產(chǎn)權(quán)式物業(yè)綜合法律規(guī)制必要性

1、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)綜合法律規(guī)制必要性近年來，在我國出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式商鋪或產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓等產(chǎn)權(quán)類物業(yè)，這是一種產(chǎn)權(quán)與使用經(jīng)營權(quán)相分離的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式，也是普通投資者的一種投資產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的大型商廈自主分割為許多小單元出售給投資者，投資者分散取得被分割單元的所有權(quán)，但在約定期限內(nèi)，必須將其所有的分割單元交由開發(fā)商或管理公司包租或委托其進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，開發(fā)商或第三方按約定向投資者支付固定的租金或收益。 一般情況下，這些被分割出售的小單元之間并無墻隔離，開發(fā)商或管理公司為確保租賃收益，會在要求投資者不得提前解除合同的前提下，將商廈整體轉(zhuǎn)租給某一具備經(jīng)濟實力的承租商，或按照商鋪經(jīng)營規(guī)劃招商給大

2、小經(jīng)營者經(jīng)營使用。該種地產(chǎn)開發(fā)形式最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美發(fā)達國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市，因其符合地產(chǎn)開發(fā)快速融資、中小投資者量力投資、商家集中經(jīng)營的多重需求，以不可阻擋的勢頭在全國發(fā)展起來。其中產(chǎn)權(quán)式商鋪顯現(xiàn)出的問題較多，2006年5月22日，被建設(shè)部以指導(dǎo)性意見加以限制，隨后南京、上海等城市出臺政策禁止，但各地地產(chǎn)界依然不時有此種開發(fā)形式出現(xiàn)，尤其是中西部地區(qū)的發(fā)展方興未艾。至于產(chǎn)權(quán)式酒店和產(chǎn)權(quán)式公寓，在一些有旅游優(yōu)勢和商業(yè)發(fā)達的城市逐漸成為新寵。 一、包頭市產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)和使用的現(xiàn)狀 內(nèi)蒙古包頭市從90年代末開始出現(xiàn)這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。最早主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，如泓德

3、電腦城(原海德電腦城)專賣電子類產(chǎn)品;接著是大型購物商場，如王府井百貨等;然后又有產(chǎn)權(quán)式酒店和公寓出現(xiàn)，如萬號大酒店和水清木華公寓，等等。到現(xiàn)在該類物業(yè)開發(fā)的核心理念已變成商業(yè)地產(chǎn)的證券化和無形化，成為普通投資者的一種投資理財產(chǎn)品。在包頭市的主要街道，近年新起的大型商業(yè)地產(chǎn)和公寓大都用這種方式開發(fā)出來，而且目前還有這樣的物業(yè)形式不斷被推入市場。這種房產(chǎn)開發(fā)方式能夠聚合資金和分散風險，特別是公寓還能滿足現(xiàn)代SOHO族的過渡居住和理財需要，有一定的社會價值，從長遠看也符合市場發(fā)展的基本規(guī)律，似乎是一個同時照顧到投資者、開發(fā)商或管理公司和承租商三者利益的“三贏”結(jié)果，但目前的開發(fā)使用實踐證明，這一結(jié)

4、果難以實現(xiàn)。這是因為，產(chǎn)權(quán)式商鋪或房產(chǎn)的價值更多地體現(xiàn)在商業(yè)營運價值上，即給投資者帶來資產(chǎn)收益，這對產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售后的經(jīng)營利用提出了更高的要求。開發(fā)商基于快速融資的需要，以承諾高回報把房產(chǎn)甩給投資者，但投資者的投資收益靠商戶與管理公司的良好經(jīng)營運作才能實現(xiàn)，不同的運營方式和經(jīng)營項目，有著不同的經(jīng)營效果。而商業(yè)經(jīng)營需要一定的成長期，一旦經(jīng)營業(yè)績未達到預(yù)期，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營管理公司的利益沖突在所難免，包頭市以及全國各地反映出的開發(fā)糾紛與房產(chǎn)經(jīng)營事件，無論是數(shù)量還是社會影響都需要我們給予關(guān)注。事實上，產(chǎn)權(quán)式物業(yè)模式在我國仍然處于粗創(chuàng)階段，其完善還有很長的路要走，對于其間已經(jīng)累積的經(jīng)驗成果以及暴露

5、出來的諸多問題，都有賴于我們進一步的實踐總結(jié)與理論反思。 二、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售中 投資者與開發(fā)商產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)登記糾紛產(chǎn)權(quán)式商鋪有兩種類型:一種是“獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪”，即開發(fā)商將整體賣場進行物質(zhì)形態(tài)上的實際分割，小商鋪之間用內(nèi)隔墻等彼此相互區(qū)分;另一種是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，即開發(fā)商只對開放式賣場進行面積分割，小商鋪間無內(nèi)墻分隔，僅以劃線、地釘或銅條等為區(qū)別界線。出于統(tǒng)一經(jīng)營的需要，委托經(jīng)營期間經(jīng)營商往往改變業(yè)主所購鋪位的利用方式，或?qū)⑾噜忎佄缓喜⑹褂?，或?qū)I業(yè)大廳的功能區(qū)域重新布局等。3由于“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”無實體墻壁分割，開發(fā)商可以分割極小的面積降低銷售門檻吸引中小投資者購買，使用卻不受影響，此種利

6、用方式的開發(fā)也就非常普遍。我國現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記規(guī)則對產(chǎn)權(quán)式商鋪的確權(quán)登記問題沒有明確的表述，實踐中各地對產(chǎn)權(quán)式商鋪的登記標準差別很大，尤其體現(xiàn)在對“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”的登記上。如北京、南京、長沙等地規(guī)定產(chǎn)權(quán)式商鋪可以登記領(lǐng)證，而另一些城市則禁止對“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”進行登記。在包頭市，2008年就出現(xiàn)了一個地產(chǎn)項目集中爆發(fā)多起產(chǎn)權(quán)式商鋪登記糾紛:現(xiàn)包頭市昆區(qū)烏蘭道的老鼠街，最早開發(fā)規(guī)劃為北國城，主題為女人街，專賣女士用品，以產(chǎn)權(quán)式商鋪形式出售，投資者根據(jù)自身條件，按照開發(fā)商的規(guī)劃指示購買了大小不等的非獨立商鋪，雙方協(xié)議為投資者辦理獨立產(chǎn)權(quán)證。后因為商場經(jīng)營不景氣，部分投資者想出讓商鋪，而開發(fā)商長期

7、未能辦證成功，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，要求辦證或退賠房費和損失。后商場轉(zhuǎn)變營業(yè)方向才使情況有所改觀。至于產(chǎn)權(quán)式酒店和產(chǎn)權(quán)式公寓，因為經(jīng)營需要，一般都是以內(nèi)墻隔開的獨立房間，但酒店應(yīng)為具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營實體，辦理獨立產(chǎn)權(quán)登記也有難度。我國有些地方出臺相應(yīng)的規(guī)范性文件明確禁止賓館、旅館的分割出售，這使得投資產(chǎn)權(quán)式酒店有相當?shù)姆娠L險。4產(chǎn)權(quán)式物業(yè)對投資者來說，就是投資產(chǎn)品或項目，資金隨時進入或變現(xiàn)是其應(yīng)有之意。但如果沒有相應(yīng)的權(quán)屬證明或政策法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)實際價值的變現(xiàn)性是值得懷疑的。正是由于登記問題的存在，我國絕大部分的產(chǎn)權(quán)式商鋪的命運往往都是以火爆熱銷開局，但最終卻以慘淡經(jīng)營或無法正常開業(yè)

8、而告終。5當然，對于既想出售商鋪回籠資金又不想失去統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)的開發(fā)商和管理公司來說，也努力采取了各種辦法以期解決此矛盾，但效果有限。此類事件在全國發(fā)生很多，應(yīng)盡早采取措施加以統(tǒng)一規(guī)制。 三、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)使用中投資者的利益屈從 目前，包頭市以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)形式開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，陸續(xù)走出了返租、回購或委托經(jīng)營期，即脫離開發(fā)商物業(yè)銷售的附加條件期，而進入成熟的物業(yè)使用經(jīng)營期，王府井、金融建材城等物業(yè)因為企業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好，能夠基本或超額滿足投資者的投資欲求，部分物業(yè)項目因商家的長期努力，已平穩(wěn)渡過養(yǎng)商期步入經(jīng)營正軌，如萬號公寓酒店和林蔭路建材城等，還有為數(shù)不少的物業(yè)項目處于艱難維持狀態(tài)，沒有實現(xiàn)投資者的投

9、資愿望。據(jù)筆者調(diào)查，雖然陸續(xù)有投資者集體與管理公司的租金談判致使營業(yè)暫停的糾紛出現(xiàn)，甚至還有同一項目投資者個別訴訟案件大量發(fā)生，但因為投資者與管理公司或商家相比處于弱勢地位，再加之投資者人數(shù)眾多難統(tǒng)一意見或難一致行動，僵持到一定階段，大多以投資者利益讓步告終，而且有的物業(yè)投資者恐于露富心理，權(quán)益受損也不伸張，調(diào)查工作很難深入。據(jù)各種資料顯示，全國的大部分產(chǎn)權(quán)式物業(yè)運營結(jié)果與當初的投資回報預(yù)期相去甚遠，甚至有的產(chǎn)生集體歇業(yè)或驅(qū)商事件，還有的走上法庭陷入訴訟僵局，投資者的權(quán)益最終不能依法實現(xiàn)。梳理這些事件，反映出相同的問題是:由于法律調(diào)整的缺失，相關(guān)部門監(jiān)管的缺位，投資者處于被動的地位，或等待經(jīng)營

10、者的盈利，或等待開發(fā)商的責任心，或等待管理公司勤勉盡責的招商出租服務(wù)。 四、經(jīng)營公司合同到期或半路退出造成投資者兩難 投資者購買產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)不是最終目的，其目的在于投資及獲取投資收益。在西方發(fā)達國家，成熟的商業(yè)項目都被當做金融化產(chǎn)品來運作。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)中，項目經(jīng)營價值是優(yōu)先于房產(chǎn)價值的，而且經(jīng)營業(yè)績是投資者投資收益的主要來源。6投資者在購買商鋪時，往往會被要求簽訂一份委托經(jīng)營合同或返租合同，委托人或出租人為投資者，被委托人或承租人為開發(fā)商或經(jīng)營公司，此時開發(fā)商回籠資金目的已實現(xiàn)，大多撤出或成立一個小管理公司變相撤出。投資者持有的合同，多數(shù)為格式或接近于格式的合同，因此將購買物業(yè)的

11、使用權(quán)交出讓對方“統(tǒng)一經(jīng)營”獲利。由于經(jīng)營業(yè)績受經(jīng)營公司或商家的市場決策、經(jīng)營項目的市場需求、商鋪的地理位置、商鋪的生熟度以及經(jīng)營返利壓力等多方影響，一旦出現(xiàn)經(jīng)營不善，經(jīng)營公司或商家可能中途退出。7這時開發(fā)商已全身而退，不用承擔任何責任，把難題拋給了投資者。首先，投資者購買的僅僅是大賣場中“劃權(quán)”銷售的虛擬鋪位，有的還可能成了輔助功能區(qū)，在返租期內(nèi)回報都是一樣的比率。但商鋪的產(chǎn)權(quán)是一般長達40年，開發(fā)商承諾回報期限僅為310年，這意味著合同期滿后或經(jīng)營公司中途退出，投資者要么自營，要么自行出租商鋪，這樣投資者的利益將無法保障，劃為輔助功能區(qū)的商鋪將無法得到相應(yīng)的回報。更重要的是，由于虛擬產(chǎn)權(quán)式

12、商鋪產(chǎn)權(quán)分割與實際經(jīng)營場所不相符合，業(yè)主找不到自己的鋪位。8即使能夠確定自己的產(chǎn)權(quán)對應(yīng)區(qū)域，但由于該區(qū)域為經(jīng)營通道，如何再出租?投資者陷入了進退兩難的境地。其次，在產(chǎn)權(quán)式商鋪模式下，開發(fā)商為降低投資門檻，產(chǎn)權(quán)往往被分割得極小，一樓盤往往會出售給數(shù)十位甚至數(shù)百、上千位不同業(yè)主。這種經(jīng)營方式一旦產(chǎn)生矛盾，各業(yè)主是無法獨立進行經(jīng)營的，進而引起全體業(yè)主卷入該糾紛，引起群體性糾紛或事件。 而且在糾紛處理中，眾多投資者要想拿出一致的意見難度很大，極易陷入僵局，各方損失在所難免，物業(yè)閑置造成資源資金浪費，尤其是投資者的損失沒有救濟途徑，即使有相應(yīng)的物業(yè)擔保，但由于缺乏有效的監(jiān)管手段和變現(xiàn)能力，也很難成為投資

13、者利益的根本保證。10投資者投資目的落空，大量的糾紛將引發(fā)惡劣的社會影響。全國各地該類訴訟案件因缺乏明確的法律處理依據(jù)，大多以損害少數(shù)方或弱勢方利益的調(diào)解告終。五、對商業(yè)產(chǎn)權(quán)類物業(yè)的綜合法律規(guī)制勢在必行縱觀包頭市以及全國各地的產(chǎn)權(quán)類物業(yè)開發(fā)使用狀況，隨著時間的推移、政策緊縮及房地產(chǎn)市場的日益成熟和規(guī)范，產(chǎn)權(quán)商鋪在運作過程中暴露出的問題很多:品牌經(jīng)營商的半路退出、開發(fā)商的租金承諾無法兌現(xiàn)、高額增值成為泡影、投資者集體上訪訴訟、商鋪閑置凡此種種，中小投資者可謂苦不堪言，傾全家之力購買的“金鋪”成了“雞肋”或燙手的“山芋”。在北京、長春、沈陽、武漢、南京等城市，投資者或租戶退租、退房等群體事件層出不

14、窮，有的甚至引發(fā)了業(yè)主圍攻開發(fā)商、罷市、集體上訪的社會事件。11究其原因，除了在業(yè)態(tài)選址、商業(yè)經(jīng)營、市場信譽等諸多方面經(jīng)不起市場考驗之外，更多的是在整個操作過程中缺乏透明的或有效的規(guī)范機制。簡言之，法律的有效規(guī)制和缺失是產(chǎn)權(quán)商鋪成為投資泡沫的“原罪”之一。 產(chǎn)權(quán)式酒店由于投資者不參與酒店的經(jīng)營以及受專業(yè)知識的限制，易造成投資者與開發(fā)商或酒店管理公司之間信息的不對稱，投資者很難掌握酒店的真實業(yè)績，再加上酒店經(jīng)營成本較高，因此，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報在未來較長的經(jīng)營期限內(nèi)充滿變數(shù)，是否盈利很大程度上取決于酒店管理公司的長期經(jīng)營能力，因此糾紛頻繁發(fā)生，又沒有完善的法律規(guī)范，而且一般都集中在欠發(fā)達地區(qū)，

15、當?shù)卣O(jiān)管意識比較弱，監(jiān)管體制不完善，急需要加以規(guī)范和引導(dǎo)。13公寓也因市場的變化和規(guī)制的缺失，難以實現(xiàn)共贏。但是，一些二三線城市因為地產(chǎn)開發(fā)商的融資困難，商業(yè)產(chǎn)權(quán)類物業(yè)開發(fā)依然在大量高調(diào)上演，對其進行綜合法律規(guī)制刻不容緩。產(chǎn)權(quán)類物業(yè)對推動我國經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮了積極的作用，但是，在分散產(chǎn)權(quán)后追求統(tǒng)一經(jīng)營的過程中，卻忽略了產(chǎn)權(quán)分割與統(tǒng)一經(jīng)營之間的法律障礙。當務(wù)之急是，在肯定其開發(fā)價值的基礎(chǔ)上，國家應(yīng)認真進行調(diào)研和組織，從立法、執(zhí)法、司法等環(huán)節(jié)上對其進行綜合法律規(guī)制。從靜態(tài)和事前規(guī)制角度出發(fā)，應(yīng)先組織立法機構(gòu)、房產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)規(guī)劃、金融監(jiān)管等相關(guān)部門，制定具體政策和法律，對產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的城市規(guī)劃、商業(yè)布局、建筑許可、融資披露進行開發(fā)前的行政監(jiān)管和市場介入，強有力地規(guī)制新開發(fā)商業(yè)項目依法運作。從動態(tài)規(guī)制角度，