版《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》應(yīng)用說明

1、新版城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程應(yīng)用說明二零一五年六月目錄一、修訂的主要內(nèi)容1、結(jié)構(gòu)調(diào)整12、概念調(diào)整23、要求調(diào)整64、文字調(diào)整10二、報告撰寫中需要注意的事項1、報告整體需要注意的要點102、報告撰寫的注意事項113、檔案資料的管理要求14一、修訂的主要內(nèi)容1、結(jié)構(gòu)調(diào)整需要重點關(guān)注的是： 現(xiàn)場勘查用表 估價師現(xiàn)場查 勘時需要填寫現(xiàn)場勘查用表，需要有估價師簽字，報告存 檔中和電子化備案的過程中作為必備的附件材料。2、概念調(diào)整 新規(guī)程第一章中的“術(shù)語”內(nèi)容是原規(guī)程附件中的名 詞解釋，增加了公示地價、標(biāo)定地價、課稅地價、土地估 價的概念，刪除了熟地價格、毛地價格、生地價格、估價 期日、基準(zhǔn)地價更新、征地費用

2、的概念。部分概念做了調(diào)整，修改前后概念對比如下：修改前修改后土地價格：是指土地的購買價格，是土地未來年期純收 益（地租）的資本化。 土地使用權(quán)價格是指在正常市場條 件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。 其權(quán) 利特征是出讓土地使用權(quán)。地價：在市場條件下形成的土地權(quán)利價格，包括在 公開 市場 條件下形成的客觀合理的價格和在 特定市場 條件 下形成的市場關(guān)聯(lián)各方可接受的價格。 無特殊說明下，指公開市場條件下形成的，一定年期建 設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利價格，其空間內(nèi)涵包括地表及地 上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權(quán)屬劃分，單獨界定為 地下空間使用權(quán)或空中使用權(quán)價格。基準(zhǔn)地價：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) ,

3、 對現(xiàn)狀利用條件 下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地 , 按照商業(yè)、居住、 工業(yè)等用途， 分別評估確定的某一估價期日上法定最高 年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?；鶞?zhǔn)地價： 在土地利用總體規(guī)劃 確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地 范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì) 地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評 估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期 土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。標(biāo)定地價：標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使 用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。標(biāo)定地價：標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的 標(biāo)準(zhǔn) 宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市

4、場條件下 ，某一估價期日 法定最高使用年期下的土地權(quán)利價格。市場比較法： 是根據(jù)市場中的替代原理， 將待估土地與具 有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn) 行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正， 以此估算市場比較法：根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的， 且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較， 并對 類似宗地的成交價格進(jìn)行差異修正， 以此估算待估宗地價修改前修改后待估土地客觀合理價格的方法。格的方法。成本逼近法：是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用 之和為主要依據(jù)， 再加上一定的利潤、 利息、應(yīng)繳納的稅 金和土地增值收益來確定土地價格的方法。成本逼近法：以取得和開發(fā)

5、土地所耗費的各項客觀費用之 和為主要依據(jù)， 加上客觀的 利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和 土地增值收益等確定土地價格的方法。剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法 , 是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正 常交易價格的基礎(chǔ)上 , 扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專 業(yè)費用、利息、利潤和稅收等， 以價格余額來估算待估土 地價格的方法。剩余法：在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ) 上, 扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利 潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法： 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修 正系數(shù)表等評估成果， 按照替代原則， 就待估宗地的區(qū)域 條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件

6、相比較， 并對 照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正， 進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。公示地價系數(shù)修正法：利用 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價（路線價） 、標(biāo) 定地價等政府公示地價 及其地價修正體系成果， 按照替代 原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的 條件相比較，進(jìn)而通過修正求取待估宗地在估價期日價格 的方法。相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰 所在地域的其它均質(zhì)地域。相鄰地區(qū)：與待估宗地用途空間緊鄰的均質(zhì)地域。地價指數(shù)：指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途 于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準(zhǔn)日期地價 水平的百分比指數(shù)。地價指數(shù)：特定區(qū)域內(nèi)， 某一用

7、途、某一時期的地價水平 相對于某一基準(zhǔn)日期地價水平的變動指數(shù)。綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來綜合還原率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純修改前修改后純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。收益還原為某一期日的不動產(chǎn)價格的比率。土地還原利率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的 比率。土地還原率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日 的土地價格的比率。建筑物還原利率：是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價 格的比率。建筑物還原率：是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益還原為某一 期日的建筑物價格的比率。城鎮(zhèn)拆遷安置費用：指用地單位為取得城鎮(zhèn)國有土地使用 權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補償?shù)母黜椏陀^費

8、用。 主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費及拆遷安置補助費。征收補償費： 征收土地和地上建筑物、 構(gòu)筑物及其他附著 物所發(fā)生的區(qū)域性、客觀補償性費用之和。土地取得費：指用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項 客觀費用。土地取得費：為取得土地權(quán)利而支付的各項區(qū)域性客觀費 用。土地開發(fā)費：是為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費用。土地開發(fā)費：為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的 各項區(qū)域性客觀費用。 主要涉及宗地內(nèi)外的土地開發(fā)投入 費用。修改前修改后土地增值： 是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)， 達(dá)到 建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加， 是土地開發(fā)

9、后市場價格與成本價格之間的差額。土地增值：是待估土地因用途改變或進(jìn)行土地開發(fā)， 達(dá)到 建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加。標(biāo)準(zhǔn)宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、 寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性， 使用狀 況相對穩(wěn)定又起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地：在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)確定的，其深度、寬度、形狀、 用途、開發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性， 使用 狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度：指在城鎮(zhèn)中， 隨著土地離道路距離的增加， 道 路對土地利用價值影響為零時的深度。標(biāo)準(zhǔn)深度： 隨著土地離道路距離的增加， 道路對土地利用 價值影響為零時的深度。里地線：標(biāo)準(zhǔn)

10、深度的連線為里地線。 里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。公示地價：以維護(hù)經(jīng)濟和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)， 遵 循公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)評估， 并經(jīng)政府確認(rèn)， 公布實施的地 價。包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、課稅地價等。課稅地價：為課稅需要， 以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為基礎(chǔ)測 算，并由政府確定的，作為計稅依據(jù)的土地價格。3、要求的調(diào)整關(guān)于技術(shù)體系與技術(shù)途徑 由原規(guī)程的基準(zhǔn)地價評估體系和宗地地價評估體系調(diào)整 為宗地地價評估技術(shù)和區(qū)域地價評估技術(shù)。將基準(zhǔn)地價、 路線價、 標(biāo)定地價等公示地價的評估體系包 含在區(qū)域地價評估技術(shù)中。關(guān)于估價原則新規(guī)程中保留了替代原則

11、、 最有效利用原則、 預(yù)期收益原 則、供需原則、 貢獻(xiàn)原則。 剔除了報酬遞增遞減原則和變動原 則。調(diào)整的出發(fā)點是： 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程是技術(shù)規(guī)程，需 要更多的反映土地估價技術(shù)， 保留的原則與估價方法的選用有 密切的關(guān)系， 剔除的原則以及沒有增加的合法原則、 謹(jǐn)慎原則 更多的是經(jīng)濟學(xué)中或者從事土地估價業(yè)務(wù)時需要遵循。關(guān)于方法選用 新規(guī)程在評估方法選用上做了調(diào)整， 一般宗地評估需選擇 適宜的兩種以上評估方法。針對特殊情況，提出了“評估少 有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土 地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ) 上, 可以選擇一種適宜的主要估價方法, 并應(yīng)在報告中充分

12、披露 , 附具專家論證材料。 ”的解決方案。注：在假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用過程中，確定未來開發(fā)價值時采 用市場比較法，對于宗地評估來講仍然是一種評估方法。關(guān)于主要估價方法 市場比較法基本公式：將年期修正系數(shù)進(jìn)行了單列。比較實例選擇： 明確了估價期日距比較實例的交易日原則 上不超過 3 年。比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異 性。地價指數(shù)編制： 應(yīng)符合城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范 TD/T 1009-2007 的有關(guān)要求。容積率修正系數(shù)： 當(dāng)容積率對地價影響較大時， 應(yīng)單獨修 正。關(guān)于其他因素修正： 除進(jìn)行上述修正外， 經(jīng)過充分調(diào)查和 專家論證，還可根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其他 必要的修正。

13、收益還原法估算年總收益：應(yīng)考慮客觀閑置損失。確定年總費用： 不動產(chǎn)出租方式的， 不再扣除房屋年折舊 費。確定折舊年限： 利用不動產(chǎn)收益評估土地收益價格時， 當(dāng) 房屋經(jīng)濟壽命早于設(shè)定土地使用年限時， 應(yīng)按照房屋經(jīng)濟壽命 確定折舊年限， 合理估算剩余年期的土地價格； 當(dāng)房屋經(jīng)濟壽 命晚于設(shè)定土地使用年限時， 應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。 剩余法兩種情形的應(yīng)用： 在格式上明確了剩余法應(yīng)用中的兩種情 形，評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格， 評估待開發(fā)土地的價格。利潤測算： 采用現(xiàn)金流量法， 折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利 息和利潤因素，可不單獨測算利潤。 成本逼近法新規(guī)程基本保留了老規(guī)

14、程的內(nèi)容， 在土地取得費、 開發(fā)費、 土地增值和價格修正中的表述有所調(diào)整，增加了其嚴(yán)謹(jǐn)性。注： 應(yīng)加強對客觀費用的理解， 規(guī)程中沒有列舉的， 在實 際征地過程中客觀發(fā)生的， 有文件依據(jù)的成本費用應(yīng)計入成本 構(gòu)成。由于增值收益率論證的缺失， 建議省內(nèi)的估價師盡可能避 免采用成本逼近法評估宗地價格。 公示地價系數(shù)修正法 方法內(nèi)涵：三種方法的統(tǒng)稱，包含基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、 路線價法、標(biāo)定地價系數(shù)修正法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法：進(jìn)一步明確了適用范圍。 標(biāo)定地價系數(shù)修正法： 明確了標(biāo)定地價系數(shù)修正法的應(yīng)用 過程和適用要求。公布標(biāo)定地價，期日差距不超過1 年。關(guān)于基準(zhǔn)地價制定 更新周期 : 明確基準(zhǔn)地價更新視

15、市場情況而定，更新頻率不得低于每三年一次，每隔六年進(jìn)行全部更新。 不同更新方式的要求 : 明確全面更新應(yīng)在收集最新地 價影響因素資料的基礎(chǔ)之上，重新劃分土地級別和均質(zhì)區(qū) 域，局部更新可利用符合要求的地價指數(shù)完成。 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵： 將確定基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的技術(shù)地位進(jìn)行了 明確?！盎鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地權(quán)利類型、 使用年期、 用途、 期日、開發(fā)利用程度及容積率等開發(fā)建設(shè)條 件。基準(zhǔn)地價內(nèi)涵應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀總體情況， 并考慮政府管 理需求確定。” 資料調(diào)查：資料調(diào)查內(nèi)容中增加了土地聯(lián)營、合作建 房、房屋售價及租金資料。關(guān)于不同用途地價評估用途分類： 評估中， 待估宗地用途的設(shè)定宜參照 土

16、地 利用現(xiàn)狀分類 的二級類進(jìn)行細(xì)化， 對于具混合用途的待估土 地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例。土地估價中，土地用途可分為以下基本類別：住宅用地、 工礦倉儲用地、 商服用地、 公共管理與公共服 務(wù)用地、交通運輸用地。方法選擇原則：新規(guī)程中對于不同用途的土地評估均提出了方法選擇的 原則，估價師在方法選用的過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守。新規(guī)程P38-41不同權(quán)利狀態(tài)下土地價格評估新規(guī)范針對不同權(quán)利特征對土地價格的影響，更加科學(xué)、 清晰的闡述了各類權(quán)利狀態(tài)下土地評估的技術(shù)要點。新規(guī)程 P42，重點分辨不同權(quán)利狀態(tài)的評估技術(shù)要點。4、文字調(diào)整新規(guī)程在文字表達(dá)中更加規(guī)范準(zhǔn)確，規(guī)范了部分技術(shù)用語舊規(guī)程新規(guī)程征用征收房地

17、產(chǎn)不動產(chǎn)還原利率還原率基準(zhǔn)日期日商業(yè)用地商服用地居住用地住宅用地二、報告撰寫中需要注意的事項1 、報告整體需要注意的要點封面增加電子備案號。土地估價報告中估價基準(zhǔn)日改為估價期日，統(tǒng)改名稱。地價定義 新規(guī)程明確規(guī)定地價定義應(yīng)注明： 在公開市場 （或特定市 場）條件下、與估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定 的開發(fā)程度與用途、 法定最高年限內(nèi)一定年期的， 某種權(quán)利特 征下的土地使用權(quán)（或包含其他內(nèi)容）價格。對涉及抵押的估價， 估價結(jié)果下邊應(yīng)注明上述估價結(jié)果 中是否包含法定優(yōu)先受償款、 抵押物抵押、 使用及處置時的登 記費用、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。第八和第九項的簽字蓋章必須在一

18、頁上。估價結(jié)果一覽表按照新規(guī)程要求修改， 表格的上方增加 估價目的，表里用途和容積率進(jìn)行了細(xì)分。報告有效期統(tǒng)一描述為： 本報告的估價結(jié)果自提交估價 報告之日起一年內(nèi)有效。附件土地證和房產(chǎn)證等權(quán)屬狀況材料需要驗證原件， 由 估價機構(gòu)蓋章， 最好讓委托方蓋章， 否則寫在特殊事項說明里。附件需要附現(xiàn)場勘查表，并由現(xiàn)場勘查估價師簽字。 能夠證明簽字估價師現(xiàn)場查勘照片。2、報告撰寫的注意事項第一部分 封皮 摘要報告的年度編號應(yīng)與提交報告年度一致，如 2014 年開 始做的報告 2015 年提交，應(yīng)使用 2015 年的報告編號。技術(shù)報告關(guān)鍵詞，年度寫提交報告年度。 技術(shù)報告中的結(jié)果一覽表上寫“土地估價技術(shù)

19、報告編 號：（寧） * （ 2015）（技）字第 * 號”。土地估價報告中估價基準(zhǔn)日改為估價期日 第六項地價定義新規(guī)程明確規(guī)定地價定義內(nèi)涵為在公開市場（或特定市 場）條件下、與估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定 的開發(fā)程度與用途、 法定最高年限內(nèi)一定年期的， 某種權(quán)利特 征下的土地使用權(quán)（或包含其他內(nèi)容）價格。第七項：估價結(jié)果：增加： 對涉及抵押的估價， 應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包 含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、 拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。第八、 九項： 土地估價師簽字、 土地估價機構(gòu)蓋章必須 在一頁上。土地估價結(jié)果一覽表（按新格式填寫）序 號變更項新規(guī)程變更內(nèi)容1表格上方內(nèi)容新：增加估價目的2宗地位置新：無“宗地位置”列3用途新：總列“估價期日的用途” 分列“證載（或批準(zhǔn)） 、實際、設(shè)定”用 途4容積率新：總列“容積率”分列“規(guī)劃、實際、設(shè)定”容積率5年限舊：“土地使用權(quán)年限” 新：“剩余土地使用權(quán)年限”第二部分 估價對象界定估價報告中的估價對象， 要明確估價對象是否為土地還 是包括其他內(nèi)容（如地上建筑物） ；如果有其他內(nèi)容在地價定 義里相應(yīng)說明。土地登記狀況說明估價對象的來源、土地級別和基準(zhǔn)地價土地權(quán)利狀況 :權(quán)屬 （ 所有權(quán) ） 、權(quán)利（使用權(quán)，用途、