白云永泰可行性研究報告

1、項 目 的 基 本 情 況一、項目概況白云永泰項目用地位于新廣從公路永泰收費站兩側(cè)，用地面積53096M2，（其中凈用地面積38719，道路面積14377），規(guī)劃建筑密度23%，容積率2.0，綠化率32.7%，規(guī)劃居住人口3780人（1080戶左右）。二、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1 總建筑面積：其中：住宅面積：85292商鋪面積：45202 總投資額：3 自有資金投入：4 住宅得房成本：商鋪得房成本： 5 稅后利潤：6 全部投資投資利潤率：稅后凈現(xiàn)值（FNPV）：稅后內(nèi)部收益率（FIRR）：7 自有資金稅后凈現(xiàn)值（FNPV）：稅后內(nèi)部收益率（FIRR）：第一部分 項 目 投 資 環(huán) 境 和

2、 市 場 研 究一、 廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析1、房地產(chǎn)宏觀市場概況隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，廣州市房地產(chǎn)市場也逐步升溫，從現(xiàn)時的交易情況和2000年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的供給和需求都同步擴大。2000年廣州市完成房地產(chǎn)投資335億元，同比增長13%，其中住宅建設(shè)投資230億元，同比增長15%，商品房施工面積3680萬平方米，同比增長4%，商品房新開工面積950萬平方米，其中住宅760萬平方米，竣工商品房面積930平方米，同比增長8.4%，其中住宅750萬平方米，同比增長11.9%，銷售商品房面積650萬平方米，同比增長20.6%，其中住宅590萬平方米，同比增長24.2%。2001年1月份廣

3、州市獲準(zhǔn)上市商品房項目23個，總建筑面積41.03萬平方米，同比增長9.75%，房屋交易總面積64.68萬平方米，同比增長9.75%，商品房交易情況：交易總面積48.146萬平方米，同比減少2.63%，1月份預(yù)售商品房成交情況，以海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)分別排列前三名。廣州市全面實行貨幣分房后，商品房市場繼續(xù)保持了較強的購買力，市場的需求結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。近年廣州市房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)一覽表指 標(biāo)1998199920002001預(yù)測房地產(chǎn)投資額（億元）26878296335350新開工面積（萬平方米）824921004751500竣工面積（萬平方米）756385799301000成交登記面積（萬平方

4、米）578316296506802房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢因素分析近幾年，廣州的GDP保持了持續(xù)增長，從1998年到2000年上半年，增長速度分別為13%、13.3%、13.8%，從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長，2001年，市政府預(yù)計增長速度仍會達(dá)到13%。從整個經(jīng)濟形式來看，居民的有效購房能力進一步的提高，房地產(chǎn)市場的有效需求將進一步擴大，對住宅業(yè)的需求也相應(yīng)提高，根據(jù)資料統(tǒng)計分析，在未來五年內(nèi)，廣州樓市的需求量依然龐大，而且一手市場仍將占據(jù)主流地位，發(fā)展前景明朗。、經(jīng)濟增長因素：廣州市經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)增長，帶來居民收入的持續(xù)增長，而樓價保持理性持平，居民的有效購房能力大大提高。、政策因素： A稅費調(diào)

5、整：房地產(chǎn)租賃稅費的下調(diào)，刺激購房者投資置業(yè)。 B房屋面積計價新規(guī)：從今年1月1日起實行套內(nèi)建筑面積計價辦法出臺，使市民可以明明白白消費，不再猶豫入市，必將帶動新一輪房地產(chǎn)銷售熱潮。C政府合理配置土地資源：政府加大回收閑置土地及經(jīng)營用地招標(biāo)拍賣的力度，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，形成良好的供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。D簡化辦事程序：房地產(chǎn)部門進一步增強服務(wù)意識，提高辦事效率，為市民提供方便、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、交通、環(huán)境因素： A交通：內(nèi)環(huán)路及環(huán)城高速的開通，打破房地產(chǎn)市區(qū)發(fā)展的格局，交通路網(wǎng)的改善，使市場熱點向郊區(qū)傾斜。 B環(huán)境：隨著“三年一中變”工程的進一步深入，市容市貌進一步改觀，市區(qū)與郊區(qū)

6、進一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢逐步增強。、住宅規(guī)劃、設(shè)計：新的規(guī)劃理念變革，將更多地融進環(huán)保意識與科技概念，在戶型上追求更大的空間感，層次感及區(qū)間功能的分明將成為設(shè)計時尚。、物業(yè)管理：隨著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的發(fā)展，物業(yè)管理公司也向網(wǎng)上“轉(zhuǎn)移”，住宅小區(qū)的欄柵或圍墻將被打破，居住環(huán)境更寬松、自由、更具隱私性。由各種情況分析來看，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢較去年形勢看好，樓盤仍以中高檔樓盤走俏，在戶型上環(huán)境上、功能及層次感為綜合的住宅是市場的發(fā)展方向。二、區(qū)域市場房地產(chǎn)分析：白云區(qū)地處廣州市城郊邊緣，隨著番禺、花都的撤市建區(qū)，廣州市山水城市的概念逐步成型，白云區(qū)成為廣州的中心區(qū)域之一，是廣州市政府“青

7、山、綠水、藍(lán)天“工程計劃的重點工程區(qū)域。有廣州“市肺”之稱的白云山就座落在白云轄區(qū)內(nèi)，優(yōu)越的自然環(huán)境，成為白云區(qū)內(nèi)各樓盤的賣點。近年來，由于政府的合理規(guī)劃給白云區(qū)帶來了許多利好的消息，帶動了該區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。、九運會分會場場館選址在東方樂園旁，將于今年11月九運會期間投入使用，新體育館的落成，將改善該區(qū)的交通和市政配套，為該區(qū)域帶來商機。、地鐵二號線的運行路線，在白云區(qū)有多個站點，將于2004年投入使用。、廣州新機場預(yù)計到2003年10月正式啟用，白云國際機場將重新規(guī)劃，變成真正的白云新城。、北二環(huán)高速及機場高速公路的建成，極大的改善白云區(qū)的交通條件。、廣州市著力梳妝“新廣從” 市政對廣從公路

8、沿線景觀進行規(guī)劃整飾，依照“治山、治水、治路”的思想進行整治措施和遠(yuǎn)期規(guī)劃的方向。、加大力度整飾“市肺” 白云山是廣州的“市肺”，有28平方公里的山林，每日釋放2500噸以上的氧氣，白云山規(guī)劃把新廣從公路一帶的白云山麓建成公園，共劃分為八個主題性園區(qū)，目前已部分完工。、根據(jù)市政規(guī)劃資料得知，2010年規(guī)劃黃石路將建成是城市主骨架路網(wǎng)中的一級主干道。、新規(guī)劃的廣州科學(xué)院，位于東方樂園南側(cè)，占地6公頃，屬于廣州市的又一個形象工程。二、 項目周邊概況1項目周邊住宅市場周邊住宅市場向兩個極端發(fā)展，一是以低檔住宅為主，二是以高檔住宅小區(qū)為主，占地面積較大，競爭較為激烈，以多層及小高層建筑為主，高檔住宅區(qū)

9、以豪宅的市場定位為主導(dǎo)，而低檔盤則以安居房的定位為主導(dǎo)。兩者之間層次相差大，各樓盤的素質(zhì)不一，主要有如下幾個方面：A、 豪宅形象樓盤：以白云堡、保利白云山莊為代表，以山景為依傍，依湖而建，住宅以別墅為主，銷售價格在800010000元/ M2之間。B、 高檔住宅，競爭激烈，新廣從路周邊附近，有幾個大型高檔樓盤在售，銷售均價在50008000元/ M2之間，且開發(fā)面積較大及周期較長，顧客選擇的范圍較為局限，樓盤素質(zhì)大體相同，競爭激烈程度高。C、 以經(jīng)濟住宅形象出現(xiàn)的樓盤：新廣從路兩旁有新興白云花園，教委宿舍云泉居，創(chuàng)業(yè)園，春庭花園，黃石路有祥景花園，富景居。D、 以山景園林小區(qū)形象出現(xiàn)的樓盤：倚

10、綠山莊，頤和山莊，松濤北苑、雍濤居等，以山景、自然生態(tài)園林綠化景觀來吸引購房者。 項目區(qū)域周邊主要樓盤分布沿新廣從路東方樂園段起，至外貿(mào)學(xué)院范圍，由南向北分別有隆康花園，金蘭花園，東方明珠花苑，由外貿(mào)學(xué)院向北段分布有保利白云山莊，新興白云花園，春庭花園，云山別墅，白云堡豪苑，創(chuàng)業(yè)園及雍濤居等。 項目周邊在售樓盤情況A、 創(chuàng)業(yè)園：位于白云山風(fēng)景區(qū)的松濤北苑內(nèi)，緊貼白云山麓而建。小區(qū)總建筑面積約15萬平方米，擁有山景樓盤概念。7棟不帶電梯多層樓宇，號稱為創(chuàng)業(yè)者而設(shè)，擁有多種戶型，面積在（36 - 188 M2）之間，銷售價格在2500 - 3000元/ M2之間。裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。B、 雍濤居：與

11、創(chuàng)業(yè)園相鄰，山景樓盤概念，建筑面積45000平方米，全封閉六幢十層電梯洋房，頂層為復(fù)式單位，房型面積在100 - 130 M2之間，銷售價格在3000 - 4600元/ M2之間，復(fù)式銷售價格在4200 - 6200元/ M2之間，復(fù)式面積在200 - 285 M2之間，為毛坯房標(biāo)準(zhǔn)。2 項目街區(qū)功能調(diào)查分析。 交通：新廣從路是廣州市的北向出口交通要道之一，近年來政府不斷地對新廣從進行規(guī)劃整治，拓寬，綠化景觀等，使新廣從公路成為廣州市道路的樣板公路之一。由市區(qū)乘車經(jīng)新廣從路到項目所在地，交通相對便利。同時有多路公交車途經(jīng)項目所在地，如下表所示：公交路線終始站途經(jīng)地點76童心南路東平柯子嶺、東方

12、樂園、外語學(xué)院、陳田村、永泰廣場、省警察學(xué)校76A童心路永興村柯子嶺、東方樂園、黃石路口、永泰路口、東平村、龍歸路、永興村223東華南白云花園東川路、農(nóng)林下路、動物園、白云索道、柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、陳田村、白云花園268陳家祠白云花園荔灣路、西村、瑤臺、機場路、黃石路、外語學(xué)院、白云花園529廣州火車站太和越秀公園、童心路、東方樂園、太營路、太和536越華路東平東前路、越秀公園、景泰坑、柯子嶺、東方樂園、集賢莊、東平805廣州火車站永泰新村火車站、瑤臺、廣園新村、柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、永泰路、永泰新村864海聯(lián)路倚綠山莊海印橋、東川路、小北花圈、童心路、柯子嶺、東方樂園、永泰路口

13、、頤和山莊、倚綠山莊 商業(yè)繁榮程度：項目所在地與白云花園、元下田村、云泉居相鄰，白云花園云泉居是廣州市政府的安居房工程，商業(yè)設(shè)施配套相對完善，農(nóng)貿(mào)市場、銀行、電信等一應(yīng)俱全，新廣從路兩旁是有名的飲食區(qū)，白云區(qū)政府在未來將黃石路至同泰路口的新廣從路段劃為飲食長廊。項目地現(xiàn)時尚未開發(fā)，商業(yè)配套尚無，周邊小區(qū)的生活配套相對有一定的距離，尚未形成繁華商業(yè)氛圍。項目附近的公建配套主要有：l 銀行：建行、農(nóng)行、信用社l 學(xué)校：廣東外語外貿(mào)大學(xué)，亞加達(dá)國際學(xué)院、永泰小學(xué)、華聯(lián)私立小學(xué)、幼兒園等。l 公園景觀：白云山保護區(qū)、東方樂園、大河馬水上樂園、九運場館、新廣從路綠化休閑帶。l 住宅區(qū)：白云花園、云泉居、

14、春庭花園、元下田村，除云泉居尚未入住外，其它的住宅區(qū)均已入住。、項目所在地周邊住宅市場環(huán)境新廣從公路永泰收費站西側(cè)，原來是大片農(nóng)田地，由于早期政府的安居房工程選址在這里，建起了新興白云花園，教師新村等，使部分市區(qū)居民遷到這些住宅里居住，與當(dāng)?shù)氐拇彐?zhèn)融合在一起，形成新的居住區(qū)。由于此區(qū)域是發(fā)展的新區(qū)，周邊社區(qū)生活配套尚未成熟，且住宅檔次較為低檔，屬于低檔次的住宅小區(qū)范圍，在一定程度上會影響項目的定位路向及銷售。四、項目優(yōu)劣勢分析、項目優(yōu)勢A借助白云山及新廣從路綠化自然景觀優(yōu)勢。B成本價格較低優(yōu)勢。C新廣從路交通暢順，項目比其他同區(qū)域內(nèi)在售樓盤的交通較為方便。D周邊住宅小區(qū)的生活配套設(shè)施，商業(yè)網(wǎng)點

15、相對配套完善。E新體育館建成九運會召開，新廣從路沿線物業(yè)將成為熱點。F三年后新機場的投入使用，白云機場的搬遷，是利好因素。、項目劣勢：A目前處于飛機航線下，噪音影響較大。B項目西面是大片農(nóng)田，影響景觀。C項目四邊有農(nóng)田排洪溝渠，影響小區(qū)規(guī)劃。D與安居工程的白云花園相鄰，影響項目的形象定位。E公交車站離項目所在地距離較遠(yuǎn)，影響購買者的出入。五、項目機會因素分析 、主題式住宅市場前景看好從廣州市住宅商品房供需狀況分析，主題式園林小區(qū)住宅及環(huán)保健康型住宅，前景總體看好，存在進一步發(fā)展的空間。 、周邊住宅市場存在的空缺A項目附近的多層住宅，均是檔次較低的住宅，屬安居房工程類別。B新廣從路段的住宅樓盤，

16、檔次參差太大，一則為高檔樓盤，二則是低檔樓盤，處于中檔的樓盤相對很少。C項目地塊在白云區(qū)內(nèi)屬小型項目，建筑以多層和小高層為主，在714層住宅為宜，售價應(yīng)在43004600元/M2之間，相對同類的樓盤較少，競爭激烈程度不大。、項目投資前景分析今年，隨著“三年一中變”的進一步深入，交通路網(wǎng)的改善，房地產(chǎn)市場熱點向郊區(qū)傾斜，郊區(qū)在空氣、環(huán)境及小區(qū)的配套等方面往往比老城區(qū)好得多，而且通過番禺、花都的撤市設(shè)區(qū)，內(nèi)外環(huán)合圍，地鐵修建等措施，市區(qū)與郊區(qū)進一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢在進一步顯現(xiàn)，北郊的花都、白云區(qū)將成為熱點。項目所處區(qū)域?qū)侔自粕骄案拍顓^(qū)域，附近區(qū)域集中有較多的大型開發(fā)項目，高、低檔樓盤均有，白

17、云堡豪苑、保利白云山莊等樓盤以別墅為主，價格在10000元/M2 以上，倚綠山莊、頤和山莊、松園山莊等樓盤以洋房為主，價格在60008000元/M2之間，低檔樓盤有白云花園、創(chuàng)業(yè)園等價格在3000元/M2左右。中樓樓盤形象的雍濤居，價格在4000-4500元/M2之間。附近區(qū)域高、低檔住宅均齊，目前欠缺的是獨具品味，精品型的中檔樓盤，將項目設(shè)計定位，鎖定在中檔水平，價格定位在中檔水平，以唯美居家的形象出現(xiàn)，對購買者的吸引力較大。隨著新機場的動工，白云機場將在3年后遷出，新廣從路將開辟8.5公里長的休閑綠化帶，對于目前正處在航線之下的項目是極利好的因素，結(jié)合以上的因素綜合，該項目前景看好，有著其

18、他區(qū)域難以比擬的優(yōu)越居住自然環(huán)境、有潛在升值的有利空間。第二部分 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 方 案規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總表規(guī)劃總用地53096總建筑面積總建筑面積（地上）93992其中居住建筑面積85292配套公建面積3180商 場4520會所（地上）1000容 積 率2.0中心綠化面積12800綠 地 率32%建筑密度23%地下總建筑面積10800其中機動車庫面積6792自行車庫面積1200設(shè)備房面積1408會所（半地下）1000規(guī)劃戶數(shù)1080戶規(guī)劃總?cè)丝?780人居住人口毛密度712人/公頃人均集中公共綠地3.38/人公建配套一覽表1幼兒園8002綜合商店5003藥 店2004日雜商店1

19、005居委會506物業(yè)管理507衛(wèi)生所508公 廁509垃圾轉(zhuǎn)運站3010配電房50第三部分 開 發(fā) 建 設(shè) 經(jīng) 營 方 案本項目共分兩期進行開發(fā)，第一期為北面15棟12層帶電梯商住樓(首層架空做配套)，建筑面積為60439.3,其中住宅建筑面積為54535.4；商場建筑面積為4520；公建配套建筑面積為1383.9。第二期為南面6棟12層帶電梯住宅樓 (首層架空做配套), 建筑面積為33552.7,其中住宅建筑面積為30756.6。建設(shè)期為3年。第四部分 項 目 投 資 估 算一、開發(fā)成本1 土地成本 1）土地使用出讓金(按建筑面積計)250=2654.8萬元 2) 征地費(按80萬/畝計)

20、 80(5.309615)=6371.52萬元合計: 9026.32萬元 2. 建安工程費住宅建安工程費組成匯總表序號項目單價（元/平方米）工程量（平方米）金額（萬元）1樁基礎(chǔ)9085292767.6 2土建工程800852926823.4 3水電安裝180852921535.3 4電梯10085292852.9 5消防6085292511.8 6通訊108529285.3 7煤氣108529285.3 8對講話系統(tǒng)1585292127.9 9有線電視48529234.1 10地下室費用200852921705.8 11綠化工程1251327.4 12合計15948529213856.8 商場

21、建安工程費組成匯總表序號項目單價（元/平方米）工程量（平方米）金額（萬元）1樁基礎(chǔ)90452040.7 2土建工程8004520361.6 3水電安裝180452081.4 4電梯100452045.2 5空調(diào)3504520158.2 6消防60452027.1 7通訊1045204.5 8玻璃幕墻50452022.6 9地下室費用200452090.4 10合7 3.前期工程費序號項目金額（萬元） 1規(guī)劃設(shè)計費（按建安費的2%計）293.8 2可行性研究費（按建安費的1.5%計)220.3 3地質(zhì)勘察測繪費(按建安費的0.5%計)73.4 4三通一平費(按50元/平

22、方米計)265.5 5合 計853.0 4.基礎(chǔ)設(shè)施費(按150元/計)一般而言,基礎(chǔ)設(shè)施費為150-200元/平方米，本項目取費為150元/平方米，則基礎(chǔ)設(shè)施費總價為1592.9萬元。 5.公建配套設(shè)施費公建配套設(shè)施費匯總表序號項目單價(元/平方米)建筑面積(平方米)金額(萬元)1幼兒園75080060.0 2綜合商店40050020.0 3藥店4802009.6 4日雜商店2081002.1 5居委會300501.5 6物業(yè)管理所400502.0 7衛(wèi)生所500502.5 8公廁480502.4 9會所6502000130.0 10垃圾轉(zhuǎn)運站250300.8 11配電房250501.3 1

23、3合 計46683880232.1 6.不可預(yù)見費一般按2-5項的3%-5%,本項目取3%，故不可預(yù)見費為791.8萬元。 7.開發(fā)期間稅費序號項目金額(萬元)1投資方向調(diào)節(jié)稅(按建安費的0%計)0.0 2配套設(shè)施建設(shè)費(按建安費的6%計)881.3 3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(按建安費的0.4%)5.9 4物業(yè)管理費(按建安費的2%計)293.8 5其他(按建安費的2%計)293.8 6合 計1474.7 總合計: 28659.3萬元三、 開發(fā)費用序號項目金額（萬元）1管理費用（按開發(fā)成本的3%計）859.8 2銷售費用（2.1+2.2+2.3)2593.8 2.1廣告及市場推廣費(按銷售收入

24、的3%計)1296.9 2.2銷售代理費(按銷售收入的2%計)864.6 2.3銷售手續(xù)費(按銷售收入的1%計)432.3 3貸款利息另計4合計3453.6 四、 項目投資成費用匯總表成本項目總額（萬元）（一）土地成本9026.3 （二）建安工程費14688.5 （三）前期工程費853.0 （四）基礎(chǔ)設(shè)施費1592.9 （五）公建配套費232.1 （六）不可預(yù)見費791.8 （七）開發(fā)期間稅費1474.7 （八）開發(fā)費用3453.6 （九）合 計32112.8 第五部分 項目融資方案一、融資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運作

25、方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資；若還缺資金則向銀行貸款。本項目開發(fā)總投資為32707.2萬元，目前發(fā)展商可用于15000萬元，向銀行貸款為5000萬元，預(yù)售收入再投入為12112.8萬元。投入計劃與資金籌措表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1231投資總額32707.2 13081.911508.1 8117.3 1.1建設(shè)投資32112.8 1300011285.27827.6 1.2貸款利息594.4 81.9222.9 289.6 2資金籌措32707.2 13081.9 11068.0 8557.3 2.1自有資金1500010000400010002.

26、2借款(含利息)5594.4 3081.92222.9 289.6 2.3銷售收入再投入12112.8 04845.1 7267.7 二、還貸計劃貸款還本付息估算表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期萬元1231借款還本付息1.1年初借款累計03081.95304.81.2本年借款50003000200001.3本年應(yīng)計利息594.481.9222.9289.61.4年底還本付息5594.4005594.41.5年末借款累計3081.95304.802資金來源2.1投資回收5594.4005594.4第六部分 收入及成本計劃本項目住宅定價為4300元/,商鋪定價為8500元/,車位定價為12萬元/個。銷

27、售收入預(yù)測表分類數(shù)量建議銷售價銷售收入（萬元）住宅85292430036675.6 商鋪452085003842.0 車位226122712.0 合計43229.6 銷售收入分期按比例預(yù)測表銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期合計期數(shù)面積/個數(shù)123(萬元）一期住宅 54535.4平方米018760.2 4690.0 23450.2 商鋪 4520平方米02689.41152.63842車位 147個013234411764二期住宅 30756.6平方米02645.1 10580.3 13225.3 車位 79個0189.6758.4948合計住宅 85292平方米025607.217622.343229.6商

28、鋪 4520平方米車位 226個銷售稅金及附加估算表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1231銷售收入43229.60.025607.217622.32銷售稅金及附加（1*6.23%）2693.20.01595.31097.92.1營業(yè)稅（1*5%）2161.50.01280.4881.12.2城市維護建設(shè)稅（2.1*7%）151.30.089.661.72.3教育費附加（2.1*3%）64.80.038.426.42.4防洪工程維護費（1*0.18%）77.80.046.131.72.5交易管理費（1*0.5%）216.10.0128.088.12.6印花稅（1*0.05%）21.60.012.88.8

29、3土地增值稅（1*1%）432.30.0256.1176.24合計（2+3）3125.50.01851.41274.1第七部分 技術(shù)經(jīng)濟評價一、項目靜態(tài)盈利分析及損益表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1231銷售收入43229.60.025607.217622.32總成本費用32112.80.016566.615546.23土地增值稅432.30.0256.1176.24銷售稅金及附加2693.20.01595.31097.95利潤總額7991.30.07189.2802.06所得稅2637.10.02372.4264.77稅后利潤5354.10.04816.8537.38盈余公積金535.40.048

30、1.753.79可分配利潤4818.70.04335.1483.6評價指標(biāo)： 1.全部投資的投資利潤率 =（利潤總額/總投資額）100% =（7991.3/32112.8）100%= 24.9%2.全部投資的投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額 ）100% =（7991.3+432.3+2693.2）/32112.8100% =34.6%3.自有資金的投資利潤率 =（利潤總額/自有資金總額）100% =（7991.3/15000）100%. = 53.3%本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。二、項目動態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表 基準(zhǔn)收益率ic一般取稍大于銀行同

31、期貸款利率,本項目取8%.1. 全部投資序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流入43229.60.025607.217622.31.1銷售收入43229.60.025607.217622.31.2其他收入0.00.00.00.02現(xiàn)金流出37875.41300015509.05279366.42.1建設(shè)投資32112.81300011285.27827.62.2土地增值稅432.30.0256.1176.22.3銷售稅金及附加2693.20.01595.31097.92.4所得稅2637.10.02372.4264.73凈現(xiàn)金流量5354.1-13000.010098.28255.94折現(xiàn)金流量

32、4957.5-120379350.27644.4評價指標(biāo)：稅后全部投資FNPV= 4957.5 FIRR=27% ic=8%稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0，F(xiàn)IRR均大于基準(zhǔn)收益率，故本項目可行。2. 自有資金序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流入43229.60.025607.217622.31.1銷售收入43229.60.025607.217622.32現(xiàn)金流出38469.83331000013068.97715400.862.1自有資金1500010000400010002.2預(yù)售收入再投資12112.804845.17267.72.3貸款本息償還5594.4005594.42.4

33、土地增值稅432.30.0256.1176.22.5銷售稅金及附加2693.20.01595.31097.92.6所得稅2637.10.02372.4264.73凈現(xiàn)金流量4759.7-10000.012538.32221.54折現(xiàn)金流量4407.2-9259.311609.52056.9評價指標(biāo)： 自有資金的稅后FNPV=4407.2萬元 自有資金的稅后FIRR=41%自有資金的稅后FNPV均大于0，稅后FIRR均大于基準(zhǔn)收益率和同期貸款利率，故項目可行。三、資金來源與運用表及其分析序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1231資金來源63229.613000.031607.218622.31.1銷售收入43229.60.025607.217622.31.2自有資金1500010000400010001.3銀行貸款50003000200002資金運用43469.81300015509.0526914960.82.1建設(shè)投資32112.81300011285.27827.62.2借款還本付息5594.4005594.42.3銷售稅金及附加2693.20.01595.3109