房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人增值稅申報填寫業(yè)務(wù)示例

1、房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人申報填寫業(yè)務(wù)示例某房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅一般納稅人，2016年5月發(fā)生 下列業(yè)務(wù)：1 V銷售自行開發(fā)的適用一般計稅方法房地產(chǎn)取得收入4440萬元（含稅），開具增值稅專用發(fā)票，對應(yīng)土地價款1500萬元;2 x銷售自行開發(fā)的適用簡易計稅方法的房產(chǎn)，取得收 入1050萬元（含稅）5開具增值稅普通發(fā)票；3、當(dāng)期收取預(yù)收款 門1萬元，適用于一般計稅項目，向購房方開具增值稅普通發(fā)票。4. 購買電梯一部，用于建設(shè)中的房地產(chǎn)項目，取得增值 稅專用 發(fā)票，票面金額100萬元，稅額17萬元。5. 向地產(chǎn)項目建設(shè)方支付建筑款1030萬，該項目采用簡易計 稅方法，取得增值稅專用發(fā)票，票面金額1000萬，

2、稅額30萬。6. 支付各類配套工程費(fèi)用2220萬元（含稅），增值稅專用發(fā) 票上注明稅額220萬元。7. 購進(jìn)鋼筋水泥117萬元（含稅）5取得增值稅專用發(fā) 票上 注明稅額17萬元；支付法律咨詢費(fèi)21.2萬元（含稅），取得增值 稅專用發(fā)票上注明稅額1.2萬元；業(yè)務(wù)用車開展經(jīng)營過程中取得高速 公路通行費(fèi)票據(jù)（非財政票據(jù)）51.5萬元。8. 購進(jìn)白酒一箱用于宴請，取得增值稅專用發(fā)票，票面金額0.1萬元，稅額0.017萬元。9. 購買稅控盤，支付820元。上述業(yè)務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票 均已認(rèn)證相符。綜合上述業(yè)務(wù)，該企業(yè)2016年6月增值稅申報表填寫 情況如下:一、填寫附表1本期銷售情況明細(xì)表業(yè)務(wù)1中，一

3、般計稅 方法銷售房地產(chǎn)，取得含稅銷售收入4440萬元，則不含稅收入為 4000萬元，銷項稅額440萬元。其對應(yīng)的土地價款可以從銷售收入 中扣除。業(yè)務(wù)1中其允許扣除的土地價款為1500萬元，則扣除后含 稅銷售收入為2940萬元，對應(yīng)銷項稅額291.35萬元。上述數(shù)字分 別填寫在附表1第4行第1、2、914列次。業(yè)務(wù)2中，銷售自行開發(fā)的適用簡易計稅方法的房產(chǎn)，取得收入1050萬元，開具增值稅普通發(fā)票，換算不含稅銷售額1000萬 元，稅款50萬元，簡易計稅方法無差額扣除項目。將上述業(yè)務(wù)填寫 在附表1第9b行對應(yīng)列次。開具增業(yè)務(wù)3中，收取適用于一般計稅項目的預(yù)收款111萬，值稅普通發(fā)票，不含稅金額10

4、0萬元，稅額11萬元。根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告規(guī)定，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時并未發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)按照3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。該企業(yè)需預(yù)繳稅款：111+(1+11%) X3%=3萬元，該筆預(yù)繳稅款需在申報前填寫增值稅預(yù)繳稅款表向主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)繳申報。正式納稅申報時，如納稅人預(yù)收款開具的為收據(jù)，則不需在附表1中反映；如開具發(fā)票，為保證票表比對的一致性，使納稅人能夠順利申報，暫按以下方法填寫（如后期有調(diào)整，按調(diào)整后的填報方 法執(zhí)行）：將預(yù)收款的開票數(shù)據(jù)金額100萬元，稅額11萬元，填 入附表1第4行第3、4列。同時在附表1第4行第5、6列分別填寫- 100萬元、萬元，用相應(yīng)負(fù)數(shù)

5、進(jìn)行沖減，相當(dāng)于該筆預(yù)收款僅預(yù) 繳稅款，未在當(dāng)期申報納稅。以后月份納稅人在收到全部價款后，在 納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月，應(yīng)在 未開票收入欄次填入相應(yīng)正數(shù)，沖減前期 填報的未開票發(fā)票欄次負(fù)數(shù)金額，將前期負(fù)數(shù)沖減的預(yù)收款在納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)月全額申報繳納稅款，同時根據(jù)最后一次發(fā)票開具情況填寫對應(yīng)欄次。具體本業(yè)務(wù)，如該企業(yè)7月份收到全部價款1000萬元11/10（不含稅）5先開具紅字發(fā)票金額100萬元沖減之前開 具發(fā)票100萬（不含稅）,再開具藍(lán)字發(fā)票1000萬元，沖 減后該筆銷售收入發(fā)票金額為900萬，同時，在未開具發(fā)票欄次填寫未開票收入100萬（不含稅）,沖減前期未開具發(fā) 票00萬元，處理后當(dāng)期申報納 稅

6、銷售額為全部收入1000萬元。二、填寫附表3服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明 細(xì)業(yè)務(wù)1中，該企業(yè)適用一般計稅方法銷售房產(chǎn)，取得全 部收入4440萬，其中允許扣除對應(yīng)的土地出讓金價款1500萬元，在填寫完附表1后將扣除情況填寫在附表3 （服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除 項目明細(xì)）中。三、填寫附表2本期進(jìn)項稅額明細(xì)納稅人取得的專用發(fā)票，不論是否允許抵扣，均應(yīng)先進(jìn)行認(rèn)證，再根據(jù)不同情形相應(yīng)填寫 附表2o業(yè)務(wù)4、5、6、7中，取得的專用發(fā)票本期認(rèn)證相符且按規(guī)定 允許抵扣進(jìn)項稅額，按取得專用發(fā)票的份數(shù) 金額 稅額合計填寫附 表2第1欄、第2欄。金額合計為：100+1000+2000+100+20=3220

7、萬元，進(jìn)項稅額為17+30+220+17+1.2=285.2 萬元。業(yè)務(wù)7中，高速公路通行費(fèi)票據(jù)51.5萬元，允許抵扣的進(jìn)項稅額為51.5/1.03*0.03=1.5萬元，應(yīng)填寫在第4欄、第8欄“其他 O業(yè)務(wù)8納稅人交際應(yīng)酬屬于個人消費(fèi)，其增值稅進(jìn)項稅額不得抵扣，因購進(jìn)時即確定不能抵扣，則不應(yīng)填寫附表二申報抵扣 的進(jìn)項稅額相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待抵扣進(jìn)項稅額”相關(guān)欄 次，因此，將業(yè)務(wù)8進(jìn)項填入第26欄 第27欄、第28欄。業(yè)務(wù)9購進(jìn)稅控設(shè)備，可以全額抵減增值稅稅款，不得作為扣 稅憑證再抵扣進(jìn)項稅額，不應(yīng)填寫附表二“一、申報抵扣的進(jìn)項 稅額相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待抵扣進(jìn)項稅 額相關(guān)欄次， 因

8、此，將業(yè)務(wù)9進(jìn)項填入第26欄、第27欄、第28欄。本期所有認(rèn)證相符的專用發(fā)票，不論是否申報抵扣進(jìn)項 稅額，均應(yīng)填寫第35欄。四、填寫本期抵扣進(jìn)項稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表按不同稅率、征稅率或項目，將附表二申報抵扣的進(jìn)項 稅額相應(yīng)填入進(jìn)項稅額結(jié)構(gòu)明細(xì) 表欄次。將業(yè)務(wù)4、7中17%的進(jìn)項填寫在該表第2欄。將業(yè)務(wù)5中3%的進(jìn)項合計填寫在該表第18欄，同時填入第 22欄“建筑安裝服務(wù)的進(jìn)項”。將業(yè)務(wù)6中11%的進(jìn)項合計填寫在該表第5欄，同時填入第 8欄“建筑安裝服務(wù)的進(jìn)項”。將業(yè)務(wù)8中通行費(fèi)的進(jìn)項填寫在該表第30欄。五、填寫附表4稅額抵減情況表業(yè)務(wù)9購進(jìn)稅控設(shè)備全額抵減增值稅填寫在本表第1欄。業(yè)務(wù)3中，納稅人收取

9、預(yù)收款已預(yù)繳稅額3萬元，填入附表4 （稅額抵減情況表）第4欄。第1欄“增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備費(fèi)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)”，還應(yīng)填 寫減免稅申報明細(xì)表的第1欄、第2欄，該抵減金額反映在主表第23欄，不在主表第28欄反映六、填寫增值稅減免稅申報明細(xì)表業(yè)務(wù)9中，購進(jìn)的稅控設(shè)備，符合增值稅減免政策規(guī)定，應(yīng)將 對應(yīng)金額填入增值稅減免稅申報明細(xì)表第1欄第2欄。該抵減金額應(yīng)同時填寫主表第23欄。七、填寫增值稅納稅申報主表1. 銷售額部分將業(yè)務(wù)1中，填寫扣除前的不含稅銷售額4000萬元銷售額填在主表第欄。 業(yè)務(wù)2中，簡易計稅的銷售額1000萬填入主表第5欄。2. 稅款計算部分將業(yè)務(wù)1中對應(yīng)的銷項稅額2913513.51元

10、（附表1第4行第 14歹IJ）填入第11欄。將業(yè)務(wù)2中對應(yīng)的應(yīng)納稅額（附表1第14列第9b欄）填入 第21欄“簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額”。將本期允許抵扣的進(jìn)項稅額，即附表2第12欄稅額2867000 元，填入主表第12欄。將業(yè)務(wù)8可全額抵減的稅控設(shè)備金額820元填入第23欄。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計算，當(dāng)期主表第24欄“應(yīng)納稅額合計”為545693.51元。3. 稅款繳納部分將業(yè)務(wù)3預(yù)繳3萬元稅款情況（對應(yīng)附表4稅額抵減情況 表）填入主表第28行。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計算，當(dāng)期第34欄“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額” 為 515693.51 元。注意：第28欄為當(dāng)期可實(shí)際抵減稅額，如納稅人當(dāng)期應(yīng)納稅額 較小而預(yù)

11、繳稅款較大，則應(yīng)按較小值填寫本欄，不足抵減部分通過附 表4稅額抵減情況表的期末余額結(jié)轉(zhuǎn)至下期抵減。八、填寫營改增稅負(fù)分析測算明細(xì)表提示：先將主表填寫完 畢后，方可填寫本表。1.項目及欄次部分根據(jù)業(yè)務(wù)1、業(yè)務(wù)2對應(yīng)應(yīng)稅項目，分別填入本表“應(yīng)稅項目 代碼及名稱”部分。將業(yè)務(wù)1對應(yīng)稅率11% ,業(yè)務(wù)3對應(yīng)征收率5% ,分別填入 本表“增值稅稅率或征收率”。將房地產(chǎn)業(yè)原營業(yè)稅對應(yīng)稅率5%,填入“營業(yè)稅稅率”注 意：不同應(yīng)稅項目或同一應(yīng)稅項目適用不同計稅方法，均應(yīng)分別填 寫。2 增值稅部分第1列將業(yè)務(wù)2對應(yīng)不含稅銷售額填入，第2列將業(yè)務(wù)2對應(yīng)的銷項（應(yīng)納）稅額填入，按計算公式，第3列將業(yè)務(wù)2對應(yīng)價稅合計

12、數(shù)填入，按公式計算。第4列將業(yè)務(wù)1對應(yīng)扣除部分填入，業(yè)務(wù)2為簡易計稅 項目，土地價款不能扣除，不需填寫本列。第5列將業(yè)務(wù)1、2對應(yīng)扣除后銷售額填入。第6列將業(yè)務(wù)K 2對應(yīng)扣除后銷項（應(yīng)納）稅額填入。第7列分別按填表說明公式計算填入。具體為: 業(yè)務(wù)1中，適用一般計稅方法，則第7歹IJ二第6列對應(yīng)各行次*增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）主表第主表第19們欄“銷項稅額” “一般項目”和“即征即退項目” “本月數(shù)”之 和X增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）欄應(yīng)納稅額“一般項目和“即征即退項目 本月數(shù)之 和。該欄次=2913513.51+ 2913513.51 X 46513.51=46513.51

13、元。業(yè)務(wù)2中，適用簡易計稅方法，則第7歹卜第6列對應(yīng) 各行次 =50000 元。3.營業(yè)稅部分第8列，6月申報5月稅款時，期初余額均為0。以后該列本月數(shù)等于上月該表第12列“期末余額”數(shù)第9列，填寫業(yè)務(wù)2、3本期扣除發(fā)生額。該列為按營業(yè)稅制 度可差額扣除項目，需要注意的是增值稅制度下，適用一般計稅方法 的房地產(chǎn)項目可以扣除土地價款，但營業(yè)稅制度下不允許扣除土地價款，該企業(yè)不填寫扣除額。第10列，填寫業(yè)務(wù)2、3按原營業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除項目本期應(yīng)扣除的金額。本列各行次二第8列對應(yīng)各 行次+第9列對應(yīng)各行次。第11列填寫按原營業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣 除項目本期實(shí)

14、際扣除的金額。1 .當(dāng)?shù)?0列各行次w第3列對應(yīng)行次時本列各行次二第10列對應(yīng)各行次。2.當(dāng)?shù)?0列各行次 第3列對應(yīng)行次時本列各行次二第3列 對應(yīng)各行次。第12列填寫按原營業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣 除項目本期期末結(jié)存的金額。本列各行次二第10列對應(yīng)各行次-第門列對應(yīng)各行次第13列“應(yīng)稅營業(yè)額”：反映納稅人按原營業(yè)稅規(guī)定，對應(yīng)項目的應(yīng)稅營業(yè) 額。本列各行次二第3列對應(yīng)各行次-第11列對應(yīng)各行次。第14列 “營業(yè)稅應(yīng)納稅額”：反映納稅人按原營業(yè)稅規(guī)定，計算出的對應(yīng)項 目的營業(yè)稅應(yīng)納稅額。本列各行次二第13列對應(yīng)各行次X對應(yīng)行次營業(yè)稅稅率。行次邏輯關(guān)系“合計”行：本行各欄為對應(yīng)欄次的合計數(shù)。本行第3列“價稅合計”=