（最新）中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

1、蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁

2、蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆

3、節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀

4、薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄

5、莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿

6、薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅

7、蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀

8、芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄

9、薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋

10、莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃

11、薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇

12、蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁

13、芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅

14、蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂

15、莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇

16、薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁

17、蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅

18、芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿

19、蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄

20、荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁

21、薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅

22、莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿

23、芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃

24、葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈

25、莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂

26、薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿

27、蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃

28、芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇

29、蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂

30、芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂 目 錄第一章 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)和面臨的問(wèn)題21.1 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)21.2 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問(wèn)題41.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦71.4 回歸市場(chǎng)主導(dǎo)模式，地價(jià)上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈71.5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向

31、二線(xiàn)城市擴(kuò)張9第二章 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討112.1 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大112.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出122.3 總部經(jīng)濟(jì)風(fēng)靡全國(guó)，產(chǎn)品體量升級(jí)成新趨勢(shì)13第三章 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討153.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理153.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點(diǎn)163.3 目前國(guó)內(nèi)主要的融資渠道163.4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討173.5 外資基金已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域18第四章 國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀214.1中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型案例214.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的典型案例分析26第五章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誤區(qū)和創(chuàng)新方向315.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題315.2

32、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的發(fā)展方向35第一章 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)和面臨的問(wèn)題2006、2007年間，隨著一輪輪宏觀(guān)調(diào)控政策的熱浪襲來(lái)，住宅和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)在風(fēng)口浪尖中徘徊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也發(fā)生著深刻變革，在調(diào)控中仍保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，迅速竄升為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一顆新星并廣備受關(guān)注。當(dāng)融資成為了開(kāi)發(fā)投資商前行的絆腳石，開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)度成為難以逾越的門(mén)檻，當(dāng)普洛斯集團(tuán)（prologis group）等外資搶灘中國(guó)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，當(dāng)受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響的復(fù)地、綠地、中糧集團(tuán)等國(guó)內(nèi)不少大開(kāi)發(fā)商搶入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在逆風(fēng)勁吹中巍然屹立，顯示出旺盛的生命力和巨大的投資吸引力。面對(duì)這座未充分挖掘的金礦，多少投資開(kāi)發(fā)商摩拳

33、擦掌，在開(kāi)發(fā)銀根縮緊收益受限的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)下，仍未能阻擋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的腳步，結(jié)束了土地低價(jià)時(shí)代，回歸到市場(chǎng)主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，伺機(jī)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，迎來(lái)空前的發(fā)展契機(jī)，在全國(guó)迅速擴(kuò)張并對(duì)二線(xiàn)城市進(jìn)行了滲透，改寫(xiě)了二線(xiàn)城市的市場(chǎng)格局。未來(lái)，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”將與商品住宅、商業(yè)物業(yè)共同綻放。當(dāng)前全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的政策現(xiàn)狀，我們更應(yīng)該看到，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，全球產(chǎn)業(yè)的重組與調(diào)整，全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，2008奧運(yùn)會(huì)舉辦的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)，這對(duì)以產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)歷史挑戰(zhàn)，更是一個(gè)歷史機(jī)遇。1.1 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)一、開(kāi)發(fā)門(mén)檻增高（一）融資成發(fā)展難題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通的住宅、商業(yè)房地產(chǎn)不

34、同，開(kāi)發(fā)周期時(shí)間較長(zhǎng)，后期資金投入對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有很大影響，所以雖然06年以前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地獲得成本低廉，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金能力要求依然很高，資金壓力貫徹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終。隨著住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，市場(chǎng)發(fā)展放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的注意力開(kāi)始向方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加??；06年開(kāi)始，工業(yè)用地開(kāi)始全面實(shí)行招拍掛的公開(kāi)出讓方式，工業(yè)用地競(jìng)爭(zhēng)必將更加激烈；加之對(duì)工業(yè)用地指定最低限價(jià)政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地獲得成本必將大大增加。2007年，在原有資金壓力的基礎(chǔ)上加大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地獲得成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力繼續(xù)大幅增加。與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金壓力大相對(duì)應(yīng)

35、的是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有限，無(wú)力用自有資金完成開(kāi)發(fā)，這一矛盾日在06年后隨著工業(yè)用地獲得成本的提高而加劇。面對(duì)這一矛盾，傳統(tǒng)的銀行貸款已經(jīng)不能有效解決，特別是宏觀(guān)調(diào)控下銀行貸款收緊，促使開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他渠道解決資金壓力，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中日益重要的問(wèn)題。面對(duì)這一問(wèn)題，在外資產(chǎn)業(yè)基金的示范作用下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化發(fā)展。（二）開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)度提升06年開(kāi)始政府在工業(yè)用地等方面調(diào)控力度的日漸加大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正逐漸走上正軌，開(kāi)始成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的又一重要開(kāi)發(fā)類(lèi)型，隨著政府調(diào)控的日漸規(guī)范和其自身的快速發(fā)展壯大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)始由粗放型經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的開(kāi)發(fā)模式過(guò)渡，特別是外資產(chǎn)

36、業(yè)基金近期在國(guó)內(nèi)的快速擴(kuò)張，客觀(guān)上要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化方面盡快提升以適應(yīng)同外資的激烈競(jìng)爭(zhēng)。新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須日漸規(guī)范，接收并按照新的理念和新的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)作。專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式要求項(xiàng)目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地資源整合和開(kāi)發(fā)，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)用房，同時(shí)提供相應(yīng)的配套設(shè)施和物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)土地的集約配置效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的區(qū)別是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)要求，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。二、產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí)隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

37、由粗放型經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展升級(jí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念和模式開(kāi)始發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再單一地進(jìn)行最基本地工業(yè)廠(chǎng)房、物流基地的開(kāi)發(fā)，而是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的方向，探尋產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)展需求，向研發(fā)、辦公、展示用房等其他產(chǎn)業(yè)需求升級(jí)。除在產(chǎn)品類(lèi)型方面的升級(jí)外，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)方面也從面向的客群需求出發(fā)，結(jié)合自身?xiàng)l件和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從產(chǎn)品的體量、功能設(shè)計(jì)、生態(tài)發(fā)展等角度入手進(jìn)一步提高自身產(chǎn)品的品質(zhì)。如目前的總部基地、bda國(guó)際企業(yè)大道等項(xiàng)目都是產(chǎn)品升級(jí)的典型案例。三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸規(guī)范的另一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)軟環(huán)境的完善，即出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅向縱深方向的發(fā)展顯著

38、，提供配套服務(wù)的橫向發(fā)展也應(yīng)跟上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和產(chǎn)品的升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工作人員和工作性質(zhì)都出現(xiàn)變化，不再是單純的生產(chǎn)性質(zhì)，相應(yīng)的對(duì)園區(qū)軟環(huán)境的需求也從單一的生產(chǎn)需求向商務(wù)、生活等需求轉(zhuǎn)移，對(duì)居住、休閑、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施的需求迅速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)各部門(mén)特別是研發(fā)、辦公等部門(mén)的不斷入住后，已形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部循環(huán)系統(tǒng)，各部門(mén)及各種資源需要建立相應(yīng)的平臺(tái)進(jìn)行資源整合，來(lái)滿(mǎn)足不斷發(fā)展的企業(yè)的行為需求。1.2 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問(wèn)題當(dāng)前受宏觀(guān)政策的調(diào)控影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖準(zhǔn)入門(mén)檻提高，開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，但不可否認(rèn)的事實(shí)是，經(jīng)過(guò)新一輪的洗牌，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入良性發(fā)展軌道。長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，

39、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致空間不斷專(zhuān)業(yè)化以及政府、開(kāi)發(fā)方規(guī)劃引導(dǎo)的產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的運(yùn)作模式，決定了它的專(zhuān)業(yè)程度和開(kāi)發(fā)特性，產(chǎn)業(yè)先行，如何順應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。一、如何多方共贏(yíng)，合理產(chǎn)業(yè)定位是關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)價(jià)值鏈的高端聚集，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，由此帶動(dòng)城市發(fā)展，這給地方政府支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展充分的理由。全國(guó)性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)的政策鼓勵(lì)與引導(dǎo)，各大中城市興起了對(duì)新興的、高增長(zhǎng)、高附加值、無(wú)污染、節(jié)能環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類(lèi)別發(fā)展的狂熱追捧。由于此類(lèi)產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的

40、特征，現(xiàn)有的工業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿(mǎn)足其辦公要求，引發(fā)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)升級(jí)版的大量現(xiàn)實(shí)需求，也成為當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要增長(zhǎng)因素，同時(shí)可以看到，由于合理的產(chǎn)業(yè)定位，各產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)園區(qū)取得了較好的成效，并帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)乃至城市的發(fā)展。（一）臨空產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)是依托機(jī)場(chǎng)發(fā)展起來(lái)的，尤其是國(guó)際性、樞紐性大機(jī)場(chǎng)，帶來(lái)人流、物流、現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 從全國(guó)各大中城市的“臨空經(jīng)濟(jì)熱”“空港建設(shè)熱”可以看出，臨空產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)明顯得到從政府到企業(yè)層面的廣泛認(rèn)可，依托良好的機(jī)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的聚集，它跨越行政區(qū)域和國(guó)際界限，對(duì)全球的跨國(guó)企業(yè)和高價(jià)值企業(yè)都形成了較強(qiáng)的吸引力，同時(shí)由于全球產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大勢(shì)之趨

41、，企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的升級(jí)性需求，對(duì)辦公品質(zhì)提升的強(qiáng)烈渴望，帶來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)。（二）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識(shí)和智力密集型要素為核心，通過(guò)一系列創(chuàng)造活動(dòng)，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)，以其涉及面廣，衍生產(chǎn)品價(jià)值高等特點(diǎn)，成為各地招商的新寵。繼上海盤(pán)活老廠(chǎng)房用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公，北京創(chuàng)建十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地后，廣州、武漢、西安、南京等智力資源豐富的陸續(xù)地區(qū)出現(xiàn)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”的招商規(guī)劃，在政府政策的支持下，中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)借勢(shì)興起并迅速走紅，帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚。雨后春筍般涌現(xiàn)的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來(lái)物業(yè)需求的同時(shí)，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅速升級(jí)和

42、發(fā)展。 （三）信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)的飛速發(fā)展和信息產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，使信息技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)的滲透性和帶動(dòng)性得以充分發(fā)揮作用，驅(qū)動(dòng)著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，成為推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的主要力量，在使整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)向信息化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展的同時(shí)，其對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)作用也相當(dāng)明顯，如中關(guān)村軟件園、大連軟件園等以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，就對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈的完善，對(duì)于同領(lǐng)域物業(yè)起到很好的示范作用，同時(shí)將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶入新的發(fā)展高潮。（四）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)被譽(yù)為 “朝陽(yáng)工業(yè)”的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，已成為眾多投資者與企業(yè)家特別關(guān)注的熱門(mén)領(lǐng)域之一。隨著高新技術(shù)的迅猛發(fā)展，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)可以與計(jì)算機(jī)、生物芯片、化學(xué)合

43、成、納米技術(shù)等實(shí)現(xiàn)融合，并有廣泛的應(yīng)用前景。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)逐漸擺脫缺乏核心技術(shù)的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)向以研發(fā)為主的發(fā)展階段，因此衍生了許多以高附加值、智力密集型的研發(fā)機(jī)構(gòu)和企業(yè)。以研發(fā)為主的企業(yè)行為轉(zhuǎn)化為高附加值產(chǎn)品，企業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，都將會(huì)產(chǎn)生更高的辦公環(huán)境要求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)若以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為依托，中試實(shí)驗(yàn)的需求對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能性提出更全面的要求，將有良好的市場(chǎng)預(yù)期。許多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，吸引了世界級(jí)的產(chǎn)業(yè)巨頭，對(duì)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)與推動(dòng)，有力的促進(jìn)了物業(yè)的升級(jí)。（五）環(huán)保相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè), 包括環(huán)境管理和環(huán)保設(shè)備制造兩大類(lèi)別，但涉及的范圍之廣，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大的空間,北京環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、蘇州國(guó)家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、青島

44、國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園，各地環(huán)保產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)方興未艾，使環(huán)保產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)前影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱門(mén)產(chǎn)業(yè)之一。（六）其他產(chǎn)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)包括如由總部經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)等特殊時(shí)期、特定經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它們作為國(guó)家近階段鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類(lèi)別，形成相關(guān)行業(yè)的聚集或同行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的有效聚集，也將對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有積極的推動(dòng)作用，是值得引起足夠重視的產(chǎn)業(yè)定位方向。二、如何規(guī)避開(kāi)發(fā)成本，提高開(kāi)發(fā)收益？面對(duì)地根、稅根、銀根收緊的地產(chǎn)調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商、投資商們陷入融資難的困境，一地難求的開(kāi)發(fā)商，進(jìn)入資金困局的中小型開(kāi)發(fā)商，拿地的開(kāi)發(fā)方也面臨著開(kāi)發(fā)成本提高的嚴(yán)峻考驗(yàn)，部分地方的開(kāi)發(fā)商由于難以籌措資金，不得不將手中的土地轉(zhuǎn)賣(mài)

45、或以項(xiàng)目、股權(quán)來(lái)融資。如何規(guī)避開(kāi)發(fā)成本，渡過(guò)難關(guān)，開(kāi)發(fā)商們使出渾身解數(shù)：部分開(kāi)發(fā)商全部或部分轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，甚至整體出讓土地；“投靠”地產(chǎn)投資基金；用好項(xiàng)目來(lái)向國(guó)際基金和國(guó)內(nèi)私募基金融資；甚至開(kāi)始尋求與原材料供應(yīng)商、房屋中介合作有關(guān)業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商，企業(yè)債券、上市融資、合作開(kāi)發(fā)、委托貸款、典當(dāng)乃至產(chǎn)權(quán)交易都是可以利用的一些新型融資渠道，但必須了解各個(gè)渠道本身的特點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)。由于利益的驅(qū)使，開(kāi)發(fā)方們將更注重開(kāi)發(fā)投資渠道的選擇與組合，如何提高開(kāi)發(fā)收益是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商們當(dāng)前最值得深思的問(wèn)題。內(nèi)地發(fā)展商難以依賴(lài)銀行渠道融資，進(jìn)一步拓展融資渠道成為必然，海外基金在此時(shí)介入更易

46、于尋找戰(zhàn)略合作伙伴，私募基金已進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多元化的投資融資渠道初顯端倪，將在本文第三章進(jìn)行探討。1.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦近年來(lái)，外資在華的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資幅度加大，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景下，良好的產(chǎn)業(yè)資源、相對(duì)低廉的土地價(jià)格、較好的投資收益預(yù)期，使中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)日益受到國(guó)際巨頭的青睞，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在2006年吸引的外國(guó)直接投資總額已達(dá)總額達(dá)到1.2萬(wàn)億美元，其中大部分用于遍布全國(guó)的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)和研發(fā)中心。 2007年國(guó)際物流巨頭紛紛選擇在上?！奥鋺?hù)”。2月28日，沃爾瑪全資子公司蓋世理（gazeley）宣布正式進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。此前，美國(guó)的物流地產(chǎn)巨頭普

47、洛斯也已經(jīng)率先進(jìn)入中國(guó)，歐美兩強(qiáng)將在中國(guó)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。3月21日，麥格理佳文集團(tuán)（macquarie goodman）宣布，以1.21億元人民幣收購(gòu)上海奉賢4.8萬(wàn)平方米物流配送中心。這家上市的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，之前已在上?？禈蜷_(kāi)發(fā)了一個(gè)名為dhl-exel的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而同樣看中中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭絕不在少數(shù)。隨著宏觀(guān)調(diào)控政策力度的不斷加大，工業(yè)用地市場(chǎng)化的進(jìn)程也將不斷推進(jìn)，比起其他行業(yè)的投資，地產(chǎn)行業(yè)的地產(chǎn)投資更像一場(chǎng)“游擊戰(zhàn)”：住宅被宏觀(guān)調(diào)控，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向了商辦等物業(yè)；商辦地產(chǎn)“調(diào)控”風(fēng)聲吃緊，地產(chǎn)投資又轉(zhuǎn)向了更具投資價(jià)值的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)一些大型的投資商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到

48、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還受限于土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)周期的影響，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)具有間斷性，必須尋求可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，動(dòng)作較快并有較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)已經(jīng)把目光瞄準(zhǔn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)尋求合作項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)一些大開(kāi)發(fā)商如復(fù)地、中糧，擁有開(kāi)發(fā)區(qū)資源的北京經(jīng)開(kāi)投資、順義空港股份等開(kāi)發(fā)商也紛紛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，搶占市場(chǎng)先機(jī)。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控影響較小。從全國(guó)范圍看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近20年，投資回報(bào)率一直勻速上升，少有下挫。但與其它許多國(guó)家相比，中國(guó)的工業(yè)土地、工業(yè)物業(yè)價(jià)格還非常低廉，與住宅、商業(yè)地產(chǎn)還有很大差距，外資和國(guó)內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)相進(jìn)入中國(guó)挖掘這座地產(chǎn)金礦，可以預(yù)見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的租售價(jià)格將

49、有很大上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。1.4 回歸市場(chǎng)主導(dǎo)模式，地價(jià)上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈一、告別低價(jià)時(shí)代，回歸市場(chǎng)主導(dǎo)模式國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控在近年內(nèi)從未間斷，對(duì)住宅的持續(xù)調(diào)控使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有短期的波動(dòng)，隨著國(guó)家對(duì)工業(yè)用地的深入整頓與管制，工業(yè)用地結(jié)束了瘋狂圈地的神話(huà)，告別了“零地價(jià)”、政府政策傾斜的特殊時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回歸市場(chǎng)調(diào)配資源時(shí)代。政策鏈接：2006年8月，國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范正式開(kāi)始施行，要求必須將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地范圍。2006年9月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知中指出明確指出：建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制

50、度。與日益攀升的住宅和商業(yè)用地的價(jià)格相比，工業(yè)用地的價(jià)格將有較大的上升空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的商業(yè)前景廣闊，在告別了政府主導(dǎo)的低價(jià)時(shí)代后，游戲規(guī)則將發(fā)生根本性的改變，政府對(duì)土地集約化的有力舉措，土地價(jià)格的增長(zhǎng)有利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)發(fā)預(yù)期的難度加大，市場(chǎng)調(diào)配資源優(yōu)勝劣汰，將迎來(lái)更規(guī)范更建康的新的發(fā)展階段。2005年底至當(dāng)前，工業(yè)用地的價(jià)格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)，政策調(diào)控使工業(yè)用地走向了市場(chǎng)化，大量新的工業(yè)用地開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)了較大的提升，2006年繼續(xù)與商業(yè)和綜合用地基本持平，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從政府主導(dǎo)模式回歸到市場(chǎng)化的模式，土地開(kāi)發(fā)的價(jià)格將趨于國(guó)家化市場(chǎng)化，由于政策對(duì)工業(yè)用地出讓的規(guī)范

51、，工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格的市場(chǎng)體系逐步建立，土地價(jià)值開(kāi)始在地價(jià)水平層面有所體現(xiàn)，這也是抑制無(wú)序開(kāi)發(fā)、土地集約化運(yùn)用的整體趨勢(shì)。二、地價(jià)上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈近幾年各地工業(yè)用地價(jià)格出現(xiàn)空前的高漲，過(guò)去行政干預(yù)強(qiáng)、土地以附屬品狀態(tài)存在的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在，今后工業(yè)用地將全部通過(guò)“招、拍、掛”的形式出讓?zhuān)⑷珖?guó)范圍內(nèi)進(jìn)行土地清查回收，對(duì)出讓供應(yīng)量的適當(dāng)壓縮，以公平、公開(kāi)、公正的原則通過(guò)一系列規(guī)范運(yùn)作的機(jī)制和程序，避免過(guò)去存在的暗箱操作。地價(jià)的上漲從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的源頭抓起，減緩了未準(zhǔn)備充分的開(kāi)發(fā)商發(fā)人進(jìn)入速度，減少了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)大量空置的可能，有效遏制了圈地盲目開(kāi)發(fā)的危險(xiǎn)行為，從而提高工業(yè)用地招商的透明度，土地潛

52、藏的巨大價(jià)值得以充分發(fā)揮，對(duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈也起到很好的優(yōu)化作用。擺脫長(zhǎng)期受政府干預(yù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)將轉(zhuǎn)向受市場(chǎng)主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，在優(yōu)勝劣汰的游戲規(guī)則的驅(qū)使下，有實(shí)力背景并渴望持續(xù)發(fā)展的企業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的締造者，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將有較好的規(guī)劃，可持續(xù)發(fā)展成為其重要的開(kāi)發(fā)理念，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來(lái)臨。1.5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線(xiàn)城市擴(kuò)張當(dāng)房產(chǎn)調(diào)控的熱浪一陣陣襲來(lái)，一些實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋找新的“天堂”。類(lèi)似重慶、天津、西安、武漢等這樣的二線(xiàn)城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后帶給了開(kāi)發(fā)商十足的信心。相比北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化、資源逐漸稀缺以及越來(lái)越嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境，二線(xiàn)城

53、市無(wú)疑更具市場(chǎng)潛力。事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亦是如此，在調(diào)控中愈演愈烈，大有迅速蔓延全國(guó)之勢(shì)。此前，海外基金只關(guān)注在北京、上海等一線(xiàn)城市的項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)了宏觀(guān)調(diào)控的洗禮后，二線(xiàn)城市也進(jìn)入海外基金的視線(xiàn)，并開(kāi)始關(guān)注在二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的企業(yè)和項(xiàng)目。如全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司普洛斯也已在天津、蘇州、武漢等二線(xiàn)城市投建其物流園區(qū)；而新加坡騰飛集團(tuán)也開(kāi)始著手大連軟件園騰飛園區(qū)的建設(shè)。海外基金這種縱深化的投資表現(xiàn)，證實(shí)了二線(xiàn)城市在當(dāng)前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的深入，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)原有的政策優(yōu)勢(shì)、資本優(yōu)勢(shì)和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)在能源、原材料、勞動(dòng)力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢(shì)，沿

54、海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴(lài)資源、資本和勞動(dòng)力的大量投入，而勞動(dòng)力和土地成本等價(jià)格的攀升導(dǎo)致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移?！坝捎诒本?、上海及廣州的勞動(dòng)力和土地成本有所上升，主要的制造類(lèi)企業(yè)傾向于將其工業(yè)投資轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)的二級(jí)城市。但對(duì)于準(zhǔn)備建立研發(fā)中心的公司而言，北京仍具有很大的吸引力，一些公司甚至將其研發(fā)中心的計(jì)劃從只服務(wù)中國(guó)地區(qū)升級(jí)為其全球范圍內(nèi)的研發(fā)中心?！敝倭柯?lián)行相關(guān)人士表示。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在2004年吸引的外國(guó)直接投資總額已達(dá)600億美元，其中大部分用于遍布一、二線(xiàn)城市的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)和研發(fā)中心。隨著工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國(guó)最主要的城市，成為跨國(guó)公

55、司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價(jià)勞動(dòng)力的二線(xiàn)城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢(shì)，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線(xiàn)城市成都也吸引了英特爾等大型跨國(guó)企業(yè)的入駐。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)布局特征對(duì)企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國(guó)公司中也開(kāi)始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢(shì)，這對(duì)剛剛起步卻又充滿(mǎn)生機(jī)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著空前的發(fā)展機(jī)遇，將成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴(kuò)張的新誘因。第二章 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討當(dāng)前調(diào)控力

56、度的增強(qiáng)，風(fēng)云變幻的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，仍保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，備受關(guān)注并成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的新投資方向，贏(yíng)得了巨額資本的青睞，以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)是其不變的發(fā)展主題，新興的擁有高附加價(jià)值的產(chǎn)業(yè)類(lèi)別，將引發(fā)整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的變革。2.1 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大臨空經(jīng)濟(jì)是依托國(guó)際機(jī)場(chǎng)，尤其是國(guó)際性、樞紐性大機(jī)場(chǎng)的人流、物流優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 臨空經(jīng)濟(jì)是地區(qū)性經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。每年100萬(wàn)人次航空旅客運(yùn)輸量相當(dāng)于產(chǎn)生1.3億美元的經(jīng)濟(jì)效益和2500個(gè)就業(yè)崗位。2005年，我國(guó)航空有近3億人次的旅客運(yùn)輸量，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量達(dá)到4100萬(wàn)人次，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益帶動(dòng)的就業(yè)崗位是非常巨大的。

57、 由于臨空的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通利好以及相關(guān)配套的成熟，衍生出于依賴(lài)機(jī)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的相關(guān)行業(yè)的無(wú)意識(shí)聚集，我們稱(chēng)之為“臨空產(chǎn)業(yè)”，其產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)也非常明顯，據(jù)悉北京空港順義七成經(jīng)濟(jì)收入與臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)，并有逐年增加的趨勢(shì)。因此，今年來(lái)全國(guó)包括北京、上海、廣州、成都、重慶、西安等大中城市，都在圍繞機(jī)場(chǎng)大力提倡臨空經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。一般來(lái)講，臨空產(chǎn)業(yè)以機(jī)場(chǎng)和相關(guān)服務(wù)為核心向外擴(kuò)散，依次分為三個(gè)階層，包括機(jī)場(chǎng)核心地區(qū)、機(jī)場(chǎng)鄰近地區(qū)、機(jī)場(chǎng)外圍輻射地區(qū)。機(jī)場(chǎng)核心地區(qū)主要包括航空服務(wù)、航行保障、飛機(jī)維修等行業(yè)類(lèi)型，這些行業(yè)一般由航空公司壟斷，而且開(kāi)發(fā)受相關(guān)政策的限制，一般不列入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)考慮的范圍

58、。但核心地區(qū)外的機(jī)場(chǎng)鄰近地區(qū)和外圍輻射地區(qū)，包含的行業(yè)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、會(huì)務(wù)展覽、商業(yè)貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育科研等等，部分行業(yè)是具有高附加價(jià)值的，符合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化的方向，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)吸引對(duì)象。如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，研發(fā)工作多以腦力勞動(dòng)為主，周邊環(huán)境的好壞直接影響著創(chuàng)意的產(chǎn)生，對(duì)辦公產(chǎn)品的升級(jí)有強(qiáng)烈的渴求；同時(shí)有關(guān)研究還表明，研發(fā)人員商務(wù)活動(dòng)中對(duì)機(jī)場(chǎng)的依賴(lài)性較強(qiáng)，高效率運(yùn)輸節(jié)約了時(shí)間成本，更是方便公司高層的跨區(qū)域管理，給公司創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。臨空產(chǎn)業(yè)的高附加值行業(yè)分布之廣，以及空港對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈高端的企業(yè)的吸附能力日益增強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)將有較大需求。此外，在全國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境支持下，臨空

59、產(chǎn)業(yè)將逐建由低價(jià)值端向高價(jià)值方向升級(jí)，對(duì)機(jī)場(chǎng)交通較為依賴(lài)的金融貿(mào)易、信息資訊、時(shí)尚展示類(lèi)產(chǎn)業(yè)將陸續(xù)進(jìn)入臨空區(qū)域，這些時(shí)尚前衛(wèi)、智力密集型企業(yè)的加盟，無(wú)疑對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)提出了更高更完美的要求，誰(shuí)的產(chǎn)品最具比較優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)將贏(yíng)得市場(chǎng)。臨空產(chǎn)業(yè)在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)嶄露頭角，還將繼續(xù)發(fā)力，由此產(chǎn)生了海量的物業(yè)需求，同時(shí)從全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品升級(jí)成必然趨勢(shì)。2.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出從上個(gè)世級(jí)末開(kāi)始，英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家就開(kāi)始運(yùn)用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收獲大量外資，近來(lái)中國(guó)也搭上這班列車(chē)，開(kāi)始興起“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。2006年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可謂風(fēng)起云涌，北京、上海高舉起創(chuàng)意之都的大旗，站在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口浪尖?！皠?chuàng)意