房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程

1、 廣州國郵物流 有限公司 設(shè)計(jì)管理流程 編號(hào) 版號(hào) 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第2頁共7頁 1. 目的 1.1. 為規(guī)范公司設(shè)計(jì)各階段的操作流程，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和控制成本。 2. 適用范圍 2.1. 適用于項(xiàng)目從拿地到后續(xù)施工及銷售過程中的設(shè)計(jì)配合各階段、各專業(yè)設(shè)計(jì)管理。 3. 術(shù)語和定義 無 4.工作程序 序 號(hào) 工作程序 相關(guān)說明 相關(guān)文件/記錄 時(shí)間 要求 1. 委任項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé) 人（關(guān)鍵點(diǎn)） 設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo) 召開項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)，委任項(xiàng)目設(shè)計(jì) 負(fù)責(zé)人，明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的職責(zé)權(quán)限，并對定 位及規(guī)劃方案階段的設(shè)計(jì)工作作出安排 附件1項(xiàng)目設(shè) 計(jì)負(fù)責(zé)人的職

2、責(zé)權(quán)限 拿地 后一 周內(nèi) 以下工作由工程管理部 （設(shè)計(jì)）組織/經(jīng)辦。 2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃編制 依據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃管理指引確定的設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃， 設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，運(yùn)營管理部、運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)、 常務(wù)副總裁備案。 項(xiàng)目計(jì)劃管 理指引 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 確定 一周 3. 設(shè) 計(jì) 基 礎(chǔ) 資 料 收 集 概念設(shè)計(jì)階 段 項(xiàng)目部/工程管理部提供宗地自然條件表、開發(fā)部提供宗地社會(huì) 條件表，工程管理部 （設(shè)計(jì)）提供競爭樓盤設(shè)計(jì)信息表，營銷管 理部提供初步定位報(bào)告 （注：此為外部委托設(shè)計(jì)，公司內(nèi)部概念設(shè)計(jì)在拿地前完成） 方案設(shè)計(jì)階 段 1）概念設(shè)計(jì)成果主要結(jié)論； 2）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、占地面積、建筑標(biāo)

3、準(zhǔn)、主要設(shè)備、配套設(shè)施等）、項(xiàng)目內(nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建 筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本要求）； 3）為提高公司產(chǎn)品附加值，物業(yè)（咨詢）公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)前與工程 管理部（設(shè)計(jì)）溝通思路（主要是物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所 需的片區(qū)位置），明確物業(yè)管理需求； 4）開發(fā)部匯總規(guī)劃意見書至方案報(bào)審前的審查要點(diǎn)及政府部門其他 意見； 5）營銷管理部提供審批確認(rèn)的項(xiàng)目深化定位報(bào)告或附件1-方案 階段營銷對設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容； 6）考慮景觀資源利用和改造設(shè)想，結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)限制條件，收 集營銷管理部的景觀風(fēng)格意向； 7）工程管理部（成本）提供設(shè)計(jì)限額指標(biāo)和成本控制建議； 8）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)落實(shí)大市政條件及

4、現(xiàn)場條件。 9）商業(yè)部提供商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告（如有商業(yè)部分）。 概念 設(shè)計(jì) 階段 即行 著手 序 號(hào) 工作程序 相關(guān)說明相關(guān)文件/記錄 時(shí)間 要求 初步設(shè)計(jì)階 段 1）方案設(shè)計(jì)相關(guān)成果； 2）項(xiàng)目部：委托完成地質(zhì)勘探（初勘）報(bào)告（可選）； 3）開發(fā)部：提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件），提交各政府主管 部門對規(guī)劃設(shè)計(jì)審批意見，包括消防、人防、交通等在內(nèi)的專業(yè) 審查意見；提供市政咨詢方案和市政專業(yè)相關(guān)條件（容量、接口、 路由）； 4）物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備建議。 5）工程管理部（成本）部提供設(shè)計(jì)限額指標(biāo)和成本控制建議。 建筑 方案 設(shè)計(jì) 評(píng)審 通過 后 施工圖設(shè)計(jì) 階段 1）初步設(shè)計(jì)相關(guān)成

5、果。 2）工程管理部（成本）：提岀施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)及成本控制建議 （模板），并與工程管理部 （設(shè)計(jì)）討論確定相關(guān)限額指標(biāo)； 3）項(xiàng)目部：委托完成地質(zhì)勘探（詳勘）報(bào)告；收集用地范圍內(nèi) 水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路圖。 4）開發(fā)部：提交規(guī)劃國土局、消防局、環(huán)保局、民防辦關(guān)于項(xiàng)目方 案或初步設(shè)計(jì)的審批意見書。 5）物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備建議。 建筑 初步 設(shè)計(jì) 評(píng)審 通過 后 景觀概念/方 案設(shè)計(jì)階段 1）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成果、規(guī)劃意見復(fù)函。 2）項(xiàng)目部配合收集項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)可利用的自然條件資料，提岀的現(xiàn) 場條件限制。 3）營銷管理部提供客戶定位和銷售理念、景觀風(fēng)格意向。 4）物業(yè)公司從

6、運(yùn)營或維護(hù)角度提岀的設(shè)備建議。 建筑 規(guī)劃 方案 評(píng)審 通過 后 景觀初步設(shè) 計(jì)階段 根據(jù)項(xiàng)目大小及復(fù)雜情況，確定是否進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，收集資料： 1）景觀方案設(shè)計(jì)成果。 2）場外配套管線平衡方案。 3）工程管理部（成本）提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價(jià)格限額等。 景觀 概念/ 方案 評(píng)審 后 景觀施工圖 設(shè)計(jì)階段 1）景觀方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果。 2）景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機(jī)電工程的配合圖紙，景觀材料、工藝做法、 園藝小品及園林燈飾要求和當(dāng)?shù)刂参飯D譜等資料。 3）工程管理部（成本）提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價(jià)格限額等。 景觀 初設(shè) 評(píng)審 后 精裝修概念/ 方案設(shè)計(jì)階 段 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)成果、規(guī)劃意見復(fù)

7、函。 2）營銷管理部、公司高層提供室內(nèi)裝修定位、客戶定位、功能要求、 風(fēng)格取向等，確定精裝范圍和配置標(biāo)準(zhǔn)。 3）工程管理部（成本）提供成本控制建議。 4）項(xiàng)目部提供交場時(shí)間及范圍。 建筑 規(guī)劃 方案 評(píng)審 后 精裝修初步 設(shè)計(jì)階段 根據(jù)項(xiàng)目大小及復(fù)雜情況，確定是否進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，收集資料： 1）精裝修方案設(shè)計(jì)成果。 2）建筑全套施工圖。 3）工程管理部（成本）提供成裝修限額指標(biāo)及成本控制建議。 精裝 修概 念/方 案評(píng) 廣州國郵物流 有限公司 設(shè)計(jì)管理流程 編號(hào) 版號(hào) 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第3頁共7頁 編號(hào)：GYWL-SJ-OP001 設(shè)計(jì)管理流程版號(hào)：A/0 頁碼：第3頁

8、共7頁 序 號(hào) 工作程序 相關(guān)說明 相關(guān)文件/記錄 時(shí)間 要求 4） 物業(yè)公司從運(yùn)營或維護(hù)角度提岀的裝修建議。 審后 精裝修施工 圖設(shè)計(jì)階段 1）精裝修方案/初設(shè)設(shè)計(jì)成果。 2）工程管理部（成本）提供成裝修限額指標(biāo)及成本控制建議。 3）物業(yè)公司從運(yùn)營或維護(hù)角度提岀的裝修建議。 精裝 修初 設(shè)評(píng) 審后 4. 設(shè)計(jì)任務(wù)書編制及 評(píng)審 根據(jù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書，并組織 評(píng)審，經(jīng)辦及參與部門詳見去 權(quán)責(zé)手冊-A5設(shè)計(jì)管 理。 注：設(shè)計(jì)任務(wù)書僅在需重新委托設(shè)計(jì)單位時(shí)編制。 各階段設(shè)計(jì)任 務(wù)書（參考）、 權(quán)責(zé)手冊-A5 設(shè)計(jì)管理 5. 設(shè)計(jì)過程監(jiān)控 以公司審批通過的設(shè)計(jì)任務(wù)書為依據(jù)之一，按照設(shè)

9、 計(jì)供方選擇與管理流程的要求選定設(shè)計(jì)單位，由 設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)，工程管理部（設(shè)計(jì)）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過 程監(jiān)控及設(shè)計(jì)信息溝通。 設(shè)計(jì)供方選 擇與管理流程 6. 設(shè)計(jì)評(píng)審 （關(guān)鍵點(diǎn)） 1 各階段設(shè)計(jì)方案的評(píng)審及審批按照設(shè)計(jì)評(píng)審管 理指引的要求執(zhí)行。 2 工程管理部（設(shè)計(jì)）及時(shí)核對設(shè)計(jì)方案的綜合經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)，并對設(shè)計(jì)單位提交的成果根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙 審核要點(diǎn)組織評(píng)審會(huì)，形成初步意見，并填寫設(shè)計(jì) 評(píng)審表；如需外部評(píng)審，工程管理部（設(shè)計(jì)）負(fù)責(zé)推 薦參加評(píng)審的專家名單，組織外部項(xiàng)目方案評(píng)審會(huì)， 形成對設(shè)計(jì)方案的意見。 3 根據(jù)設(shè)計(jì)評(píng)審表，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方案調(diào) 整，并經(jīng)工程管理部（設(shè)計(jì)）內(nèi)部審核調(diào)整后的設(shè)計(jì) 文件

10、后，提交設(shè)計(jì)方案審批。 設(shè)計(jì)評(píng)審管 理指引、產(chǎn)品 配置標(biāo)準(zhǔn)（參 考）、設(shè)計(jì)指標(biāo) 套表、銷售示范 區(qū)營銷選址要 求（參考） 7. 材料設(shè)備選型定板 工程管理部（設(shè)計(jì)）提岀該階段材料設(shè)備清單，并組 織評(píng)審，具體按材料設(shè)備選型定板管理指引執(zhí) 行。 材料設(shè)備選 型定板管理指 引 施工 圖定 后一 月內(nèi) 完成 8. 施 工 及 銷 售 階 段 設(shè) 計(jì) 配 銷售及合同 資料 1銷售及合同資料包括： 1）售樓資料包括現(xiàn)場銷售所使用的總平面圖、效 果圖、各戶型平面圖及總體模型和戶型模型等 2）合同資料是指與客戶簽署的房屋銷售合同中的 設(shè)計(jì)資料附圖，包括各戶型平面、預(yù)售面積等 3）交樓標(biāo)準(zhǔn)及住宅使用說明書 2

11、審批程序： 1）銷售資料、合同附圖：營銷管理部審核，常務(wù) 副總裁審批。 2）交樓標(biāo)準(zhǔn)：營銷管理部審核，投資發(fā)展部（法 廣州國郵物流 有限公司 設(shè)計(jì)管理流程 編號(hào) 版號(hào) 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第4頁共7頁 編號(hào)：GYWL-SJ-OP001 設(shè)計(jì)管理流程版號(hào)：A/0 頁碼：第4頁共7頁 序 號(hào) 工作程序 相關(guān)說明 相關(guān)文件/記錄 時(shí)間 要求 合 務(wù)）、常務(wù)副總裁審批、總裁備案。 3） 住宅使用說明書：營銷管理部審核，投資發(fā)展 部（法務(wù)）、常務(wù)副總裁審批。 面積測繪 核對面積測繪單位岀具圖紙、預(yù)售查丈報(bào)告面積數(shù) 據(jù)的準(zhǔn)確性，協(xié)助開發(fā)部與國土局測繪所溝通。 設(shè)計(jì)變更 按設(shè)計(jì)變更管理

12、流程執(zhí)行。 設(shè)計(jì)實(shí)施效 果監(jiān)控 根據(jù)項(xiàng)目所處的階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人組織工程管 理部（設(shè)計(jì)）相關(guān)設(shè)計(jì)師對重要項(xiàng)目施工階段的設(shè)計(jì) 實(shí)施效果進(jìn)行檢查（如施工樣板、外觀材料及重大 設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收、裝飾樣板房等），每月不少于一次。 其中，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的景觀、裝飾設(shè)計(jì)師在項(xiàng)目施工 階段應(yīng)駐現(xiàn)場指導(dǎo)（如不行，每周至少一次去現(xiàn)場 解決實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)調(diào)整問題） 9. 設(shè)計(jì)各階段對營銷 的輸入 在各階段設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)將與營銷推廣密切相關(guān)的 內(nèi)容及時(shí)傳遞至營銷管理部，對營銷的輸入內(nèi)容需 經(jīng)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)。 項(xiàng)目開發(fā)中設(shè) 計(jì)對營銷輸入 內(nèi)容（模板） 10. 設(shè)計(jì)后評(píng)估 按項(xiàng)目后評(píng)估管理指引執(zhí)行。 廣州國郵物流 有限公司

13、 設(shè)計(jì)管理流程 編號(hào) 版號(hào) 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第5頁共7頁 編號(hào)：GYWL-SJ-OP001 設(shè)計(jì)管理流程版號(hào)：A/0 頁碼：第5頁共7頁 附件1項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的職責(zé)權(quán)限 序號(hào) 職責(zé)權(quán)限 1. 制定設(shè)計(jì)開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃并反饋執(zhí)行狀態(tài) 2. 組織從項(xiàng)目投資立項(xiàng)階段至銷售配合階段的設(shè)計(jì)工作安排、項(xiàng)目進(jìn)度推動(dòng)、設(shè)計(jì)內(nèi)部各專業(yè) 配合及公司相關(guān)部門協(xié)調(diào)、發(fā)起設(shè)計(jì)成果及資料評(píng)審 3. 材料樣板的確認(rèn) 4. 跟蹤并監(jiān)控設(shè)計(jì)圖紙的實(shí)現(xiàn)，把控設(shè)計(jì)效果，監(jiān)控設(shè)計(jì)變更，審核重大變更，審批完成后 代表公司簽發(fā)設(shè)計(jì)院發(fā)送的變更單 5. 從項(xiàng)目投資立項(xiàng)階段至銷售配合階段均須進(jìn)行設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析，并提交設(shè)計(jì)

14、分管領(lǐng)導(dǎo)決策 6. 組織本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)后評(píng)估，形成評(píng)估專題報(bào)告 7. 累積本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理案例，形成知識(shí)成果轉(zhuǎn)化 廣州國郵物流 有限公司 設(shè)計(jì)管理流程 編號(hào) 版號(hào) 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第6頁共7頁 附件2方案階段營銷對設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容 輸入內(nèi)容 內(nèi)容詳述 *項(xiàng)目定位 *建筑風(fēng)格 *景觀環(huán)境 *預(yù)期售價(jià) *總技術(shù)指標(biāo) *停車配比 *配套設(shè)施 *產(chǎn)品類型組合及分配 *項(xiàng)目市場定位 客戶定位 物業(yè)產(chǎn)品定位 *建筑材料、細(xì)節(jié)等其他個(gè)性化要求 *總戶車比、商業(yè)停車配比，停車方式 *配套設(shè)施中商業(yè)、會(huì)所、物業(yè)管理、小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)場所等面積、 分布建議 *住宅產(chǎn)品組合形式（一層 _）戶）

15、 戶型功能配置（_房_廳一衛(wèi)） 戶型建筑面積 結(jié)構(gòu)形式建議 對戶內(nèi)的個(gè)性化要求 主要廳房尺度及開間、面積建議 附件3異地項(xiàng)目公司文件使用對照表 文件關(guān)鍵點(diǎn) 集團(tuán)主責(zé)部門 項(xiàng)目公司對應(yīng)部門 施工 圖設(shè) 計(jì)階 段 施工圖設(shè)計(jì)主責(zé)部門 工程管理部（設(shè)計(jì)） 技術(shù)部 提岀施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)及成本 控制建議（模板） 工程管理部（成本） 合約部 完成地質(zhì)勘探（詳勘）報(bào)告； 收集用地范圍內(nèi)水文資料、紅線外 市政管線配套圖及市政道路圖 項(xiàng)目部 技術(shù)部 銷售及合同資料審批流程 見權(quán)責(zé)手冊B2異地項(xiàng)目公司 業(yè)務(wù)管理第8條營銷配合 81,82 , 8.3, 8.4 相關(guān)文件 1）項(xiàng)目計(jì)劃管理指引 2）設(shè)計(jì)供方選擇與管理流程 3）設(shè)計(jì)評(píng)審