廣州市天河南公交站改造項(xiàng)目實(shí)施方案

1、廣州市天河南公交站改造項(xiàng)目實(shí)施方案廣州交通信息化建設(shè)投資營(yíng)運(yùn)有限公司二四年三月二十六日目錄第二部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)篇.1一、市場(chǎng)調(diào)研.11、廣州市綜合情況概述 .1、廣州市簡(jiǎn)介 .1A、廣州市2003年經(jīng)濟(jì)情況概述 .1B2、廣州市天河區(qū)綜合情況概述 .12A、天河區(qū)簡(jiǎn)介 .12、本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研 .14BC、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 .17二、土地價(jià)值分析 .201、土地個(gè)別因素分析 .20、地理位置20A.、地塊現(xiàn)狀21B.C、周邊環(huán)境 .21D、城市規(guī)劃 .23E、地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) .242、土地優(yōu)劣勢(shì)分析.243、項(xiàng)目發(fā)展建議 .25、開(kāi)發(fā)物業(yè)類型25A.、公交營(yíng)運(yùn)調(diào)度樞杻 .25BC、

2、汽車配套服務(wù)業(yè) .26D、辦公寫字樓租賃 .264、優(yōu)選方案進(jìn)行項(xiàng)目投資概算（不含地價(jià)）.27、綜合項(xiàng)目建筑成本估算 .27A、財(cái)務(wù)費(fèi)用28B.C、管理費(fèi)用 .29D、加油站 (LPG).29E、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（不含地價(jià)） .295、項(xiàng)目未來(lái)租價(jià)預(yù)測(cè) .30三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案（建議案）.311、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案概述 .312、物業(yè)定位.323、經(jīng)營(yíng)模式.324、合作方式.335、營(yíng)業(yè)方式.336、目標(biāo)客戶群體 .347、經(jīng)營(yíng)范圍358、優(yōu)質(zhì)服務(wù)359、配套設(shè)施3510、經(jīng)營(yíng)推廣策略36四、項(xiàng)目投資初步分析371、項(xiàng)目總投資估算372、投資利潤(rùn)額383、投資利潤(rùn)率384、投資回報(bào)率385、盈虧

3、平衡點(diǎn)39A、成本回收年限的盈虧平衡點(diǎn)39B、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析406、敏感性分析417、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析418、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避429、項(xiàng)目假設(shè)和限制條件42五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限與利潤(rùn)分析44六、對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的設(shè)想44第二部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)篇一、市場(chǎng)調(diào)研1、廣州市綜合情況概述A 、廣州市簡(jiǎn)介廣州是廣東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國(guó)的“南大門”。廣州屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫 22.9攝氏度，平均相對(duì)濕度為77% ，市區(qū)年降雨量為170

4、0毫米以上。廣州市轄十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市，總面積 7434.4 平方千米，共設(shè) 117 個(gè)街道辦事處、 64 個(gè)鎮(zhèn)。 2002 年末總?cè)丝?720.62 萬(wàn)人，市區(qū)平均每天流動(dòng)人口約 292 萬(wàn)人。市轄十區(qū)面積 3718.5 平方千米，年末人口 583.89 萬(wàn)人；市轄兩個(gè)縣級(jí)市面積 3715.9 平方千米，年末人口 136.73 萬(wàn)人。B、廣州市 2003 年經(jīng)濟(jì)情況概述綜合部分國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。據(jù)初步核算，2003年廣州市生產(chǎn)總值（GDP ）3466.63億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.0%，增長(zhǎng)速度創(chuàng) 8 年來(lái)新高，在國(guó)內(nèi)大城市中位居前列。 按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值達(dá)到 4.79

5、萬(wàn)元，增長(zhǎng) 14.0% 。按當(dāng)年平均匯率折算，約合 5793 美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。 從三次產(chǎn)業(yè)情況看， 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 104.14 億元，比上年下降 0.3% ；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1504.89 億元，增長(zhǎng) 21.4% ；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1857.60 億元，增長(zhǎng) 11.0% 。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的 3.4:40.9:55.7調(diào)整為 3.0:43.4:53.6，第二產(chǎn)業(yè)的比重提高了2.5 個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)價(jià)格總水平略有上升。 2003 年，城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升 0.1% ，農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升0.7% 。生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格

6、有升有降。 工業(yè)品出廠價(jià)格比上年下降 0.4% ，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上升 5.7% ，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上升1.6% 。就業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，再就業(yè)工作取得新進(jìn)展。 2003 年末，全市從業(yè)人員 537.75 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員 283.92 萬(wàn)人，比上年末增加 30.15 萬(wàn)人。在全市從業(yè)人員中，年末職工總?cè)藬?shù) 188.79 萬(wàn)人，比上年末增加 11.06 萬(wàn)人；全市城鎮(zhèn)私營(yíng)從業(yè)人員和個(gè)體勞動(dòng)者 89.44萬(wàn)人，比上年末增加18.31萬(wàn)人。全年安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員15.90萬(wàn)人就業(yè)，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.57%（含“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)居登記失業(yè)人員）。工業(yè)和建筑業(yè)部分工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展。 200

7、3年，廣州市工業(yè)呈現(xiàn)速度快、 結(jié)構(gòu)優(yōu)、動(dòng)力足、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1336.48億元，比上年增加 267.46 億元，增長(zhǎng) 24.3% ；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 4705.91 億元，比上年增加 917 億元，增長(zhǎng) 26.5% 。工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá) 98.0 % 。在工業(yè)總產(chǎn)值中：股份制企業(yè)完成產(chǎn)值 798.81 億元，增長(zhǎng) 31.0% ；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)完成產(chǎn)值 2814.80 億元，增長(zhǎng) 30.7% ；國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成產(chǎn)值 1251.84 億元，增長(zhǎng) 25.4% ；大中型企業(yè)完成產(chǎn)值 2646.83 億元，增長(zhǎng) 40.9% ；市屬企業(yè)完成產(chǎn)值 4264.56 億元，增長(zhǎng)

8、 28.0% 。工業(yè)重工化取得新進(jìn)展。2003年，全市完成輕工業(yè)總產(chǎn)值2375.30億元，比上年增長(zhǎng) 22.1%；重工業(yè)總產(chǎn)值 2330.61億元，增長(zhǎng) 32.0% ；重工業(yè)增速比輕工業(yè)快9.9 個(gè)百分點(diǎn)，輕、重工業(yè)總產(chǎn) 值 占 全 市 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 比 重 由 上 年 的53.3:46.7調(diào) 整 為50.5:49.5，重工業(yè)比重提高2.8 個(gè)百分點(diǎn)。電子、汽車制造、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值 1610.07 億元，增長(zhǎng) 48.1% ，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 40.1% 。其中汽車制造業(yè)完成產(chǎn)值 462.43 億元，增長(zhǎng) 68.3% 。全市實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品

9、產(chǎn)值 1094.31 億元，增長(zhǎng) 37.6% ，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 23.3% ，比上年提高 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量保持較快增長(zhǎng)。其中服裝、合成洗滌劑、汽車、摩托車、家用電冰箱、房間空氣調(diào)節(jié)器、移動(dòng)電話機(jī)、傳真機(jī)等產(chǎn)品產(chǎn)量增幅在 30% 以上。2003廣州市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量統(tǒng)計(jì)表產(chǎn)品名稱單位軟飲料萬(wàn)噸啤酒萬(wàn)噸服裝萬(wàn)件人造板萬(wàn)立方米發(fā)電量?jī)|千瓦時(shí)合成洗滌劑萬(wàn)噸中成藥噸輪胎外胎萬(wàn)條成品鋼材萬(wàn)噸汽車萬(wàn)輛轎車萬(wàn)輛家用電冰箱萬(wàn)臺(tái)房間空氣調(diào)節(jié)器萬(wàn)臺(tái)電話單機(jī)萬(wàn)部移動(dòng)電話機(jī)萬(wàn)部傳真機(jī)萬(wàn)部微型電子計(jì)算機(jī)萬(wàn)部彩色電視機(jī)萬(wàn)部摩托車萬(wàn)輛電梯臺(tái)鋼琴架產(chǎn)量比上年增長(zhǎng)（ % ）143.4918.391.9

10、913.97734436.345.9226.633517.573.21.0倍402803.6550.3313.5360.2728.318.994.518.331.1倍126.6167.9221.9549.4670.3318.6520.882.5倍36.981.4倍35.4220.429.5512.2145.7535.9906920.4826563.2工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體水平大幅提高。2003年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 177.9 ，比上年提高 25.4 點(diǎn)，分別比全國(guó)、全省平均水平高 33.2 個(gè)和 25.8 個(gè)點(diǎn)。其中國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 227.4 ，高于全

11、市平均水平 49.5 個(gè)點(diǎn)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 318.47 億元，增長(zhǎng) 53.4 % ；虧損面 17.8% ，比上年下降 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。 全市完成建筑業(yè)增加值168.42億元，比上年增長(zhǎng) 0.7% ；建筑安裝工作量641.58億元，增長(zhǎng) 6.1% 。固定資產(chǎn)投資部分全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。 2003 年廣州市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1157.77 億元，比上年增長(zhǎng) 14.7 % 。其中基本建設(shè)投資完成 454.45 億元，增長(zhǎng) 59.9% ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的39.3%，是支撐投資較快增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?；更新改造投資完成188.61 億元，比上年

12、增長(zhǎng) 3.0% ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 16.3% ；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 405.94 億元，比上年下降 4.8% ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 35.1% 。民間投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年民間固定資產(chǎn)投資達(dá) 443.70 億元，增長(zhǎng) 9.3% 。2003年，全市完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資181.66億元，增長(zhǎng)17.7% 。在工業(yè)固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)完成投資154.90億元，增長(zhǎng) 9.2% ，其中汽車制造業(yè)投資發(fā)展迅猛，完成投資 40.73 億元，增長(zhǎng) 94.8% 。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)完成投資 146.69 億元，增長(zhǎng) 32.7% ；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)完成投資 140.78 億元，增長(zhǎng) 70.7

13、% ；教育完成投資 76.06 億元，增長(zhǎng) 1.4 倍；建筑業(yè)完成投資 46.23 億元，增長(zhǎng) 24.9% ；批發(fā)和零售業(yè)完成投資 15.64 億元，增長(zhǎng) 5.3% ；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)完成投資 15.11億元，增長(zhǎng) 3.4 倍。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展順利。2003 年，水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政業(yè)、 制造業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目投資分別占全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的 54.2% 、29.4 % 和 12.7% 。廣州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資 193.64億元，占全市基本建設(shè)和更新改造投資額的比重為30.1 % 。地鐵 3 號(hào)線、廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)遷建、新機(jī)場(chǎng)高速公路北延線南段工程、 西朗

14、、瀝滘、獵德污水處理工程、 廣州本田汽車擴(kuò)建、本田轎車出口基地等建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展較快。商品房銷售平穩(wěn)。 2003年，全市商品房實(shí)際銷售（交樓）面積為 780.23 萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售（交樓）合同金額為 330.80 億元，分別增長(zhǎng) 7.2% 和 8.2% 。商品房預(yù)售面積為 626.13 萬(wàn)平方米，比上年下降 4.3% ；預(yù)售合同金額為 304.04 億元，比上年增長(zhǎng)2.4% 。國(guó)內(nèi)貿(mào)易部分消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2003年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1494.27億元，比上年增長(zhǎng) 9.0% 。其中貿(mào)易業(yè)零售額1183.38億元，增長(zhǎng) 10.0%；餐飲業(yè)零售額281.85億元，增長(zhǎng) 6.0% ；其他行業(yè)

15、零售額 29.04億元，增長(zhǎng)0.8% 。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 427.87億元，增長(zhǎng) 13.3%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的27.6% 上升到 28.6%。在限額以上貿(mào)易企業(yè)商品零售額中，機(jī)電產(chǎn)品及設(shè)備類、石油及制品類、家用電器和音像器材類、化妝品類及日用品類的商品銷售增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng)10.1% 、58.2% 、24.7% 、16.8%及 35.0% 。商品交易市場(chǎng)成交活躍，全年億元以上商品交易市場(chǎng)96 個(gè)，比上年增加 1 個(gè)；總成交額 452.17 億元，比上年增長(zhǎng) 10.4% 。對(duì)外經(jīng)濟(jì)部分外貿(mào)進(jìn)出口持續(xù)快速增長(zhǎng)。2003年，全市海關(guān)進(jìn)出口總值為349.44億

16、美元，比上年增長(zhǎng)25.1%。其中海關(guān)進(jìn)口總值180.55億美元，增長(zhǎng) 27.6 % ；海關(guān)出口總值 168.89億美元，增長(zhǎng) 22.6% 。從出口方式看，一般貿(mào)易出口 61.29億美元，加工貿(mào)易出口 105.57億美元，分別增長(zhǎng)13.0 % 和 29.1 %。從出口主體看，國(guó)有企業(yè)和三資企業(yè)出口分別占全市出口總額的 33.5% 和 59.1% 。私營(yíng)企業(yè)出口雖然只占 3.6% ，但增長(zhǎng)迅速， 比上年增長(zhǎng) 3.3 倍。從出口產(chǎn)品看，高技術(shù)產(chǎn)品出口增長(zhǎng) 92.7% ，機(jī)電產(chǎn)品出口增長(zhǎng) 41.1% ，服裝、鞋和紡織品等傳統(tǒng)大宗出口商品分別增長(zhǎng)4.7% 、 4.7% 和8.1% 。從出口市場(chǎng)看，對(duì)歐盟

17、、美國(guó)和日本三大主要貿(mào)易伙伴的出口增勢(shì)強(qiáng)勁，分別增長(zhǎng)46.8% 、27.1%和 25.9% 。利用外資呈現(xiàn)總量多、制造業(yè)項(xiàng)目多、大項(xiàng)目多的特點(diǎn)。 2003 年，全年合同利用外資金額為 40.22 億美元，比上年增長(zhǎng) 27.0 % ，其中外商直接投資金額為 35.11 億美元，增長(zhǎng) 16.1% 。實(shí)際利用外資金額為 30.64 億美元，其中外商直接投資金額為 25.81 億美元，分別增長(zhǎng) 15.5% 和 13.0% 。外資投向制造業(yè)的力度加大，制造業(yè)合同直接利用外資占全市合同直接利用外資比重達(dá) 65.7% 。全市新批和增資超過(guò) 1000 萬(wàn)美元的項(xiàng)目 125 個(gè)，合同外資金額 18.54 億美元

18、。目前，世界 500 強(qiáng)大企業(yè)已有 115 家進(jìn)入廣州，投資設(shè)立 204 個(gè)項(xiàng)目，投資總額達(dá) 58.2 億美元。國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。2003年，對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作業(yè)務(wù)均有較大發(fā)展，完成對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作營(yíng)業(yè)額1.09億美元，增長(zhǎng) 19.8% ；派出工程勞務(wù)人員 3237 人次，增長(zhǎng) 35.4% ；年末在外人數(shù) 4080 人，增長(zhǎng) 20.8% 。金融、證券和保險(xiǎn)部分金融形勢(shì)穩(wěn)定。 2003年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額為 9379.61 億元，貸款余額為 6742.81 億元，分別比年初增長(zhǎng) 13.9% 和 17.3% 。本外幣存款余額中， 人民幣存款余額為 8676.72

19、 億元，比年初增長(zhǎng) 15.4% ，新增存款 1158.01 億元。其中企業(yè)存款 3174.03 億元，比年初增長(zhǎng) 8.6 % 。本外幣貸款余額中人民幣貸款余額為 6127.27 億元，比年初增長(zhǎng) 16.1% ，新增貸款 850.88億元。在各項(xiàng)貸款中，中長(zhǎng)期貸款余額及增速均大于短期貸款。中長(zhǎng)期貸款余額為2780.46億元，比年初增長(zhǎng)19.2%；短期貸款余額2463.66億元，比年初增長(zhǎng)7.5% 。在短期貸款中，工業(yè)貸款和私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體貸款增長(zhǎng)較快，分別比年初增長(zhǎng)12.4% 和 83.4%。各項(xiàng)外幣存款余額為82.04億美元，比年初下降2.3% ；貸款余額為 64.22 億美元，比年初增長(zhǎng) 29

20、.2% 。2003 年末，全市共有各類金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 2403 家，外資金融機(jī)構(gòu)（不包保險(xiǎn)和證券機(jī)構(gòu)）在廣州設(shè)立的分行和辦事處達(dá) 28 家。至2003年末，廣州市在深、滬兩證券交易所上市的公司共20家，股票22 只。全市有證券公司4 家，證券營(yíng)業(yè)部116個(gè)。全年廣州地區(qū)國(guó)家銀行發(fā)行國(guó)庫(kù)券96.91億元。保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。全年保費(fèi)收入 117.28 億元，比上年增長(zhǎng) 17.4% 。其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入 35.12 億元，增長(zhǎng) 24.5% ；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 82.16 億元，增長(zhǎng) 14.6 % 。至 2003 年末，全市共有各類保險(xiǎn)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 144 家，外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達(dá) 1

21、3 家。城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)部分城市建設(shè)發(fā)展加快。 2003 年全市用于城市建設(shè)的固定資產(chǎn)投資（未包括城市維護(hù)費(fèi)）達(dá) 160 億元，比上年增長(zhǎng) 16.2% 。城市交通路網(wǎng)不斷完善，城市道路面積達(dá) 6370 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 2.8% 。供水綜合生產(chǎn)能力達(dá) 513 萬(wàn)立方米 / 日，與上年持平。 城市供電、供氣能力不斷增強(qiáng)。供電量達(dá) 302.99 億千瓦 . 時(shí)，增長(zhǎng) 18.5%；煤氣銷售量達(dá) 1.94 億立方米，增長(zhǎng)16.8%。城市生態(tài)環(huán)境繼續(xù)改善。2003年，全市森林覆蓋率達(dá)41.4% ，新增城市園林綠地面積達(dá) 1508 公頃，新增公共綠地面積539 公頃，新增公園 12 個(gè)，人均公共綠地面積（

22、十區(qū)口徑）9.44平方米，綠化覆蓋率（十區(qū)口徑）達(dá) 34.2% ，建成區(qū)綠地面積達(dá)184 平方公里?？諝猸h(huán)境質(zhì)量保持在國(guó)家規(guī)定的良好水平，噪聲污染持續(xù)9 年下降。市區(qū)共建成煙塵控制區(qū)14 個(gè)，覆蓋率達(dá)100% ；環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)25 個(gè)，覆蓋率達(dá) 79.0% 。全市廢水、 廢氣中的主要污染物排放總量控制在廣東省規(guī)定的排放總量指標(biāo)內(nèi)。汽車尾氣達(dá)標(biāo)率達(dá)83.6%，比上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。生活垃圾處理率達(dá)100%。人民生活和社會(huì)保障部分2003年末，全市總?cè)丝?25.19萬(wàn)人，比上年末增加4.57萬(wàn)人。全市人口出生率7.9 ，人口自然增長(zhǎng)率2.2 。城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2003 年，全市職工

23、工資總額 533.55 億元，比上年增長(zhǎng) 17.65% 。職工平均工資為 28237 元，增長(zhǎng) 10.4% 。據(jù)抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 15003 元，增長(zhǎng) 12.1%。農(nóng)村居民人均純收入為6130元，增長(zhǎng) 5.1% 。 12月末，城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額為3727.33億元，比年初增長(zhǎng)19.0% 。居民收入的持續(xù)提高促進(jìn)了消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)的提升。2003年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為11571元，增長(zhǎng) 8.4% 。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)按原口徑計(jì)算為36.8% ，按新口徑（人均消費(fèi)性支出不包括居民自有房虛擬房租折算）計(jì)算為38.9% ，比上年下降 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。交通與通訊類支出14

24、05元，增長(zhǎng) 18.5%；醫(yī)療保健類支出 729 元，增長(zhǎng) 23.0 % ；居住類支出 1169 元，增長(zhǎng) 19.1% ；娛樂(lè)教育文化類支出 1884 元，增長(zhǎng) 7.6% 。城市居民家庭對(duì)電腦、移動(dòng)電話和汽車等科技含量較高的產(chǎn)品的消費(fèi)需求不斷增加。近年來(lái)，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的逐步轉(zhuǎn)型，旅游、教育、文化、信息等服務(wù)性消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。在城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出中， 服務(wù)性的消費(fèi)支出所占比重達(dá) 33.9% 。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 4116 元，比上年下降1.6% 。主要原因是農(nóng)村私人建房得到有效控制，農(nóng)戶建房減少，住房支出下降所致。農(nóng)村居民人均食品類支出 1806 元，減少 3.8% 。人均醫(yī)療保健類支

25、出 244 元、交通通訊類支出 475 元、文教娛樂(lè)類支出 606 元，比上年分別增長(zhǎng) 46.4% 、31.0% 和 21.0% 。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。 城市居民人均居住面積從上年末的 15.67 平方米提高到本年末的 17.31 平方米；農(nóng)村居民人均居住面積由上年末的 34.97 平方米提高到本年末的 36.01 平方米。房地產(chǎn)近期狀況部分2003 年 10 月，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到 33.39 億元，較上月增長(zhǎng) 24.22 ，全市預(yù)售商品房總銷售面積高達(dá)58.19萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)80.15 ，銷售金額23.01億元，較上月增長(zhǎng)59.79 。商品房新開(kāi)工面積41.22萬(wàn)平方

26、米，竣工面積更是達(dá)到82.43萬(wàn)平方米，而由于發(fā)展商競(jìng)相推出優(yōu)惠活動(dòng)，將 10 月份住宅價(jià)格大大拉低，下跌至本年度最低點(diǎn)3772 元/ 平方米。2002年 7 月 2003年 10月全市預(yù)售商品房成交價(jià)格走勢(shì)圖進(jìn)入十月以后， 本年度第二個(gè)銷售旺季來(lái)到， 10 、11 兩個(gè)月中，各發(fā)展商紛紛祭出銷售法寶，各種促銷活動(dòng)令廣大消費(fèi)者得到了實(shí)惠，發(fā)展商回籠了資金， 更是使得樓市呈現(xiàn)出交投兩旺的良性循環(huán)局面。2、廣州市天河區(qū)綜合情況概述A 、天河區(qū)簡(jiǎn)介天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)的東部，西與東山區(qū)、越秀區(qū)接壤；南臨珠江，與海珠區(qū)隔江相望；北與白云區(qū)毗鄰；東與黃埔區(qū)相連，處于廣州市域的幾何中心位置。根據(jù)廣州市總

27、體規(guī)劃， 天河區(qū)的西部屬于城市中心區(qū)大組團(tuán)， 其功能定位為城市的政治、 文化和對(duì)外交往的中心；東部屬于城市東翼大組團(tuán)，其功能主要是現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。天河區(qū)得天獨(dú)厚的地理位置使其在過(guò)去的十幾年里獲得了社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也將是其今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的主要?jiǎng)恿?。?jīng)濟(jì)發(fā)展速度快天河區(qū)自1985年建區(qū)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非常快，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。 1996 年天河區(qū)生產(chǎn)總值位居廣州市八個(gè)區(qū)的首位。此外，天河區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為合理，高新科技和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。1994 年第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中的比重為46.88%，并且這一數(shù)字呈上升趨勢(shì)。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高為天河區(qū)社會(huì)、 文化發(fā)展和城市建設(shè)提供了良好的基礎(chǔ)

28、， 也成為其社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。參見(jiàn)：表 11998 年天河區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)表科技力量雄厚天河區(qū)內(nèi)大專院校、 科研單位、大中型企業(yè)和文化場(chǎng)所高度集中。區(qū)內(nèi)有 22 所高等院校、 34 間科研院所、 60 多家大中型企業(yè)，還有國(guó)家級(jí)的廣州市天河高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和聞名的科 技一條街，擁有 800 多家科技企業(yè)， 300 多家“三資”企業(yè)，各類科技人才 2 萬(wàn)多人，其中高中級(jí)職稱的有 1 萬(wàn)多人。區(qū)內(nèi)還有活躍的科技市場(chǎng)和靈通的信息網(wǎng)絡(luò)， 全國(guó)乃至世界水平的高新技術(shù)都可以在這里交易和獲取。密集的科技設(shè)施和人才為天河區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有力的智力支持?；A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較齊備天河區(qū)公共設(shè)施較

29、集中。 除上述的科技設(shè)施以外，天河區(qū)還擁有天河體育中心、華南植物園、麓湖公園、東郊公園、市老干活動(dòng)中心、市兒童活動(dòng)中心、廣州世界大觀園和廣州跑馬場(chǎng)等一批市級(jí)文化娛樂(lè)設(shè)施。 天河區(qū)交通便捷。 轄區(qū)內(nèi)有廣州大道、中山大道、黃埔大道等 7 條與市區(qū)及市外緊密相連的道路 , 有橫貫全區(qū)的廣深雙軌鐵路，又是廣深、廣珠、廣汕、廣韶、廣贛五大公路的出口處。 廣州火車東站位于天河區(qū)內(nèi)， 全國(guó)第一條準(zhǔn)高速鐵路廣州段、廣州地鐵 1 號(hào)線東部始發(fā)站和廣州市環(huán)城高速公路東環(huán)、 北環(huán)部分也己建成。此外，天河區(qū)的水、電、通訊、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施及海關(guān)、工商、稅務(wù)等辦事機(jī)構(gòu)日趨完善。密集的公共設(shè)施和較齊備的基礎(chǔ)設(shè)施使天河區(qū)具有

30、較好的投資環(huán)境， 成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地資源豐富天河區(qū)地域遼闊，轄區(qū)總面積達(dá) 147.77 平方公里。其中己建成區(qū) 61.65 平方公里，占 41.7% ，耕地 12.71 平方公里，占 8.6% ，坡度大于 25% 的不宜建設(shè)用地 42 平方公里，扣除山林、保護(hù)農(nóng)田及水域等不可建設(shè)用地，仍有約 31 平方公里的大量土地可供開(kāi)發(fā)利用。 目前天河區(qū)大量土地的利用強(qiáng)度較低， 再開(kāi)發(fā)的潛力很大。隨著城市土地有償使用制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)，將有效地增加城市建設(shè)資金的來(lái)源， 改善城區(qū)面貌， 推動(dòng)城市建設(shè)的發(fā)展。B、本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研天河城和宏城廣場(chǎng)（臨拆遷）帶來(lái)的影響天河城已發(fā)展成為

31、新的商業(yè)中心，在天河城的帶動(dòng)下， 周邊商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)速度加快，一些住宅的底層改建成商鋪，用于出租，商鋪開(kāi)始連片成網(wǎng)，吸引了不少商家和消費(fèi)者。天河城廣場(chǎng)據(jù)了解，六運(yùn)小區(qū)原沒(méi)有群樓商鋪的配置， 天河城和宏城廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，有商家看準(zhǔn)商機(jī)，把六運(yùn)小區(qū)沿天河南一路的首層住宅買下，并把物業(yè)性質(zhì)由住宅改為商鋪， 進(jìn)行出租。天河城和宏城廣場(chǎng)商圈為其帶來(lái)大量人流，商鋪生意越做越旺，鋪?zhàn)庖苍缴礁摺６撀范武佔(zhàn)庖才c兩個(gè)商場(chǎng)關(guān)系密切， 東段天河城對(duì)面的商鋪?zhàn)饨鹱罡撸?約 500 元平方米，中段宏城廣場(chǎng)對(duì)面的商鋪?zhàn)饨鸺s 400 元平方米，而西段與正佳廣場(chǎng)相對(duì)的鋪位租金則為 300 元平方米。天河城商圈也帶動(dòng)了六運(yùn)小區(qū)區(qū)

32、內(nèi)商業(yè)。 六運(yùn)小區(qū)本身常住人口多，需要小區(qū)式消費(fèi)； 而在天河城和宏城廣場(chǎng)和體育西路商鋪工作的人員數(shù)目也非常龐大， 由于天河城廣場(chǎng)一帶飲食等消費(fèi)較高， 不少商圈內(nèi)的工作人員都喜歡在六運(yùn)小區(qū)消費(fèi)， 造就了現(xiàn)在六運(yùn)小區(qū)的商業(yè)氛圍。目前，小區(qū)內(nèi)也出現(xiàn)了大包租商購(gòu)買首層物業(yè)統(tǒng)一出租的投資現(xiàn)象，也有不少業(yè)主辦理“臨租牌 ”把首層住宅改為商鋪出租。天河城周邊街鋪?zhàn)饨鹂焖倥噬w育西路周邊受商業(yè)人氣的影響， 已形成餐飲一條街的氛圍， 如蒙地卡羅、麥當(dāng)勞、肯德基、綠茵閣、大和壽司等已在此開(kāi)設(shè)分店，天河南一路的仙蹤林更是眾多連鎖店中效益最好的一間， 不少餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者都希望能進(jìn)駐這里分得一杯羹?，F(xiàn)在的鋪?zhàn)庖咽乔皫啄甑?/p>

33、兩倍多， 在地鐵開(kāi)通前， 體育西和天河南一路商鋪的月租只是 100 元平方米，但地鐵開(kāi)通鋪?zhàn)庖搽S之快速攀升，現(xiàn)在一間新開(kāi)張的東南亞餐廳， 400 平方米左右的面積， 月租就在 20 萬(wàn)元左右，頂手費(fèi)也要近百萬(wàn)元。而另一間不能做餐飲的中型鋪，月租也要 200 元平方米。體育西的鋪位大多是 100 300 平方米的大鋪位，靠天河路的北段租金普遍在 300 500 元平方米，轉(zhuǎn)手費(fèi)也大多近百萬(wàn)元，但仍有供不應(yīng)求的情況。 而靠近黃埔大道的體育西末段一帶， 則以新項(xiàng)目的裙樓商鋪為主，租價(jià)稍低，約 200 元平方米左右，如駿匯大廈的一二層商鋪剛租給一間 KTV ，月租不超過(guò) 20 萬(wàn)元。雖然天河城周邊商鋪

34、租金高， 但由于生意興旺，商鋪求遠(yuǎn)大于供。天河南一路和小區(qū)內(nèi)南北向的主道路甚少有商鋪放出， 而求鋪者卻很多，如果有一個(gè)商鋪放租， 也會(huì)有好幾個(gè)商家爭(zhēng)搶，更有不少商家會(huì)主動(dòng)找商鋪?zhàn)饪蜕陶劮肿饣蛘唔斒?。?jù)了解，小區(qū)內(nèi)一個(gè) 10 平方米左右商鋪轉(zhuǎn)手費(fèi)已達(dá) 2 萬(wàn)元，而個(gè)別旺鋪轉(zhuǎn)租， 新租客不僅向原租客交“貴租”，還要給轉(zhuǎn)手費(fèi)，這是商鋪轉(zhuǎn)租中少見(jiàn)的。C 、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查正佳廣場(chǎng)調(diào)研表名 稱正佳廣場(chǎng)所屬商圈天河區(qū) CBD地理位置天河路體育中心正對(duì)面商業(yè)類型超大型綜合商業(yè)發(fā)展商廣州市正佳企業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)檔次亞洲第一代理商營(yíng)業(yè)面積30 萬(wàn)平方米層數(shù)層高7 層裙樓商場(chǎng)、 30 層超甲級(jí)寫字樓、48

35、 層酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修商務(wù)公寓硬件設(shè)施1500 位置的停車場(chǎng)、大型棕櫚廣場(chǎng)、中國(guó)最高的音樂(lè)噴泉等一層售價(jià)7 萬(wàn)元/M2二層售價(jià)三層售價(jià)2四層售價(jià)一層租金900元/M2二層租金400元/M2三層租金400元/M2四層租金400元/M2經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別未知分割形式獨(dú)立分割形式獨(dú)立分割形式獨(dú)立分割形式獨(dú)立分割面積10100 M2分割面積10100M2分割面積10100M2分割面積10100M2空置情況據(jù)目前資料統(tǒng)計(jì)，供不應(yīng)求；天河城調(diào)研表名 稱天河城所屬商圈天河區(qū) CBD地理位置正佳廣場(chǎng)西面商業(yè)類型大型綜合商業(yè)發(fā)展商廣州天貿(mào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)檔次高代理商營(yíng)業(yè)面積近 30 萬(wàn)層數(shù)層高49 層裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華硬件設(shè)施廣場(chǎng)、大型停車場(chǎng)一層售價(jià)二層售價(jià)三層售價(jià)四層售價(jià)一層租金800元/M2二層租金300元/M2三層租金300元/M2四層租金300元/M2經(jīng)營(yíng)類別綜合經(jīng)營(yíng)類別綜合經(jīng)營(yíng)類別綜合經(jīng)營(yíng)類別綜合分割