前期物業(yè)管理簡要方案.

1、天下城市廣場前期物業(yè)管理方案天下城市廣場前期物業(yè)管理總體思路1、管理目標(biāo)天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理以創(chuàng)建一個“安全、整潔、優(yōu)美、舒適”的 居住環(huán)境為目標(biāo)，緊密配合開發(fā)商的戰(zhàn)略規(guī)劃，力爭接管后短期內(nèi)使小區(qū)物業(yè) 管理各項工作步入正軌，成為紅安縣適用住宅物業(yè)管理的一個典范項目，兩年 內(nèi)達(dá)到并超過物業(yè)管理優(yōu)秀示范標(biāo)準(zhǔn)，同時讓本小區(qū)成為中建精英物業(yè)“一站 無憂式”小區(qū)管理服務(wù)的又一個成功典范。具體分項目標(biāo)如下：序號目標(biāo)名稱市優(yōu)指標(biāo)天下城市廣場小區(qū)目標(biāo)具體措施1房屋完好率98%98%落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭 建及損壞公共設(shè)施。2房屋零修、包修及時率98%98%接到維修通

2、知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。3維修合格率100%100%分項檢查，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。4管理費收繳率98%95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費取之于民，用之于民。5綠化成活率95%95%落實責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o 破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。6保潔清潔率99%99%落實責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小 區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好及使用率90%95%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、 暢通。8雨水井、污水井完好率100%落實責(zé)任

3、人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井 完好，并定期疏通、清理。9排水管、明暗溝完好率100%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。10路燈完好率85%90%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，確保路燈無損、正 常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)11小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行 24小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。2、管理定位根據(jù)天下城市廣場小區(qū)開發(fā)理念與物業(yè)公司發(fā)展規(guī)劃，天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理以創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理品牌、 支持開發(fā)商項目銷售為主要目的，定位為 本

4、地低檔收費標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化管理、市級優(yōu)秀示范物業(yè)管理品質(zhì)，以人性化服務(wù)、 高素質(zhì)從業(yè)人員、積極與業(yè)主溝通、重視社區(qū)文化氛圍等管理方式創(chuàng)造安全、整 潔、優(yōu)美、舒適的人居環(huán)境，幫助業(yè)主實現(xiàn)居住理想，并最終達(dá)到開發(fā)商、物業(yè) 管理公司、業(yè)主三方共贏的良好效果。3、管理特色根據(jù)中建精英物業(yè)公司自身實際情況及項目開發(fā)理念，我們計劃從提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)出發(fā)，圍繞以下重點，讓 務(wù)實和努力成為我們的管理特色： 專業(yè)化管理：我們將力爭短期內(nèi)樹立本項目專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)形象。從項目介入開始至日常管理的實施， 力求突出管理服務(wù)的專業(yè)化。從強(qiáng)調(diào)規(guī) 范操作、大力推進(jìn)程序化標(biāo)準(zhǔn)化操作到與業(yè)主接觸中合理處理各種問題、使用計算機(jī)管理

5、、CI標(biāo)識運用等，務(wù)求專業(yè)；通過樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌 握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準(zhǔn)和加強(qiáng)團(tuán)隊學(xué)習(xí)，適應(yīng)市場變化，滿 足并超越客戶不斷發(fā)展的要求和期望， 使我們的物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先地位， 滿 足業(yè)主一流物業(yè)品牌體驗。 高素質(zhì)團(tuán)隊：我們將努力讓客戶以我們高素質(zhì)的團(tuán)隊形象為榮。從業(yè)人員著裝、用語、儀容儀表和禮儀規(guī)范整齊，工作效率高，并堅持不怠C 介入項目初即在關(guān)鍵崗位全部聘用具有服務(wù)經(jīng)驗的人員， 持續(xù)不斷地進(jìn)行員工培 訓(xùn)，實施現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理、強(qiáng)調(diào)和重視員工激勵、推行員工職業(yè)生涯規(guī)劃、 以稍高于本地同行業(yè)薪酬水平吸引和留住人才，在條件允許后完善員工社保福利 和薪酬體系，形成

6、穩(wěn)定的高素質(zhì)的人才團(tuán)隊。細(xì)微化服務(wù)：我們將致力于讓客戶從我們服務(wù)細(xì)節(jié)中感受到自己的尊榮。相關(guān)經(jīng)驗告訴我們，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，服務(wù)中重視每一個細(xì)節(jié)、堅持 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)品質(zhì)和多樣化的貼心服務(wù)項目，是提高業(yè)主滿意度的關(guān)鍵。只要業(yè) 主有需要，我們都極力提供最好品質(zhì)的服務(wù)。 家文化社區(qū)：我們將還業(yè)主一個真正的家的居所。物業(yè)管理服務(wù)的的尊貴，在小區(qū)里業(yè)主需要的是一個真正的可以毫無顧忌但 又溫馨備至通過分析和實際操作中的感受， 我們知道業(yè)主需要的絕對不僅是便利 奢華和所謂管家式貴賓式的家的居所。我們將小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)把 業(yè)主當(dāng)作家人來看待，刻意營造長幼有序、鄰里守望的和諧家文化社區(qū)。主要的

7、內(nèi)容包括積極開展注重群體參與的社區(qū)文化活動、 倡導(dǎo)幸福美滿的家庭文化和融 洽的鄰里關(guān)系、物業(yè)人員把每一個業(yè)主都當(dāng)作自己的親人來悉心關(guān)懷和照顧、在服務(wù)中重視溫情和溝通而非強(qiáng)制和武斷、結(jié)合節(jié)日氛圍營造創(chuàng)造祥和文明的社區(qū) 環(huán)境、團(tuán)聚和推動小區(qū)“家”文化等。4、管理措施針對天下城市廣場小區(qū)項目精簡務(wù)實的人力配備和物業(yè)管理服務(wù)需要密集人力的矛盾，在物業(yè)管理服務(wù)中，采取聚焦客戶的方針，一切以客戶為中心，并將重點推行以下幾點保證措施： 首問負(fù)責(zé)制要求每一名員工在接到客戶和業(yè)主投訴、詢問、服務(wù)要求等信息后，能解 決的按程序快速解決，自己不能解決的立即按流程找相關(guān)對口部門督促解決， 并做到負(fù)責(zé)到底，跟進(jìn)問題的最

8、終解決和回訪，爭取客戶滿意更大化。 責(zé)任分工制以小區(qū)整體為面、以業(yè)主服務(wù)要求為點，按樓棟范圍將責(zé)任劃分到各專業(yè) 層面的每一個人，強(qiáng)調(diào)分工負(fù)責(zé)，實現(xiàn)對客戶的聚焦。 全員聯(lián)動制管理中心所有人員不分專業(yè)和崗位，強(qiáng)調(diào)除了做好自己的本職工作外，必 須同時關(guān)注其他方面的所有問題，并予以負(fù)責(zé)。比如保潔員工在做好樓棟工作 的同時，需要對安全和設(shè)備設(shè)施的狀況予以關(guān)注，并將異常情況迅速及時的通 報給相關(guān)對口責(zé)任人，通過這種方式在小區(qū)內(nèi)組成一張密集的網(wǎng)。 快速反應(yīng)制遵循“快速的滿意好過緩慢的完美”的原則，強(qiáng)調(diào)全體人員在接到客戶要求 后用最快的速度和最高的效率進(jìn)行反應(yīng)，以速取勝。24二、天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理服

9、務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)我們將按照優(yōu)于黃岡市物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，其中以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)除部分限于硬件條件無法達(dá)到的以及在前期物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)由施工保修或其他專業(yè)單位提供維保義務(wù)服務(wù)的由物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督達(dá)到外，其他內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)我們承諾將作為本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、房屋外觀完好、整潔；對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保 養(yǎng)記錄齊全；2、 空調(diào)安裝、陽臺封閉、防盜網(wǎng)安裝統(tǒng)一；3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做 好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、建立設(shè)備設(shè)施臺帳

10、，記錄齊全；2、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常；3、 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無 跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象； 物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的 疏通1、按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運 2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味 ；2、 合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；3、 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清潔 1次；路燈、樓道燈每月清潔 1 次。及時清除道路積水、積雪

11、。4、共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時清 掏；化糞池每月檢查 1次，每2清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5、根據(jù)實際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。 公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理；2、草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物；3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 車輛停放管理1、對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；2、無另外專門約定不負(fù)責(zé)車輛保管及安全問題。 公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理1、小區(qū)

12、主出入口 24小時值勤；2、 對重點區(qū)域、重點部位每 1小時巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時 監(jiān)控；3、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理；4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助米取相應(yīng)措施。 裝飾裝修管理服務(wù)1、 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修 管理制度；2、裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁 止行為和注意事項；3、每周巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用 管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告甲方和有關(guān)主

13、管部門。 物業(yè)檔案資料管理1、檔案管理制度健全；2、 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；3、 建立業(yè)主及物業(yè)使用人基本資料檔案，做到一戶一檔，分類擺放整齊，查閱方便。 其他服務(wù)1、提供各種便民有償特約服務(wù)；2、提供代收郵件、代交水電費等便民無償服務(wù)。三、天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理組織架構(gòu)與人員編制1、管理處組織架構(gòu)圖2、管理處崗位設(shè)置與人員編制安排說明表序號崗位編制人數(shù)職責(zé)說明、管理處與客戶服務(wù)中心21、主任1負(fù)責(zé)管理處全面運作管理2、前臺接待兼出納兼收費員1負(fù)責(zé)前臺接待、費用收繳、出納、倉管、人事行政。 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)工作管理、小區(qū)客戶關(guān)系維系、安

14、全班5其中一人兼班長1、安全員5分三班，白班 2人、中班2人、夜班兼輪休 1人，三、保潔班3其中一人兼班長1、保潔員3單兀樓內(nèi)2人、樓外兼輪休1人四、維修隊1由管理處主任負(fù)責(zé)管理1、萬能維修員1負(fù)責(zé)小區(qū)裝修巡查監(jiān)管、業(yè)主報修處理與雜項維修。以上共11人四、天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費報價1、前期物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)表以下為暫設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其中物業(yè)管理費及停車費等項目將以紅安縣物價局正式批 文為準(zhǔn)：序號項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注物業(yè)管理費1普通住宅1.0元/ m月估價計算車輛泊位收費7露天機(jī)動車泊位費80元/輛月露天固定機(jī)動車泊位費100元/輛月8摩托車（助力車）泊位費15元/輛月9機(jī)動車臨時停放1-1

15、2小時泊位費5元/輛1小時內(nèi)免費；每超過12小時加 收5元。機(jī)動車臨時停放12-24小時泊位費10元/輛10摩托車（助力車）臨時停放泊位費12小時內(nèi)1元/輛次每超過12小時加收1元。11自行車停放泊位費6元/輛月12自行車臨時停放12小時內(nèi)0.5元/輛次每超過12小時加收0.5元。13殘疾人車輛憑證免費裝修管理收費14裝修保證金業(yè)主交納500元/戶竣工驗收后無息退還15裝修施工押金施工單位交納500元/戶竣工驗收后無息退還16裝修垃圾清運費100卅以下（含）150元/戶裝修垃圾清運費100-150卅（含）200元/戶裝修垃圾清運費150-200卅（含）300元/戶裝修垃圾清運費200卅以上40

16、0元/戶商業(yè)店鋪垃圾清運費200元/自然間17臨時出入證工本費5元、押金5元/證退證還押金18公共設(shè)施及樓道修復(fù)粉刷費2 元 / m2按房屋面積收取2、前期物業(yè)管理有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)-維修服務(wù)序號項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注01維修門窗插銷滑輪5元/個不含材料費02維修門窗合頁掛鉤5元/個不含材料費03安裝球型鎖10 元 /個不含材料費04安裝防盜門鎖30 元 /個不含材料費05安裝衛(wèi)生間排風(fēng)扇30 元 /個不含材料費06換排風(fēng)扇10 元 /個不含材料費07換5MM玻璃20 元 / m2不含材料費08安裝防盜門按紐5元/個不含材料費09安裝新對講門話機(jī)20 元 /個不含材料費10安裝舊對講門話機(jī)10 元 /

17、個不含材料費11安裝信箱、抽屜鎖5元/個不含材料費12安裝窗簾10 元 /個不含材料費13室內(nèi)對講機(jī)檢修20 元 /個不含材料費14玻璃開孔10 元 /個/15安裝抽油煙機(jī)20元/臺不含材料費16安裝熱水器20元/臺不含材料費17安裝日光燈10 元 /套不含材料費18安裝吊燈30 元 /套不含材料費19查線、換線50元/處不含材料費20安裝壁掛式空調(diào)100元冶不含材料費21換普通白熾燈泡1元/個不含材料費22換燈泡2元/個不含材料費23換射燈泡5元/個不含材料費24換普通直管日光燈燈管5元/根不含材料費25換格柵日光燈燈管8元/根不含材料費26換環(huán)型日光燈燈管10元/根不含材料費27換普通啟輝

18、器1元/個不含材料費28換格柵日光燈啟輝器2元/個不含材料費29換環(huán)型日光燈啟輝器3元/個不含材料費30換普通燈頭：2元/個不含材料費31換吸頂燈燈頭3元/個不含材料費32換射燈燈座5元/個不含材料費33換日光燈鎮(zhèn)流器10元/個不含材料費34換普通日光燈燈腳5元/對不含材料費35換電子日光燈燈腳5元/對不含材料費36換環(huán)型日光燈燈腳5元/對不含材料費37換照明開關(guān)5元/個不含材料費38換電源插座8元/個不含材料費39換主線空氣開關(guān)10元/組不含材料費40換空氣開關(guān)5元/組不含材料費41更換、安裝電線15元/米不含材料費42換閥門15元/個不含材料費43換水龍頭8元/個不含材料費44換給水軟管5

19、元/根不含材料費45換存水彎5元/根不含材料費46換地漏蓋5元/個不含材料費47皮揣子疏通下水管道10元/次不含材料費48電動疏通機(jī)疏通下水管道30元/次不含材料費49安裝拆換馬桶100元/次不含材料費50零散工時20元/小時不含材料費51安裝音響及家用電器10-50元/部不含材料費52安裝窗簾、掛簾、毛巾架、晾衣繩10元/次/53修理家具配件5-50元/次不含材料費54掛畫、掛鏡框10元/次/3、前期物業(yè)管理有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)-保潔服務(wù)序號項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注01打掃房間/吸塵0. 5元/ m202清洗地毯（干洗）2. 5元/m03清洗地毯（水洗）2元/m04地板打蠟/大理石打蠟4元/m05玻璃清

20、洗1.00 元 /m按清洗面積計算06家具打蠟保養(yǎng)4元/m07裝修開荒2.5 元/ m08家庭鐘點保潔20元/小時09清洗排風(fēng)扇20-50元/次10清洗抽油煙機(jī)50-100 元 / 次11清洗空調(diào)過濾網(wǎng)5元/次12擦燈具（組合式）10-40元/次五、天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理收入測算天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理收入測算表單位：元/月序號項目計算式合計備注1、普通住宅物業(yè)管理費收入14086.59 m2x 1.0 元/ m / 月14086.59共計120戶合計說明：1因考慮到銷售率、裝修期等影響實際入住率的因素，車位費收入一年內(nèi)不予收取，也不予計算入物業(yè)公司收入。2、不收取裝修管理費用，樓道

21、修復(fù)金完全用于修復(fù)因裝修損壞的樓道設(shè) 施與公共設(shè)施，帳目公開，因此無裝修管理費用收入。3、垃圾清運費按照政府指導(dǎo)價格收取，垃圾清運費用按保持收支平衡計 算。4、考慮到銷售率及實際入住情況，物業(yè)公司多項經(jīng)營收入在接管一年內(nèi) 忽略不計5、物業(yè)管理服務(wù)費實際收取標(biāo)準(zhǔn)定為 1.0元/ m2/月，無任何折扣，并按 預(yù)計收費率首年達(dá)到100%+算。六、天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理成本測算測算總表單位：元/月序號項目計算式合計備注1、管理與服務(wù)人員薪酬福利成本19360.672、公共設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)成本20003、日常服務(wù)其他支出成本7004、日常管理辦公費用成本8005、稅收5.5% X 1.2 萬660

22、6、公司管理成本均攤暫不計算折舊與工商資質(zhì)年檢等23520.67二、測算明細(xì)1、管理與服務(wù)人員工資福利單位：元/月序號項目計算公式合計(一)管理、服務(wù)人員工資1-4之和170001、辦公室（客服中心）共2人4500(1)管理處主任3000 XI3000(2)客戶服務(wù)主管兼管理員、前臺接待兼收費員1500 XI15002、安全班共5人6800(1)安全班長1800 X 11800(2)門崗安全員1200 X 22400(3)巡邏安全員1300 X 226003、保潔班共3人3700(1)保潔班長兼頂崗輪休1300 X 11300(2)樓內(nèi)保潔員1200 X 11200(3)樓外公共區(qū)域保潔員12

23、00 X 112004、維修班共1人2000(1)維修員2000 X 12000(二)按規(guī)定提取福利費1-3之和01、福利基金14%暫不提2、工會經(jīng)費2%暫不提3、教育經(jīng)費1.5%暫不提（三）勞動保險費1-4之和1、養(yǎng)老保險（社會保險）23%均以包含在工資中暫不提2、醫(yī)療保險（社會保險）7%均以包含在工資中暫不提3、失業(yè)保險（社會保險）2%均以包含在工資中暫不提4、工傷保險（社會保險）1%均以包含在工資中暫不提5、勞動意外保險（商業(yè)保險）3%均以包含在工資中暫不提（四）加班費與獎金1-2之和23601、法定假日加班費17000- 30X 10- 12X 200%9442、年終雙薪獎金17000

24、 X 100% 121416合計（一）至（四）之和19360.67備注：以上測算未包含任何政府強(qiáng)制保險及福利支出， 僅為基本支出項目，所有 標(biāo)準(zhǔn)均按照實際必須支出的標(biāo)準(zhǔn)計算。2、設(shè)備設(shè)施運行維護(hù)成本單位：元/月序號項目計算式合計備注1、小區(qū)照明電費估算12002、其他能耗電費估算3003、設(shè)施設(shè)備維護(hù)估算3004、綠化保潔辦公用水估算200合計20003、日常服務(wù)其他支出成本單位：元/月序號項目標(biāo)準(zhǔn)計算式合計備注1、保潔低值工具經(jīng)驗值100.00低值耗品如拖把等3、生活垃圾清運費估算500.004、安全器械維護(hù)費經(jīng)驗值100.00合計700. 004、日常管理辦公費用成本單位：元/ 月序號項目

25、標(biāo)準(zhǔn)計算式合計備注1、客戶服務(wù)固定電話2部估算200.002、辦公用品費用估算100.003、公共關(guān)系維護(hù)費估算300.004、其他雜項費用估算200.00飲用水等合計800.00七、天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理開辦費用預(yù)算天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)管理開辦費用預(yù)算總表單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計1、行政辦公開辦費用15100.002、人員招聘培訓(xùn)費用暫不計3、客戶服務(wù)中心及其他開辦費用10700.004、保安開辦費用1180.005、保潔開辦費用3280.006、工程維修開辦費用2830.007、物業(yè)管理人員服裝配置費用15130.00合計48220.00各項目明細(xì)附后1、行政辦公

26、開辦費用單位：人民幣（元）序號項目計算公式合計備注1、辦公室裝修0辦公室裝修等由開發(fā)商提供2、客服中心軟裝修1000僅包括物業(yè)CI及前期宣傳物品3、形象接待臺1套X 500元5004、辦公桌/椅5套X 380元19005、客戶接待臺/椅1套X 300元3006、電話（開戶）2部免費7、傳真機(jī)暫不購8、考勤卡鐘暫不購9、留言白板2張X 150元30010、員工更衣柜暫不購11、電風(fēng)扇3臺X 200元60012、取暖器暫不購13、文件柜4組X 500元200014、電腦1臺X 4000元400015、復(fù)印機(jī)暫不購016、物業(yè)管理軟件暫不購017、對講機(jī)4部X 800元3200客服1部、安全2部、維

27、修1部18、備勤宿舍熱水器暫不計19、備勤宿舍鋼架床暫不計20、宿舍其他配套等暫不計21、總倉貨架1組X 300元30022、其他用品估算1000工號牌、辦公用品采購等總計15100.002、人員招聘培訓(xùn)費用（暫不計） 3、客戶服務(wù)中心及其他開辦費用單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計2、空調(diào)/掛機(jī)根據(jù)實際情況配置/估算22003、激光打印機(jī)1臺X 1400元14004、復(fù)膜機(jī)1臺X 600元6005、報紙書刊展示架2組X 200元4006、點鈔機(jī)暫不購07、保險柜暫不購008資料文本印刷入住及日常管理文本表格等40009、業(yè)主檔案用具312組X 5元160010、業(yè)主服務(wù)耗品紙杯等500

28、總計107004、保安開辦費用單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計1、警棍2根X 15元302、充電手電筒3把X 100元3003、巡邏自行車1輛X 350元3504、保安其他器械車錐等500總計1180.005、保潔開辦費用單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計1、垃圾清運二輪車1輛X 600元6002、吸塵器1 臺 X 1200 元12003、塵推3套X 60元1804、玻璃套裝工具1套X 300元3005、人字梯（2m）1把X 200元2006、垃圾桶開發(fā)商配置07、其他用品采購?fù)习褣唧?、垃圾鏟等工具800總計3280.006工程維修開辦費用單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計

29、1、電鉆1臺X 200元5002、管鉗一套1803、萬用表1只X2 00元2004、疏通機(jī)1臺X 400元4005、電錘1把X 400元4007、扳手一套100&工具/備件柜1組X 500元5009、小型工具及材料20010、移動電源盤1套X 350元350總計2830.007、物業(yè)管理人員服裝配置費用單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計1、維修人員1人X 280元2802、安全護(hù)衛(wèi)人員7人X 1250元87503、保潔綠化人員5人X 620元31004、管理及客服人員3人X 1000元3000合計（全年）15130附：物業(yè)管理人員服裝配置標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表單位：人民幣（元）-序號項目單位數(shù)量單價

30、合計折舊年限月均費用、維修人員該崗位配置需要 280兀/人7.79夏裝套1201203年3.342、秋裝套1601603年4.45、安全護(hù)衛(wèi)人員該岡位配置需要1250兀/人43.62夏裝180兀7.66帽子30303年0.96(2T短袖230602年2.5(3T褲子2501002年4.22、秋裝290 元9.06ITT帽子30303年0.96(2)夕卜套21002003 年5.6(3)襯衣230602年2.53、冬裝400兀6.7(1)呢大衣件13003005年5(2J棉大衣1001005年1.74、訓(xùn)練服190兀7.6(1)迷彩服11001003 年2.8(2)迷彩短袖衣220402年1.7

31、(3)迷彩鞋-雙130301年2.5-(4T迷彩帽20203年0.65、配件135元10.30(1)領(lǐng)帶210203 年0.6(2)副215301年2.5(3)個215301年2.5(4)個210201年1.715T皮帶T1年1.716T胸號牌1年1.36、55元2.3(1)雨衣140402年1.7(2)雙115152年0.6.、保潔綠化人員該崗位配置需要620元/人20.61、套21202403 年6.72、秋裝套21603203年8.93、其它60元5(1)雨衣套140401年3.3(2)水鞋雙115151年1.3(3)1發(fā)夾個1551年0.4四、管理及客戶服務(wù)人員該崗位配置需要1000元

32、/人41.71、夏裝套22004002年16.72、秋裝套23006002年25八、天下城市廣場小區(qū)前期物業(yè)委托管理相關(guān)問題的說明1、關(guān)于委托合作方式在雙方確定合作意向并簽定合作意向協(xié)議后， 我方與開發(fā)商簽定前期物業(yè)管 理委托合同，該合同以建設(shè)部范本為藍(lán)本修改。其中對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司承諾達(dá) 到并優(yōu)于黃岡市物業(yè)管理服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)，如開發(fā)商有特別要求將在合同中注明。物業(yè)管理服務(wù)費用采取酬金制處理。合同期限先暫定為三年，雙方按照合同履行各自義務(wù)。合同期滿后如仍未達(dá) 到成立業(yè)主委員會條件或未成立業(yè)主委員會， 雙方可另協(xié)商簽定合同；合同期內(nèi) 成立業(yè)主委員會后由業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)公司并簽定新的委托合同生

33、效之 日，合同終止。2、關(guān)于物業(yè)管理費經(jīng)過測算，按照每卅每月1.0元的收費標(biāo)準(zhǔn)、100%收繳率的情況下物業(yè)管 理費用月收入也不能用于列支，難易維持收支平衡，其他收入不確定因素多， 暫不計算在內(nèi)，本方案以此收入標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。按照物業(yè)管理辦法業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日起開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費，未售 房屋由建設(shè)單位全額承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費；為計算方便，本項目實行已售房屋從業(yè) 主前來辦理入伙手續(xù)領(lǐng)取房屋鑰匙的下一個月度初起計算物業(yè)服務(wù)費用，之前 的物業(yè)服務(wù)費用由甲方全額承擔(dān)；甲方承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費用按月在每月10日前 給付乙方。如采取酬金制收入、支出均由開發(fā)商說了算，此費用忽略不計。為保證本項目物業(yè)管理正常進(jìn)行及方便業(yè)主，采

34、取在辦理入伙手續(xù)時預(yù)收 業(yè)主一年物業(yè)服務(wù)費再移交鑰匙的辦法，甲方需予以配合；對在本協(xié)議簽定前 甲方已經(jīng)售出并承諾預(yù)先收取半年物業(yè)服務(wù)費的房屋，由物業(yè)公司在業(yè)主辦理 入住手續(xù)時與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意預(yù)先交納一年的按照預(yù)收一年處理，業(yè)主不 同意則按照預(yù)收半年處理。甲方給予房屋買受人物業(yè)管理費優(yōu)惠的一律以甲方正式書面文件為準(zhǔn)，房 屋買受人持優(yōu)惠文件乙方予以認(rèn)可接受，并按月以優(yōu)惠文件實際發(fā)生的金額向 甲方報銷。如采取酬金制收入、支出均由開發(fā)商說了算，此費用忽略不計。以上關(guān)于前期物業(yè)管理服務(wù)用費收取辦法如國家或省市有新規(guī)定的按照相 應(yīng)規(guī)定執(zhí)行，雙方均不得以合同要約為理由拒絕變更。變更執(zhí)行日以新規(guī)定正 式生

35、效實施的下一個月度初開始。3、關(guān)于開發(fā)商補(bǔ)貼按照本方案中測算的前期物業(yè)管理成本，常規(guī)月成本為19360.00元。本測算標(biāo)準(zhǔn)是在本小區(qū)內(nèi)實施專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)、并保證服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下小 區(qū)物業(yè)管理必要開支。與物業(yè)管理全額收入相比較，存在收支逆差近5273.41元， 但其中未計算綠化存活期間大量耗用及其他維保期內(nèi)所需水電費用以及物業(yè)公 司利稅等。為維持本項目物業(yè)管理的良好運行，建議采取其他開發(fā)商的通行做法， 一次性補(bǔ)貼法，否則需要采取降低小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來減少人力開支成本 以實現(xiàn)收支平衡。苗木保活維護(hù)合同期內(nèi)由施工單位按照實際用水量承擔(dān)水費。本方案所測算成本均為小區(qū)物業(yè)管理最低保障標(biāo)準(zhǔn)，且未計算各種不可預(yù)見費用和突發(fā)事故處理費用，因此開發(fā)商對所有超測算范圍以外的支出項目進(jìn)行補(bǔ)貼 對維持物業(yè)管理正常運作非