵景觀，但實(shí)際上觀景單位在整個(gè)樓盤(pán)中所占比例畢竟并非主流， 西向的U形圍合而非南向的U形圍合導(dǎo)致也大量的景觀樓盤(pán)中的非觀景單位。人消費(fèi)時(shí)就是這樣：你家有的，我家也得有，就像星河國(guó)際，反正都沒(méi)啥景觀看的，都看看城市景觀，享受所謂的十大綱領(lǐng)，反而成交快了。當(dāng)然，安柏麗晶也可以說(shuō)后面32層的柏景閣、安景閣、晶仕國(guó)際公寓中低單位可以看小區(qū)園林景觀，但觀者均知，所謂的園林景觀從上看幾乎就是個(gè)小天井而已。 產(chǎn)品規(guī)劃上的部分致命缺點(diǎn)往往可以通過(guò)園林景觀來(lái)弱化的，可惜安柏麗晶卻又沒(méi)有抓住這一彌補(bǔ)機(jī)制，小區(qū)園林與深南大道絕好的融合機(jī)會(huì)卻無(wú)情的隔離了，這一點(diǎn)上作法上，還得表?yè)P(yáng)深圳

27、灣畔，其景觀與深南大道的互融為其銷售起到了重要作用。 或許安柏麗晶自已也承認(rèn)，其出世經(jīng)歷了太多的壓力，建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)變遷等等，或許安柏麗晶認(rèn)為其為大器晚成的項(xiàng)目，但看看安柏麗晶的營(yíng)銷過(guò)程： 安柏麗晶時(shí)尚生活周盛情開(kāi)幕(2004-7-13) 安柏麗晶業(yè)主波音波音話劇門(mén)票贈(zèng)送細(xì)則(2004-4-23) 朱時(shí)茂攜話劇波音播音空降安柏麗晶(2004-4-23) 安柏麗晶 入選中國(guó)35大中城市最具投資潛力樓盤(pán)(2004-3-1) 天鴻二十周年獻(xiàn)禮(2003-9-18) 安柏麗晶：千人中秋話雨情(2003-9-10) 安柏麗晶賣(mài)樓不忘公益事業(yè) (2003-4-11) 安柏麗晶推減負(fù)運(yùn)動(dòng) (200

28、3-3-21) 安柏麗晶主張減付運(yùn)動(dòng) (2003-3-12) 安柏麗晶興建兩條路(2003-2-19) 樣板房設(shè)計(jì)裝修公開(kāi)招標(biāo)(2003-2-17) 市政先行，安柏麗晶打響雙贏戰(zhàn)役(2003-2-5) 賀新春“看樓送機(jī)票”安柏麗晶恭候您(2003-1-10) “天鴻安柏麗晶之夜深圳市2003新年音樂(lè)會(huì)”側(cè)記(2003-1-2) 安柏麗晶特大優(yōu)惠！(2002-12-26) 天鴻“安柏麗晶”之夜(2002-12-25) 天鴻祈年公司吹響深圳中心區(qū)開(kāi)發(fā)的新號(hào)角(2002-12-17) 業(yè)主高爾夫聯(lián)誼會(huì)(2002-12-13) 安柏麗晶送大禮(2002-12-13) “天鴻安柏麗晶之夜”音樂(lè)會(huì)(200

29、2-12-11) 安柏麗晶住客會(huì)所和中庭景園寫(xiě)實(shí)模型閃耀登場(chǎng)(2002-12-10) “羅馬假日”主題住客會(huì)所和高級(jí)商務(wù)會(huì)所正式開(kāi)工(2002-12-2) 安柏麗晶閃耀住交會(huì) (2002-11-29) 天鴻-祈年中國(guó)（深圳）十大城市運(yùn)營(yíng)商(2002-11-19) 十大理由置業(yè)安柏麗晶 (2002-9-28) 安柏麗晶購(gòu)房送北京游 (2002-9-17) 安柏麗晶：英倫生活新開(kāi)篇 (2002-5-8) 安柏麗晶：春交會(huì)一展豪宅風(fēng)范(2002-5-8) 天鴻安柏麗晶：經(jīng)典綠色住宅 (2002-4-1) 安柏麗晶：攜手高雅藝術(shù)(2001-12-31) 這些活動(dòng)，無(wú)疑都是要花銀子的，看看這一漫長(zhǎng)的營(yíng)銷過(guò)程，想必一般的開(kāi)發(fā)商都會(huì)冒汗，當(dāng)然，天鴻倒是撐下來(lái)了，也給了深圳市場(chǎng)更多的啟示。后車之鑒*重新重視建筑策劃 這一點(diǎn)其實(shí)當(dāng)前深圳大部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，像紅樹(shù)灣及寶安新中心區(qū)諸