優(yōu)勢和機會分析

1、開篇前言：以“極致”成就“極致者”最美好的獻(xiàn)禮；這是“極致”與“極致”邂逅；這是對極致者輝煌一生的最高回報。對那些創(chuàng)造奇跡的“極致者”，他們更需要一份體現(xiàn)人生價值的非凡禮物，與其成就了跟極致格調(diào)合拍的至高享受，倒不如說這是世界對他們的完美回報。思考原點：價值符號將形成傳播性的市場記憶，即“極致國際公館”一般“案名”是一個項目的最大價值形象符號，因此用“極致”對比呼倫貝爾市最貴的公寓和同區(qū)域最高端項目的案名。尋找他們背后的價值共性，結(jié)合本案的特性挖掘項目最具市場價值的形象符號定性本案在海市豪宅市場中頂級地位。全市區(qū)域高端：中鼎，朗群首府，中央御景 （達(dá)到這些樓盤一樣形象高度） 周邊區(qū)域高端：騰陽

2、華瑞、海晨集團(tuán)、上東城、富強花園、和平花園（做出區(qū)域內(nèi)第一地位）小結(jié)：頂端豪宅項目主要從入住人群的身份地位和地段優(yōu)勢來定義項目的形象氣質(zhì)。價值提煉小區(qū)內(nèi)主要是以中央公園和稀缺景觀資源的關(guān)系來強化提煉景觀豪宅的價值形象。本案價值敘述-四個最地段：還是新區(qū)最好，最貴，最稀缺最生活的地段。景觀：最大擁有還是最大的城市綠色景觀資源-三館一湖項目建筑：還是最有價值感受的建筑形成，即：高端公寓，商住兩用，精品裝修客戶群：全市及呼盟最頂端的人群如果要超越，區(qū)內(nèi)項目達(dá)到海市頂級豪宅的市場形象高度，我們必須從這“四個最”入手。NO1：最高身份對位+最高建筑品質(zhì)NO2：最大景觀價值+身份屬性對位想擁有整個草原的富

3、豪是妄想狂，想擁有一座中央公園的富豪是浪漫的現(xiàn)實主義者。享有呼倫貝爾卻不能擁有一片綠洲。我們需要極致公館與中央公園共流傳。綠洲歸來：城市的綠洲和心靈的綠洲必將歸來“三館一湖比鄰，園內(nèi)丘陵設(shè)計成樹移植，綠化面積達(dá)40%。活水入園，XX公頃的湖面與你的大廳只有一箭之隔，X層式建筑，落地飄窗，層層觀湖，在心扉綠洲世界心將重現(xiàn)，當(dāng)塵埃落定，心靈的彼岸必將重現(xiàn)。直面三館一湖，現(xiàn)代派建筑為泊心者勾勒一片彼岸美景。奢華者，用浮華恣肆的豪宅示范財富泊心者，在xx國際公寓示范生活。綠洲，水域，歐式風(fēng)尚，在世俗眼中是稀缺的資源，對泊心者而言是一種生活態(tài)度。周邊地理優(yōu)勢本案位于海拉爾區(qū)新區(qū)，居政治中心，文化中心，商

4、業(yè)中心。南臨政府行政辦公區(qū)，北依“三館一湖、商業(yè)中心”，西臨天鵝灣，東臨自治區(qū)養(yǎng)老院。本案地處交界區(qū)，環(huán)顧四周地理優(yōu)勢明顯。詳情看下圖公共交通優(yōu)勢道路整潔寬敞，學(xué)府路、貝爾東大街、滿洲里路環(huán)于四周、不堵車不塞車，行進(jìn)至老城區(qū)商圈，文化中心不到10分鐘，項目規(guī)劃優(yōu)勢顯著。周邊環(huán)境預(yù)測1中鼎郎郡2首府3中央御景4騰陽華瑞5海晨集團(tuán)6上東城7富強花園和平花園近五年來在新區(qū)聚集了一些高檔或豪宅別墅項目，已成為新區(qū)的影響力。其具備以下特點：以上樓盤“扎堆”現(xiàn)象明顯；交通及教育配套不完善，生活圈和消費圈；購買客戶投資傾向明顯，租賃市場活躍，有穩(wěn)定的投資回報率，但是變現(xiàn)能力不強。本案內(nèi)部優(yōu)勢地塊全部被周邊高

5、檔樓宇群立，保證了本案物業(yè)形象的包裝優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)是高檔社區(qū)軟實力的象征，居社會幽閉核心領(lǐng)域，享幽靜的尊崇的居住環(huán)境。高層圍合式設(shè)計保證了整個社區(qū)開闊的空間感和公寓的私密性。獨棟公寓自成一體，與沿街的商業(yè)建筑截然分開，即保證了居住品質(zhì)，又保證了項目推廣有更大的靈活性。車位充足，地下車庫集中設(shè)置于中央綠地之下，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)雅，文化效應(yīng)突出，讓人、車、生活獨具特色。綠化優(yōu)勢中央集中綠地面積1000；園內(nèi)綠化帶為500。地塊內(nèi)移入成年樹木，配以休閑養(yǎng)生健身設(shè)施，如適當(dāng)加以利用并具很大推廣賣點。戶型優(yōu)勢：2-9米高部分戶型更可達(dá)3.05米競爭對手難以匹敵會所優(yōu)勢會所功能齊全，滿足周邊企事業(yè)機關(guān)單位休

6、閑談事需求教育優(yōu)勢社區(qū)內(nèi)配套幼兒園、小學(xué)開放商優(yōu)勢實力雄厚，社會美譽度高，本案整個項目基本同期開發(fā)，可支持客戶信心，削弱延期竣工帶來的負(fù)面影響，使周邊其他開發(fā)商無法超越。三館一湖投入使用必將使這一區(qū)域成為市場賣點城市改造力度加大，新區(qū)開發(fā)拓展項目潛力巨大，預(yù)計未來3-5年拆遷規(guī)模20萬，需要大量房源，住戶目標(biāo)高遠(yuǎn)不乏其中，我們的客戶不缺少。戶型選擇到目前為止來看，海拉爾區(qū)沒有高檔精裝公寓，項目空白點多，因此在項目選擇上有更多的余地。二、市場威脅1、開發(fā)后2-3年入住，屬于遠(yuǎn)期樓盤，因此會影響業(yè)主購買信心。2、目四周競爭樓盤較多，會影響價格定位，客戶資源容易被分流。3、置最近的天鵝灣還要開發(fā)二、

7、三期的項目樓盤，是本案的最強競爭對手。4、鵝灣的目標(biāo)客戶群和我們相同，必將直接攔截和分流我方的目標(biāo)客戶。5、邊即將入入住的小區(qū)價格基本定在3800-5000/之間，影響定價。三、目標(biāo)市場分析1、入高文化的頂級階層（商住型）2、收入中文化的社會精英（自住型）3、收入低文化的暴發(fā)戶（享受型）4、收入高文化的知識英才（過渡型）5、收入中文化的高級白領(lǐng)（潛力型）此客戶分版一直決定戶型設(shè)計物業(yè)管理建議邀請知名的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)整個物業(yè)管理；為業(yè)主提供24小時全天候管家式服務(wù)，并提供貼身私人秘書或助理服務(wù)，注重建設(shè)和諧的社區(qū)文化；事無大小皆有專業(yè)細(xì)心的物業(yè)專員細(xì)心安排。讓住戶免卻日常雜物之憂，在享受天倫之

8、樂的同事也能夠盡情享受國際化社區(qū)的尊貴生活。代理服務(wù)代訂各種娛樂場所位置、餐館訂座訂位。代辦購物代辦票務(wù)（飛機、火車、演出票）代送物品（快遞集中送達(dá)、大件物品運輸?shù)龋┐唸蠹堧s志、牛奶帶接送小孩（社區(qū)內(nèi)部代步車、專車接送、專人看管）代繳費（水電暖、煤氣、物業(yè)、電話）設(shè)立上訴服務(wù)的原因：解決家中瑣事免除后顧之憂，安心生活家政服務(wù)美食到家（五星級酒店廚師出租，菜式設(shè)計、安排宴會、職業(yè)服務(wù)員）洗衣（干洗、水洗）家居清潔服務(wù)（掃地、擦地、清理衛(wèi)生間、陽臺、廚房）裁縫服務(wù)（改褲腳、修拉鎖、皮鞋保養(yǎng)）看護(hù)服務(wù)（月嫂）原因：個性化的家政服務(wù)提供經(jīng)過培訓(xùn)的保姆，鐘點工，提供高品質(zhì)的家政服務(wù)從住宅使用至的角度考

9、慮，無論是業(yè)主還是住戶他們物業(yè)管理公司提供的家政服務(wù)越細(xì)致越貼心他們的生活就會越輕松。商品服務(wù)臨時秘書服務(wù)，傳真，掃面印刷噴繪，招投標(biāo)文件，合同文書原因：日理萬機的總裁老板難免會在住所中處理一些突發(fā)事件，若在社區(qū)能提供如代理秘書一樣的服務(wù)一定會讓他們更加高效的處理事務(wù)。醫(yī)療及健康服務(wù)家庭醫(yī)護(hù)服務(wù)（社區(qū)上門出診、保健按摩、美容美體）各類康體運動教練，陪練家居維修服務(wù)物業(yè)養(yǎng)護(hù)水電暖改造維修，門童保安和禮賓師服務(wù)來車登記、行李搬運，物件搬運禮賓師接待社區(qū)文化服務(wù)由開發(fā)商聯(lián)通社區(qū)居委會設(shè)立文化基金，支持業(yè)主成立諸如社區(qū)足球、籃球、乒乓球、攝影、垂釣、書法等社團(tuán)協(xié)會活動，定期舉辦文化活動，社區(qū)比賽，文藝

10、演出等會所管理會所管理是海外最近流行的一種新服務(wù)，是指充分利用會所資源使之所到最有效的分配，并因應(yīng)會所的設(shè)計不定期的推出迎合住戶需求的主題活動，管家并不會24小時跟著主人走，因此通過高素質(zhì)的會所管理服務(wù)住戶也可得到細(xì)致入微的貼心服務(wù)，引入這個新鮮理念又可以成為項目宣傳炒作的一個利器樓宇智能化社會進(jìn)入數(shù)字時代人類家居的進(jìn)程亦是如此，人居環(huán)境的提高和改善都將會與數(shù)字化息息相關(guān)，本案集中體現(xiàn)在：1、綜合布線系統(tǒng)結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)是整幢大樓的神經(jīng)系統(tǒng)，是網(wǎng)絡(luò)、通訊等系統(tǒng)的基礎(chǔ)。大樓結(jié)構(gòu)化布線采用光纖作為主干（電話主干使用大對數(shù)線纜）、超五類或六類雙絞線到房間，提供網(wǎng)絡(luò)接入。2、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在綜合布線基礎(chǔ)上

11、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，提供系統(tǒng)桌面100/1000Mbps接入，在公開區(qū)域部署無線網(wǎng)絡(luò)，可以提供整個樓宇內(nèi)無死角的網(wǎng)絡(luò)覆蓋。在網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上可以部署多種網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用，如辦公系統(tǒng)、各種管理系統(tǒng)、視頻點播服務(wù)（IPTV）、IP電話等(如Anychat音視頻)。在網(wǎng)絡(luò)中心建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)出口，配合安全設(shè)備和計費系統(tǒng)，可為樓宇內(nèi)各種用戶提供互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。3、電話系統(tǒng)利用綜合布線的基礎(chǔ)設(shè)施，配置大容量程控交換機，可以為樓宇內(nèi)用戶提供電話、傳真等通訊服務(wù)。樓宇內(nèi)移動信號覆蓋一般由移動公司在樓道內(nèi)安裝信號放大器來實現(xiàn)。4、電視系統(tǒng)整個大樓接入有線電視網(wǎng)絡(luò)，并建設(shè)自己的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可以為樓宇內(nèi)用戶（酒店、公寓等）提供電視服

12、務(wù)，如需收費，可配套建設(shè)衛(wèi)星電視計費系統(tǒng)。5、安防監(jiān)控系統(tǒng)安防監(jiān)控系統(tǒng)包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵檢測系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)。視頻監(jiān)控系統(tǒng)在重要部位（樓宇出入口、電梯、樓道等）安裝攝像機，實時監(jiān)控并錄像，建設(shè)安防監(jiān)控中心，派專人進(jìn)行監(jiān)控和管理。入侵偵測系統(tǒng)是在重要部位部署入侵探測器，防止非法入侵。巡更系統(tǒng)是安保人員定期按照計劃線路進(jìn)行巡更，記錄巡更情況和結(jié)果。6、一卡通系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)包括門禁、考勤、消費、身份管理等多重功能，可根據(jù)需求進(jìn)行部署。一卡通系統(tǒng)還可以和酒店管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等相結(jié)合，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的拓展。7、停車場管理停車場管理系統(tǒng)用于車輛進(jìn)出停車場及停車收費管理，可與一卡通系統(tǒng)相結(jié)

13、合。8、廣播告示系統(tǒng)廣播系統(tǒng)可用于播放背景音樂、通知和應(yīng)急廣播。告示系統(tǒng)用于視頻信息發(fā)布，在門廳、大堂、電梯間等地配置告示屏，播放宣傳材料、廣告和公告信息等。9、樓宇自控系統(tǒng)本系統(tǒng)對建筑物大多數(shù)機電設(shè)備進(jìn)行全面、有效的監(jiān)控和管理,如對空調(diào)系統(tǒng)、冷凍機組、變配電高低壓回路、給排水回路、各種水泵、照明回路等等的狀態(tài)監(jiān)測和啟?？刂?對變配電高低壓回路、電梯系統(tǒng)的狀態(tài)監(jiān)測和故障報警。10、酒店管理系統(tǒng)酒店管理系統(tǒng)一般包含預(yù)定接待、帳務(wù)處理、客房中心、報表中心等功能模塊。酒店管理系統(tǒng)優(yōu)秀的酒店管理軟件能顯著地提高酒店的服務(wù)水平和工作效率，規(guī)范酒店的業(yè)務(wù)流程，幫助酒店管理者及時、全面地了解經(jīng)營信息，做出更

14、加準(zhǔn)確的決策，從而有效地提高酒店的經(jīng)營效益。11、物業(yè)管理系統(tǒng)實現(xiàn)對公寓住宅、商場部分進(jìn)行房產(chǎn)管理、客戶管理、綜合服務(wù)、安全管理、服務(wù)管理、租賃管理、車輛管理、入住管理、資產(chǎn)管理等一系列操作，大大的提高了物業(yè)的工作效率，現(xiàn)能體現(xiàn)出現(xiàn)代化公寓小區(qū)的智能化管理水平和先進(jìn)的管理思想。12、智能樓宇管理系統(tǒng)（集控平臺）智能化集成管理系統(tǒng)可將樓宇各個智能化系統(tǒng)進(jìn)行集成，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和信息共享，實現(xiàn)對整個智能化系統(tǒng)的全局管理，最大限度地實現(xiàn)各個子系統(tǒng)之間的聯(lián)動控制功能。13、中心機房中心機房是指存放各系統(tǒng)核心設(shè)備（核心網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、安全設(shè)備、服務(wù)器和存儲等）的專用安裝場所。其對溫度、濕度、空間等有較高的

15、使用要求。教育配套本項目地塊內(nèi)規(guī)劃有幼兒園小學(xué)，是其他項目無法比擬的，下一代的教育是中國人的大事，優(yōu)良的教育配套將會成為吸引買家的大賣點各盤的優(yōu)劣勢對比項目名稱交通位置占地面積建筑面積容積率分期推合時間物業(yè)狀態(tài)產(chǎn)品類型總套數(shù)銷售率中鼎朗郡首府中央御景騰陽華瑞海晨集團(tuán)上東城蒙西富強花園和平花園天鵝灣愛心花園老年公寓產(chǎn)品配比項目名稱面積區(qū)間地上面積地下面積庭院面積主力戶型面積主力總價車位比例中鼎郎郡首府中央御景騰陽華瑞海晨集團(tuán)上東城蒙西富強花園和平花園天鵝灣愛心花園老年公寓銷售分析項目名稱總建筑面積容積率層數(shù)在售房源入市時間月均銷售套數(shù)入市價格目前均價中鼎郎郡首府中央御景騰陽華瑞上東城蒙西富強花園

16、和平花園天鵝灣愛心花園老年公寓海晨集團(tuán)園林呈現(xiàn)與建筑風(fēng)格項目名稱建筑風(fēng)格綠化率社區(qū)園林中鼎朗郡首府中央御景騰陽華瑞海晨集團(tuán)上東城蒙西富強花園和平花園天鵝灣愛心花園老年公寓物業(yè)管理與配套服務(wù)項目名稱社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)費中鼎朗郡首府中央御景騰陽華瑞海晨集團(tuán)上東城蒙西富強花園和平花園天鵝灣愛心花園老年公寓潛在供應(yīng)在售項目未推出產(chǎn)品名稱位置建筑形狀地上面積層數(shù)潛在規(guī)模潛在應(yīng)供套容積率預(yù)計總價預(yù)計推出時間中鼎朗郡首府中央御景騰陽華瑞海晨集團(tuán)上東城蒙西富強花園和平花園天鵝灣愛心花園老年公寓營銷推廣情況媒體推廣，路牌廣告網(wǎng)絡(luò)，雜志公關(guān)活動，產(chǎn)品推介會尋找癥結(jié)所在：產(chǎn)品品質(zhì)價格因素現(xiàn)場環(huán)境推廣手段產(chǎn)品的價值是否通過有效手段傳達(dá)影響客戶購買因素是產(chǎn)品價格質(zhì)量和環(huán)境項目客戶產(chǎn)品認(rèn)識：項目所在位置，交通便利，可到達(dá)性比較強地處呼倫貝爾市新區(qū)，市委和區(qū)委都在付近，周邊綠帶環(huán)繞，三