房地產(chǎn)評(píng)估之收益法-習(xí)題(3)

1、收益法及其運(yùn)用一、單選題1. 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A. 收益能夠量化B. 風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化【正確答案】D【答案解析】通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房 地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得 價(jià)格。2. 收益法的理論基礎(chǔ)是（）oA. 替代原理B. 預(yù)期原理C. 均衡原理D邊際收益遞減原理【正確答案】B【答案解析】參見教材 P213。8%;乙的3. 有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià)為3500元/ m2,報(bào)酬率為 乙房地產(chǎn)收益年限為 30年，單價(jià)為3000元/ m,報(bào)酬率為6%那么，甲

2、的價(jià)格（ ） 價(jià)格。A. 高于B.低于C. 等于D.條件不足，無法確定【正確答案】B【答案解析】由于甲乙兩案房地產(chǎn)收益年限不同，不肓啞比較，可以都轉(zhuǎn)化;u對(duì)于孔5=1-11.08=0575,1=3500/=3575對(duì)于乙，疋孔=1 -l.ud=0.82S? 3000；r3618.84. 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（ ）元/平方米。A. 2400B.2405C.2410D.2415【正確答案】C【答案解析】方法戌字=字1亠防也 x 甌=x 25 00=2 41 0J.1方注2歩驟一；先將40年收益楓利價(jià)格圧原菊年

3、收益2500= X 1還10% （1+10%） _則年收益a=255. G&步驟二：再計(jì)算30年的收益權(quán)制價(jià)格=竺竺兀1-L =241010% I5. 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為8萬元,此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 2%該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng) 營年限為（）年。A. 32B.34C.36D.38【答案解析】參見教材 時(shí)間即為其合理經(jīng)營期限【正確答案】CP229。該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用超過有效毛收入的n 1n:16 8 （1+ 2%= 0, n= 36 （年）。6. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來 5年的凈收益

4、分別為 20萬元、 22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第 6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35 萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A. 267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正確答案】【答案解析】參見教材 P221。300.86萬元7. 某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為 400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30% 預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為 6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6%無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的 25%該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬元。A. 5061.44B.5546.94C.5562.96D.

5、6772.85【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6% 25%=7.5%6000X（ 1-6%） /1.075 5+400X 0.7/0.075 X（ 1-1.075 -5） =5061.448. 某商鋪建筑面積為 500血2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為 100元/ m2,市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金 為120元/ m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%該商鋪的價(jià)值為（）萬元。A. 521B.533C.695D.711【正確答案】A【答案解析】參見教材P216、P233。實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，

6、應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益=500X 120X 12X（ 1 25% = 54 萬元 收益現(xiàn)值J15419. 某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%報(bào)酬率為6%償債基金系數(shù)為 7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A. 313B.329C.417D.446【正確答案】D【答案解析】參見教材 P233。償債基金系數(shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金終值系 數(shù)的倒數(shù)）第一步，求取收益年限7.59%=6%/ (1.06 n) -1得 n=10第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格-10V=20/6%X( 1-1.06) +1.2V/1.06V=44610. 某宗房地產(chǎn)

7、的收益期限為 35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為 15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率 為9%該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。A. 159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正確答案】B【答案解析】分兩步求解：(1 )先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15 116.315.517.21 A .1 、1.051.0931.0931.0945%1 094求得 A=15.97A r 1XU-丿(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格 =： =168.7511. 某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用

8、于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%則該公司的租賃權(quán)價(jià)值為()。A. 98.8B.592.81C.691.61D.667.22【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠=(3.5 3)X 360X 500= 90000元還有18年租期，報(bào)酬率為 6%承租人權(quán)益價(jià)值=旳 OOQ 116%=98.8萬元12. 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi) 30萬元,維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅

9、等 65萬元， 年抵押貸款還本付息額 70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi) 用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A. 245B.275C.315D.345【正確答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi) 50萬元，水電供暖費(fèi) 40萬元, 營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅 65萬元，所以凈收益為 500 40-50 65= 345萬元。 參見教材P236。13. 下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。A. 凈收益包括有形收益和無形收益B. 運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C通常只有客觀收益才能作為估

10、價(jià)依據(jù)D. 應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值【正確答案】B【答案解析】運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這 些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥 款，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。參見教材P238。14. 某寫字樓的建筑面積為 540血2,年有效毛收入為 108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈 收益之和為400元/m2, 土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（）萬元。A. 500B.750C. 800D.1000【正確答案】C【答案解析】土地年凈收益 =1080000- 540X 400=864000土地價(jià)值=864000/0.1

11、08=800000015. 某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%抵押貸款常數(shù)為 0.08。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A. 22B. 22.5C. 23D. 23.5【正確答案】B【答案解析】參見教材P257。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5X 12%=0.6 （萬元）償還抵押貸款的能力=2 0.6 = 1.4 （萬元）抵押貸款金額=1.4十0.08 = 17.5 （萬元）該宗房地產(chǎn)價(jià)格=自有資金額+抵押貸款金額=5+ 17.5 = 22.5 （萬元）16. 某宗房地產(chǎn)年收益為 60萬元，建筑物價(jià)值為 200萬元，建筑物資本化率為12% 土地使用期限為

12、30年，土地報(bào)酬率為 6%該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A. 489.99B. 495.53C. 695.53D. 800.00【正確答案】C【答案解析】參見教材P254255。建筑物收益 200X 12%= 24萬土地收益=60 - 24= 36萬土地價(jià)值=36/6%X（ 1- 1/1.06）= 495.53房地產(chǎn)價(jià)值=200 + 495.53 = 695.5317. 某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%土地資本化率為10%則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.440B.450C.460D.470【正確答案】C50-20X12懷【答案解析】參見教材P259。

13、土地價(jià)值= := 260 （萬元）該宗房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=260 + 200= 460 （萬元）18. 某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為 40元/怦，出租率為 85%運(yùn)營費(fèi)用占有效 毛收入的35%報(bào)酬率為12%商場(chǎng)建筑面積為 40000 m2,可供出租的比例為 95%運(yùn)營期 為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬元。A. 690.40B. 8284.79C. 8720.83D. 9746.81【正確答案】B【答案解析】 參見教材P216。年凈收益=40000X 95% 40X 12X 85%（135%） = 1007.76 萬元V38= 8284.7910%銀行可提供6成、5年、年

14、利）。19. 某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為 率8%按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%【正確答案】D【答案解析】參見教材P256。抵押貸款常數(shù)X分期償還額=貸款總額8H/12=2.028%月抵押貸款常數(shù)= 年抵押貸款常數(shù)=2.028%X 12= 24.33%綜合資本化率=60% 24.33%+ 40% 10%=18.6%20. 報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（A. 報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B. 風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C. 當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處

15、時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D. 當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率【正確答案】D【答案解析】參見教材 P242。報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。B也不對(duì)。能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，C也不對(duì)。土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長期投資的報(bào)酬 率可以低一些。21. 下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn) 營費(fèi)用差異的是（ ）。A. 毛租金乘數(shù)法B. 潛在毛收入乘數(shù)法C. 有效毛收入乘數(shù)法D. 凈收益乘數(shù)法【正確答案】C【答案解

16、析】潛在，是沒有考慮空置和運(yùn)營費(fèi)用差異的，是最理想的狀 態(tài)下的毛收入，實(shí)際上達(dá)不到；有效，則是充分考慮了空置和租金損失 的情況?？梢詮淖置孢M(jìn)行理解，幫助解題。參見教材P253。22. 某收益性房地產(chǎn)共 5年收益期，報(bào)酬率為10%未來5年的凈收益預(yù)測(cè)分別為 5000、 5250、5600、5850、65000，收益現(xiàn)值為 57447.17元。則其資本化率為（）。A. 8.3%B. 8.5%C. 8.7%D. 8.9%【正確答案】C【答案解析】參見教材 P256。資本化率是第一年的凈收益與其價(jià)值的比 率=5000/57447.17 = 8.7%。關(guān)鍵在于，理解資本化率的含義和計(jì)算方法, 題干中很多

17、給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的。二、多選題1. 收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。A. 抵押貸款還本付息額B. 房地產(chǎn)折舊額C. 重置提拔款D. 房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E. 所得稅【正確答案】ABDE【答案解析】重置提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的 構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營 費(fèi)用。參見教材P238。2. 在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A. 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B. 房地產(chǎn)折舊費(fèi)C. 房屋保險(xiǎn)費(fèi)D. 房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E. 為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【正確答案】ACE【答案解析】參見教材 P23 &3. 某宗商用房地產(chǎn)于30年前

18、建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為 20年，房地產(chǎn)未來第年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報(bào)酬率為8%則()A. 該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元B. 該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬元C. 以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D. 該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E. 該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【正確答案】【答案解析】令A(yù)N= 15BCD設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n7=該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=(n 1) b= 0,即 28( n 1)x 2= 028、 26、 24、 22、 20、 18、 16、15年的時(shí)候，沒有收益了，所

19、以合14、12、10、8、6、4、理經(jīng)營年限就是15年15年的收益價(jià)格=28(1+E刖1 OS2 1.0S2&2421 11= 143.89=143.89以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益 乘數(shù)=收益價(jià)格/年凈收益=143.89/28 = 5.14如果不記得公式，最簡單的辦法：2、0,到第4. 某寫字樓的租金為每日每平方米 3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括()A. 電費(fèi)B. 物業(yè)管理費(fèi)C. 水費(fèi)D. 供暖費(fèi)E. 房地產(chǎn)稅【正確答案】CDE【答案解析】參見教材 P239-

20、240。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)， 不在運(yùn)營費(fèi)用里。運(yùn)營費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。5. 就收益性房地產(chǎn)而言， 為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出()A. 較樂觀的估計(jì)值B. 較保守的估計(jì)值C. 過高的估計(jì)值D. 過低的估計(jì)值E. 最可能的估計(jì)值lol答疑編號(hào) 950277070205【正確答案】ABE【答案解析】預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如 果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果 是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯(cuò)誤的。參見教材P245。三

21、、判斷題1. 某空置住宅，因?yàn)闆]有收益，所以不能采用收益法進(jìn)行估價(jià)。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】該住宅空置無實(shí)際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場(chǎng)上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價(jià)值。2. 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、停 車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣 除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常 為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。出租型房地產(chǎn)沒有銷 售收入。3. 房地產(chǎn)收益可分為有形收

22、益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】參見教材 P212、213。如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率， 會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低 了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。理解：因?yàn)榇?在無形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。4. 根據(jù)收益法的計(jì)算公式， 對(duì)土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。（）【正確答案】錯(cuò)誤匕上減1一一-【答案解析】土地使用權(quán)價(jià)格公式f L廿寸_01K J B Kp土地使用權(quán)價(jià)格接近

23、無限年價(jià)格的程度為= - 當(dāng)報(bào)酬率為2%寸，需要520年才能接近無限年的價(jià)格，報(bào)酬率為4%時(shí)，需要260年，報(bào)酬率為8%寸，需要130年，報(bào)酬率為20%寸，需要 50年，報(bào)酬率為25%需要25年。所以報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接 近無限年價(jià)格就越快（越短）。參見教材P223。5. 某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，只需要計(jì)算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值包括 2塊，一個(gè)是現(xiàn)在到將來 30年內(nèi) 的收益現(xiàn)值，還有一個(gè)是30年后-40年末的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值， 二 者加總才是該

24、房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。6. 建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷不屬于運(yùn)營費(fèi)用，重置提拔款是屬于運(yùn)營費(fèi)用。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材 P23 &重置提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi) 用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營費(fèi)用。建 筑物的折舊費(fèi)用和土地取得費(fèi)用攤銷不包括在運(yùn)營費(fèi)用中。7. 某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為 50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)， 計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】參見教材 P23 &建筑物的折舊費(fèi)用，不

25、能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。本題中的折舊費(fèi)只有60萬元。8. 由于凈收益流是無規(guī)則變動(dòng)的，所以資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。 （）【正確答案】正確【答案解析】資本化率是未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，報(bào)酬率是 各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時(shí)的折現(xiàn)率。二者在計(jì)算的時(shí)候，沒有明顯 的數(shù)學(xué)關(guān)系。9. 資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材 P255。本章重要考點(diǎn)第一節(jié)收益法概述1. 收益法的概念。是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。主要方法：報(bào)酬資本

26、化法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)）直接資本化法（用資本化率或收益乘數(shù)計(jì)算）2. 收益法的理論依據(jù)一一預(yù)期原理收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。3. 收益法適用的估價(jià)對(duì)象（掌握）收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。不適用于無收益的項(xiàng)目常用于市場(chǎng)法和成本法中， 如市場(chǎng)法中因土地使用期限、 收益期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整， 成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計(jì)算；收益法還用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的評(píng)估。4. 收益法估價(jià)需要具備的條件一一房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）5. 收益

27、法的操作步驟（熟悉）第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式1. 最一掌握）最一般公式收益法的原理公式卩=十魚十 十1 + 片（1 + 可（l+Yj HYJ （1+YJ-v：房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格-A:房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益Y:房地產(chǎn)的報(bào)酬率-n：房地產(chǎn)的收益期限V:房地產(chǎn)在估價(jià)2. 凈收益每年不變的公式（掌握）yL （hy?j公式的假設(shè)前提 凈收益每年不變?yōu)?A 報(bào)酬率為Y, Y不等于零 收益期限n為有限年Y公式的假設(shè)前提凈收益每年不變?yōu)?A報(bào)酬率為Y，Y大于零收益期限n為有限年凈收益每年不變的公式的作用：（1）直接用于測(cè)算價(jià)格。（2）用途2:不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的換算 已知無限年期的價(jià)格，求有限年期的價(jià)

28、格（記牢這個(gè)公式，最有用；如果記不住，知道怎么推理也行。源于有限年期的收益價(jià)格 公式）兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí),Cl+YZl C1+Y3B-1有時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)， J門”：” （3）用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低。（4）市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。3. 凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（熟悉） 收益期限為有限年jt= r亠11_忌7公式：-要強(qiáng)記公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第 n年為A+（ n 1） b 報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年 n 收益期限為無限年莎=+ p公式： -4. 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（熟悉） 將上式中的b,改成一b即可

29、5. 凈收益按一定比率遞增的公式（掌握） 收益期限為有限年的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為 A （1 + g） n 1收益期限為無限年的公式6. 凈收益按一定比率遞減的公式（熟悉）將上式的g，改成一g即可有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式I :有效毛收入-E:運(yùn)營費(fèi)用gi： I逐年遞增的比率gE： E逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減 無限年期的公式士幻尸土創(chuàng)合理經(jīng)營期限的確定7. 凈收益在前后兩階段變化規(guī)律不同的公式 收益期限為有限年的公式t:凈收益有變化的期限O二6i 一 isj收

30、益期限為無限年的公式-a Fd+f?t:凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營狀況，對(duì)其在未來35年或可以預(yù)測(cè)的更長時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理， 計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格。（掌握）與7類似8. 預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式（八個(gè)公式）公式一一谿式述磊V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格-Ai :房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益Vt :房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格t :持有房地產(chǎn)的期限7= 1 -十 7一i一公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以預(yù)測(cè)未來的價(jià)格， 而能預(yù)測(cè)未來價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為 (了 解)廳=4 1? +

31、 鞏1也公式四：如果預(yù)測(cè)的是未來價(jià)格每年上漲率為g,即V = V (1 + g)七=ii+蛻比X CHY?J Cl+Y)1公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增7= C-t)1-i十 巧Y Y2 (l + r)r Y (1+Y? (1+Y?公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減,公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增阻丄.(些+廠Jr-s 1 十了 (1+?公式八，凈收益如果按一定的比率g遞減A丄-1 -(匕1門十廠JF十呂1十F(1+Y)f公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)其未來價(jià)格或未來價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率的情況。二是對(duì)于收益期較長的房地

32、產(chǎn)，不是按照其收益期來估價(jià)的，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將他們折算為現(xiàn)值。第三節(jié) 收益期限的確定收益期限是估價(jià)對(duì)象自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。 土地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命一一運(yùn)營收入等于運(yùn)營費(fèi)用時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)。三種情況的處理：兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使 用權(quán)

33、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。剩余期限的土地使用權(quán)價(jià)值=完整土地使用權(quán)期限的價(jià)值-建筑物壽命期限的土地使 用權(quán)價(jià)格。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的， 房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值；建筑物要區(qū)分是否補(bǔ)償，如果有補(bǔ)償，則加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余 價(jià)值（這是需要補(bǔ)償給原土地使用者的）折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。如果無補(bǔ)償，則不考慮建筑物殘值得影響。出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限。第四節(jié)凈收益的求取1. 凈收益測(cè)算的基本原理（掌握）基于租賃收入測(cè)算凈收益一一投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測(cè)算凈收

34、益一一利潤法 對(duì)于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益3.1.1基于租賃收入測(cè)算凈收益基本公式：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益潛在毛收入空置和收租損失有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為 承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）一一重要考點(diǎn)。不包含抵押貸款還本付息額。不包含折舊不包含改擴(kuò)建費(fèi)用 不包含所得稅 兩個(gè)重要指標(biāo)：運(yùn)營費(fèi)用率=運(yùn)營費(fèi)用有效毛收入X100%可以通過市場(chǎng)提取法獲得浄

35、收益率=有效毛收入凈收益率+運(yùn)營費(fèi)用率=2. 基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開 與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）3. 不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄕ莆眨╊愋鸵唬撼鲎獬鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取計(jì)算公式：凈收益=租賃收入一由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅 費(fèi)。現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用一一名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金一一由雙方在租賃合同中約定。類型二：自營營業(yè)的房地

36、產(chǎn)凈收益的求取，要扣除合理的利潤類型三：自用或空置根據(jù)同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測(cè)算類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法1:首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用， 再減去加總的固定費(fèi)用。方法2:首先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用方法3 :把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各 自的凈收益，再相加得出總的凈收益3.求取凈收益應(yīng)注意的問題（熟悉）在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本 化率予以考慮。不要重復(fù)計(jì)算無形收益。實(shí)際收益一般不能直接用于估價(jià)?？陀^收益才是估價(jià)的依據(jù)。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估成本節(jié)約資本化法，即:承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi) 可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估一一等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和有租約限制下的價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則