商業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)組織構(gòu)架

1、商業(yè)物業(yè)管理組織構(gòu)架總物業(yè)經(jīng)理 1 人主要職責(zé)（統(tǒng)管）1. 全面負(fù)責(zé)商場(chǎng)物業(yè)的日常事務(wù)和管理工作，維護(hù)商場(chǎng)的整 體環(huán)境。2. 負(fù)責(zé)物業(yè)工程、消防、安保、監(jiān)控、清潔等管理。3. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)設(shè)備維護(hù)維保，保障系統(tǒng)安全有效的運(yùn)作。4. 物業(yè)費(fèi)用的預(yù)算控制和相關(guān)審批工作。5. 負(fù)責(zé)物業(yè)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)與建設(shè)。6. 配合購(gòu)物中心其他職能部門開展相關(guān)工作。7. 負(fù)責(zé)建立健全組織架構(gòu)及人員配備，制訂商場(chǎng)物業(yè)的管理 方針、目標(biāo)與計(jì)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)溝通。8. 起草制定達(dá)到上述方針目標(biāo)的實(shí)施程序文件和規(guī)章制度。 如崗位職責(zé)、層級(jí)管理制度、會(huì)議管理制度，工作執(zhí)行、督 導(dǎo)、檢査、日記制度及人事、物資管理制度，對(duì)客服

2、務(wù)管理 制度、商戶公約、手冊(cè)，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)服務(wù)協(xié)議及合同， 裝修管理等，并監(jiān)督實(shí)施，保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量與 標(biāo)準(zhǔn)，讓商戶滿意，提高物業(yè)管理水平。9. 物業(yè)管理前期參與 （ 項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)劃、定位、施工，竣工 驗(yàn)收等環(huán)節(jié)工作 ） ，并針對(duì)后期使用管理提出可行性建議、 意見(jiàn)，并跟進(jìn)各項(xiàng)整改措施，落實(shí)保修措施如單位、期限、 費(fèi)用等理順與開發(fā)商、施工方的工作關(guān)系。10. 指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)物業(yè)各部門的工作，監(jiān)督各項(xiàng)規(guī)章制 度、勞動(dòng)紀(jì)律、工作程序、任務(wù)的執(zhí)行與落實(shí)，定期和不定 期檢查各部門、 崗位、設(shè)備、環(huán)境等， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決， 召集和主持物業(yè)例會(huì)或?qū)ｎ}會(huì)議，及時(shí)解決管理中出現(xiàn)的問(wèn) 題保證商場(chǎng)

3、各項(xiàng)工作能順利進(jìn)行。11. 帶頭執(zhí)行總公司財(cái)務(wù)管理制度，參與年度預(yù)算并呈報(bào)上 級(jí)審批后實(shí)施，審閱。分析物管各類資產(chǎn)報(bào)表，控制物管費(fèi) 用開支，降低物料損耗和各項(xiàng)成本。12. 監(jiān)督部門的培訓(xùn)工作，提高公司整體業(yè)務(wù)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；13. 負(fù)責(zé)合同事務(wù) （委托、維修等 ）的談判、簽約并呈交上級(jí) 批準(zhǔn)后落實(shí)。物業(yè)水電部 1-2 人水- 主要職責(zé)1. 負(fù)責(zé)保證物業(yè)區(qū)域的生活用水、消防用水的供應(yīng)和污水排 放。熱情為業(yè)主提供周到服務(wù)，隨叫隨到。隨報(bào)隨修，為商 戶排憂解難。2. 每日負(fù)責(zé)各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)處理，保質(zhì)保量完成各類給排水維修任務(wù)。3. 負(fù)責(zé)各類加壓泵、提升泵的日常維保工作

4、，確保設(shè)備運(yùn)行 正常， 做到機(jī)房無(wú)積水， 無(wú)雜物堆放， 設(shè)備無(wú)灰塵、 無(wú)銹跡4. 做好物業(yè)區(qū)域日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、 滴、漏等浪費(fèi)現(xiàn)象，維修工作保證質(zhì)量，工完清場(chǎng)。5. 每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，定期 清潔蓄水池，污水坑和積水坑。6. 按季度、年度工作計(jì)劃要求，定時(shí)對(duì)外閥門做好防銹及潤(rùn) 滑處理，管道要做防銹和水處理。7. 修舊利廢、勵(lì)行節(jié)約，做到維修不浪費(fèi)材料，努力降低維 修成本。8. 負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域小規(guī)模管道安裝工作電- 主要職責(zé)1. 必須保證物業(yè)區(qū)域電器設(shè)備安全運(yùn)行，不得擅離職守，不 中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速報(bào)告有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)， 啟動(dòng)備電供電。2.

5、 電工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行兩票三制 （ 工作票、操作票、工作許可制、 工作監(jiān)護(hù)制、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制） ，迅速正確的按命令進(jìn)行倒閘操作，確安防全運(yùn)行。3. 電工應(yīng)了解配電房設(shè)備的性能狀況，嚴(yán)格遵守巡回檢查制 度，定期、定時(shí)按巡檢規(guī)定，認(rèn)真檢查，遇設(shè)備異常情況應(yīng) 及時(shí)匯報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各項(xiàng)記錄。4. 進(jìn)入配電房進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備，電工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定布置現(xiàn) 場(chǎng)安全，做好安全防，保證人員安全。5. 電工應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度，按要求穿戴勞動(dòng)防護(hù)用品，嚴(yán) 守崗位，持證上崗。6. 做好所設(shè)備和現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動(dòng)物 進(jìn)入配電房，搞好文明生產(chǎn)。7. 嚴(yán)格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批 準(zhǔn)

6、不得擅自允許外人進(jìn)入房。8. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。物業(yè)安防部 8-12 人主要職責(zé)（巡視）1. 按巡更要求負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。2. 處理突發(fā)事件，對(duì)危害公共安全，公眾利益的人和事敢于 挺身而出作斗爭(zhēng)。3. 勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入商場(chǎng)管轄區(qū)域。扶老攜 幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?. 糾正物業(yè)區(qū)域不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄 區(qū)域整潔有序、文明安全。5. 加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域各樓層、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間的 巡查，檢查有無(wú)異常情況。6. 巡查消防、 監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好， 供水、供電有無(wú)跑、 冒、滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。7. 巡查施工人員是否佩帶臨時(shí)出入證，是否

7、按裝修管理規(guī)定 規(guī)施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等 情況。8. 檢查消防通道是否暢通，有無(wú)侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運(yùn) 作是否正常。9. 積極主動(dòng)調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案 件、刑事案件。10. 夜間注意詢問(wèn)從各樓道進(jìn)出的可疑人員，加強(qiáng)人員進(jìn)出 管理，確保物業(yè)區(qū)域安全及完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。物業(yè)保潔部 外包主要職責(zé)（環(huán)境）1、合理做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅 等專項(xiàng)工作。2、做好清潔工具的接收、調(diào)配和管理工作。3、巡回檢查各清潔區(qū)域工作中存在的漏洞和不足，提出整 改意見(jiàn)，落實(shí)整改措施。4. 經(jīng)常性對(duì)清潔工進(jìn)行消毒。5. 根據(jù)各清潔工作情況，每月提

8、出清潔意見(jiàn)。6. 加強(qiáng)對(duì)清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。7. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。8. 及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域室外、公共區(qū)域的清潔工作。9. 及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域日常垃圾收集清運(yùn)與廢舊物品的 回收工作處理工作。10. 負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。11. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。物業(yè)客服 1 人主要職責(zé)（協(xié)助）1. 協(xié)助總經(jīng)理全面對(duì)物業(yè)工作進(jìn)行協(xié)助管理 （安防、保潔、 綠化、文檔歸建 ） ，并結(jié)合國(guó)家和地方法律法規(guī)、發(fā)展趨勢(shì)， 配合總經(jīng)理就公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理重大問(wèn)題提出建議方案。2. 協(xié)助總經(jīng)理培訓(xùn)指導(dǎo)物業(yè)分屬部門，全面提升物業(yè)管理和 服務(wù)品質(zhì)，推進(jìn)年度物業(yè)公司績(jī)效目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3. 整理集團(tuán)

9、公司下放的文件，管理相關(guān)重大協(xié)議、合同等工 作，并在總經(jīng)理授權(quán)下簽訂部分相關(guān)合同、協(xié)議等文件。4. 配合總經(jīng)理制定物業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、各種專項(xiàng) 計(jì)劃、物業(yè)管理方案和工作調(diào)配。5. 與總經(jīng)理維護(hù)總公司、物業(yè)對(duì)、對(duì)外（商戶及其他公司， 單位）重大公眾關(guān)系，統(tǒng)籌外協(xié)，為各部門開展工作創(chuàng)造有 利條件。6. 與總經(jīng)理全面調(diào)動(dòng)多方資源，確保物業(yè)有足夠的人力、物 力、財(cái)力實(shí)現(xiàn)商城完美物業(yè)管理目標(biāo)，并和總經(jīng)理對(duì)重大安 全事故或服務(wù)投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。7. 減少部門物資支出、努力提高物業(yè)費(fèi)按時(shí)收取工作，確保 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的保值增值。8、全面配合總經(jīng)理完成各項(xiàng)工作，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管 理目標(biāo)。和諧世界商城

10、物業(yè)部合計(jì) 16 人，保潔 外包說(shuō)明：以上物業(yè)部人員編制視工程進(jìn)度及區(qū)域狀況而確定；后期整體開業(yè)正常運(yùn)營(yíng)人數(shù)還需上漲項(xiàng)目物業(yè)激勵(lì)性薪酬體系設(shè)計(jì)方案鑒于項(xiàng)目物業(yè)總體運(yùn)行的薪酬體系結(jié)構(gòu)單一、缺乏激勵(lì)機(jī) 制，在吸引優(yōu)秀人才、激勵(lì)員工業(yè)績(jī)和成長(zhǎng)、留住優(yōu)秀人才 方面已不能滿足項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展需要，結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)和公 司的實(shí)際情況，提出本激勵(lì)性薪酬體系設(shè)計(jì)方案。一、目的制定本薪酬體系的目的在于使員工能夠保持足夠的工作熱 情，積極地發(fā)揮主觀能動(dòng)性，通過(guò)個(gè)人的努力工作與公司一 同分享企業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的收益，把員工個(gè)人與公司的短期收 益、中期收益與長(zhǎng)期收益有效結(jié)合起來(lái)。二、依據(jù)原則1、效率優(yōu)先、兼顧公平原則本體系首

11、先體現(xiàn)的是效率優(yōu)先原則，即把崗位對(duì)公司發(fā)展貢 獻(xiàn)大小和員工工作績(jī)作為分享收益、獲取報(bào)酬的第一評(píng)判標(biāo) 準(zhǔn)同時(shí)考慮多方面因素，把員工間的收入差距控制合理的圍之，一定程度體現(xiàn)社會(huì)公平，有效地兼顧效率和公平。2、激勵(lì)原則本體系旨在最大限度發(fā)揮薪酬作為激勵(lì)員工重要手段應(yīng)有 的作用，即通過(guò)薪酬引導(dǎo)員工不斷提升自身技能、強(qiáng)化責(zé)任 心和提高工作績(jī)效。3、充分肯定原則雖然不同的員工之間相對(duì)能力有高低，但每個(gè)人都有特長(zhǎng)的 一面，都需要公司給予認(rèn)同和肯定。 本體系立求做到這一點(diǎn)， 給予員工肯定和認(rèn)可，增強(qiáng)員工的歸屬感和忠誠(chéng)度。4、成本控制原則任何一個(gè)薪酬體系都必須以公司的承受能力為前提，根據(jù)公 司的經(jīng)營(yíng)情況控制在一

12、定的支付水平。5、簡(jiǎn)單易行原則工資計(jì)算未采用任何模型和函數(shù)，而是采取最簡(jiǎn)單且適合實(shí) 際情況的算術(shù)方法，從而使工資核算簡(jiǎn)單易行。三、薪酬結(jié)構(gòu)項(xiàng)目物業(yè)員工薪酬 （ 收入 ）由工資、獎(jiǎng)金、福利三部分組成， 具體項(xiàng)目如下工資；包括基本工資、崗位工資、績(jī)效工資、工齡工資、加 班工資、補(bǔ)帖等。獎(jiǎng)金：包括全勤獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)、工作任務(wù)獎(jiǎng)、特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等。 福利：包括社會(huì)保險(xiǎn)、商業(yè)保險(xiǎn) （ 人身意外傷害險(xiǎn) ） 、有薪假 （ 包括因公病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假（ 喪假 ） 、年休假、公休、法定假等 ） 、食宿、節(jié)日慰問(wèn)、工服等。四、薪酬標(biāo)準(zhǔn)（-） 工資1、基本工資：所謂基本工資就為保證員工基本生活需要而 支付的貨幣報(bào)酬。

13、為體現(xiàn)員工生存權(quán)利的平等，本公司的所 員工基本工資均定為 1400 元/ 月（ 市最低工資 ） 基本工資隨當(dāng)?shù)刈畹凸べY調(diào)整而調(diào)整。3、崗位工資崗位工資是根據(jù)工作崗位的相對(duì)貢獻(xiàn)大小而支 付給在該崗位工作且能勝任工作的員工的貨幣報(bào)酬，具體標(biāo) 準(zhǔn)見(jiàn)崗位工資等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)表 。崗位工資等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)表等級(jí)崗位工資（元/ 月）等級(jí)崗位工資（元 / 月）105400527009500042500843003230073700220006300011500各崗位對(duì)應(yīng)的崗位工資等級(jí)圍崗位名稱崗位工資級(jí)別崗位名稱崗位工資級(jí)別總經(jīng)理9-10領(lǐng)班4-3副總經(jīng)理8-7客服助理4-3主管6-5員工1-2注：經(jīng)理以下級(jí)別所有入職員工

14、，以員工崗位工作最低作為試用期工資，后期為正式員工，按崗位發(fā)放工資。（例：應(yīng)聘領(lǐng)班崗位，現(xiàn)入職為員工，工資級(jí)別1-2 ，第一個(gè)月工資級(jí)別為 1試用期（ 1500 元），第二月工資級(jí)別為 2 轉(zhuǎn)正后（ 2000 元），第三個(gè)月恢復(fù)領(lǐng)班職位，工資級(jí)別3-4 ，第三個(gè)月工資級(jí)別為 3 試用期（ 2300 元），能力表現(xiàn)突出，各方面考核合格結(jié)束后申請(qǐng)總經(jīng)理經(jīng)總經(jīng)理證明，第四個(gè)月 正式到領(lǐng)班崗位，工資級(jí)別為 4（2500 元）。） 注：能勝任崗位且能突出、經(jīng)驗(yàn)豐富，工資等級(jí)的崗位在本 公司工作滿 3 個(gè)月的，正式晉升該崗位等別，若考核期間出 現(xiàn)問(wèn)題保留現(xiàn)有崗位留查，留查期間仍不改正，則辭退該員 工，工資

15、以實(shí)際上班時(shí)間次數(shù)發(fā)放。4、績(jī)效工資：是指根據(jù)員工工作績(jī)效考核結(jié)果而支付的貨 幣報(bào)酬。工作普通績(jī)效達(dá)到本崗要基本要求且無(wú)違紀(jì)情況發(fā)生，績(jī)效 工資按本崗績(jī)效工資等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的 20%計(jì)發(fā)。如連續(xù)一個(gè)季度 所在崗位工作無(wú)投訴、無(wú)過(guò)失、人員無(wú)遲到，第三個(gè)月績(jī)效 工資按本崗績(jī)效工資等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的 30%計(jì)獎(jiǎng)發(fā)。5、工齡工資：是指依據(jù)員工在本公司工作年限支付的一種 功勛性貨幣報(bào)酬，支付標(biāo)準(zhǔn)為每工作滿1 年（ 合試用期 ）增加年功工資 50 元 / 月。6、加班工資：因公司主要安排員工加班而又不能給予補(bǔ)休 的，依據(jù)法律法規(guī)支付加班工資 （ 加班丁資的計(jì)算基數(shù)僅包 括基本工資和崗位工資 ） 。7、補(bǔ)貼；交通費(fèi)補(bǔ)貼、

16、通訊費(fèi)補(bǔ)貼。1）交通費(fèi)補(bǔ)貼 管理人員，可車補(bǔ) 150 元/ 月，補(bǔ)貼每月隨工資發(fā)放。(2) 通訊費(fèi)補(bǔ)貼特殊值班崗位享有通訊補(bǔ)貼的圍是 50 元/ 月，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下 表通訊工具手機(jī)手機(jī)手機(jī)手機(jī)手機(jī)通訊補(bǔ)貼金額5050505050備注：通訊補(bǔ)貼每月隨工資發(fā)放，享有通訊補(bǔ)貼的員工的通 訊工具必須 24 小時(shí)處于開機(jī)狀態(tài)，每發(fā)現(xiàn)一次因關(guān)機(jī)而影 響工作聯(lián)系的情況扣通訊補(bǔ)貼的 20%，通訊補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)由客 服部統(tǒng)一制定和管理向總經(jīng)理報(bào)備，客服部根據(jù)崗位業(yè)務(wù)變 化和工作性質(zhì)的變化對(duì)通訊補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改和調(diào)整。(二) 獎(jiǎng)金1、全勤獎(jiǎng)：指員工按照公司的規(guī)定作息時(shí)間，出滿勤且無(wú) 遲到、早退發(fā)生而的給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，標(biāo)準(zhǔn)

17、為每人每月 50 元。2、年終獎(jiǎng)：指公司正式員滿一年工作時(shí)間，而向全體員工 發(fā)放的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)金金額為 1 個(gè)月員工工資 （計(jì)發(fā)基數(shù)包括工 資的所有組成部分 ） ，即年終雙薪。3、工作任務(wù)獎(jiǎng)：是指給予完成額外工作任務(wù)的員工的一種 獎(jiǎng)勵(lì)，金額視工作任務(wù)而定或受到消費(fèi)者的表?yè)P(yáng)（如：拾金 不昧，見(jiàn)義勇為等特殊貢獻(xiàn)） 。獎(jiǎng)金全額由總經(jīng)理評(píng)定。（三） 福利1、社會(huì)保險(xiǎn)公司原則上為每一名簽訂了勞動(dòng)合同的員工購(gòu) 買社會(huì)保險(xiǎn)，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，個(gè)人繳費(fèi)部分由 員工目行承擔(dān)。2、商業(yè)保險(xiǎn)公司根據(jù)實(shí)際情況，為部分高危崗位的員工購(gòu) 買一定的商業(yè)保險(xiǎn) （ 人身意外傷害險(xiǎn) ） ，費(fèi)用由公司金額承 擔(dān)。3、有薪假包括

18、病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假（喪假 ） 、年休假、公休、法定假等，具體參照員工手冊(cè)相關(guān)條款執(zhí)行。4、食宿；公司為項(xiàng)目物業(yè)員工提供中餐，對(duì)于按要求現(xiàn)場(chǎng) 住宿的安防員提供晚餐，居住地離公司較遠(yuǎn)的員工提供集體 宿舍，方便員工工作和生活。5、節(jié)日慰問(wèn)：?jiǎn)T工生日，給予員工現(xiàn)金慰問(wèn)6、工服：公司免費(fèi)為每一名員工提供工作需要的制服。具 體參照工裝管理規(guī)定相關(guān)條款執(zhí)行。五、薪酬調(diào)整(-) 工資調(diào)整1、基本工資：與總公司最低工資調(diào)整時(shí)，基本工資隨之調(diào) 整。2、崗位工資(1) 崗位變動(dòng) ( 晉升、降職或調(diào)動(dòng) ) 時(shí)，調(diào)整到相應(yīng)崗位工資 級(jí)別；(2) 晉級(jí)調(diào)整：?jiǎn)T工崗位晉升時(shí)，崗位工資等級(jí)也隨之晉升， 年終考核被評(píng)為優(yōu)秀員工或優(yōu)秀管理者的，崗位工資等級(jí)向 上晉升一級(jí)；(3) 降級(jí)調(diào)整：年終考核被評(píng)為不合格員工或不合格管理者 的，崗位工資等級(jí)動(dòng)向下降 1 級(jí)連續(xù)兩次被評(píng)為不合格員工 或不合格管理者的，崗位工資等級(jí)向下降2 級(jí)。3、績(jī)效工資：工作滿一年，期間沒(méi)有被為不合格員工或不 合格管理者的，績(jī)效工資永久漲幅 5%。3、工齡工資：?jiǎn)T工在公司的工作年