維修人員管理方案

1、維修人員管理方案默認分類 2009-09-20 16:05:43 閱讀 668 評論 0維修人員管理方案字號：大中小 訂閱默認分類2009-03-21 16:35閱讀 279 評論 0字號： 大大 中中 小小新世達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隨著小區(qū)維修人員的流失，原參加過培訓(xùn)的維修人員已經(jīng)沒有了，現(xiàn)有的維修人員都是未參加過專 業(yè)知識培訓(xùn)，技術(shù)力量薄弱，技能單一。隨著入伙人員的增多，裝修進入高峰期，小區(qū)維修力量薄弱的問 題日益突顯出來，針對日益突顯出來的維修問題，對維修如何加強管理，來滿足小區(qū)維修服務(wù)的需要。對 再次出現(xiàn)維修人員大部分流失等類似情況如何來組建維修隊伍，特制定維修人員管理方案，對今后的維修

2、服務(wù)隊伍的組建起指導(dǎo)作用。維修隊伍的組建是根據(jù)工作階段的不同，工作內(nèi)容的不同，工作的需要來大致分為兩個不同的階段 來組建維修隊伍，一個是前期介入階段，前期介入階段，工作量雖然小，但是，所有的工作都是為后期的 正常管理，設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護打好基礎(chǔ)，所選派的人員要求，能盡心盡力工作，自我約束能力非常強， 工作比較認真負責(zé)的，而且是熱愛這份工作，愿意長時間留在小區(qū)工作的維修人員。后期實操階段，工作量比較大，涉及的面比較廣，在維修隊伍的組建方面，主要是滿足小區(qū)維修服務(wù)工作的需要。一、維修人員前期介入工作內(nèi)容1、在小區(qū)施工期間，做到現(xiàn)場跟蹤監(jiān)管，掌握現(xiàn)場一手資料，摸清小區(qū)室外給排水，供配電的管路 走向，

3、小區(qū)室外防水，回填土，等隱蔽工程的施工情況，將施工過程中及時發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題提出相應(yīng)的整改意見和建議，既為后期的管理提供方便，也為小區(qū)業(yè)主使用提供方便。2、熟悉現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備的分布情況，設(shè)備的有關(guān)技術(shù)參數(shù)，設(shè)備的工作原理，設(shè)備的技術(shù)性能，現(xiàn)場 調(diào)試情況，設(shè)備的缺陷，通過前期的熟悉掌握，為陸續(xù)到場的維修服務(wù)人員在最短時間內(nèi)熟悉小區(qū)的基本情況提供方便條件，充分發(fā)揮設(shè)備的使用功能為小區(qū)服務(wù)。3、小區(qū)的銷售中心、樣板房及開放區(qū)域的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護是展示小區(qū)維修服務(wù)的一個縮影，為 保證以上區(qū)域隨時都處于正常工作狀態(tài)，前期維修負責(zé)人應(yīng)定期巡視以上區(qū)域，及時發(fā)現(xiàn)問題及時整改，把問題消滅在未出現(xiàn)之前。始終保持以

4、上區(qū)域能展示良好形象.4、根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的配備情況，作為小區(qū)現(xiàn)場維修養(yǎng)護，應(yīng)配備的常用基本工具應(yīng)該是哪些，專 用工具是哪些，應(yīng)準備的維修材料是那些，才能滿足現(xiàn)場維修服務(wù)要求，根據(jù)需要整理出維修工具清單，常用維修材料清單，并及時購買到位。二、前期介入人員配備根據(jù)實際工作需要應(yīng)配備以下三個方面的專業(yè)人員。強電專業(yè)人員，一方面熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的基 本情況，保證小區(qū)正常供電需求；另一方面，收集整理小區(qū)配電的有關(guān)資料，熟悉供配電的施工圖紙；給 排水專業(yè)人員，熟悉小區(qū)室外給排水，小區(qū)室外防水，室內(nèi)給排水的施工情況和施工缺陷，及時提出整改 意見；弱電專業(yè)人員，專門負責(zé)小區(qū)弱電智能化及消防系統(tǒng)的施工跟蹤，及

5、時發(fā)現(xiàn)施工過程中存在的問題，提出合理的整改意見。三、維修隊伍的組建1、人員設(shè)置維修班長空調(diào)工 1 名維修主管泥瓦工 1 名弱電工 1 名電梯工 1 名水管工 1 名維修電工 1 名設(shè)置說明：1、 雖然電梯，弱電智能化，空調(diào)等專業(yè)的維修人員招聘比較困難，但是要保證維修服務(wù)及時，現(xiàn)場 還是應(yīng)該配備相應(yīng)的專業(yè)人員來保證維修的及時性，從而提高業(yè)主的滿意度。2、 根據(jù)小區(qū)的建筑面積，根據(jù)晉城高層樓宇的管理費收費標(biāo)準，以上設(shè)置遠超出了成本的控制范圍， 在實際用人方面應(yīng)招聘一專多能的復(fù)合型全能技術(shù)人員，可以將電梯維修人員和電工合并，將水暖工和泥瓦工合并，弱電工和空調(diào)工合并，這樣人員也精減下來，技術(shù)也全面覆蓋

6、。3、為了進一步降低管理成本，管理人員可以設(shè)置一人及可，維修管理人員既是班長也是主管，一人全面管起來。2、人員的培訓(xùn)新組建的團隊，素質(zhì)有高有低，參差不齊，除了具備一定的專業(yè)知識外，還要經(jīng)過一系列的培訓(xùn)才能完成入伙前的各項工作。普及基本常識，主要培訓(xùn)：物業(yè)管理的基本知識，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的分布情況， 維修班的基本職能，日常維修運作方式，消防的基本知識等內(nèi)容。深化物業(yè)知識內(nèi)涵，主要培訓(xùn)：學(xué)習(xí)接管驗收標(biāo)準，掌握接管驗收知識，觀看情景教學(xué)片室內(nèi)維 修服務(wù)流程、入伙流程、從業(yè)人員服務(wù)規(guī)范和從業(yè)人員語言規(guī)范，提高員工服務(wù)的基本技能，主要培訓(xùn)：小區(qū)給排水的基本知識。小區(qū)供配電的基本知識，小區(qū)

7、消防 設(shè)施設(shè)備的工作原理和基本功能，小區(qū)的接管驗收與接管，小區(qū)入伙的基本知識，裝修管理基本知識。3 、建立完善的管理制度建立完善的維修管理制度：采購物品審批制度，倉庫管理制度，供用水管理規(guī)定，二次供水管理制 度，臨時用電管理規(guī)定，配電房管理制度，水泵房管理制度，發(fā)電機房管理制度，電梯機房管理制度，員 工宿舍管理制度，消防中心管理制度，樣板房管理制度，值班管理規(guī)定等管理制度。制定各工種崗位職責(zé)： 管理處工程主管職責(zé)，維修班長職責(zé)，維修技工職責(zé)，電工職責(zé)，水管工職責(zé)，弱電工職責(zé)，電梯工職責(zé)，空調(diào)工職責(zé)等4 、維修機具的購置根據(jù)項目的人員配置結(jié)合小區(qū)的實際情況應(yīng)配備以下個人工具和公共工具來滿足小區(qū)維

8、修服務(wù)的需要。機電維修配備裝備名稱套筒臺鉆切割機瓦工切割機小功率疏通機手動疏通器套絲板臺虎鉗潛水泵電工工具單位套臺臺臺臺把套臺臺套數(shù)量1111111122參考單價（元） 2161980780380938502002301000304金額（元） 2161980780380938502002302000608備注管工工具（水工）套 1 800 800萬用表（電子式）個 1 150 150萬用表（指針式）個1120120鋁合金梯（13步）把1570570鋁合金梯（7步）把1520520鋁合金梯（5步）把1350350鋁合金梯（步）把2320640材料架沖擊電錘搖表接地搖表鉗型表空壓機電焊機千斤頂木工

9、工具瓦工工具切割槍具焊具氧氣、乙炔瓶手槍鉆內(nèi)六角電烙鐵電烙鐵角磨機拉鉚槍梅花扳手熱容器個把個個個臺臺臺套套套套個把套個個臺把套套211111121111111111121100020001302002001000264016030050801006504801105533337311201000200020001302002001000264032030050801006504801105533337312401000三爪拉馬呆扳手游標(biāo)卡尺壓桿式黃油槍 撬棍倒鏈組合式腳手架試電筆剪刀壓線鉗三通壓力表 鋸弓銼刀（4 種）什錦銼絕緣鞋吸錫器切管器鐵皮剪卷尺（5 米）鋼板尺角尺電源線（50 米）絕緣

10、手套手動葫蘆玻璃刀卡線鉗液壓鉗石料切割機強光手電筒活扳手把把把個根個套支把把套把把套雙把個把把把把個雙個把把套臺個套3212214521114111115211111111229808495513665050031235140207253020602052020200351504015180180504002940168951027265020001524351402028253020602025402020035150401518018050800膠鞋輕型絞板雙套4150200200200維修材料40005、辦公場地配備標(biāo)準 根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，日后的維修工作量是比較大的，應(yīng)按照中海物業(yè)管就高標(biāo)準的要求來規(guī)劃維修辦公用地，應(yīng)配備 25 平方米左右的維修辦公室，30 平方米左右操作間，建立了一個具有很強戰(zhàn)斗力核心團隊，30 平方米左右的材料庫房。位置選擇 根據(jù)維修工作的需要，既方便管理，又方便業(yè)主維修需要為原則，應(yīng)選擇在 a 棟地下室，地方比較適合。四、小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護公共設(shè)施的維修養(yǎng)