杭州房地產(chǎn)場簡析

1、房地產(chǎn)市場簡析：由于大圍的城市拆遷以及貨幣補貼，帶來了大面積的剛 性需求； 加之在 G20 后城市地位上升， 凸顯了升值空間， 帶 來了大量的投資需求。因此， 2017 年的樓市一直處在賣方 市場，秒搶、加價、一次性付清、驗資等在 2017 年過去的 時間中成為樓市的代名詞。 在房地產(chǎn)一級市場土地市場， 同樣不斷的刷新各個區(qū)域的樓面價。（一）市近期土地市場成交情況：2、2016 年11 2017 年10 月商辦用地成交情況2017 的土地市場如的房市一樣，一地難求，中小型企 業(yè)根本沒辦法獲得土地，甚至一些大型本土企業(yè)也不得不抱 團取暖，作為聯(lián)合體出現(xiàn)在土拍市場，土地價格在限價的情 況下，基本都

2、以溢價 70% 收官， 轉(zhuǎn)入自持或養(yǎng)老用地比例比 拼。（二）市近期住宅市場情況：2017 年 10 月全市商品住宅成交 6665 套，價格環(huán)比上 升 7.91% ；存量大幅下降至 2 萬套，按 10 月份的銷量，目 前市存量只有 3 個月的銷售周期， 其中還有很多為已經(jīng)銷售 但主管部門限制每月網(wǎng)簽數(shù)量的存量，實際存量遠遠小于 2 萬套。住宅成交價格結(jié)構(gòu)： 2.5 萬 -3 萬元單價段、 200-300 萬元總價段成交增加，單價 2-3.5 萬元成交占比超 5 成。（三）市酒店式公寓市場情況： 酒店式公寓由于長租公寓等發(fā)展，出現(xiàn)了很多整體購買 的大客戶以及眾多小投資的散戶，使得 酒店式公寓從今年

3、 3 月份開始庫存開始回落。 2017 年 10 月全市商品住宅成交 2508 套，成交均價 21120 元/ 平方米；存量減少 2009 套，目前存量為 1.3 萬套。在 2017 年 10 月市分區(qū)酒店式公寓銷售中，余杭、西湖成交份額最大，分別占 22% 、 17% ，成為 10 月份的成交大戶1、量價情況： 新增供應(yīng)量： 全市新增供應(yīng) 5309 套，環(huán)比減少 5522 套； 成交量： 全市成交量 10860 套，環(huán)比減少 3128 套； 成交價格： 10 月全市商品房價格上漲，主要受余杭區(qū)房 價上漲的影響； 存量：全市商品房存量減少 5917 套，存量將至 6.2 萬套， 其中住宅存量

4、2 萬套，酒店式公寓存量 1.3 萬套。2、細分市場： 住宅： 住宅成交 6665 套，環(huán)比價格上升 7.91% ；存量大 幅下降至 2 萬套； 商業(yè)： 商業(yè)成交量 906 套，環(huán)比減少 295 套；成交均價 23659 元/ 平方米；存量減少至 1.68 萬套； 辦公： 辦公成交量 506 套，環(huán)比上升 108 套，成交均價 18489 元、平方米；存量下降至 1.16 萬套； 酒店式公寓： 酒店式公寓成交量 2508 套，成交均價 21120 元、平方米，存量下降 2009 套，目前存量 1.3 萬套。二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析：（一） 區(qū)域土地市場情況2017 年至今余杭區(qū)作為土地供應(yīng)大戶

5、， 但在未來科技 城版塊以及老余杭區(qū)塊出讓的商品房用地很少，其出讓主要 集中在臨平、良渚以及崇賢。但老余杭區(qū)塊的住宅用地市場 在沉寂了 1 年多后，于 2017 年 8 月終于推出一塊宅地，并創(chuàng)下了區(qū)域土地價格新高地塊編號項目位置樓面價（元/平方米）面積 （平方米）總價（億元）容積率土地用途成交時間余政儲出（2017 ）11號未來科技 城 YH02 單元商住 地塊，東至 禹航路、南 至規(guī)劃道171844368211.261.3-1.5商住2017-8-10總的來看，較少的土地供應(yīng)量使得項目同期的競爭環(huán)境 會比較好，加之目前無論是未來科技城版塊還是老余杭區(qū)塊， 無論住宅還是酒店式公寓存量基本已經(jīng)消耗完畢，為項目未 來銷售營造了一個良好的市場環(huán)境。（二） 區(qū)域競品分析 項目周邊在售住宅、酒店式公寓已開盤項目目前基本售 罄，后期供應(yīng)量也相對較少，市場環(huán)境較好。表為周邊競品項目近期成交價格：樓盤名稱目前成交均價（元 / 平方米）所在板塊樓盤性質(zhì)歐美金融城（ EFC）26250未來科技城酒店式公寓西溪藍海城26500未來科技城商住佳源未來府20100老余杭商住西溪曼哈頓195