房地產企業(yè)稅收籌劃方案

1、第一部分稅收籌劃的含義 在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響， 謀取最輕稅負始終 是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，納稅 人通過對投資、經營、理財?shù)雀黜椊洕顒拥氖孪戎苊芑I劃和合理安排，盡可能 地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經濟利益的管理活動， 它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標一致； 稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經營管 理水平和會計核算水平，有利于降低企業(yè)的經營風險，有利于節(jié)約稅收成本。 稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵稅收籌劃。注冊稅務師 管理暫行辦法明確規(guī)定，“稅收籌劃是注冊稅務師的業(yè)務內容之一”，從規(guī)章 的層面肯

2、定了稅收籌劃存在的必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發(fā)展，稅收籌劃 將進一步提升法律級次，更加有法可依。 房地產企業(yè)主要有以下四種運營方式： 一是通過國土局掛牌交易；二是合作 建房；三是收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購公司或者股權轉讓。下面，從 企業(yè)經營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分 別闡述房地產企業(yè)的稅收籌劃。 第二部分房地產企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃 國家稅務法規(guī)是稅務部門征稅的法律依據， 企業(yè)進行稅務籌劃，首先應立足 于國家稅務法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。 在房地產稅費中，土地增值 稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅

3、 金支出。 土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的 優(yōu)惠政策： 1、 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。 2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規(guī)劃、國家建設的需 要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。 3、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯(lián)營的， 轉讓到所投資、 聯(lián)營的企業(yè)中的房地產，暫免征土地增值稅。 4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成 后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。 5、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土 地增值稅。

4、 根據以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案： （一）“臨界點”籌劃方案： 房地產開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土 地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到 房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題， 這就涉及到增值稅的“臨界點”。 “臨界點”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉讓收入 減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20 %，免征土地 增值稅；增值額超過扣除項目金額 20 %，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里 的“ 20 %的增值額”就是“臨界點”。 基本思路

5、：根據土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而 適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從 30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地 增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。 控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手： 取得土地使用權所支付 的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部 規(guī)定的其他扣除項目（主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用 權所支付金額和開發(fā)成本之和的 20% ）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比 企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅

6、法的規(guī)定為準。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金 額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房 地產開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產企業(yè)如果既建造普通住宅，又進 行其他房地產開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負會有差異， 這取決于兩種住宅的 銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值 額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。 普通標準住宅的增值率為25% ,已經超過20% ,仍須繳納土地增值稅。因此, 必須

7、通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內， 從而實現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質量、改善房屋配套設施等） 的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點改動， 然后 來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。 3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅： 進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法： （1）增加可扣除項目金額 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化， 使普 通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000 -y） -yX100% =20%等式中可計算出，y= 8333萬元。此時，

8、普通住宅免稅、豪華住宅應繳 納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的 333 萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加 房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。 但是，在增加房地產開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定， 開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金 額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，要注意把握。這是， 可以應用第二種方法。 （2）降低房屋價格 降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下， 增值率自然會降低。這一方法是否適當，

9、關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增 值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目 金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，貝嶺肖售收入從（X 8000 - 8000 X100% = 20%中可求出，X= 9600萬元。此時該企業(yè)應繳納的豪華土地 增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了 200萬元，比第一種方法少節(jié)省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅 時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不 再分析） （二）合作建房營業(yè)稅的籌劃方案： 土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法， 房地產開發(fā)

10、企業(yè)取得開發(fā) 土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作 建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使 用權和房屋所有權相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產的應稅行為，另一方發(fā)生了 轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的 價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應 按房屋銷售額交納營業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合 股，成立合營企業(yè)或合作項目的合作建房。我們主要談一下合作項目的合作建房， 合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤 分配方式

11、：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是 房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。 在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的 土地使用權視為投資入股，根據財稅字（1995 ） 48號和國家稅務總局營業(yè)稅 稅目注釋第九條第二款“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同 承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對股權轉讓不征收營業(yè)稅；在第二 種分配方式下，向合作企業(yè)轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業(yè) 房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業(yè)稅。 在實際操作中，企業(yè)經營會受新公司取得房地產開發(fā)資質時間條件的限制， 可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直

12、接投資到甲企業(yè)， 換取甲企業(yè)一定比例的股權來實現(xiàn)。 （三）企業(yè)兼并轉讓房地產籌劃方案： 假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產的公允價面值為 1000萬元, B公司凈資產賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產）， 合并前有尚未彌補的虧損700萬元（未超過稅法規(guī)定的5年彌補期限）。企業(yè) 合并過程中的非股權支付額為低于 20%，預計合并后A公司每年應納稅所得額 約為100萬元。 根據國稅發(fā)2000119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理 方案一：免稅合并。因為本例中非股權支付比例低于 20%，所以B公司可 不確認資產的轉讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續(xù)用以

13、后年度實現(xiàn)的與 B 公司凈資產相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產的計稅成本，須以 B 公司原賬面凈值為基礎確定。 方案二：應稅合并。當非投權支付比例低于 20%時，國稅發(fā)2000119號 文件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此 A公司和B公司有權選擇應稅合并。B 公司可視為按公允價值轉讓，處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所 得稅，B公司以前年度的虧損，不得結轉合并后的 A公司彌補，A公司接受B 公司的有關資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。 在企業(yè)收購過程中，按公允價面值考慮到對資產 （房地產）進行評估增值稅務 處理。這樣加大多房地產成本。選擇應稅合并，從而在稅前列支更多的

14、固定資產 折舊、無形資產攤銷等費用。 （四）將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案： （五）以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益： 如果一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項 目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續(xù)，部分前期工作已在項目公司 之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立 后的項目公司以項目公司的名義籌集， 項目完全后乙方獲得項目利潤。我們在設 計這個概念的時候在設計當中我們可以看， 在每個環(huán)節(jié)當中的籌劃方式，籌劃點 以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式 的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；

15、對于中外合作企業(yè)項目公司，通過約定甲 方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益 兩部分，使前期費用流入合作項目的開發(fā)成本， 這樣可以增加開發(fā)成本，可在稅 前扣除 注意幾下方面: 1、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定； 2、支付甲方的補償。 第三部分房地產企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃 （一）外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點的是所得稅優(yōu)惠政 策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個方面： 1、生產性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠 生產性外商投資企業(yè)，經營期在10年以上的，從開始獲利年度起，第一年 和第二年免征企業(yè)

16、所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。 2、追加投資項目的優(yōu)惠 符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項目取得的所得， 可單 獨計算并享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠： （1 ）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過 6000萬美元的； （2）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過 1500萬美元，且達到或 超過企業(yè)原注冊資本50%的 3、外國投資者并購境內企業(yè)股權的優(yōu)惠 （1 ）國投資者按照規(guī)定并購境內企業(yè)股東的股權，或者認購境內企業(yè)增資 使境內企業(yè)變更設立為外商投資企業(yè)。 凡變更設立企業(yè)的外國投資者的股權比例 超過25%的，可以依照外商投資企業(yè)所適用的稅收法律、法規(guī)繳納各項稅收， 并

17、享受各項企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。 （2）外資并購境內企業(yè)后，境內公司變更設立為外商投資企業(yè)，應該符合 “新辦企業(yè)”認定標準，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。根據2006年1月9 日，財政部、國家稅務總局發(fā)布了關于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認 定標準的通知，新辦企業(yè)的權益性出資人（股東或其他權益投資方）實際出資 中固定資產、無形資產等非貨幣性資產的累計出資額占新辦企業(yè)注冊資金的比例 一般不得超過25 %，而外資并購過程中，不管是股權并購還是資產并購，一般 均用現(xiàn)金進行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知不會對外資并 購后“新辦企業(yè)”認定產生實質性影響。 4、再投資退稅 再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤， 再投 資于中國境內企業(yè)時，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。 按再 投資方式不同，退稅分兩種優(yōu)惠處理辦法： （1）部分退稅（40% ） 外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)