工程部如何做好設(shè)備維保與后期服務(wù)

1、如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作；一、調(diào)動員工的積極性；1、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并；2、合理用人，要用員工所長，嚴(yán)格職能相符原則，將；3、定期考核考績，嚴(yán)格獎懲；4、主張團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競賽，不太主張個人之間；5、部門把任務(wù)下達(dá)到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組；6、對各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必須；7、要善于傾聽 不同的意見如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作一、調(diào)動員工的積極性1、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當(dāng)更換工種，逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪 感。這種榮譽(yù)、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)

2、員工的積極性。2、 合理用人，要用員工所長，嚴(yán)格職能相符原則，將員工安排在合適崗位， 努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。3、 定期考核考績，嚴(yán)格獎懲。要多用表揚(yáng)，表揚(yáng)是最有效、最經(jīng)濟(jì)、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不可忘記這一條原 則。4、主張團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。在團(tuán)體內(nèi)部 強(qiáng)調(diào)協(xié)助。5、部門把任務(wù)下達(dá)到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。每個成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小

3、組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。6、 對各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必須的部分，均為工程部 的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。7、 要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動各種不同觀點(diǎn)、不同才能、 不同個性人的積極性。二、制定預(yù)防性維修計劃工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法 為1、建立設(shè)備檔案資料卡將大廈內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。并按 說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。2、編

4、制設(shè)備計劃維護(hù)總表將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護(hù)總表中，并制定出年 度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃一覽表。3、發(fā)出維護(hù)保養(yǎng)指令卡維護(hù)保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計劃維護(hù)總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按時間向員 工發(fā)出的。發(fā)出指令單時應(yīng)注意1、 按編號發(fā)出，按編號交收入檔。2、 任務(wù)要明確，盡可能寫明標(biāo)準(zhǔn)要求。3、 要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號等。4、維護(hù)保養(yǎng)計劃的落實(shí)跟蹤檢查維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上工作記錄，包括所用時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查， 考核其工作質(zhì)量。三、落實(shí)設(shè)備巡回檢查大廈的設(shè)備分布在大廈的每一角落，工程部

5、除按計劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設(shè)備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強(qiáng)員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)， 則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。四、設(shè)備及資料的建檔

6、設(shè)備及資料的建檔工作，是大廈搞好工程管理的一項十分重要的工作，其理 由是：1、 建檔是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作。2、 檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)措施的資料來源。3、 研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律，增加對設(shè)備的認(rèn)識和了解，提 高維修和管理水平。4、 檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。5、 檔案也是大廈內(nèi)每一臺設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。6、 設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。認(rèn)真詳細(xì)做好工作，將對今后的故障維修、 制定設(shè)備的預(yù)防

7、性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。五、能源控制管理大廈的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要靠加強(qiáng)管理來達(dá)到，而不是靠削減對客人的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感， 大廈是提供客人享受的場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。大廈能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手：1、使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)譬如，大廈的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。及時地對 設(shè)備進(jìn)行檢查和清洗是十分必要的。另外，風(fēng)機(jī)的皮帶磨損、拉伸等也會使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能 效比。2、更新耗能大的設(shè)備對于一些

8、過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進(jìn)的設(shè)備能節(jié)省多少錢，面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧， 而不是最初成本。3、保持建筑物完好，防止不必要的滲漏通常有些玻璃破損了，不能及時進(jìn)行修補(bǔ)，這無疑是能源的極大浪費(fèi)。在美國大廈，窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進(jìn)行保暖。4、確保保溫層完好如冷凍水管、熱水管如保溫不好，將會造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費(fèi)。特別是冷凍水管還會形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，造成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水溫度，將生活熱水控制在 60以下， 也有利于保溫，從而節(jié)約能源。5、合理的安排運(yùn)行譬如變壓器，通常應(yīng)工作

9、在 60100的負(fù)載情況下，工作效率最高，然而，目前大廈配置的變壓器通常為多臺，而且通常容量較大。如果，每臺變壓器負(fù)荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。再譬如，會議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時不應(yīng)開空調(diào)，只提供通風(fēng)，而在舉活動前一個小時，打開空調(diào)，確?？腿说男枨?，結(jié)束后，應(yīng)隨 即把空調(diào)停了，這也能節(jié)約許多能源。6、準(zhǔn)時抄表，監(jiān)視能源消耗有些漏水，平時較難覺察，如水池漏水，空調(diào)機(jī)盤管漏水，因此，要定時抄 錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。7、盡可能讓機(jī)器滿負(fù)荷工作如洗衣脫水機(jī)、烘干機(jī)、洗碗機(jī)等。這些設(shè)備在滿負(fù)荷的情況下工作，最省 電、省水、省時、效率也最高。在低負(fù)荷下，是絕對不經(jīng)濟(jì)的。8、采用先進(jìn)的技術(shù)和管理設(shè)備如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭， 能量回收裝置等。六、安全生產(chǎn)管理大廈里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些 都對人身安全帶來威脅。因此，大廈設(shè)備運(yùn)行管理，要抓安全第一。從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：1、設(shè)立安全管理組織。 2、進(jìn)行安全教育及訓(xùn)練。 3、定期或不定期實(shí)施安全檢查。 4、事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。 5、調(diào)查分析