市場(chǎng)調(diào)研暨入市時(shí)機(jī)預(yù)判

1、u2012-20132012-2013年政策及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)年政策及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) u項(xiàng)目周邊競(jìng)品及二手市場(chǎng)概況項(xiàng)目周邊競(jìng)品及二手市場(chǎng)概況 u客戶群初判客戶群初判 u入市時(shí)機(jī)初判入市時(shí)機(jī)初判 目錄目錄 1. 2012-2013年政策及 經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 為保持二元供應(yīng)體系（商品房+保障房），限購(gòu)令將 會(huì)延續(xù)。 一年之計(jì)在于春，銀行年度信貸額度一般在年初的時(shí) 候是最寬裕的。 觀點(diǎn)1 觀點(diǎn)2 2012年年末行政性的政策換屆后放松概率大；預(yù)測(cè) 限價(jià)行政性政策會(huì)在2012年第四季度逐步退出。 觀點(diǎn)3 全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，為保持國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中 央將會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度。 觀點(diǎn)4 u從政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè)入市時(shí)間：

2、2012年第四季度至2013年年初為本案最佳入市時(shí)間： 2.1 項(xiàng)目周邊競(jìng)品概況 序序 號(hào)號(hào) 區(qū)區(qū) 域域 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位置位置開發(fā)商開發(fā)商 占地面積占地面積 （平米）（平米） 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 容積率容積率主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品 銷銷 售售 狀狀 況況 預(yù)計(jì)入預(yù)計(jì)入 市時(shí)間市時(shí)間 進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)展?fàn)顩r 1 1 香香 蜜蜜 湖湖 本項(xiàng)目本項(xiàng)目橋香路西側(cè)橋香路西側(cè)合正合正21703.5121703.5193248.7593248.754.34.3 58-9058-90平米（平米（93.81%93.81%） 100-105100-105平米（平米（5.01%5.01%） 185-1901

3、85-190平米（平米（1.18%1.18%） 待待 售售 現(xiàn)場(chǎng)為綠化現(xiàn)場(chǎng)為綠化 植皮植皮 2 蓮 塘塘 尾尾 云頂香蜜湖 （一期） 福龍路與北環(huán)路 交匯處西北 萬(wàn)澤280031090643.2 155平米 175平米 在 售 2011.10已封頂 3耀凱花園國(guó)富20926.35600002.7 89平米復(fù)式公寓30% 160-180 70% 待 售 2012年 下半年 土地平整 持續(xù)施工 4山語(yǔ)清暉花園華來(lái)利 50000.69216251.42.9 160-180平米（70%） 220-250平米（30%） 待 售 2012年 下半年 土地平整 停工 5蘭江山第蘭江608991766072.

4、9 6棟TH 250 6棟260-310（37%） 6棟160-180（60%） 待 售 2012年 上半年 1棟封頂 6 6 安安 托托 山山 橋香雅居 安托山六路與僑 香三道交匯處 蔡屋圍實(shí)業(yè) 股份有限公 司 5006.9521029.194.2公寓類小戶型 待 售 2012年 下半年 地基完成 7 7 名爵廣場(chǎng)（宗地 號(hào)B401-0017） 安托山四路與僑 香五道交匯 坭崗實(shí)業(yè)股 份有限公司 16501.37907565.5 160-180平米（40%） 220-250平米（50%） 300以上（10% 待 售 2012年 下半年 現(xiàn)場(chǎng)仍是地 鐵施工工地 和安托山混 凝土公司 8 8 名

5、爵廣場(chǎng)（B401- 0062） 32302.531292114 待 售 2013年 上半年 9 農(nóng) 林 香堤綠洲 紅荔西路與農(nóng)軒 路交匯處西南 農(nóng)科房地產(chǎn) 開發(fā)有限公 司 35682.921108603.1 住宅85202平米 寫字樓25650平米 待 售 2012年 上半年 地基完成 合計(jì)合計(jì)271026.32271026.32 1007027.31007027.3 4 4 產(chǎn)品線：片區(qū)產(chǎn)品以大面積段為主；預(yù)計(jì)入市時(shí)間及存量高峰期為2012年第四季度-2013年初， 百萬(wàn)貨量將再次拉升市場(chǎng)對(duì)香蜜湖片區(qū)的關(guān)注熱度；片區(qū)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性不大 2012年香蜜湖片區(qū)住宅新推面積概況年香蜜湖片區(qū)住宅

6、新推面積概況 時(shí)間時(shí)間新推面積（新推面積（ ）百分比百分比 2012上半年上半年396531 43% 2012下半年下半年171785.19 18% 2013年年345462.4 39% 合計(jì)合計(jì)913778.59100% 備注：本項(xiàng)目的推售面積并未計(jì)算在內(nèi)備注：本項(xiàng)目的推售面積并未計(jì)算在內(nèi) 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860

7、合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 9324807593248075 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 一期一期 9075690756 7 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 9324807593248075 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 一期一期 9075690756 本項(xiàng)目現(xiàn)狀圖 8 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6

8、000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 9324807593248075 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 一期一期 9075690756 云頂香蜜湖現(xiàn)狀圖 9 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029

9、.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 9324807593248075 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 一期一期 9075690756 蘭江山第現(xiàn)狀圖 10 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 9324807593248075 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 一期一期 9075690756

10、橋香雅居現(xiàn)狀圖 11 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 9324807593248075 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 一期一期 9075690756 萬(wàn)科名爵廣場(chǎng)現(xiàn)狀圖 12 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 1

11、76607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 9324807593248075 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 一期一期 9075690756 香緹綠洲現(xiàn)狀圖 萬(wàn)澤云頂香蜜湖 華來(lái)利山語(yǔ)清輝 2011年10月入市；155/180四房 160-180；220-250 蘭江山第 160-180；260-310,250別墅 國(guó)富耀凱花園 80復(fù)式公寓，87平面 萬(wàn)科名爵廣場(chǎng)1期 萬(wàn)科名爵廣場(chǎng)2期 160-180，220-250，300以上 160-180，220-250，300以

12、上 香提綠洲住宅+寫字樓 僑香雅居 小戶公寓 u 2012年第四季度或2013年年初 2011年存貨量大，加上政策環(huán)境影響，預(yù)計(jì)2012年前三季度樓市并未解凍； 片區(qū)競(jìng)品主要集中大面積段戶型，產(chǎn)品上不存直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 客群共性為香蜜湖粘性，本項(xiàng)目客群從資金實(shí)力上屬于中層，與其他項(xiàng)目客群 錯(cuò)開 2012年第四季度至2013年初，片區(qū)新推及存量進(jìn)入高峰期，百萬(wàn) 貨量將會(huì) 再次拉升市場(chǎng)對(duì)香蜜湖片區(qū)的關(guān)注熱度 由于客群的差異化，建議本項(xiàng)目于片區(qū)新推及存量高峰期入市，借助片區(qū)的市 場(chǎng)關(guān)注度，搶占本項(xiàng)目及不符合其他項(xiàng)目的客源 從市場(chǎng)競(jìng)品情況初判入市時(shí)間： 2.1 項(xiàng)目周邊二手市場(chǎng)概況 3. 項(xiàng)目客戶群初

13、判 合正橋香路項(xiàng)目客戶描摹概況 項(xiàng)目銘筑合正橋香項(xiàng)目 地址南山前海路與東濱路交界，大南山公園旁僑香路 產(chǎn)品83-89三四房90以下產(chǎn)品占主力 居住區(qū)域以前海為主，其次為南中、后海、福田 以項(xiàng)目周邊（香蜜湖、景田、農(nóng)林、僑城東）為主；其 次福田、科技園、外區(qū)域（如龍坂） 工作區(qū)域以前海、南中、福田、科技園為主以福田為主，其次為科技園、龍坂 客戶職位以中層管理者為主以中層管理者為主；新晉階層 置業(yè)次數(shù) 以首次購(gòu)房為主； 首次購(gòu)房（45%）首次改善（35%）再次改善（15%） 投資（5%） 以首次購(gòu)房為主，其次首改 置業(yè)目的 以自住為主； 自?。?5%）自住兼投資（40%）投資（5%） 以自住為主

14、成交客戶 年齡 26-35歲為主； 26-35歲（50%）36-40歲（15%）41-45歲（12%） 46-50歲（12%）其他（11%） 26-35為主 家庭結(jié)構(gòu) 以三口之家為主； 三口之家（45%）單身（20%）小兩口=兩代跟父母 （17%）其他 三口及兩口之家為主 教育程度大學(xué)（75%）大專=大專以下（12%）大學(xué)為主 由于項(xiàng)目所處位置、產(chǎn)品、初步定位等與前海銘筑項(xiàng)目相似，以銘筑成交客戶為參本，得出本項(xiàng) 目的客戶初步描摹 目標(biāo)客群初步描?。?總體特征 具有香蜜湖片區(qū)粘性的人群：部分為不愿意自己及家人離開香蜜湖片區(qū)居住； 或者想通過居住香蜜湖達(dá)到提升及彰顯自身價(jià)值及社會(huì)地位的城市新貴；

15、大部分為城市新晉精英群體，事業(yè)處于快速上升期； 首次購(gòu)買、首次改善型為主；資金實(shí)力中等 重視生活的便利性 重視周邊教育資源 p本項(xiàng)目與周邊客戶群均具備香蜜湖粘性的共同特征； p由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品及定位，本項(xiàng)目客戶群在資金主力客群形成差異化及社 會(huì)地位等方面屬于中層階級(jí)，與周邊項(xiàng)目的； p建議在片區(qū)新推貨量（2012第四季度-2013年初）上升時(shí)候，利用 市場(chǎng)熱度的提升，同時(shí)入市，搶占本項(xiàng)目的客源 目標(biāo)客群初步描摹： 家庭背景 客戶年齡25-35歲之間； 三口及兩口之家為主 子女人數(shù)在1-2名或準(zhǔn)備迎接孩子，對(duì)孩子教育很看重，希望在良好 的中小學(xué)獲得教育； 客戶更多是的是對(duì)子女的責(zé)任，子女的需求影

16、響購(gòu)房決策 事業(yè)特征 社會(huì)中堅(jiān)及新生力量 主要為中高級(jí)公務(wù)員、中層管理這及高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 部分客戶為新晉城市精英，在豪宅區(qū)購(gòu)買住宅獲得社會(huì)尊重及身份認(rèn)同 置業(yè)動(dòng)機(jī) 生活習(xí)慣 目標(biāo)客群置業(yè)有以下動(dòng)機(jī)： 由人口結(jié)構(gòu)改變需要改善居住環(huán)境，并獲得社會(huì)的認(rèn)可與尊重； 由市外進(jìn)入市區(qū)居住，享受便利快捷的城市生活 為子女置業(yè)，希望子女獲得良好的教育與生活環(huán)境/婚房，不愿意子女搬 離次區(qū)域； 商務(wù)社交活動(dòng)頻繁； 日常交往以工作居多，工作與生活并不能完整分開； 休閑活動(dòng)包括逛街、爬山、運(yùn)動(dòng)、下廚等； 看重子女的教育質(zhì)量，對(duì)中小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量特別看重； 注重配套的生活便利性，希望能夠獲得便利快捷的城市生活。 目標(biāo)客

17、群初步描?。?4. 入市時(shí)機(jī)初判 1.根據(jù)本案工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)項(xiàng)目最快要到2012年第四季度才能入市 2.從政策及經(jīng)濟(jì)層面上： 2012年末全國(guó)人大代表?yè)Q屆后，預(yù)計(jì)屆時(shí)房地產(chǎn)政策調(diào)控會(huì)有所松動(dòng)； 全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，為保持國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央將會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度； 一年之計(jì)在于春，銀行年度信貸額度一般在年初的時(shí)候是最寬裕的； 為保持二元供應(yīng)體系（商品房+保障房），限購(gòu)令將會(huì)延續(xù)； 3.從市場(chǎng)競(jìng)品情況上： 2011年存貨量大，加上政策環(huán)境影響，預(yù)計(jì)2012年前三季度樓市并未解凍； 片區(qū)競(jìng)品主要集中大面積段戶型，產(chǎn)品上不存直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 客群共性為香蜜湖粘性，本項(xiàng)目客群從資金實(shí)力上屬于中層

18、，與其他項(xiàng)目客群錯(cuò)開； 2012年第四季度至2013年初，片區(qū)新推及存量進(jìn)入高峰期，百萬(wàn) 貨量將會(huì)再次拉升市場(chǎng) 對(duì)香蜜湖片區(qū)的關(guān)注熱度 入市時(shí)間初判：2012年第四季度/2013年上半年 Thanks for your attention Wish you a good day! u2012-20132012-2013年政策及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)年政策及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) u項(xiàng)目周邊競(jìng)品及二手市場(chǎng)概況項(xiàng)目周邊競(jìng)品及二手市場(chǎng)概況 u客戶群初判客戶群初判 u入市時(shí)機(jī)初判入市時(shí)機(jī)初判 目錄目錄 26 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語(yǔ)清暉山語(yǔ)清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場(chǎng)名爵廣場(chǎng) 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項(xiàng)目合正項(xiàng)目 93248075