盈利預(yù)測(cè)與投資意見

1、盈利預(yù)測(cè)與投資意見盈利預(yù)測(cè)與投資意見： 2010 年底預(yù)收賬款 515 億，完全能夠保證 2011 年?duì)I業(yè)收入 40%以上的 增長(zhǎng)。預(yù)計(jì) 2011-2012 年?duì)I業(yè)收入 466 億和 606 億，同比增長(zhǎng) 30%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 60 億和 77 億。 不考慮轉(zhuǎn)增攤薄，對(duì)應(yīng) EPS1.31 元和 1.70 元。 給予 2011年12-15 倍 PE，目標(biāo)價(jià) 15.6-19.5 元。重要財(cái)務(wù) 指標(biāo)單位: 百萬(wàn)元主要財(cái)務(wù)20102011E2012E2013E指標(biāo)營(yíng)業(yè)收入22984666260661788597收入同比48.130.0030.0030.00%(%)0%歸母公司35196028774094

2、76凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)同57.271.3028.4022.40%比(%)0%毛利率36.834.0033.0032.00%(%)0%ROE(%)14.019.3019.9019.60%0%攤薄每股 1 1.01 1.3 1.59收益（元）保利地產(chǎn) ROE趨勢(shì)圖由圖可以看出保利地產(chǎn)的 ROE在未來(lái)兩年內(nèi)不 會(huì)有所增長(zhǎng)，基本保持 2011 年的狀態(tài)。保利地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤(rùn)走勢(shì)圖歸母公司凈 利潤(rùn)保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 (%)凈利潤(rùn)同比(%)80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%由以上兩圖可以看出， 雖然保利地產(chǎn)的凈利 潤(rùn)在未來(lái)的兩

3、年內(nèi)有所上升， 但是凈利潤(rùn)同比增 長(zhǎng)卻呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)， 主要的原因是房地產(chǎn)行業(yè) 的發(fā)展在未來(lái)的兩年內(nèi)將整體進(jìn)入下滑趨勢(shì)。 即 減速是必然的， 增長(zhǎng)也是必然的。 這由以下的宏 觀環(huán)境分析也可以看出。一、增長(zhǎng)驚人、速度驚人 15 年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概括以 5 大指標(biāo)來(lái)說(shuō)明 15 年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的 發(fā)展概況。指標(biāo) 1，房地產(chǎn)開發(fā)投資額（從貨幣形態(tài)考 察房地產(chǎn)發(fā)展）。由表 1 可見，1995 年到 2010 年，共 15 年， 增長(zhǎng)了 14.33 倍，年均增長(zhǎng) 19.42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度。其中，自 2000 年開始 的 11 年中有 10 年超過(guò) 20%。從圖 1 可以看到， 絕對(duì)值

4、圖形呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。指標(biāo) 2，竣工面積（從實(shí)物形態(tài)考察房地產(chǎn)發(fā)展）。由表 2 可見，從 1995 年到 2010 年，共 15 年，增長(zhǎng) 4.63 倍, 年均增長(zhǎng) 10.75%。以 2010 年 中國(guó)全年竣工商品房 75961 萬(wàn)平方米，差不多 相當(dāng)于每年再造一個(gè)上海市（ 2009 年上海市全 部房屋為 87327 萬(wàn)平方米。引自 2010 上海統(tǒng) 計(jì)年鑒）。從圖 2 可以看到，絕對(duì)值圖形呈現(xiàn) 單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。指標(biāo) 3，銷售金額（從貨幣收入考察房地產(chǎn) 發(fā)展）。由表 3 可見，1995 年到 2010 年，共 15 年， 房地產(chǎn)業(yè)銷售收入增長(zhǎng) 40.73 倍，年均增速 28.03%，大大超過(guò)

5、同期投資和竣工增長(zhǎng)， 說(shuō)明市 場(chǎng)銷路良好以及價(jià)格不斷上升。從圖 3 可以看 到，絕對(duì)值圖形除了 2008 年因美國(guó)金融危機(jī)導(dǎo) 致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷售收入暫時(shí)下降之外， 14 年 幾乎呈單邊上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。指標(biāo) 4，開發(fā)業(yè)所有者權(quán)益（房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng) 成果綜合表現(xiàn)）。由表 4 可見， 1997 年到 2008 年（數(shù)據(jù)局 限，無(wú)法找到 1997 年以前數(shù)據(jù)），共 11 年， 增長(zhǎng) 9.26 倍，年均增長(zhǎng) 22.43%，速度迅猛，說(shuō) 明企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的實(shí)力得到快速發(fā)展。其原因是， 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的豐厚和資本市場(chǎng)的相對(duì)繁榮。從圖 4 可見，絕對(duì)值圖形 11 年呈單邊上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。指標(biāo)5，房地產(chǎn)業(yè)增加值（包括中介、代理、物業(yè)管理

6、的房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)）。由表5 可見， 1995 年到2009 年共14 年， 增加值增長(zhǎng) 6.92 倍，年均增長(zhǎng) 15%。2009 年在 國(guó)民生產(chǎn)總值中的地位超過(guò)了 5%，牢牢占據(jù)支柱 產(chǎn)業(yè)的地位。 從圖5 可見，房地產(chǎn)業(yè)增加值絕對(duì) 值圖形 14 年呈單邊上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。對(duì) 5 大指標(biāo)的比 較分析：以年均增長(zhǎng)率為主要對(duì)象考察，從表 6 中可以得出如下結(jié)論：1.5 大指標(biāo)的年均增長(zhǎng)速度全部超過(guò) 10%，這 種速度是世界上少有的；2. 竣工面積增長(zhǎng)率低于投資增長(zhǎng)率， 說(shuō)明竣 工成本愈來(lái)愈高；3. 銷售金額增長(zhǎng)率大大高于開發(fā)投資和竣工面積增長(zhǎng)率， 說(shuō)明銷售極為良好， 單價(jià)快速攀 升；4. 所有者權(quán)益增長(zhǎng)率高

7、于投資增長(zhǎng)率， 說(shuō)明 企業(yè)實(shí)力的增長(zhǎng)超過(guò)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的投入， 也說(shuō)明 房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)很友好；5. 所有者權(quán)益增長(zhǎng)率低于銷售金額增長(zhǎng)率， 說(shuō)明企業(yè)對(duì)于社會(huì)和國(guó)家的貢獻(xiàn)很大；6. 產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率低于投資、 銷售金額和 所有者權(quán)益增長(zhǎng)率， 說(shuō)明在房地產(chǎn)全行業(yè)中， 其 他業(yè)種（中介、代理、物業(yè)管理）的效益不如開 發(fā)業(yè)。二、基本穩(wěn)定、有所收緊中國(guó)房地產(chǎn)中期發(fā)展環(huán)境分析 之一，政治環(huán)境。至少在未來(lái) 10 年內(nèi)是相對(duì)穩(wěn) 定的。 之二，社會(huì)環(huán)境?？偟目磥?lái)，社會(huì)矛盾邊激化、 邊緩和，激化和緩和相交叉，局勢(shì)可控。其中， 社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的非議和壓力愈來(lái)愈 大，政府不得不改變持續(xù) 10 多年

8、來(lái)對(duì)于房地產(chǎn) 業(yè)總體上的寬松政策， 房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的社會(huì)環(huán) 境將變得更加規(guī)范甚至嚴(yán)峻。 圍繞著房地產(chǎn)財(cái)富 的兩極分化已到達(dá)頂峰， 儼然變成執(zhí)政階層一個(gè) 繞不開的政治問(wèn)題。 之三，經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的難度愈來(lái)愈大，但 工業(yè)化、 城市化仍未到達(dá)臨界點(diǎn)， 增長(zhǎng)速度仍然 比較快。 之四，生態(tài)環(huán)境。對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的約束越來(lái) 越大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)將提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 之五，房地產(chǎn)政策環(huán)境?？傮w上，已經(jīng)在發(fā)生重 大轉(zhuǎn)變。為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目 的，為實(shí)現(xiàn)公平、正義的社會(huì)目標(biāo)，將改變較長(zhǎng) 時(shí)期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的寬松政策或曖昧 態(tài)度。集中性的標(biāo)志是，國(guó)務(wù)院 2010 年4 月17 日 10 號(hào)文件關(guān)

9、于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快 上漲的通知。三、減速是必然的， 增長(zhǎng)也是必然的中國(guó)房地產(chǎn)中期發(fā)展前景 由前文第二部分分析可知， 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃 金時(shí)期雖未完全過(guò)去，但是，發(fā)展環(huán)境有所 收緊，發(fā)展速度將有所降低。直接地說(shuō)就是，中 期內(nèi)減速是必然的， 增長(zhǎng)也是必然的。 中期內(nèi)趨 勢(shì)，應(yīng)該是5 年左右的時(shí)間， 但本文觀點(diǎn)或許可 以持續(xù)更久。通過(guò)對(duì)三大指標(biāo)的數(shù)據(jù)和圖形觀察， 可以支持上 述觀點(diǎn)。指標(biāo) 1，房地產(chǎn)開發(fā)投資。由圖 6 可見，曲線A 為1995-2010 年中國(guó)房地產(chǎn) 開發(fā)投資增長(zhǎng)率實(shí)際曲線，曲線 B 和曲線 C 分別為，通過(guò)對(duì)實(shí)際曲線 A 的對(duì)數(shù)模擬和多項(xiàng)式 模擬得到的未來(lái)趨勢(shì)曲線。曲線

10、B 和曲線C 相 交，在相交點(diǎn)右方形成一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)間。 觀察 此區(qū)間可以發(fā)現(xiàn)，曲線 B 的上升有平緩化趨勢(shì)， 曲線C有加速下降趨勢(shì)。因此未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開 發(fā)投資雖然會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)， 但是增長(zhǎng)率總體上有減 速的可能。指標(biāo)2，房地產(chǎn)竣工面積。由圖 7 可見，曲線A 為1995-2010 年中國(guó)房地產(chǎn) 竣工面積增長(zhǎng)率實(shí)際曲線，曲線 B 和曲線 C 分別為，通過(guò)對(duì)實(shí)際曲線 A 的對(duì)數(shù)模擬和多項(xiàng)式 模擬得到的未來(lái)趨勢(shì)曲線。曲線 B 和曲線C 相 交，在相交點(diǎn)右方形成一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)間。 觀察 此區(qū)間可以發(fā)現(xiàn)， 曲線 B 的上升有下降趨勢(shì)， 曲 線C 有加速下降趨勢(shì)， 因此未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)竣工 面積雖然會(huì)繼續(xù)增

11、長(zhǎng)， 但是增長(zhǎng)率總體上有較大 減速的可能。指標(biāo)3，房地產(chǎn)銷售收入。由圖 8 可見，曲線A 為1995-2010 年中國(guó)房地產(chǎn) 銷售收入增長(zhǎng)率實(shí)際曲線，曲線 B 和曲線 C 分別為，通過(guò)對(duì)實(shí)際曲線 A 的對(duì)數(shù)模擬和多項(xiàng)式 模擬得到的未來(lái)趨勢(shì)曲線。曲線 B 和曲線C 相 交，在相交點(diǎn)右方形成一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)間。 觀察 此區(qū)間可以發(fā)現(xiàn)，曲線 B 的上升有平緩化趨勢(shì)， 曲線C有下降趨勢(shì)，因此未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)銷售收 入雖然會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)， 但是增長(zhǎng)率總體上有減速的可能。因此，綜上所述，本文結(jié)論可見表 7圖2:1995-2010年中國(guó)房地產(chǎn)ttim況ffi 3:19952010年裔品房屋橋售收入情況圈4:1997-2008年開發(fā)業(yè)所有者權(quán)益怡況圖5:19952009年房地產(chǎn)業(yè)增加值悄況圈6：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)T-堰長(zhǎng)福 度（年 為 100）對(duì)數(shù)（增長(zhǎng) 幅度（上年 為 100）務(wù)項(xiàng)式 （iK福度 上年為 100）圖7：房地產(chǎn)竣工面積增長(zhǎng)*n表格 1 ：公司盈利預(yù)測(cè)表（下頁(yè)）對(duì)保利地產(chǎn)的建議1、拓寬融資渠道，引入戰(zhàn)略投資者保利地產(chǎn)的發(fā)展模式要求公司必須盡力拓寬融 資渠道，吸引更多的投資，快 速滾動(dòng)，實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的目標(biāo)。2、改善公司治理，變革決策方式，形成現(xiàn)代公 司執(zhí)行體制。對(duì)管理