物業(yè)管理淺談物業(yè)管理中的安全管理

1、畢業(yè)論文題 目 淺談物業(yè)管理中的安全管理 系 別 管理系 專 業(yè) 物業(yè)管理 班 級(jí) 物業(yè)（1）班 學(xué) 號(hào) 學(xué)生姓名 指導(dǎo)教師 二一 年 六 月淺談物業(yè)管理中的安全管理【摘要】 當(dāng)前物業(yè)管理飛速發(fā)展，但在其飛速發(fā)展的過程中也存在一些問題，安全管理在物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，但現(xiàn)在就安全管理來說；其中存在許多不足之處，其中我認(rèn)為比較重要的就是管理人員基本素質(zhì)、對(duì)工作的態(tài)度、專業(yè)化程度、安全管理的規(guī)范化。對(duì)以上問題，我認(rèn)為應(yīng)該做好人員入職前的把關(guān)和入職后的思想管理，健全安全的管理制度和完善崗位責(zé)任制，加強(qiáng)對(duì)安保人員的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技能，并使其樹立正確的人生觀。加強(qiáng)規(guī)范化管理，加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與

2、處理。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)安保人員生活的關(guān)心，使其保持積極的工作態(tài)度，此外還要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)停車場的安全化、規(guī)范化管理。【關(guān)鍵詞】 安全；管理；責(zé)任心；專業(yè)化；規(guī)范化由于物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)公司只有通過各種優(yōu)質(zhì)、高效的管理和服務(wù)，才能滿足業(yè)主和使用人的需要。在物業(yè)活動(dòng)中,安全生產(chǎn)不僅關(guān)系著業(yè)主和用戶的生命財(cái)產(chǎn)不受損害，而且也保障了物業(yè)公司的正常運(yùn)作。安全管理是做好整個(gè)物業(yè)服務(wù)的最基本工作，對(duì)物業(yè)安全保障和業(yè)主滿意度都起著舉足輕重的作用。然而，當(dāng)前負(fù)載的社會(huì)環(huán)境和治安狀況，對(duì)于物業(yè)管理的安全工作提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。加強(qiáng)安全防范的作用日趨突出，已經(jīng)成為物業(yè)管理中的首要任務(wù)。小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉

3、及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Ｐl(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以，除在加強(qiáng)小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好以下方面：一、做好人員入職前把關(guān)和入職后思想管理，控制人員流動(dòng)率從人力資源角度說，適當(dāng)?shù)娜藛T流動(dòng)對(duì)一個(gè)團(tuán)隊(duì)來說，是有利而無害的事情，但過多的流動(dòng)對(duì)團(tuán)隊(duì)的人心，工作等帶來很大影響，所以對(duì)新入職人員應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，防止有前

4、科、在案、有不良嗜好、有不健康的態(tài)度等情況出現(xiàn)，以良好的品格、潛質(zhì)和可塑性為主導(dǎo)，做到寧缺勿濫；例如：09年在XX物業(yè)管理公司身為小區(qū)保安，鄒國雄不盡本職，而是勾結(jié)外來人員王翔、王飛，盜竊小區(qū)助動(dòng)車3輛。日前，鄒國雄、王翔、王飛三人被靜安區(qū)檢察院以盜竊罪依法提起公訴。去年6月，49歲的鄒國雄開始擔(dān)任本市翰林府邸小區(qū)保安，9月，他認(rèn)識(shí)了私人修車鋪老板王翔后，稱翰林府邸小區(qū)內(nèi)有很多違章停放和長時(shí)間無人使用的助動(dòng)車、自行車，讓王翔在自己當(dāng)班的時(shí)候去“拿”。王翔表示同意，并留下了手機(jī)號(hào)碼。10月20日下午，鄒國雄打電話給王翔，稱自己當(dāng)班，讓他帶好工具過來。王翔就和堂弟王飛帶著一把大力鉗來到小區(qū)，在鄒國

5、雄的指點(diǎn)下，先后盜竊了2輛電動(dòng)車。10月26日6時(shí)許，鄒國雄在小區(qū)附近碰到王翔，又讓他帶工具到小區(qū)盜竊，王翔就拿了大力鉗來到小區(qū)，盜竊了1輛燃?xì)庵鷦?dòng)車。鄒國雄分到部分銷贓款。由于小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生盜竊助動(dòng)車事件，翰林府邸物業(yè)加強(qiáng)了巡邏和查看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)王翔有重大作案嫌疑，10月28日，當(dāng)王翔再次進(jìn)入小區(qū)時(shí)，物業(yè)主動(dòng)報(bào)警，公安人員將王翔、鄒國雄、王飛抓獲。這些都是對(duì)安保人員招聘過程中沒有嚴(yán)格把關(guān)。其次思想管理是團(tuán)隊(duì)建設(shè)的第一要素，基于護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍特殊性，其思想表現(xiàn)較活躍，表現(xiàn)在工作上往往會(huì)產(chǎn)生不安于現(xiàn)狀、臨時(shí)過渡、游戲生活、碌碌無為、做好做壞一個(gè)樣等種種不良表現(xiàn)。作為護(hù)衛(wèi)部的負(fù)責(zé)人，應(yīng)經(jīng)常深入護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍

6、中去，去掌握各個(gè)隊(duì)員的思想情況，注重經(jīng)常性的思想教育，從求職的艱辛、公司發(fā)展和個(gè)發(fā)展的關(guān)系、發(fā)展定位和愿景展望、行業(yè)對(duì)比等方面進(jìn)行潛在的引導(dǎo)，做好傳、牽、幫、扶。避免命令式、教條式和簡單粗放的思想教育。二、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)1.在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)做出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，對(duì)安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。制度是企業(yè)利益的保障，“無規(guī)矩不成方圓”，制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度，不僅對(duì)今后的工作有知道意義，更重要的是通過制度，檢

7、查工作中存在的問題及漏洞，急事修改和完善，最后才能制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。比如，在深圳XX物業(yè)公司，在ISO9000文件體系中，關(guān)于消防中心電話接聽就這樣規(guī)定：消防中心值班人員必須在24小時(shí)嚴(yán)守崗位，電話鈴聲必須在三聲內(nèi)接聽，否則視為脫崗處理。這樣詳細(xì)的操作規(guī)程，把工作細(xì)化、量化。用纖細(xì)的數(shù)字表示出來，顯示出物業(yè)管理公司嚴(yán)格的管理制度。2.在文件體系中，還要通過對(duì)公司崗位的實(shí)際操作情況，不斷急事調(diào)整、修改，進(jìn)行總結(jié)，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來、然后保存，對(duì)所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也

8、是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。一旦發(fā)生糾紛，在判斷物業(yè)公司有沒有履行安全保障義務(wù)的時(shí)候就成為法律認(rèn)定事實(shí)的重要依據(jù)。在建立、健全安全管理制度的基礎(chǔ)上，更要重視制度的落實(shí)。安全廣利人員須從嚴(yán)要求、嚴(yán)格管理，來促進(jìn)安全管理的落實(shí)。每月可專門進(jìn)行一次安全專題研討活動(dòng)，討論安全隱患，制定防范措施，對(duì)出現(xiàn)差錯(cuò)的個(gè)人給與安全處罰，對(duì)出現(xiàn)的問題要認(rèn)真分析發(fā)生的原因，不斷總結(jié)，持續(xù)改進(jìn)。三、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技能，建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位

9、的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍。 1.管理人員需開展培訓(xùn)與思想教育。在職培訓(xùn)工作分為四方面，一是法律、法規(guī)的培訓(xùn)；二是安全防范管理知識(shí)的培訓(xùn)；三是公司管理制度、條例的培訓(xùn)；四是服務(wù)禮儀的培訓(xùn)。在職培訓(xùn)工作具有良好的作用：一是增強(qiáng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的法律、法規(guī)的意識(shí)，使護(hù)衛(wèi)人員知法守法，增強(qiáng)工作責(zé)任感、使命感，理解法律精神；二是提高護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的安全防范意識(shí)，促使他們做好物業(yè)的各項(xiàng)安防工作，提高工作積極性，加強(qiáng)工作紀(jì)律性；三是嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全防范管理的規(guī)章制度，依據(jù)條例辦事，達(dá)到操作統(tǒng)一；四是提高護(hù)衛(wèi)隊(duì)員服務(wù)意識(shí)，做好服務(wù)細(xì)節(jié)，在職培訓(xùn)工作應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性，抓重點(diǎn)，采用案例講

10、解分析和現(xiàn)場模擬等培訓(xùn)方式進(jìn)行，事后對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行跟進(jìn)。其主要內(nèi)容是宣傳物業(yè)安防工作的性質(zhì)、作用和文明執(zhí)勤、熱情周到服務(wù)，搞好所管轄區(qū)域的治安、消防、突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理。只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能；同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。2.組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，

11、如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。 3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。制度的建立與執(zhí)行因時(shí)而異。在不同的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展階段下，規(guī)章制度必須適應(yīng)新的形勢及新的生產(chǎn)經(jīng)營方式，如果固步自封，所有制度都將因脫離現(xiàn)實(shí)而成為空文。所以，無論制定什么樣的規(guī)章制度，事前都要詳細(xì)了解實(shí)際形態(tài)、整理分析各類問題，而后制定規(guī)則，這樣才有意義。4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備 ( 如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備

12、) ，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。 四、做好護(hù)衛(wèi)隊(duì)員情感教育工作，樹立正確人生觀情感是護(hù)衛(wèi)隊(duì)員最重要的心理素質(zhì)，它有利于高質(zhì)量完成安全防范工作，因此情感教育在安防工作中具有重要意義。根據(jù)情感的內(nèi)容，可把情感分為道德情感、理智情感二個(gè)方面。護(hù)衛(wèi)人員只有這兩個(gè)方面的情感都是健康的，才有利于安防工作的順利開展。道德情感是思維觀念轉(zhuǎn)化為道德行為的環(huán)節(jié)。健康的道德情感，促使人產(chǎn)生高尚的道德行為，如拾金不昧、尊老愛幼、助人為樂等。否則，面對(duì)滾滾的“錢勢”，就會(huì)抱怨自己選錯(cuò)了職業(yè)，喪失工作熱情，理智的情感有利于護(hù)衛(wèi)人員化解各種矛盾和沖突，護(hù)衛(wèi)人員天天與各種人打交道，面臨著種種糾紛和沖突

13、，要化解各種矛盾和沖突，必須時(shí)刻保持良好的心境，才能克服外界帶來的不良因素，更好的處理崗位事務(wù)，所以，要通過開展有益的活動(dòng)和談心溝通來培養(yǎng)隊(duì)員對(duì)生活的熱愛，對(duì)其思想做梳理，使其樹立正確的人生觀和價(jià)值觀，發(fā)揚(yáng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感。另外，作為安全管理的各級(jí)責(zé)任人應(yīng)善于聆聽員工的心聲。只有廣泛地聽取別人的意見、看法，并認(rèn)真地加以分析，才能避免工作中由于疏漏造成的失誤，另外，注意聆聽員工的心聲，也是團(tuán)結(jié)員工，調(diào)動(dòng)員工工作積極性的最有效的辦法。也只有這樣，才能鼓勵(lì)員工開動(dòng)腦筋，不斷地思索，積極有效地完成各自的工作任務(wù)。再有，就是真誠的盡量為安保人員創(chuàng)造較好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境，盡可能幫助他們

14、解決實(shí)際困難，只有管理人員把安保人員看成了朋友和家人，安保人員才能把直接服務(wù)的業(yè)主看成朋友和家人，也只有以心換心，業(yè)主才能真心的把我們看成自家人。五、是否在轄區(qū)內(nèi)實(shí)行群策群力，內(nèi)外兼修實(shí)際工作中，機(jī)動(dòng)車的磕、碰、掛、蹭時(shí)常發(fā)生；非機(jī)動(dòng)車的被盜現(xiàn)象屢見不鮮。針對(duì)各住宅小區(qū)業(yè)主、租戶人員復(fù)雜、流量大的特點(diǎn)，防范事故的重點(diǎn)從推行強(qiáng)制性規(guī)章制度轉(zhuǎn)向提高業(yè)主、租戶安全防范意識(shí)上來。認(rèn)真做好“三到位”。1.安全宣傳到位：利用一切宣傳手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行安全宣傳，如利用廣播、板報(bào)、小區(qū)宣傳樣、宣傳單、條幅、展板等進(jìn)行宣傳。2.安全溫馨提示到位：在節(jié)假日、春秋大風(fēng)天等不同季節(jié)進(jìn)行不同的安全溫馨提示，提示業(yè)主注意哪些

15、事項(xiàng)才能確保財(cái)產(chǎn)和生命安全。3.安全管理到位：在日常管理中，要求業(yè)主、租戶將安全責(zé)任人、管理人名單報(bào)安全管理部門備案，以便在緊急情況下聯(lián)系。比如：防火工作中，若要?jiǎng)佑妹骰穑b修的施工單位負(fù)責(zé)人必須到各責(zé)任單位填寫動(dòng)用明火審批表，雙方簽訂治安、防火安全協(xié)議書，并把所需動(dòng)火樓層的具體位置、動(dòng)火種類、操作人員的證件號(hào)、操作證號(hào)，經(jīng)責(zé)任部門核對(duì)無誤后方可動(dòng)用明火，并配置滅火器。 所以，物業(yè)管理公司的工作再到位，如果用戶不協(xié)助也難以實(shí)現(xiàn)真正的安全保障。只有通過內(nèi)外結(jié)合，使公司安全管理工作呈現(xiàn)出“公司管理、業(yè)戶關(guān)注、共同防護(hù)”的可喜局面，才能把安全實(shí)質(zhì)落在實(shí)處六、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理應(yīng)急突發(fā)事件：可分

16、為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施；對(duì)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進(jìn)行處理；對(duì)于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率七、加強(qiáng)對(duì)停車場、車輛的管理加強(qiáng)停車場管理，有利于維

17、護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難；加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行。當(dāng)然，我們更要學(xué)會(huì)利用資源來解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問題，達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享

18、。走資源共享的社會(huì)化道路，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。八、關(guān)心護(hù)衛(wèi)生活，使其保持積極的工作態(tài)度，從而提高工作執(zhí)行力工作態(tài)度取決于生活態(tài)度很難相信一個(gè)嗜好煙酒、沉迷歌舞、以賭消遣的護(hù)衛(wèi)隊(duì)員會(huì)全心全意地對(duì)待工作，也很難相信，一個(gè)衛(wèi)生不良、衣著不整、舉止隨意的護(hù)衛(wèi)隊(duì)員在崗位上能體現(xiàn)服務(wù)者應(yīng)有的素養(yǎng)和對(duì)顧客的虔誠，基于以上的推斷和剖析，生活態(tài)度決定工作態(tài)度在此無可非議，作為護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)人，及時(shí)的了解其生活狀況，做好合理安排，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不良現(xiàn)象給予正確引導(dǎo)，這是團(tuán)隊(duì)建設(shè)不容忽視的問題。同是也體現(xiàn)出組織對(duì)部屬的人文情懷和點(diǎn)滴關(guān)愛。在護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍保持積極工作態(tài)度的前提下，在加以檢查、監(jiān)督、考評(píng)、獎(jiǎng)懲等，才能更好的提高工作執(zhí)行力，才能避免執(zhí)行中出現(xiàn)的虎頭蛇尾、打鐵一陣熱等現(xiàn)象，否則制度形同虛設(shè)，沒有良好執(zhí)行力，就無可操作性。九、抓好軍事訓(xùn)練和規(guī)范化操作過硬的軍事素質(zhì)、消防技能，是護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的基本技能，但訓(xùn)練的根本目的不在于訓(xùn)練本身，而是培養(yǎng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員令行禁止、雷厲風(fēng)行的作風(fēng)紀(jì)律和善于處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力。如果訓(xùn)練偏于機(jī)械，甚至過急，在服務(wù)過程中會(huì)阻礙服務(wù)質(zhì)量的提升。規(guī)范化的制度源自于豐富的