一個前法官的肺腑之言：這里二手房便宜但要給你提個醒

1、一個前法官的肺腑之言：這里二手房便宜但要給你提個醒作者：國士無雙十三面（知乎網(wǎng)友，前法院工作人員）前言：在知乎一個“淘寶司法拍賣怎么樣？”的問題下，一位前法院工作人員現(xiàn)身，為大家說明何為司法拍賣，怎么買便宜的房子。看到 肥肥貓關(guān)注了這一問題，我就前法院司法拍賣工作人員，怒答。首先要弄清楚一個概念， 并且不是“淘寶的司法拍賣”，司法拍賣仍然是法院的。 淘寶在這里扮演的是一個被動的無償提供技術(shù)支持與平臺服務(wù)的小受角色。接下來說說司法拍賣進淘寶的好處吧。 1、標(biāo)的上網(wǎng)能讓更多人方便參加拍賣； 2、拍賣公開化，減少暗箱操作，杜絕司法腐敗。 3、網(wǎng)絡(luò)拍賣有助于樹立法院為民形象，提升司法公信力，等等其實前

2、年也就是司法拍賣興起之時開始，我就在知乎上匿名回答了許多和司法拍賣有關(guān)的問題。今天看到這個問題有這么高的關(guān)注度，雖然知乎有些后知后覺，但是我依舊很開心和大家分享一些我的經(jīng)驗。和知乎上甚少提及形成鮮明對比的是，我們一個基層法院前年全年的司法拍賣成交額在八億元左右，去年形勢更加喜人，不過我下半年換了崗位，沒有最終的數(shù)據(jù)。我接下來的話完全是基于一個基層法院一線司法拍賣工作人員的經(jīng)驗說出的，各地政策法規(guī)不同，各人眼光格局不同，大家不要較真。拍賣流程司法拍賣的淘寶頁面上非常詳細，淘寶客服也非常愿意為你服務(wù)，我也非常相信上知乎的各位知友能看懂， 所以不碼字了，我就說說一些大家容易忽略和備受知友關(guān)注的點吧。

3、一、稅費問題買賣雙方的稅都由買方承擔(dān)這是很過時的一種做法了，現(xiàn)在各地都根據(jù)實際作出了調(diào)整，具體怎么納稅，在司法拍賣的競買公告中一般都會寫明。你沒看懂，就撥打法院司法拍賣的咨詢電話，法官的旺旺上也行，這個是屬于必須告知的事項。千萬別小看稅費，一定要問清楚再行動，不然追悔莫及，瑞安法院一個買家買廠房沒問清楚稅費，事后悔拍，被強制補交差價 300 萬元（相當(dāng)于白忙活一場，再白送被執(zhí)行人 300 萬），血的教訓(xùn)。二、戶口問題目前沒有相關(guān)法律規(guī)定可以強制遷出戶口，因此你可能過戶了房產(chǎn)證、土地證卻不能擁有房產(chǎn)所在地的戶籍，這一點，買學(xué)區(qū)房的各位注意了。當(dāng)然，各地政策不同，上海市是可以將上一個戶主“空掛”，

4、然后遷入你的戶口。這屬于當(dāng)?shù)毓簿值臉I(yè)務(wù)，法院無權(quán)管轄。所以，想買學(xué)區(qū)房的各種要搞清楚該房產(chǎn)證下有無戶口，該地公安局能否強制遷入你的戶口。三、入駐問題很多人擔(dān)心“我要是買了房子，但是對方不搬走/砸了房子/來鬧事怎么辦”。這都是現(xiàn)實存在的問題，所以，在拍賣前，你可以要求法院組織一次現(xiàn)場看樣，你可以去到標(biāo)的物里去看看是否騰空、被執(zhí)行人態(tài)度是否惡劣等。如果對方不搬走，法院是可以強制騰空的。法院亦有責(zé)任，會給你一個滿意的交代的。還有些房子存在出租的問題，有些房子在拍賣時是出差狀態(tài)，這也要跟法官問清楚。不受法律保護的租賃，他們在房屋過戶后會被騰空；如果租賃合同受保護，那么你必須等他們租賃到期才能搬進去。

5、不過，如果他們租金還未交清的，在你過戶玩房產(chǎn)后，就能收到他們的租金了。四、過戶問題在評論里有人說司法拍賣的房產(chǎn)不能過戶，有人問如何過戶，在工作中也經(jīng)常有人咨詢?nèi)绫粓?zhí)行人不配合過戶怎么辦。只要走完手續(xù)，有法院出具的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書一個人去房產(chǎn)局、土地局，就能強制過戶。五、中介問題因為司法拍賣其實是個巨大的二手房市場，有許多中介會復(fù)制淘寶司法拍賣網(wǎng)的公開信息當(dāng)作自己的房源，或者借口法院委托自己中介，騙取買受人的中介費。我甚至見過中介冒充法院工作人員帶有意向的買房者去被查封的標(biāo)的物里看樣的。我這里鄭重告訴大家：在淘寶上的司法拍賣沒有任何傭金，也不會委托任何中介機構(gòu)，請謹慎對待。六、策略問題司法拍賣的房產(chǎn)價格幾乎都會低于市場價格，大家都對房產(chǎn)動心不已，但是如何將利益最大化，大家往往理不出頭緒。如圖：該房評估價是 283.6 萬，實際成交價是 226.8 萬。當(dāng)然，這個是二次拍賣。很多時候，競爭會比較激勵。我個人是這樣建議的：熱門的，地段好的房產(chǎn)（從關(guān)注人數(shù)是可以反映出來的）如果第一次拍賣的價格合適，就等到拍賣快結(jié)束時， 2 人報名，出價 2 次（為達到成交要求） ，出其不意買下。如果第一次價格過高，那第二次就必須出手了，也是這樣出其不意的套路。因為，大家都不傻，都在觀望等第三次拍賣，