貨幣政策對黑龍江房價的傳導(dǎo)機制和政策建議

1、貨幣政策對黑龍江房價的傳導(dǎo)機制和政策建議一、貨幣政策影響房地產(chǎn)價格機制介紹1.利率途徑凱恩斯認為，貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的手段是利率的變化。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，隨著利率的提高，開發(fā)商募集資金的成本提高，致使房地產(chǎn)的成本增加，但是這種成本的增加無法從其他途徑轉(zhuǎn)嫁到價格上面，所以，投資房地產(chǎn)的收益會慢慢下降，最終結(jié)果便是房地產(chǎn)的價格下降。從其他角度來看，投資者買入和儲蓄債券的收益相對會增加，房地產(chǎn)投資的收益就會相對減少，投資者對其的關(guān)注度也會減少，從而流入房地產(chǎn)市場進行投資的資本也會大幅下降，房地產(chǎn)市場的需求減小，隨之而來的必然是房地產(chǎn)價格的下降。2.信貸途徑中央銀行不僅可以通過利率變動來調(diào)

2、整房地產(chǎn)價格，還可以用改變貨幣供應(yīng)量來影響房地產(chǎn)價格，中央銀行控制貨幣供應(yīng)量的貨幣政策有很多，如再貼現(xiàn)、再貸款、法定存款準備金以及公開市場業(yè)務(wù)等。央行通過改變貨幣供應(yīng)量控制銀行的準備金，從而決定商業(yè)銀行的貸款額度，中央銀行制定緊縮的貨幣政策，市場上流通的貨幣減少，銀行的存款額下降，進而導(dǎo)致貸款下降；相反的，中央銀行制定寬松的貨幣政策，市場上流通的貨幣增加，銀行存款額增加，貸款額也相應(yīng)增加，房地產(chǎn)貸款額增加，會引起房地產(chǎn)市場上需求量的增加，而需求量的增加會引起價格的上漲。3.資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑托賓 Q 理論認為，貨幣資產(chǎn)和非貨幣資產(chǎn)是資產(chǎn)存在的兩種不同的形式。對于那些持有貨幣的人來說，現(xiàn)金貨幣是一

3、種具體的資產(chǎn)，貨幣持有者持有貨幣雖然沒有收益，但也沒有任何的風(fēng)險存在。而非貨幣資產(chǎn)如證券、房地產(chǎn)等具有風(fēng)險性，雖然有可能這些資產(chǎn)可以升值，但也有貶值的可能。不同類型的非貨幣資產(chǎn)就構(gòu)成了非貨幣的資產(chǎn)組合。不同組合對應(yīng)不同大小的風(fēng)險，投資者會考慮這些組合的受益于風(fēng)險來分配資產(chǎn)的比例，使其資產(chǎn)的收益最大化與風(fēng)險最小化。二、黑龍江省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及問題1.房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升且高位運行20012012 年間，黑龍江省房地產(chǎn)社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資和住宅投資增長迅速。其中，全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，年增長率基本保持逐年上升的趨勢，投資額由2001年的 1 573 億元增長到 2009 年的 12 0

4、21 億元，年平均增長率達 28.93%。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直保持著較高的水平，由 2001 年的 17%開始持續(xù)走高，2007年達到頂峰，比重為 22.67%。2008、2009 年出現(xiàn)回落。這期間房地產(chǎn)投資和住宅投資也維持著較大幅度的增長且年增長率趨勢基本保持一致，20012003 年，房地產(chǎn)投資額由 268億元增長到 450 億元，年平均增長率達 29.67%，住宅投資額由184 億元增長到 327 億元，年平均增長率達 33.35%。2004年，在國家和黑龍江省政府信貸緊縮和控制土地的宏觀調(diào)控政策下，黑龍江省房地產(chǎn)市場在連續(xù)四年快速增長后呈現(xiàn)低速平穩(wěn)增長態(tài)勢，房地產(chǎn)

5、快速擴張勢頭得到抑制，房地產(chǎn)投資增幅大幅下滑，年增長率為 13.13%，同比下降了 17 個百分點，住宅投資同比下降了 32 個百分點。20052007年，黑龍江房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅反彈，房地產(chǎn)投資額一路攀升，房地產(chǎn)投資年平均增長率達 35%以上，住宅投資年平均增長率達 40%以上。2009 年，面對全球金融危機;的強力沖擊，房地產(chǎn)投資和住宅投資出現(xiàn)了大幅回落，2010 年，在適度寬松的國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)投資和住宅投資又出現(xiàn)了大幅增長。總的來說黑龍江省房地產(chǎn)投資增幅處于高位運行。2.房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升且高位運行黑龍江房地產(chǎn)價格一直是穩(wěn)步上升，19992012 年間商品房銷售均價翻了兩

6、番。20012004 年，房價漲幅不大；2005 年開始，房價進入高速增長階段；截止 2007 年 12 月，全省房地產(chǎn)銷售均價 2 860 元 / 平方米，比 2006 年同比增長25.9%，住宅銷售均價 2 772 元 / 平方米，同比增長 30.6%。哈爾濱市商品房銷售均價 3 511 元 / 平方米，其中住宅 3 225 元/平方米。2009 年，受宏觀調(diào)控、國際金融危機的影響，黑龍江省房價漲幅同比漲幅呈逐月回落之勢，截至 2009 年 12 月，全省商品房銷售價格為 3 122 元 / 平方米，同比上漲 9.9%漲同比幅回落 16 個百分點。其中，商品住宅銷售均價為 3 048 元/

7、平方米，同比下降 10.7%漲幅同比回落 19.9 個百分點。但到2010 年，全省商品房銷售價格再次突飛猛進，上漲至 3524元 /平方米，2011 年達 4 138 元 / 平方米，年增長率 17.45%。3.商品房空置面積和空置面積率居高黑龍江省房地產(chǎn)空置面積一直保持在較高的水平。20032009 年期間，商品房空置面積基本維持在 600800萬平方米之間。截止 2009 年 12 月，黑龍江商品房空置面積達到 738 萬平方米，以哈爾濱市為例，2009 年商品房空置面積為 265.45 萬平方米，如果按每套住宅 130 平方米計算，那就至少有 2 萬套住宅沒有賣出去。2003 年，全省

8、商品房竣工面積 2 865 萬平方米，商品房空置面積 685 萬平方米，2004 年，在國家和黑龍江省政府信貸緊縮和控制土地的宏觀調(diào)控政策下，黑龍江省房地產(chǎn)快速擴張勢頭得到抑制，商品房竣工面積 2 399 萬平方米，比 2003 年同期下降了 19.42%，商品房空置面積 626 萬平方米，比 2003 年同期下降了 8.61%，這是房地產(chǎn)市場四年以來的首次負增長。20052007 年房地產(chǎn)市場形勢轉(zhuǎn)好，商品房竣工面積增長到 3 084 平方米，空置面積下降到 614 平方米，2008 年受世界金融危機的影響，黑龍江省房地產(chǎn)市場低迷，商品房竣工面積回落到 2 916 萬平方米，空置面積猛增，上

9、升到史上最高，808 萬平方米。2009 年，在國家寬松的宏觀政策下，房地產(chǎn)市場回暖，商品房竣工面積大幅上升，空置面積有所下降。三、貨幣政策對黑龍江省房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制政策建議1.推進利率市場化，加強對利率工具的使用利率是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，但通過實證分析，得出的利率對房地產(chǎn)價格的影響與理論分析不符，通過上文對其阻礙因素的分析可以看出，要使利率能夠有效地影響房價，就得提高利率的市場化程度，但我國實行利率管制，對利率的調(diào)整都是采用一刀切的方式，這種非市場的利率水平在一定程度和范圍上影響了資源的配置，使其效率低下。一方面，不完善的利率管理直接導(dǎo)致利率扭曲，并且加劇利率結(jié)構(gòu)的失衡，影響了利率對

10、房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果，降低了利率政策的有效性。另一方面，利率管理制約了市場利率的合理化形成，使貨幣政策的有效傳導(dǎo)變量只局限于貨幣供應(yīng)量。所以，為了貨幣政策能夠有效的傳導(dǎo)黑龍江省房地產(chǎn)價格，中央銀行在制定貨幣政策的時候，應(yīng)該考慮黑龍江省房地產(chǎn)市場的具體情況，將黑龍江省區(qū)域特點、環(huán)境特點以及經(jīng)濟發(fā)展狀況考慮在內(nèi)，制定出能夠引導(dǎo)黑龍江省房地產(chǎn)價格良性發(fā)展的貨幣政策。如可以從控制存貸款利率浮動入手，根據(jù)地區(qū)差異、居民收入水平、住房檔次以及供求情況制定有區(qū)別的利率政策，確定不同的利率浮動上下限，以滿足不同收入人群的需要，形成多層次、多類別的房地產(chǎn)利率格局。2.提高黑龍江省地方政府的公共服務(wù)能力政府是人民

11、的管理者，更是人民的服務(wù)者，保障人民生活安居樂業(yè)是每個政府的責(zé)任和義務(wù)。在當下，面對黑龍江省房價過高，人民基本住房條件難以保障的形式，黑龍江省人民政府應(yīng)該加大調(diào)控力度，穩(wěn)定黑龍江房地產(chǎn)價格，引導(dǎo)黑龍江房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展。首先，政府應(yīng)保證房地產(chǎn)一級市場土地供應(yīng)市場的公平、公正和公開。土地尤其是有不可再生的特性，能用于建設(shè)的土地將越來越稀少和珍貴，一級市場是逐步枯竭的市場。政府作為土地供應(yīng)的壟斷者，在土地購置儲備時，應(yīng)著眼長遠，綜合考慮房地產(chǎn)市場供需狀況和土地的高效利用，避免自己的短期行為，防止土地尋租;行為。加強土地收購置儲備機構(gòu)對土地交易價格的調(diào)控作用，在中低檔住房用地的供應(yīng)中將拍賣制

12、;改成限價招標制;，降低土地成本在中低檔住房價格中的比例，從而降低中低檔住房的價格，滿足中低收入人群的需要。其次，政府應(yīng)該把土地供應(yīng)方式和計劃透明化、公開化，便于所有公眾進行監(jiān)督，并且對消費者心理預(yù)期和開發(fā)商的市場判斷起著正確的引導(dǎo)作用。此外，政府應(yīng)該強化對土地供應(yīng)的監(jiān)督，建立和健全與房地產(chǎn)相適應(yīng)的土地市場監(jiān)管機構(gòu)，在第一時間掌握土地市場的供求情況，將土地資源最大化地使用；在信息公開透明的條件下，促使政府推出相應(yīng)的合理政策。3.完善黑龍江省房地產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及經(jīng)營開發(fā)相聯(lián)系得貨幣資金融通活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動，是金融業(yè)的重要組成部分。也就是為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，其特點是資金需求額度大，建設(shè)周期長，對金融業(yè)的依賴程度高，但目前，黑龍江省房地產(chǎn)金融市場尚不發(fā)達，銀行信貸覆蓋從土地儲備到個人住房抵押貸款的房地產(chǎn)開發(fā)銷售全過程，加上法制的不健全和宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境的多變