三四線城市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及問題研究2900字

1、三四線城市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及問題研究2900字 摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時也帶來了開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L、房地產(chǎn)高庫存等諸多問題。文章以臨汾市轄為調(diào)查藍(lán)本，通過調(diào)查，折射出三四線城市房地產(chǎn)去庫存的政策效果、難點(diǎn)與問題，并提出可行性對策。 畢業(yè)關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫存；難點(diǎn)；對策近年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，房地產(chǎn)業(yè)庫存持續(xù)加大、房價高居不下問題越來越凸顯。2015年，國家出臺了包括公積金、金融、稅收等在內(nèi)一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、去庫存的政策措施，但在三四線城市，這些政策效力收效甚微，去庫存工作任重道遠(yuǎn)。一、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以臨汾市轄為藍(lán)本（一

2、）房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資力度逐年加大，但增速持續(xù)下滑2011年至2015年，臨汾市房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資從72.44億元增長至263.5億元，投資額增長了3.64倍，但增速自2012年起逐年下滑，分別為85.8%、43%、34.3%和1.9%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，造成消化庫存周期較長2011年至2015年間，房地產(chǎn)投資規(guī)模從37.4億元增加至112.6億元，增長3.01倍，漲幅達(dá)201.07%，呈直線上揚(yáng)趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2015年，臨汾市房地產(chǎn)銷售額僅為48.9億元，同比下降18.1%；銷售面積僅為121.2萬平方米，同比下降19.1%。全部房屋施工面積為1065.3萬平方米，同比增長25

3、.2%，與2011年相比增長近2倍，其中新開工面積414.1萬平方米，同比增長63.4%，較2011年增長186.97%?？梢钥闯觯?015年臨汾市房產(chǎn)銷售面積和銷售額均在下降，而新開工面積和施工面積卻在高速增長，房產(chǎn)庫存不斷加大。據(jù)對轄內(nèi)某縣調(diào)查，按目前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)計在6年內(nèi)才能消化掉縣城現(xiàn)有房產(chǎn)庫存。（三）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，住宅投資占比總體縮減，商業(yè)營業(yè)用房投資規(guī)模穩(wěn)步增加且增速快于住宅2015年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資占比為74.25%，同比縮減2.83個百分點(diǎn)，商業(yè)營業(yè)用房投資占比為15.10%，同比增加2.63個百分點(diǎn)，商業(yè)營業(yè)用房投資規(guī)模持續(xù)加大。2011年起，該市

4、商業(yè)營業(yè)用房投資增速分別為41.6%、60.4%、25.3%、6.7%、61.8%，明顯快于住宅。（四）商品房銷售價格居高不下，剛需一族購買力不足，房屋空置率高近兩年，雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，但臨汾市房價并未明顯下降，均保持在5000元/平方米左右，按目前該市城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入水平分別為25498元和9376元測算，高房價加之裝修和物業(yè)費(fèi)用，剛需一族還是負(fù)擔(dān)有困難，造成房屋空置率較高。山區(qū)縣房價均在2600元/平方米左右，但人口處于流出狀態(tài)，供大于需，銷售壓力較大。二、三四線城市去庫存過程中的問題及難點(diǎn)（一）剛需族收入水平與房地產(chǎn)價格水平失衡在城市化進(jìn)程中，剛需族主要來自周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村，這部

5、分群體均屬于低收入群體，在城鎮(zhèn)中購買房屋改善生活質(zhì)量的欲望強(qiáng)烈，但由于價格因素?zé)o法有效實(shí)現(xiàn)。如轄內(nèi)某縣主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為煤、焦、化工企業(yè)，伴隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在煤炭企業(yè)上班的企業(yè)職工收入水平大幅下降，很難實(shí)現(xiàn)通過剛需族消化房地產(chǎn)庫存的目標(biāo)。（二）政府靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的舉措與目前房地產(chǎn)市場供給過剩形成矛盾以臨汾市為例，該市20132015年，出讓土地價款收入在其非稅收入中的占比分別達(dá)到43.21%、26.37%和31.06%，在稅收收入增長乏力的情況下，土地財政已成為緩解財政收支矛盾的重要手段。三四線城市在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的過程中，依靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長成為普遍做法，同時也帶來了因過度投資供給

6、過剩而引發(fā)的龐大庫存量。（三）房地產(chǎn)開發(fā)的高成本決定了通過地產(chǎn)商降低房價去庫存的空間有限一是隨著房地產(chǎn)投資的快速增長，引發(fā)了水泥、原材料和能源的供應(yīng)緊張，推高了房價成本，降價空間有限。據(jù)對轄內(nèi)某縣調(diào)查，該縣房地產(chǎn)的土地成本約為1000元/平方米，其他相關(guān)聯(lián)成本約為15002000元/平方米，而商品房平均銷售價是30003500元/平方米，利潤空間不大。二是開發(fā)商抓住消費(fèi)者買漲不買跌的心理，通過漲價制造出房價上漲的預(yù)期，希望在漲價的恐慌下達(dá)到迅速銷售的目的。三是三四線城市大多地域比較狹窄，信息傳播快，一旦大幅降價，勢必引發(fā)部分業(yè)主的退房潮，會適得其反。（四）房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，金融支持力度不足

7、，配套設(shè)施不健全，導(dǎo)致“滯銷”以轄內(nèi)某縣為例，全縣40%的農(nóng)民居住在縣城，其中25%的農(nóng)民租房居住，由于無法享受公積金貸款政策，只能在銀行辦理按揭貸款，但銀行針對農(nóng)民工貸款的支持力度不夠，另外，許多開發(fā)商在“五證”不齊全的情況下急于開工建設(shè)，不符合銀行辦理按揭準(zhǔn)入條件，導(dǎo)致農(nóng)民工無力購房。此外，部分樓盤由于規(guī)劃不到位，配套設(shè)施不健全，加之資金鏈條斷裂，后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入力度不足，影響銷售。三、三四線城市化解房地產(chǎn)庫存的可行性對策（一）完善政府干預(yù)機(jī)制，合理規(guī)劃城市布局，優(yōu)化房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)政府部門應(yīng)徹底改變一味追求GDP的高增長或緩解財政收入壓力而過分出讓土地和投資房地產(chǎn)的行為，從對房地產(chǎn)

8、市場的直接干預(yù)轉(zhuǎn)變到間接宏觀調(diào)控，從單純依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)移到依靠投資和消費(fèi)雙引擎上來，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另外，在城市化進(jìn)程中要合理規(guī)劃城市布局，將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到消化現(xiàn)有庫存上來，通過財政補(bǔ)貼、政府設(shè)立專項基金購房等方式，推行棚戶區(qū)、危舊房改造和城市規(guī)劃拆遷貨幣化的安置政策，縮減新建房屋數(shù)量，解決供需矛盾。（二）加強(qiáng)政策引導(dǎo)，以城市剛需人群為突破口化解房地產(chǎn)庫存一是針對三四線城市購房的剛需人群，政府部門應(yīng)及時出臺優(yōu)惠政策，在戶籍制度、保障體系、公共服務(wù)等方面實(shí)行公平化待遇，打消他們購房的顧慮。二是針對剛需人群購買力低下的情況，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)創(chuàng)新信貸支持工具，開發(fā)專門針對農(nóng)民工的信貸產(chǎn)品，降低客戶準(zhǔn)入條件，解決剛需人群望房興嘆問題。三是建議政府部門加強(qiáng)對與房地產(chǎn)相關(guān)的不合理稅費(fèi)政策的整頓，出臺稅收優(yōu)惠政策，降稅清費(fèi)，并與房企降價銷售掛鉤，降低房地產(chǎn)成本的同時帶動房產(chǎn)商降價的積極性，達(dá)到降價去庫存的目的。（三）優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過擴(kuò)大就業(yè)，增加需求端數(shù)量，刺激消費(fèi)要加快三四線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，盡快改變單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，提高第三產(chǎn)業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比，為民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造寬松的政策環(huán)境，以此擴(kuò)大城市就業(yè)，吸引人才聚集、大學(xué)生返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及周邊人群進(jìn)城落戶等，進(jìn)而刺激房地產(chǎn)