物業(yè)管理費(fèi)測算的要點(diǎn)和方法

1、物業(yè)管理費(fèi)測算的要點(diǎn)和方法1.確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項。物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成并不是一成不變的，具體到核算某個特定物業(yè)的管理費(fèi)時，由于各個物業(yè)的具體情況不同，要根據(jù)該物業(yè)和實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減，同時要注意以下幾點(diǎn)：（1）要盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體越詳細(xì)，才越真實(shí)。（2）盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項目。（3）測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項目費(fèi)用的市場單價標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估計值，對于有些無法

2、或不易確定具體數(shù)據(jù)的，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面布局要合理，要有充分代表性。2.收集原始數(shù)據(jù)。管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要。在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲備金時，要收集包括原始價格、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值、設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用壽命和市場售價；其他關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等等，均

3、應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為二、物業(yè)管理費(fèi)的測算物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項支出，稱為物業(yè)管理費(fèi)用。對物業(yè)管理費(fèi)用的核算，是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理工作的一項重要內(nèi)容。一項物業(yè)投入管理運(yùn)行之前，必須核算管理費(fèi)用；運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審閱并提交業(yè)主管理委員會討論審核通過后，方可執(zhí)行。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測算可用下列簡單公式表示：式中P所得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元月米）；單項費(fèi)用（元月）；費(fèi)用項數(shù)（1，2，3，n）；所有單項費(fèi)用之和；S參加測算的物業(yè)總面積（米）。前面列出了許多費(fèi)用項目，但并不是全部。具體到核算某一特

4、定物業(yè)的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時，由于物業(yè)類型不同，可能只是上述費(fèi)用項目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個較為適用的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，除了合理測算每項費(fèi)用外，關(guān)鍵是既不要漏項也不要重復(fù)。為了測算與收費(fèi)管理的方便，一般又將上述項目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、電視系統(tǒng)費(fèi)、保險費(fèi)、更新儲備金、物業(yè)管理公司酬金、稅費(fèi)等。1.行政辦公費(fèi)的核算。行政辦公費(fèi)的核算可以用全年的費(fèi)用總和來折算出每月的費(fèi)用，即：全年費(fèi)用12。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。行政辦公費(fèi)的構(gòu)成為：（1）行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、

5、津貼、保險和服裝費(fèi)等；（2）文具、辦公用品費(fèi)；（3）車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)；（4）節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)；（5）公共交際費(fèi)；（6）宣傳廣告費(fèi)；（7）一切雜項費(fèi)用。2.一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的核算。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成為：（1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險和服裝費(fèi)等；（2）公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（3）抽、送風(fēng)機(jī)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（4）給排水的電費(fèi)和維修費(fèi)；（5）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)；（6）消防系統(tǒng)維修費(fèi)；（7）公共建筑、道路維修費(fèi)；（8）以上（2）（7）項的不可預(yù)見費(fèi)，按10計。3.電梯費(fèi)的核算。（1）電梯運(yùn)行電費(fèi)式中n電梯數(shù)；W每部電梯功率（千瓦）

6、；24一天24小時；a電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計的方法進(jìn)行估算，a約在0.30.6之間；30每月天數(shù)；電費(fèi)單價（元度）。（2）電梯維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)。（3）以上（1）、（2）項的不可預(yù)見費(fèi)，按10計。4.空調(diào)費(fèi)的核算。（1）空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)。中央空調(diào)的公共用電有主機(jī)和輔機(jī)（水泵、冷卻塔等）兩部分，所以：空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)式中主機(jī)臺數(shù)；主機(jī)功率（千瓦）；主機(jī)的負(fù)荷系數(shù)；水泵臺數(shù)；水泵功率（千瓦）；冷卻塔電機(jī)臺數(shù)；冷卻塔電機(jī)功率（千瓦）；輔機(jī)的負(fù)荷系數(shù)；T每天空調(diào)工作時間；電費(fèi)單價（元度）。（2）水費(fèi)。（3）維修費(fèi)（僅指公共部分，各業(yè)主戶

7、內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費(fèi)用），包括材料和人工費(fèi)用。（4）以上（1）（3）項的不可預(yù)見費(fèi)，按10計算。5.環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的核算。（1）人工費(fèi)，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險和服裝費(fèi)等。（2）清潔機(jī)械材料費(fèi)。其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等，按價值和使用年限折算出每月的折舊費(fèi)用；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算。（3）垃圾桶購置費(fèi)。（4）垃圾清倒費(fèi)。（5）化糞池清理費(fèi)。（6）水池清潔費(fèi)。（7）清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用。6.綠化費(fèi)的核算。（1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險和服裝費(fèi)等。（2）綠化工具、材料（如化肥、除草劑等）費(fèi)。（3）綠化用水費(fèi)。（4）園林景觀的再造費(fèi)用

8、。7.保安費(fèi)的核算。（1）人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險、服裝、器械、床鋪等。（2）保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括電費(fèi)和維修費(fèi)。（3）日常保衛(wèi)器材費(fèi)，如警棍、電池等。8.電視系統(tǒng)費(fèi)的核算（非有線電視公司提供）。（1）電費(fèi)。（2）維修費(fèi)。（3）節(jié)目租用費(fèi)。9.保險費(fèi)的核算。及時投購保險是物業(yè)管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)害造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職，它會因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補(bǔ)的，所以必須加倍重視。險種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質(zhì)來決定的，同時要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主管理

9、委員會或業(yè)主大會討論決定，形成有關(guān)文件。一般對于多層公寓、別墅小區(qū)，只對配套的水電設(shè)施投保，以便萬一受到地震、臺風(fēng)、火災(zāi)等破壞時能及時修復(fù)。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)保險，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價來投保。對于商場、酒店的管理，還需投購公共責(zé)任險。對于一些特殊設(shè)備（如高層公寓的電梯）要投保?？傊C合考慮安全、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點(diǎn)、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險種，是搞好物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)。分?jǐn)偟谋ｋU費(fèi)MXS式中M投?？偨痤~；X保險費(fèi)率；S保險受惠物業(yè)的總面積。10.更新儲備金的核算。物業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換（否則可能會

10、釀成災(zāi)害）。一下子向業(yè)主籌集這筆費(fèi)用，業(yè)主可能難以承擔(dān)，所以物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任從物業(yè)投入使用開始就逐年保存這部分費(fèi)用，以備不時之需，這是物業(yè)管理費(fèi)重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項是業(yè)主的共有財產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立賬，由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同管理。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)更換時，此筆款項必須移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)使用這筆款項，必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會的審批。更新儲備金包括各種公用設(shè)備設(shè)施、電梯、空調(diào)設(shè)備、保安系統(tǒng)、電視系統(tǒng)的更新儲備金。其核算以空調(diào)設(shè)備為例如下：空調(diào)設(shè)備的更新儲備金式中空調(diào)設(shè)備購置費(fèi)；空調(diào)設(shè)備安裝費(fèi)；Y空調(diào)設(shè)備正常使用年限；帶空調(diào)的物業(yè)面積。11.物業(yè)管理

11、公司酬金的核算。上述10項費(fèi)用都是管理所需的實(shí)際支出，是沒有利潤的。物業(yè)管理企業(yè)作為一個企業(yè)實(shí)體，要有合理的利潤，否則將會失去經(jīng)營的動力。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理委員會商定。一般服務(wù)性行業(yè)的利潤率在815之間。這筆費(fèi)用就是以上10項費(fèi)用之和為基數(shù)，乘以酬金比率即可。12.稅費(fèi)的核算。包括物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的各項稅費(fèi)。三、物業(yè)管理費(fèi)的使用（一）物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的屬性決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進(jìn)行對物業(yè)服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商

12、品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)提供的是對其物業(yè)和配套設(shè)備、設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人，使用管理權(quán)歸物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)屬分離性質(zhì)。再者，由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民、用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。（二）物業(yè)管理費(fèi)的使用原則物業(yè)管理費(fèi)既然是取之于民，應(yīng)是全體業(yè)主共有的，物業(yè)管理人員只具有保管、儲存這項經(jīng)費(fèi)的權(quán)利，因此為使物業(yè)管理費(fèi)能夠充分、合理、節(jié)約地使用，應(yīng)堅持以下使用原則。1.取之于民、用之于民的原則。在保證物業(yè)管理企業(yè)合法利潤后，均應(yīng)全部用之于民。2.為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)的原則。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)是物業(yè)管理的根本目的。3.實(shí)行分類儲存、專款專用的原則。各項不同的物業(yè)管理費(fèi)籌集以后，還需要妥善管理，實(shí)行分類儲存，?？顚Ｓ谩７课荼倔w維修基金、公用設(shè)施專用基金的使用還須與業(yè)主委員會或建設(shè)單位商量，并得到他們的同意。4.堅持合理、節(jié)約使用原則。物業(yè)管理企業(yè)要本著對業(yè)主和非業(yè)主使用人負(fù)責(zé)的精神，合理、節(jié)儉使用各項資金，使每一分錢都發(fā)揮效益。5.堅持高度透明化原則。物業(yè)管理費(fèi)的使用賬目應(yīng)高度透明化，堅持定期張榜公布各項資金