拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

1、目目 錄錄 1 總總 論論.1 1.1 基本情況 .1 1.2 業(yè)主簡(jiǎn)介 .2 1.3 編制依據(jù)及研究范圍 .2 1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .3 1.5 簡(jiǎn)要結(jié)論 .4 2 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)的背景及必要性的背景及必要性.5 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景 .5 2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 .11 3 項(xiàng)項(xiàng)目市目市場(chǎng)場(chǎng)分析分析.13 3.1 項(xiàng)目定位 .13 3.2 項(xiàng)目前景分析 .14 4 建建設(shè)設(shè)內(nèi)容與內(nèi)容與規(guī)規(guī)模模.16 4.1 建設(shè)內(nèi)容 .16 4.2 建設(shè)規(guī)模 .16 4.3 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo).16 5 項(xiàng)項(xiàng)目目場(chǎng)場(chǎng)址條件址條件.18 5.1 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀 .18 5.2 場(chǎng)地建設(shè)條件 .18 6

2、建建設(shè)設(shè)方案方案.21 6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 .21 6.2 設(shè)計(jì)構(gòu)思 .22 6.3 平面布置.22 6.4 建筑單體設(shè)計(jì).23 6.5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).24 6.6 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 .26 6.6.5 消防設(shè)計(jì).31 7 節(jié)節(jié)能、能、綠綠化及化及環(huán)環(huán)保保 .35 7.1 節(jié)能.35 7.2 綠化.35 7.3 環(huán)保.36 8 機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置與人力置與人力資資源配置源配置.42 8.1 項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu) .42 8.2 項(xiàng)目人員配置 .42 9 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)進(jìn)設(shè)進(jìn)度度.44 9.1 建設(shè)工期 .44 9.2 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 .44 9.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表.44 10 工程招投工程招投標(biāo)標(biāo)方

3、案方案.45 10.1 招標(biāo)形式 .45 10.2 資質(zhì)要求 .45 10.3 招標(biāo)信息發(fā)布 .45 10.4 招投標(biāo)工作組織 .46 11 投投資資估算與估算與資資金籌措金籌措.47 11.1 投資估算 .47 11.2 資金籌措 .49 12 經(jīng)濟(jì)評(píng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià).50 12.1 經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法.50 12.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .50 12.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .51 13 社會(huì)社會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià).53 13.1 社會(huì)效益 .53 13.2 社會(huì)影響分析 .53 13.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 .54 14 結(jié)論結(jié)論與建與建議議.55 14.1 結(jié)論 .55 14.2 建議 .56 附表附表.57 1 總總

4、 論論 1.1 基本情況基本情況 1.項(xiàng)目名稱：磁 8 地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目 2.項(xiàng)目性質(zhì)：新建 3.建設(shè)地址：重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 4.項(xiàng)目業(yè)主：重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司 5.業(yè)主地址：沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園 6.法人代表：楊楓 7.建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容： 總用地面積 4273.4 平方米（約 6.4 畝），總建筑面積 16347 平方米， 其中住宅建筑面積 13500 平方米，公共活動(dòng)用房 800 平方米，商業(yè)面 積 547 平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房 1500 平方米。 8.項(xiàng)目建設(shè)工期：20 個(gè)月（2009.92011.4） 9.總投資: 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入 5080

5、萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 2965 萬(wàn)元(包括 建安工程費(fèi) 2745 萬(wàn)元，市政設(shè)施配套費(fèi) 220 萬(wàn)元)，工程建設(shè)其他費(fèi) 用 1670 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 226 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 167 萬(wàn)元，期間費(fèi)用 52 萬(wàn)元。 10.資金籌措: 資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金 1580 萬(wàn)元，占總投資的 31%；申請(qǐng)銀行 貸款 3500 萬(wàn)元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來(lái)源全部為當(dāng) 地財(cái)政資金。 1.2 業(yè)業(yè)主主簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介 本項(xiàng)目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙 坪壩區(qū)人民政府于 2007 年 12 月組建，注冊(cè)資本金 5 億元人民幣，是 沙坪壩區(qū)國(guó)資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管

6、理，是具 有獨(dú)立法人資格的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為土地整治儲(chǔ)備 及存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)公益項(xiàng)目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資。主要負(fù)責(zé)沙坪壩西 部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺(tái)之 一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建 設(shè)，促進(jìn)土地資源開(kāi)發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開(kāi)發(fā)生 態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。 1.3 編編制依據(jù)及研究范制依據(jù)及研究范圍圍 1.3.1 編制依據(jù) 1. 關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實(shí)施方案的通知（沙委發(fā) 200810 號(hào)文）； 2.重慶磁器口歷

7、史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃與設(shè)計(jì)； 3.沙坪壩區(qū)用地規(guī)劃； 4.投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； 5.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； 6.業(yè)主提供的區(qū)域及園區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條 件等基礎(chǔ)性資料； 7.本項(xiàng)目適用的國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。 1.3.2 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的 研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方 案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。 1.4 主要技主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo) 表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)項(xiàng)目 計(jì)量單 位

8、數(shù)值備注 一主要技術(shù)指標(biāo) 1總建設(shè)用地面積 4273.4約 6.4 畝 2居住人數(shù)人768每戶按 3.2 人計(jì)算 3總建筑面積 16347100% 3.1住宅建筑面積 13500全部為安置房 3.2商業(yè)面積 547可對(duì)外發(fā)售 3.3管理與公共活動(dòng)用房 800 3.4底下車庫(kù)及設(shè)備用房 1500 4停車泊位個(gè)50 4.1地面?zhèn)€10 4.2地下個(gè)40 5容積率3.5 6綠地率35 7建設(shè)工期個(gè)月15 二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入萬(wàn)元5080 1.1其中：自籌資金萬(wàn)元1580 占總投資 31% 1.2銀行貸款萬(wàn)元3500 占總投資 69% 2銷售收入萬(wàn)元438 3銷售稅金及附加萬(wàn)元24 4利

9、潤(rùn)總額萬(wàn)元 4666 1.5 簡(jiǎn)簡(jiǎn)要要結(jié)論結(jié)論 本項(xiàng)目所在地位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游 區(qū)歌樂(lè)山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古 鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212 國(guó)道，東臨 清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越， 商業(yè)、文化氛圍較濃，市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來(lái) 發(fā)展前景看好。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā) 展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地 交通便利，具有較好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后，將為 240 多拆遷戶提 供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生

10、活、居住條件；有利于城鄉(xiāng) 統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障， 為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn)磁器口古 鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因此本項(xiàng)目具有較好的社會(huì) 效益。 在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到 4666 萬(wàn)元，本工程屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持保持 收支平衡。 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 2.1 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)背景背景 2.1.1 重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 自直轄以來(lái)，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住西部大開(kāi)發(fā)這 一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就。2000 年開(kāi) 始，重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

11、總值的快速增長(zhǎng)直接推動(dòng)了人均 gdp 的高速增 長(zhǎng)。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在 13% 以上，2000-2006 年間的平均增幅更是達(dá)到 14.13%，超過(guò) gdp 同期 平均增幅（13.82%）（圖 2-1），直轄十年，市人均 gdp 增長(zhǎng)兩倍，城鄉(xiāng) 居民收入整體上增加倍多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競(jìng)爭(zhēng)力和人民生活水平 邁上了新臺(tái)階。 14411492 1603 1766 1990 2273 2693 3070 3492 4112 5.90% 3.57% 7.45% 10.14% 12.71% 14.21% 18.48% 14.03%13.71% 17.75% 0

12、1000 2000 3000 4000 5000 1998199920002001200220032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% gdp總值(億元)增長(zhǎng)幅度 圖 2-1 1998 年2007 年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居 民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。預(yù)計(jì)到 2010 年，人 均 gdp 預(yù)計(jì)將達(dá)到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。到 2020 年， 力爭(zhēng)達(dá)到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。收入是消費(fèi)和 投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循

13、環(huán)中的重要組成部分，近年來(lái)，重慶市經(jīng) 濟(jì)高速增長(zhǎng)，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購(gòu)買能力大大加 強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來(lái)越高，直接拉動(dòng)了國(guó)民消費(fèi)需 求對(duì)各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 2008 年重慶市受國(guó)家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響，gdp 增速放緩， 前三季度重慶 gdp3419.56 億，同比增長(zhǎng) 15.3%，預(yù)計(jì) 2008 年 gdp 增速在 15%左右。2008 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865 元；人均消費(fèi)性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個(gè)百分點(diǎn)。居民購(gòu) 買能力受到一定影響。但是隨著 2008 年 10 月出臺(tái)的國(guó)十條政策進(jìn)一 步擴(kuò)大內(nèi)

14、需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無(wú)疑對(duì)今后提高民眾信心，提振 經(jīng)濟(jì)起到極大的推動(dòng)作用。從國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需效果來(lái)看，全國(guó) 2009 年 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保 8 有望，重慶市前三季度增長(zhǎng)率達(dá)到 12%.5，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng) 勢(shì)。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂(lè)觀預(yù)計(jì) 在 2009 之后一段時(shí)期，重慶乃至全國(guó)范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持 在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。 2.1.2 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)， 重慶 市城市總體規(guī)劃(20052020)提出了“一城五片、多中心組團(tuán)式”空 間結(jié)構(gòu)。 “五片”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。 “多中心”為一個(gè) 城市中心和六個(gè)

15、城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子 石在內(nèi)的重慶 cbd 地區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音 橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永(即西部新城)、茶園中 心區(qū)組成。 2005 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個(gè)方向的擴(kuò)展， 1.向北拓展 跨過(guò)內(nèi)環(huán)線向北拓展。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城 市建設(shè)用地約為 338 平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依 托城市建成區(qū)發(fā)展，沒(méi)有大山大水的地形阻隔，擁有機(jī)場(chǎng)、碼頭、火車 站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時(shí)可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，有 較強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力；但用地海拔相對(duì)較高，地形以丘陵為主，用地相對(duì) 較破碎。 2

16、.向西拓展 跨過(guò)中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域 的適宜城市建設(shè)用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。西部 用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射 市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大， 生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問(wèn)題較大。如今 過(guò)山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入 全面建設(shè)階段。 3.向東拓展 跨過(guò)銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域 的適宜城市建設(shè)用地約為 390 平方公里。處于城市下游區(qū)域，用地條 件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交

17、通投入較 大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn) 離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市 建設(shè)活動(dòng)限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好， 但城市發(fā)展動(dòng)力較差。因此，該區(qū)域未來(lái)城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以 南的地區(qū)。 4.向南拓展 跨過(guò)內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。可發(fā)展區(qū)域 的適宜城市建設(shè)用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來(lái) 的主要發(fā)展區(qū)域。 因此，重慶主城區(qū)面積由原來(lái)的 600 平方公里放量為 2737 平方 公里。都市圈面積由原來(lái)的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。 2.1.3 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)

18、展現(xiàn)狀 近年來(lái)，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開(kāi) 發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展，2007 接待游客量近 925 萬(wàn)人 次，已成為全市名副其實(shí)的旅游大區(qū)。磁器口作為重慶的“歷史文化 名片”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng)。磁器口古鎮(zhèn)三山相依， 兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建 筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護(hù)、開(kāi)發(fā)下，磁器口旅游日 益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見(jiàn)表 2-1。此外，沙區(qū)將紅 巖聯(lián)線延長(zhǎng)至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂(lè)山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色 旅游的資源整合， 紅與綠的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸引游客，今 后吸引游客數(shù)量

19、定將大大超過(guò)當(dāng)前水平。 表 2-1 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量 年份200120022003200420052006 人數(shù)（萬(wàn)人）190264262280350400 雖然擁有 400 多萬(wàn)的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的 不足也顯而易見(jiàn)，即“有人氣、有市氣但缺財(cái)氣”；社會(huì)效益明顯，但經(jīng) 濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式上表現(xiàn)為“高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、 低效率”。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化， 多層次的消費(fèi)需求。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔 次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對(duì)如此豐富的游客資源 形成很大的浪費(fèi)。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長(zhǎng)度接

20、近 1 公 里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂(lè) 業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次 依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以 上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 主動(dòng)力之一。 鑒于以上問(wèn)題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 5-10 年內(nèi)將磁器口 全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂(lè)街、創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提 升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開(kāi)發(fā)，卻獲得 低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2.1.4 本項(xiàng)目

21、提出的理由 為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件，2008 年重慶市對(duì) 主城區(qū) 1100 多萬(wàn)平方米實(shí)施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成 786 萬(wàn)平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。拆遷、改造 量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提 升，很大程度上美化了城市形象。另外，2009 年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住 房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從 2009 年到 2010 年，改造的面積起碼達(dá)到過(guò)去 5 年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步 擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓 10 萬(wàn)戶市民受益。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科教文化名 城，沙坪壩區(qū)是

22、全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點(diǎn)是 圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點(diǎn)比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口 地區(qū)四個(gè)方面的地塊。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷 改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過(guò)大等問(wèn)題之間的矛盾。如何提高拆 遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、 并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。 2006 年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國(guó)家 4a 級(jí)旅游景區(qū)的稱號(hào)，根據(jù)磁器 口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2010 年前，將磁器口要打造成為國(guó)家歷史文化 名鎮(zhèn)。10 年內(nèi)，古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 32.5 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔 次，

23、提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。 ”根據(jù) 2008 年 5 月 1 日施行的重 慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵 江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。本項(xiàng)目 地塊位于國(guó)道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn)磁器口對(duì) 面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升 古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。因此本項(xiàng)目 的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計(jì)劃，一方面 滿足、對(duì)應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于 項(xiàng)目的推進(jìn)。 2.2 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)必要性必要性 2.2.1 項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象

24、本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng) 跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212 國(guó) 道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對(duì)面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚 至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史 文化形象。本項(xiàng)目通過(guò)拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建， 使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古 鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。 2.2.2 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不 平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻 壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程

25、度的損壞，居住的安全性較差，急需改造 革新。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居 住條件?；谝陨戏N種原因，通過(guò)本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì) 大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 2.2.3 盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地 資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來(lái)說(shuō)，是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目依據(jù)城 市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最 大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積“城中村”土地，大幅度 提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。 2.2.4 促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化”是

26、沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中 的王牌。磁器口的“古”必然對(duì)周邊的建筑風(fēng)貌提出了“古”的要求，以 求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目處 于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營(yíng)造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對(duì)擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美 化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析 3.1 項(xiàng)項(xiàng)目定位目定位 3.1.1 項(xiàng)目目標(biāo)定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因 此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo) 定位為以下方面： （1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （2）通過(guò)

27、拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌 打造； （4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化利用； 3.1.2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過(guò)綜合解 析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。經(jīng) 調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量少量臨臨街商街商業(yè)業(yè)+ 普通住宅。普通住宅。 臨街商業(yè)為臨街一層門面，主要以中高檔品牌餐飲、娛樂(lè)為主， 餐飲要突出地方特色，娛樂(lè)內(nèi)容要豐富新穎；同時(shí)在商業(yè)二層及安置 房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房，以滿足小區(qū)內(nèi)管理、

28、活動(dòng)需求。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 3.2 項(xiàng)項(xiàng)目前景分析目前景分析 項(xiàng)目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂(lè)山烈士陵園在重慶市乃至全國(guó)的 旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來(lái)游客數(shù)量逐步上升。而 本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文 化旅游與歌樂(lè)山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn) 旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛，2008 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在 400 萬(wàn)以上，隨著沙區(qū)政府對(duì)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù) 計(jì)今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無(wú)疑是今后本項(xiàng)目商業(yè)的光明市 場(chǎng)前景的穩(wěn)定保障。 3.2.1 項(xiàng)目臨街商業(yè)市場(chǎng)前景分析 磁器口

29、商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè) 形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低； 磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 2-3 層建筑，商業(yè)面積有 一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得 該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、 少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場(chǎng)空缺， 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強(qiáng)有力保證。預(yù)計(jì)消費(fèi)人 群構(gòu)成比例： 1.磁器口旅游客源 60% 2.本地附近居民 30% 3.兩側(cè)道路過(guò)客及其他 10% 本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同

30、，其所擁有的旅游人流量、交通、 地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無(wú)法比擬的，配以磁器口 古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營(yíng) 興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來(lái)。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主 經(jīng)營(yíng)，則人氣旺盛，生意興?。蝗魧?duì)外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來(lái)， 發(fā)售更為容易。 綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場(chǎng)前景很好。 3.2.2 項(xiàng)目住宅前景分析 根據(jù)與磁 8 地塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項(xiàng)目住宅全部為安置房， 不存在銷售問(wèn)題。 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 4.1 建建設(shè)設(shè)內(nèi)容內(nèi)容 本項(xiàng)目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提 供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主

31、，輔以少量商業(yè)門面。 4.2 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模模 總用地面積 4273.4m2（約 6.4 畝）?？偨ㄖ娣e 16347m2（地上建 筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2），其中住宅建筑面積 13500 平方米，小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房 800 平方米，商業(yè)面積 547 平方米， 地下車庫(kù)及設(shè)備用房 1500 平方米。 4.3 主要建主要建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模指模指標(biāo)標(biāo) 總用地面積 4273.4m2 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動(dòng)用房 800 m2 地下車庫(kù)及設(shè)備用房

32、 1500m2 停車泊位 50 個(gè) 其中：地上停車位 10 個(gè) 地下停車位 40 個(gè) 道路及活動(dòng)場(chǎng)地 1200 m2 綠化面積 1500 m2 容積率 3.5 可容納住戶 240 戶 5 項(xiàng)目場(chǎng)址條件 5.1 建建設(shè)場(chǎng)設(shè)場(chǎng)地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀 擬建地點(diǎn)：位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。 場(chǎng)地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與 紅色旅游區(qū)歌樂(lè)山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為 磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212 國(guó)道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居 住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。場(chǎng)地內(nèi)無(wú)珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布， 地上原有的建

33、筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目 建設(shè)需要。項(xiàng)目總用地面積 4273.4m2（約 6.4 畝）。 5.2 場(chǎng)場(chǎng)地建地建設(shè)設(shè)條件條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員 面積 396.2 平方公里。磁器口位于歌樂(lè)山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈 和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 1.地形地貌 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈 丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂(lè)山海拔高度在 550650 米之間，最高峰歌樂(lè)山云頂寺海拔 680.25 米。 2.地質(zhì)構(gòu)造 該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的

34、華瑩山帶狀褶皺束與宣漢重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。 第四系地層零星分布，為最新地層。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查 分析，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)斷層及構(gòu)造破碎帶通過(guò)，場(chǎng)地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。 3.地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估 根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明：擬建地塊內(nèi)未見(jiàn)崩、滑、泥石流等不良地質(zhì) 現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設(shè)可能誘發(fā)的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降 及填土邊坡開(kāi)挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小中等，危險(xiǎn)性小 中等。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。 4.氣候氣象 沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、 秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)

35、速小、氣溫主體差 異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在 5-9 月 份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏 炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無(wú)霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧 多、日照少的氣候特點(diǎn)。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密 切相關(guān)，從全年平均情況來(lái)看，污染系數(shù)較大的 nw 至 e 方位，又以 nw、n、e 方位最大。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來(lái)常規(guī)氣象資 料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 18.3c 極端最高氣溫 42.8c 極端最低氣溫 2.6c 平均相對(duì)濕度 81 年均降雨量 1082.9mm 年均日照時(shí)數(shù) 1314 天 無(wú)霜期 3

36、41.6 天 平均風(fēng)速 1.6m/s 靜風(fēng)頻率 17.5 冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為 22 主導(dǎo)風(fēng) n-ne 5.水文 沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹 家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)， 經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長(zhǎng)江。嘉陵江在重 慶境內(nèi)長(zhǎng) 153.8 km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉 陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水 位 208.17m，最低水位 176.531m，多年平均水位 179.64m。 6.施工條件 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足

37、要求，在擬定施 工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周 邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 可見(jiàn)，項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的需要，無(wú)明 顯不支持項(xiàng)目的因素。 6 建設(shè)方案建設(shè)方案 6.1 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)理念及原理念及原則則 6.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃及重慶市磁器口古鎮(zhèn)保 護(hù)管理辦法，針對(duì)磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁 器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級(jí)，美化古 鎮(zhèn)整體形象。 （1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須 與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。

38、（2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間， 最大限度滿足目標(biāo)要求。 （3）統(tǒng)一性：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀 藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 （4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營(yíng) 造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 6.1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利 用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。 （1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文 化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 （2）生態(tài)性原則：通過(guò)地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿 足開(kāi)發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個(gè)具有良好居住

39、環(huán)境。 （3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng) 濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。 6.2 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)構(gòu)思構(gòu)思 項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢(shì)高低不平，地塊東北角高程最高達(dá) 到 224 米，最低只有 202 米，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量 的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計(jì)力 求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠 地最大化原則，營(yíng)造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。 6.3 平面布置平面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110kv 高壓線穿過(guò)，為規(guī)避高壓線影響，將 臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開(kāi)擺放，并在高壓線下施以綠 化。具體布置見(jiàn)圖 6-1。 圖 6-1

40、 項(xiàng)目平面布局 6.4 建筑建筑單單體體設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 6.4.1 住宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶， 大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢(shì)，最 大程度地利用景觀資源。 建筑立面設(shè)計(jì)遵循磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃，采用仿明清古建筑風(fēng)格， 做到與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石 方量，避免高壓線影響，將道路干擾對(duì)住戶的影響降至最小。并在考 管理及公共活動(dòng)用房 底層為商業(yè)門面； 二層為管理及公共 活動(dòng)用房 慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時(shí)有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建 筑挺拔的形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實(shí)對(duì)比、簡(jiǎn)約大氣、層次分明，利用 色

41、彩對(duì)比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡(jiǎn)約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實(shí)淳樸的 生活風(fēng)貌。 住宅建筑為一棟，為軸對(duì)稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層 面積為 857 平方米，東西長(zhǎng) 37 米，南北向 32 米，均為 30 層高層建筑， 各棟由兩排相對(duì)獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取 2 梯 8 戶，為了 減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急 逃生樓梯。安置房戶型有： 序號(hào)戶型套數(shù)占比 1 35-40 平方米12 戶 5% 2 40-50 平方米36 戶 15% 3 55-60 平方米43 戶 18% 4 60-70 平方米149 戶 62% 合計(jì)240 戶 100% 6.4.2 商業(yè)門面

42、商業(yè)門面為臨 212 國(guó)道建筑底層門面，沿街長(zhǎng)度大約 66 米，進(jìn) 深 8.3 米。商業(yè)面積共計(jì) 547 平方米。 6.5 結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 1.設(shè)計(jì)依據(jù) （1）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50010-2002）； （2）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50003-2001）； （3）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）； （4）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001）；（已過(guò)期） （5）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50007-2002）； （6）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（jgj 3-2002）； （7）鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程（jgj3-2002）。 2.設(shè)計(jì)要求 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)

43、：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6 度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無(wú) 基本風(fēng)壓：0.4kn/m2 3.設(shè)計(jì)荷載標(biāo)準(zhǔn)值 （1）車庫(kù): 4.0kn/m2 （2）商場(chǎng): 3.5kn/ m2 （3）臥室、客廳等 2.0kn/ m2 （4）廚房、衛(wèi)生間 2.0kn/ m2 （5）樓梯:住宅 2.5kn/ m2 消防疏散樓梯 3.5kn/ m2 （6）挑出陽(yáng)臺(tái) 2.5kn/ m2 （7）屋面: 一般上人屋面 2.0kn/ m2 種植屋面 按實(shí)際情況考慮 （8）消防車道 20.0kn/ m2 （9）設(shè)備房.電梯機(jī)房 7.0kn/ m2 （10）其它均應(yīng)按國(guó)

44、家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 4.結(jié)構(gòu)類型及材料 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 1-2 層， 全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒 剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。 主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土 c25c45;鋼材 hpb235,1 型冷軋扭鋼筋， hrb335,hrb400。 5.基礎(chǔ)形式 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。 6.6 公用公用設(shè)設(shè)施施設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案 6.6.1 給排水設(shè)計(jì) 1、給排水 1）水源 本工程屬沙坪壩自來(lái)水廠供水范圍，小區(qū)進(jìn)水由地塊周邊道路市 政給水管引入，進(jìn)水管管徑不小于 dn200mm。 2）用水量 用水標(biāo)準(zhǔn)：

45、住宅：200l/人.d k=2.5，153m3/d 商業(yè)門面：5l/m2 .d 7m3/d 道路及綠化 1.5/m2.d4 m3/d 用水量：并考慮 10%不可預(yù)見(jiàn)用水，日均用水量 180m3/d，日最高 用水量 430m3/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 污水量：按生活給水量的 85%計(jì)算，每天排放污水量約 153m3。 雨水量：按重慶市暴雨公式計(jì)算，即： q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公頃) 其中 p=2 年，地面逕流系數(shù)取 0.75。 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300-d700mm，

46、雨水管管徑為 d300-d1100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。 5)污水處理 小區(qū)、商業(yè)門面，酒店等生活污水先采用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理，必須 達(dá)標(biāo)后方能排放至市政污水管；商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須 經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。 6.6.2 電氣設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （jgj/t 16-92）；（已過(guò)期） 2）10kv 及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50053-94）； 3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50057-94）（2001 版）； 4）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50054-95）； 5）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-1999）； 2、強(qiáng)電設(shè)計(jì) 1）電源 小區(qū)附近有一間

47、 10kv 開(kāi)閉所，可直接引入。 2）荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算 70 平方米住戶按每戶 6kw 計(jì)算，60 平方米左右住戶按照每戶 5kw 計(jì)算，45 平方米住戶按照每戶 4kw 計(jì)算，商業(yè)門面每百平方米 按 10 kw 計(jì)算，酒店每個(gè)客房按 4kw 計(jì)算，公共建筑按照 30w/平方 米計(jì)算，道路按照 2w/平方米計(jì)算。 負(fù)負(fù)荷指荷指標(biāo)標(biāo)及及負(fù)負(fù)荷估算荷估算 負(fù) 荷 名 稱 pskxcospjsqjssjs 變壓器 (kw)(kw)(kvar)(kva) 70 平方米住 戶 1600.50.758060 60 平方米住 戶 2700.50.75135101 45 平方米住 戶 1100.50.755

48、541 商業(yè)門面 1350.60.756750 道路及其他500.50.752518 小計(jì) 725362270 乘 k =0.9652325243405 無(wú)功補(bǔ)償 86 補(bǔ)償后 652325157361 配電變壓器 選擇 361*1.17=422500 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為 422kva,項(xiàng)目擬采用一臺(tái) 500kva 干 式變壓器，另外備用一臺(tái) 315kva 變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。 3）照明 根據(jù)功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明 等照明線路。 4）電纜敷設(shè) 小區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋 地敷設(shè)。穿越道路和入戶時(shí)穿鋼管保護(hù)。線路采用電纜

49、托盤、電纜穿 管敷設(shè)等方式。由建筑物引至室外去的電纜，通過(guò)墻上預(yù)埋的鋼管引 出，并做好防水處理。 5）防雷接地 小區(qū)建筑均為二類防雷建筑,按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。保 護(hù)接地型式采用 tn-s 制。 3、弱電設(shè)計(jì) 1）通信 普通住宅每戶考慮一門電話，商業(yè)門面按 80 平方米/門，另考慮 10%富余量，約需電話 280 門。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引 入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房?jī)?nèi)。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入， 設(shè)備間與電話設(shè)備間共用。 2）電視 普通住宅每戶考慮一個(gè)電視接口，商業(yè)按每 80 平方米一個(gè)計(jì)算， 另考慮 10%富余量，項(xiàng)目約需電視用戶點(diǎn) 280 個(gè)。電視系統(tǒng)采用城市 有線電

50、視網(wǎng)，有線電視電纜由南側(cè)市政有線電視接口處引入，電話設(shè) 備間與電話機(jī)房共用。 3）弱電線路敷設(shè) 弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主，個(gè)別地方采用直埋地敷設(shè)。 6.6.3 燃?xì)馊細(xì)庠O(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 小區(qū)共有住戶 240 戶，商業(yè)門面接近 30 多個(gè)。天然氣用量住戶 按 1m3/戶.日計(jì)，商業(yè)按 10m3/戶.日計(jì)，并考慮 10%不可預(yù)見(jiàn)用氣量， 共計(jì) 600m3/日。 天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。就近接入市政天然氣管道接口， 天然氣供應(yīng)壓力為 0.20.4mpa。 室外天然氣管道采用樹(shù)枝狀系統(tǒng)。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào) 至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用，分別 設(shè)置流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。

51、室外天然氣管道采用無(wú)縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。管道采用加強(qiáng)級(jí) 防腐涂層。 6.6.4 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì) 1、室外氣象參數(shù) 室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù) 表 6.-2 序號(hào)名 稱單位數(shù)量備注 北緯()29o35 東經(jīng)()106o281本地區(qū)氣象臺(tái)位置 海拔m259.1 采暖4 冬季7 通風(fēng) 夏季33 冬季2 2室外計(jì)算干球溫度 空調(diào) 夏季 0c 37.1 3夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度 0c 27.3 冬季最冷月月平均82 4 室外計(jì)算 相對(duì)濕度夏季最熱月月平均 % 75 冬季平均1.2 5室外計(jì)算風(fēng)速 夏季平均 m/s 1.4 冬 季 c44% n11% 6 主導(dǎo)風(fēng)向及 頻率 夏 季 c39% n7

52、% 冬 季991.2 7大氣平均壓力 夏 季 kpa 973.2 2、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 地下車庫(kù)和設(shè)備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過(guò)機(jī)械通風(fēng)排至室 外，其系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)共享。系統(tǒng)劃分及組成詳見(jiàn)消防專篇中的防 排煙設(shè)計(jì)。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下： 換換氣次數(shù)氣次數(shù) 表 6-3 房間類型換氣次數(shù) 地下車庫(kù)6 次/小時(shí) 變配電室8 次/小時(shí) 水泵房6 次/小時(shí) 住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排 風(fēng)。 柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。 6.6.5 消防消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 1、建筑消防 項(xiàng)目住宅為 30 層的高層建筑，為一類高層建筑，適用高層民用 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。每個(gè)建筑單元設(shè)一個(gè)防

53、煙剪刀樓梯間及一部消 防電梯、一部普通客梯。消防電梯前室面積均大于 6.0，均有直接的 自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓 梯間的門均為向疏散方向開(kāi)啟的可自行關(guān)閉的乙級(jí)防火門，設(shè)備管井 的門為丙級(jí)防火門，所有地下室與地上層共用的樓梯間均在首層與地 下或半地下層的出入口處設(shè)置耐火極限不低于 2.00h 的隔墻和乙級(jí) 防火門隔開(kāi)，并設(shè)有明顯標(biāo)志。 小區(qū)的停車大部分采用地下車庫(kù)的方式，地下停車庫(kù)設(shè)自動(dòng)噴淋， 防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔，每個(gè)防火分區(qū)均有不少 于兩個(gè)人流疏散出口。所有設(shè)備用房與地下車庫(kù)及疏散前室之間的門 均為甲級(jí)防火門。其余用于疏散口的門均為乙級(jí)防

54、火門，并向疏散方 向開(kāi)啟。 2、結(jié)構(gòu)防火 建筑內(nèi)的防火墻采用頁(yè)巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的墻體 均采用加氣砼(或頁(yè)巖磚)砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。電纜 井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂料）。 耐火極限不小于 3h。 3、消防給水 用水量 室外：30l/s；室內(nèi)：40l/s；自動(dòng)噴灑：30l/s。 室外消防給水系統(tǒng) 水源：為城市自來(lái)水，采用生活和消防合一制供水，進(jìn)水管 1 條， 管徑為 150mm。 室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，干管管徑為 150mm。 。 消火栓沿道路布置，間距不大于 120m。 室內(nèi)消防給水系統(tǒng) 室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車

55、庫(kù)設(shè)置消 火栓系統(tǒng)，在地下車庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。 4、化學(xué)消防 在儲(chǔ)油間設(shè)置七氟賓烷氣體滅火系統(tǒng)。 其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級(jí)及功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅 火器。 5、防排煙設(shè)計(jì) 不具備自然排煙條件的地下車庫(kù)均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng) 系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機(jī)。每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過(guò) 2000m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下 突出的不小于 0.5m 的梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次小時(shí)計(jì)算確定。 車庫(kù)無(wú)直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區(qū)，同時(shí)設(shè)置進(jìn)風(fēng)系 統(tǒng),且送風(fēng)量不小于排風(fēng)量的 50%。 不具備自然排煙條件的地下室均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)的排風(fēng)

56、量 為：擔(dān)負(fù)一個(gè)防火分區(qū)時(shí)，按每平方米不小于 60m3/h 計(jì)算，但單臺(tái)風(fēng) 機(jī)的最小排煙量不小于 7200m3/h；擔(dān)負(fù)兩個(gè)或兩個(gè)以上防煙分區(qū)時(shí)， 按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于 120m3/h 計(jì)算。 地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)，并設(shè)于機(jī) 房?jī)?nèi)。 不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電 梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊采用機(jī)械排煙，排煙量按 60m 3/hm2計(jì)算。 6、消防電氣 本工程消防保護(hù)等級(jí)確定為一級(jí)，消防控制室設(shè)在住宅樓。消防 用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機(jī)分別提供電源，發(fā)電機(jī)房設(shè)在住宅樓，報(bào) 警系統(tǒng)另配 ups 電源。 6

57、.6.6 防雷安全設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，利用建筑物金屬 構(gòu)件作防雷裝置。屋面敷設(shè)避雷帶，共用天線避雷針保護(hù)，利用結(jié)構(gòu) 鋼筋作引下線，并利用建筑物混凝土基礎(chǔ)鋼筋作為自然接地體。為防 側(cè)擊雷，從 30m 以上每三層設(shè)置均壓環(huán)，所有金屬門窗均應(yīng)與作防雷 引下線的鋼筋連通。 防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣安全接地以及其它需要接地 的設(shè)備，均共用接地裝置，接地電阻不大于 1 歐。 為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房?jī)?nèi)安裝 一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑 物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。 在游泳池、衛(wèi)生間等處作

58、局部等電位聯(lián)結(jié)。 7 節(jié)能、綠化及環(huán)保節(jié)能、綠化及環(huán)保 7.1 節(jié)節(jié)能能 7.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法； 2.節(jié)約能源管理暫行條例； 3. 公用等專業(yè)提供的相關(guān)資料； 4. 節(jié)能專業(yè)有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)等。 7.1.2 設(shè)計(jì)范圍 主要是項(xiàng)目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)。 7.1.3 主要節(jié)能措施 1.項(xiàng)目外墻以降低太陽(yáng)光輻射的吸收的顏色設(shè)計(jì)。門窗選用密閉 性能好的塑鋼材料制品，門窗玻璃考慮采用中空玻璃。 2.給排水節(jié)能設(shè)計(jì) 選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式，控 制最不利用水器具處的水壓不超過(guò) 0.35mpa。 3.電氣節(jié)能設(shè)計(jì) 合理選擇導(dǎo)線，減

59、少線路損耗。燈具選用高校、節(jié)能燈具，所有氣 體放電燈及節(jié)能燈均要求公路因數(shù)0.9。采用智能燈光控制系統(tǒng)，對(duì) 公共照明分回路定時(shí)控制。 7.2 綠綠化化 綠化具有美化環(huán)境、減少污染和噪聲的功能。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采用 點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹(shù)和草皮；在小區(qū) 西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同 時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品， 給居民一個(gè)優(yōu)美的休憩場(chǎng)所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年 四季均有良好的觀賞效果。另外，要同時(shí)妥善安排好綠化與地下管線 的關(guān)系。 7.3 環(huán)環(huán)保保 7.3.1 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境現(xiàn)狀 1.空氣質(zhì)量現(xiàn)狀

60、項(xiàng)目所在地塊現(xiàn)狀主要為住宅用地，有少量工廠企業(yè)和商業(yè)門面， 項(xiàng)目周邊無(wú)大型廠礦及污染源，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無(wú)粉塵、工業(yè)廢氣污染，有 部分生活廢氣排放，對(duì)項(xiàng)目區(qū)空氣有一定的影響，但項(xiàng)目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì) 量總體良好。 2.地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)東側(cè)臨清水溪河，當(dāng)?shù)匾延谐鞘形鬯幚砑芭潘到y(tǒng)，會(huì) 使污水經(jīng)處理后流入清水溪河，對(duì)地下水和清水溪河的影響不是很大。 3.聲環(huán)境質(zhì)量 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)明顯噪音來(lái)源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 4.生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)主要為建筑用地，現(xiàn)已規(guī)劃和開(kāi)發(fā)成城市用地。場(chǎng)地內(nèi)無(wú) 珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，生態(tài)環(huán)境 較為簡(jiǎn)單，不敏感。 7.3.2 施工期和營(yíng)運(yùn)期的主要污染