物業(yè)管理規(guī)律分析論文

1、物業(yè)管理規(guī)律分析論文一、物業(yè)管理創(chuàng)新的必然性 人類(lèi)的進(jìn)步、社會(huì)的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的發(fā)達(dá)，都依賴(lài)于人們不斷地進(jìn)行創(chuàng)新活動(dòng)。在向知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)邁進(jìn)過(guò)程中，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，創(chuàng)新更成了公司和經(jīng)濟(jì)體成功的基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)中的贏家正是那些最先認(rèn)識(shí)到新思想新觀(guān)念并付諸實(shí)踐的人。物業(yè)管理從其產(chǎn)生之日起就深深地帶上了創(chuàng)新的烙印。 (一)物業(yè)管理的產(chǎn)生是創(chuàng)新的結(jié)果 所謂創(chuàng)新，簡(jiǎn)單地講就是創(chuàng)造與革新的合稱(chēng)，是指新構(gòu)想、新觀(guān)念的產(chǎn)生及對(duì)新構(gòu)想、新觀(guān)念的運(yùn)用。具體來(lái)說(shuō)，是指人們?cè)趦?yōu)化自身素質(zhì)和周?chē)h(huán)境的基礎(chǔ)上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對(duì)所從事的各項(xiàng)工作進(jìn)行不斷改革、更新和完善的過(guò)程。當(dāng)那位奧克維姬希爾(OctaviaH

2、ill)女士制定規(guī)章制度，采取有效措施加強(qiáng)對(duì)其名下出租物業(yè)的管理時(shí)，也許僅僅是為了增加其物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但隨著這種新思想、新方法的廣泛擴(kuò)散，其重要性、價(jià)值性日益為廣大業(yè)主和政府有關(guān)部門(mén)所重視，從而被逐漸推廣于世界各國(guó)，并不斷發(fā)展成熟。當(dāng)今，作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分的物業(yè)管理對(duì)提高物業(yè)價(jià)值，改善人們工作生活環(huán)境，促進(jìn)城市管理，起著巨大的作用。而物業(yè)管理在我國(guó)內(nèi)地的產(chǎn)生發(fā)展，同樣也離不開(kāi)一批有著創(chuàng)新意識(shí)的先驅(qū)們。1981年初春，面對(duì)改革開(kāi)放的逐步深化，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)需要，在深圳房地產(chǎn)公司的支持下，彭武錦等五位同志籌劃組建了全國(guó)第一家經(jīng)營(yíng)涉外商品房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司。之后

3、，他們敢于破除舊的傳統(tǒng)觀(guān)念，勇于開(kāi)拓創(chuàng)新，借鑒香港的屋村管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合深圳實(shí)際加以繼承和發(fā)展，研究確定了新的商品房產(chǎn)管理模式物業(yè)管理，為我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展邁出了第一步?？梢?jiàn)，無(wú)論從國(guó)外還是國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的起源來(lái)看，物業(yè)管理這一模式的新穎性、變革性、價(jià)值性、先進(jìn)性都具有鮮明的創(chuàng)新成果的特征。正因?yàn)槠涫窃诶^承中的新發(fā)展創(chuàng)新的結(jié)果，因此具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性、強(qiáng)大的生命力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年底我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)已由1981年初春的一家發(fā)展到了12000余家，從業(yè)人員由初創(chuàng)時(shí)的五人發(fā)展到150萬(wàn)人之眾。 (二)創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的推動(dòng)力 創(chuàng)新有別于創(chuàng)造，也與發(fā)明不同。后二者指的是新構(gòu)想、新觀(guān)念、新產(chǎn)品或

4、新經(jīng)營(yíng)方式的產(chǎn)生、初次出現(xiàn)，但就創(chuàng)新而言，那僅是個(gè)開(kāi)始。創(chuàng)新應(yīng)該是一個(gè)產(chǎn)生新事物，并將其引人社會(huì)經(jīng)濟(jì)中付諸于實(shí)踐，從而給經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)較大影響和變革的過(guò)程。物業(yè)管理在我國(guó)內(nèi)地產(chǎn)生的初衷只是為了解決涉外商品房產(chǎn)管理中遇到的新情況新問(wèn)題，但隨著住房制度改革步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這種管理模式得到廣泛擴(kuò)散，其價(jià)值日益為開(kāi)發(fā)商、政府有關(guān)部門(mén)和廣大業(yè)主所認(rèn)知。在政府大力引導(dǎo)、支持和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全力參與、配合下物業(yè)管理逐漸在新建小區(qū)開(kāi)展起來(lái)，在新建住宅小區(qū)建立起了物業(yè)管理新體制。面對(duì)物業(yè)管理在新建物業(yè)中取得的成功，業(yè)者們并未就此止步，而是將物業(yè)管理推向更廣闊的天地城市舊區(qū)物業(yè)，以傳統(tǒng)房管體制的

5、轉(zhuǎn)換為契機(jī)，大力推進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。雖然，在城市舊區(qū)推行物業(yè)管理困難重重，進(jìn)展緩慢，但正是由于政府大力支持、業(yè)主積極配合和從業(yè)者們的不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，物業(yè)管理觀(guān)念逐漸深人人心，為物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展打予基礎(chǔ)。創(chuàng)新對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)不僅表現(xiàn)在管理物業(yè)面的不斷擴(kuò)大，而且推動(dòng)著其運(yùn)行機(jī)制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)商品化、多元化的普及和深人，早期的誰(shuí)建誰(shuí)管或誰(shuí)建誰(shuí)委托的物業(yè)管理運(yùn)行模式已不符合市場(chǎng)規(guī)律的要求，開(kāi)始阻礙物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展。在政府的積極支持和推動(dòng)下，物業(yè)管理者們創(chuàng)造性地將招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入物業(yè)管理，把管理的主動(dòng)權(quán)還給業(yè)主，由業(yè)主委托管理，從而為物業(yè)管理走向成熟開(kāi)辟了新的

6、道路。1999年初夏，以“推進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范行為”為主題的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議，正是在政府的引導(dǎo)下加速這種新運(yùn)行機(jī)制擴(kuò)散、推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展的一次盛會(huì)。我們相信只要物業(yè)管理者不斷創(chuàng)新，政府積極支持，開(kāi)發(fā)商全力配合，物業(yè)管理一定會(huì)取得更大發(fā)展。 (三)創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證 創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀(guān)念”、“老框框”，不斷地創(chuàng)造、應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在不利條件和逆境中爭(zhēng)得生存和發(fā)展空間。一項(xiàng)事業(yè)唯有所有參與者銳意進(jìn)取，不斷創(chuàng)新，才能充滿(mǎn)生機(jī)和活力，不斷蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)雖己走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨近二十年，物業(yè)管理

7、市場(chǎng)也已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制還沒(méi)有普遍確立和完善；運(yùn)行機(jī)制上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營(yíng)、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)還相當(dāng)嚴(yán)重地存在；市場(chǎng)主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒(méi)有建立業(yè)主委員會(huì)的主體地位；法律體系尚待完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門(mén)關(guān)系有待進(jìn)一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問(wèn)題等等。面對(duì)這些困難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開(kāi)拓才能求進(jìn)取。21世紀(jì)是創(chuàng)新的世紀(jì)，創(chuàng)新將在社會(huì)生活、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)中發(fā)揮越來(lái)越大的作用。物業(yè)管理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商的引

8、導(dǎo)、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。 二、物業(yè)管理創(chuàng)新的內(nèi)容 一般認(rèn)為創(chuàng)新是技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新相互作用，相互促進(jìn)的結(jié)果，是指不斷創(chuàng)造、應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)，將過(guò)時(shí)落后的東西取而代之，借以達(dá)到更高目標(biāo)的一系列創(chuàng)造活動(dòng)。因而創(chuàng)新的內(nèi) 容十分廣泛，但對(duì)物業(yè)管理創(chuàng)新而言，筆者以為大體可分為觀(guān)念創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，它們之間既相互獨(dú)立，又水乳交融。 (一)觀(guān)念創(chuàng)新 思想解放是社會(huì)變革的前提，觀(guān)念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)作為一新事物，本身就要求我們用新眼光、新立場(chǎng)去看待它，用新思維新方式去研究它。但在

9、現(xiàn)實(shí)中受傳統(tǒng)觀(guān)念的束縛，思維定勢(shì)的局限，人們對(duì)物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，這不僅是對(duì)物業(yè)管理者而言，政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、職能部門(mén)、廣大業(yè)主、開(kāi)發(fā)商更應(yīng)如此。只有思想上深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個(gè)人行為，其活動(dòng)必須符合和滿(mǎn)足市場(chǎng)規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀(guān)念去理解、研究它。 (二)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新 經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新是指通過(guò)觀(guān)念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新而形成的企業(yè)發(fā)展的新生產(chǎn)力，變?yōu)樯鐣?huì)、市場(chǎng)、業(yè)主所接受的新商品和新的信譽(yù)。這種轉(zhuǎn)變的實(shí)現(xiàn)，可以說(shuō)是標(biāo)志著企業(yè)總體創(chuàng)新的成功。2000年是物業(yè)

10、管理“競(jìng)爭(zhēng)年”，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理者，只有始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中，不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務(wù)項(xiàng)目、新的消費(fèi)者，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新的目的，又是企業(yè)的社會(huì)使命推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的表現(xiàn)，一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)需求、新的用戶(hù)、新的機(jī)會(huì)，主動(dòng)開(kāi)拓新的市場(chǎng)：二是在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場(chǎng)的規(guī)律，預(yù)見(jiàn)性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)；三是在人才使用上要善于發(fā)現(xiàn)新人、培養(yǎng)新人、提拔新人；四是根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的客觀(guān)需要設(shè)置靈活的組織管理形式；五是創(chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵(lì)提出新點(diǎn)子、新門(mén)道。 (三)

11、管理創(chuàng)新 管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運(yùn)行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動(dòng)效率。美國(guó)麻省理工學(xué)院斯隆管理學(xué)院前院長(zhǎng)萊斯特瑟羅(LesterThurow)曾指出“管理者的中心任務(wù)是推進(jìn)組織或社會(huì)的變革哪里不需要變革，哪里就不需要管理”。也就是說(shuō)物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，而是將二者有機(jī)結(jié)合在一起所進(jìn)行的一系列創(chuàng)造性活功，其核心應(yīng)該是通過(guò)協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，來(lái)創(chuàng)造一個(gè)人物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境，達(dá)到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。在這個(gè)環(huán)境

12、內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理者就是要根據(jù)變化的因素，不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來(lái)促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化。因此，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，真正的物業(yè)管理者應(yīng)該永遠(yuǎn)是個(gè)創(chuàng)新者。 三、物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)把握的幾個(gè)問(wèn)題 (一)物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性 因?yàn)槲飿I(yè)管理作為一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn)，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等等。因此，物業(yè)管理的發(fā)展也需要依靠各方的配合與支持。首先就是政府要轉(zhuǎn)變職能，勇于創(chuàng)新。政府應(yīng)從直接管理房地產(chǎn)、干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)為主，轉(zhuǎn)向宏觀(guān)調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導(dǎo)和服務(wù)

13、、協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)單位的關(guān)系，而把諸如行業(yè)評(píng)比、競(jìng)賽之類(lèi)的活動(dòng)交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會(huì)等去完成。其次就是業(yè)主的創(chuàng)新。業(yè)主既要懂得自治，也應(yīng)學(xué)會(huì)自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新。企業(yè)應(yīng)分析認(rèn)清自己的角色位置，在觀(guān)念上以及經(jīng)營(yíng)管理方面有所創(chuàng)新。 (二)物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相統(tǒng)一 物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，其本身要追求利潤(rùn)最大化，但物業(yè)管理同時(shí)又是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工作，其水平的高低、效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)，不講社會(huì)效益，那么，其市場(chǎng)將會(huì)日見(jiàn)枯萎；相反，如果只講社會(huì)效益，而忽視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，那么，其活動(dòng)就難以持久地進(jìn)行下去，最終扼殺這個(gè)新事物的生命。所以，政府、企業(yè)在制訂有關(guān)政策、措施時(shí)應(yīng)既要考慮物業(yè)管理的健康發(fā)展，又要兼顧廣大人業(yè)主的實(shí)際承受能力，以保障人們生活質(zhì)量的不斷提高。這就要求，物業(yè)管理創(chuàng)新在重視經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也要注重社會(huì)效益。 (三)物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場(chǎng)需求相適應(yīng) 這是由物業(yè)管理的特性決定的，盡管物業(yè)管理在我國(guó)內(nèi)地的發(fā)展尚處于初期，物業(yè)管理市場(chǎng)也僅具雛形，物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，最終只有走向市場(chǎng)化，才能充分發(fā)揮其作用，與之相適應(yīng)企業(yè)只有樹(shù)立市場(chǎng)觀(guān)念，積極參與競(jìng)爭(zhēng)才有可能擴(kuò)大