瀘州藍田項目市調(diào)報告

1、1、瀘州城市概況1.1 地理位置“中國酒城”瀘州地處四川盆地南緣，扼長江、沱江咽喉，控 云、貴、川、渝要沖，為四川出海南通道和長江上游重要港口，下轄瀘 縣、合江、敘永、古藺四縣和江陽、龍馬潭、納溪三區(qū)，幅員 12247 平方公里，人口 70 萬。城市建成區(qū)面積 53.1 平方公里，增加 5.1 平方 公里。年末全市戶籍總人口為 493.38 萬人1.2 交通路網(wǎng)瀘州歷來是川、滇、黔、渝四省 （市 ）結合部的經(jīng)濟樞紐，今日瀘州 更具水陸空立體交通區(qū)位優(yōu)勢，成為長江“黃金水道”和西南出海南通 道上的璀璨亮點， 是國家交通部確定的二級樞紐站和長江主樞紐港口城 市。1.3 經(jīng)濟發(fā)展概況2009 年全市

2、生產(chǎn)總值（ GDP）587.6 億元，增長 15.2% 。其中， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 100.69 億元，增長 3.8% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 303.10 億 元，增長 22.8% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 183.81 億元，增長 10.8% 。三次產(chǎn) 業(yè)增加值比例為 17.1 ：51.6 ：31.3 。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別 為 4.5% 、70.7% 和 24.8% 。按常住人口計算，全年人均 GDP 達到 13591 元，比上年增加 1665 元，首次跨上 2000 美元新臺階。全年城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入 13550 元，增長 12.3% ，人均消費性支出 9956 元， 增長 12.6%

3、 。2010 年上半年全市生產(chǎn)總值達 334.2 億元，增長 19.3% 。 三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，完成第一產(chǎn)業(yè)增加值 37.1 億元，增長 3.9% ；完成 第二產(chǎn)業(yè)增加值 199.2 億元，增長 30.2% ；完成第三產(chǎn)業(yè)增加值 98.0 億元，增長 9.1%2、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀從4月17 日樓市新政誕生至今以已滿百日，目前瀘州市場反饋的 情況來看，“觀望”成了購房者的主旋律， “底部反轉”成了開發(fā)商一致 期待的夢想。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示， 6 月份全國 70 個 大中城市房價同比上漲 11.4% ，漲幅比 5 月份縮小 1.0 個百分點； 環(huán)比 下降 0.1%，盡管下降不多，但

4、這卻是近 15 個月來全國房價環(huán)比漲幅首 次出現(xiàn)下降，這也意味著樓市調(diào)控政策已經(jīng)見效。今年上半年瀘州市商品房供應、 銷售和成交價格都出現(xiàn)了不同程度 的同比上漲，其中供應和價格增長最為明顯，有效緩解了自去年下半年 以來的供求矛盾。但是，自四月份房地產(chǎn)調(diào)控政策接連出臺后，商品房 供應量和銷售量都呈現(xiàn)出縮減之勢，但僅僅是量跌價穩(wěn)，整體房價仍大 高于去年同期水平， 部分樓盤均價達到 4500 元/ 平米的新高， 樓市進入 一個相對冷淡的相持期。從 6 月份的樓市數(shù)據(jù)看，供求持續(xù)下滑，隨著 國家調(diào)控政策進一步落位與加強，現(xiàn)階段瀘州各樓盤價格有松動跡象， 優(yōu)惠活動頻繁，但是市場觀望情緒已在逐步深入。從上半

5、年幾個開盤樓盤的房價走勢及國家調(diào)控政策、 商品房需求態(tài) 勢和市場整體情況看，瀘州市場將進入購房者與開發(fā)商的博弈僵持階段。3、瀘州房地產(chǎn)市場分析3.1 市場供求分析（1）住房供應量大大回升2010 年上半年，瀘州市區(qū)商品房上市面積 108.2357 萬平方米， 比 2009 年同期商品房上市面積增長近 1 倍。商品住房上市面積 103.7846 萬平方米，共計 9577 套，同比增長明顯 ;其中，批準預售面 積 99.5529 萬平方米，現(xiàn)售備案面積 4.2317 萬平方米。商品住房月末 累計可售面積 213.4543 萬平方米，其中可預售面積 98.0418 萬平方米， 可現(xiàn)售面積 115.4

6、125 萬平方米從上半年商品房供應情況看，同比增長明顯，同期供過于求 10 余 萬平方米，也有效緩解了自去年下半年以來的供求矛盾。但隨著新政的 出臺，供應呈明顯縮減趨勢，未來走勢在短時間內(nèi)也不看好。從以下數(shù) 據(jù)可看出，受政策影響，在瀘州樓市走勢不明的情況下，開發(fā)商也進入 觀望，進而延緩開發(fā)節(jié)奏，推遲開盤時間，這種狀況從 5、6 月份的商 品房供應量上有所顯現(xiàn)。而從目前情況看，政策和觀望都還在延續(xù)，不 少項目也推遲上市進度，商品房供應在短時間內(nèi)很難有大的突破。2010年瀘州市場供應量-I供應量(2 )現(xiàn)階段商品房價格堅挺，有后續(xù)松動可能2010上半年，瀘州市商品房平均成交價格2859.17元/平

7、方米，同 比增長11.52%;其中。從銷售戶型來看，80-90平方米套型面積平均銷 售價格最高，為3035.328元/平方米，60平方米以下小戶型、100-120 平方米和120-144平方米套型的商品房成交價格次之。2010上半年，經(jīng)歷了 09年的火爆樓市之后，開發(fā)商資金充足順暢， 瀘州房價繼續(xù)上漲，觀望情緒加重。在4.17新政出臺以后，瀘州房價仍然堅挺，但近段時間，不斷上漲的房價與觀望下緊縮的需求迫使個別 樓盤拋出優(yōu)惠等變向降價的促銷手段。若市場繼續(xù)如此相持下去，商品房價格會出現(xiàn)小幅下降。(3 )銷售情況連續(xù)三月走低從四月新政以來，市場觀望已經(jīng)影響到了近段時間的成交量，瀘州市商品房成交量逐

8、漸萎縮。分別是 4月份16.9623萬平方米，5月份15.2027萬平方米，到6月份14.8935萬平方米，商品房成交量已經(jīng)連續(xù)3個月小幅下滑。如今市場觀望還在延續(xù)，商品房銷售量可能將繼續(xù) 走低。3.2未來市場發(fā)展預測央行在七月初確定了“下半年繼續(xù)堅持適度寬松的貨幣政策”的基調(diào)，八月初住建部研究表示，“下半年樓市調(diào)控的一個重點是穩(wěn)定政策 和減少預期”，同時二季度GDP增速10.3%，雖比一季度的11.9%略 低，但可以肯定的是，全年經(jīng)濟“保八”沒有任何壓力，加之樓市新政 出臺不足三月，貿(mào)然“改弦易張”會給政府來來巨大的社會壓力。另外, 中央將在下半年全面摸底落實保障性住房建設，預計未來三年內(nèi)將

9、逐步加大政府投資力度，并逐漸市場成為市場中低端需求的供應主流。 而且, 經(jīng)歷幾次調(diào)控經(jīng)驗，中央此次已再次相信“兩個市場”理念，并在六月 底已與地方官員簽署“軍令狀”，“二分天下”的樓市格局將成未來房地 產(chǎn)政策取向的主流價值觀。因此能肯定的是，下半年政策層面沒有好消 息也好沒有壞消息。而對于市場，則視“金九銀十”的表現(xiàn)而定，因為 在政策淡出之后，供求博弈雙方將直接決定未來市場走勢3.3瀘州土地市場分析3.3.1 土地供求分析口成交量瀘州近年成交量年份瀘州政府近三年來對土地供給沒有集中放量，開發(fā)商也較為理智， 并沒有大量囤積土地。從土地成交量來看，無論是在投資高峰的2007年；或是遭遇經(jīng)濟危機和地

10、震影響，市場低迷的2008年；還是剛性需求爆發(fā)的2009年，市場土地的成交都較為平均，政府沒有對市場大量 供給土地資源，開發(fā)商也沒有進行大量的囤積。332近幾年藍田土地成交價格2007-2010瀘州藍田土地成交情況時間地塊位置競買人土地 用途土地面積（畝）容積 率成交 價（萬元/ 畝）成交金額 （萬元）2006藍天鎮(zhèn)鹿 子背廖明華商住26.9871.833890.5712007藍田鎮(zhèn)新 華村九組何昌榮商住26.8771.8501343.852008江陽區(qū)城 南大道東 側（藍田）李萬奎商住791.551.63326121.152009城南大道 西側宜賓正和 房地產(chǎn)投 資集團有 限公司商住346.

11、43981.58027715.1844、項目專項調(diào)研為了找出可借鑒點和引入點，找出市場的空白，我們選取城南板塊中比較優(yōu)秀和瀘州具有代表性的樓盤作為基準項目進行競爭分析。4.1龍庭御都項目名稱龍庭御都開發(fā)商瀘州國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷代理商瀘州智聯(lián)行所在地址瀘州江陽區(qū)藍安路一段29號銷售電話8303890288項目規(guī)模占地面積（畝）45畝建筑面積（m）約9萬項目形態(tài)高層層 數(shù)1315層開盤日期2010年9月起交付使 用日期2010年12月31日起物管費0.80 元 /m?容積率（%3公攤率（%1620%車位（個）80主力戶型區(qū)間47138公布售價（元/ m2）3400 元/ m2銷售情況85%

12、施工進度主體基本完工父通二級路旁，父通方便園林設計特點現(xiàn)代南亞風情園林4.2陶然麗景項目名稱陶然麗景開發(fā)商巴士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷代理商無所在地址瀘州江陽區(qū)藍安路一段（藍田汽車總站對面）銷售電話3996166項目規(guī)模占地面積（畝）建筑面積（m）35358.88 m項目形態(tài)高層層數(shù)15層開盤日期2009年9月交付使用日 期2010年12月物管費0.65 元 /m容積率（%2.8公攤率（%1620%車位（個）主力戶型區(qū)間72120m公布售價（元/ m2）3000元/ m銷售情況100%施工進度主體完工父通藍田交通要道上，離客運站100米左右，距市中心僅20多分鐘車程i司IIn融豪？翡翠 城國際項

13、目 地塊士公 上地紅樹灣園林設計特點基本園林綠化生活配套設施周邊基本生活配套齊全，缺少大型超市商業(yè)綜合體4.3未來競爭項目I遠素用地幣局規(guī)劃圏 CHENGNAN IN LUZHOU現(xiàn)階段地塊周邊空置土地較多，現(xiàn)已知拿地的開發(fā)商有三家，分別 為瀘州天遠置業(yè)， 占地 200 畝左右， 樓盤暫定名紅樹灣； 巴士房產(chǎn)地塊 位于本項目后方，占地 700 畝左右；重慶融豪投資有限公司占地 1600 畝的融豪?翡翠城國際，規(guī)劃設計已過，正在做建筑設計。未來 5 年內(nèi) 區(qū)域內(nèi)總供應量大概在 200 萬平米左右。5、銷售價格的確定 瀘州市城南樓盤較少，素質(zhì)普遍偏低，但未來區(qū)域內(nèi)競爭激烈，且 都為大規(guī)模高檔住宅區(qū)，后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品對公司提出一定的要求，公司必 須從自身產(chǎn)品做起努力提升自己在市場競爭中的能力。 為了真實反映地 塊價值，在價格制定時，我們選擇可比量化定價法計算。針對競爭樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀， 我們對競爭樓盤進行定量 描述。進行量化統(tǒng)計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用 途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準現(xiàn)樓。每